EL HOMBRE Y LAS COSAS, blog de aúla

Derecho real de habitación.Fallo 11 de Octubre 2011-Bellucci-Areán-Carranza Casares

2012-01-31T15:29:00.001-03:00

BuenosAires, 11 de octubre de 2011.//-

YVISTOS: Y CONSIDERANDO:

1.A fs. 567/569 el juez de grado hizo lugar a la pretensión de la cónyugesupérstite y le reconoció el derecho real de habitación sobre el inmueble de lacalle F. J. S. M. de O. ..., 4° piso, dpto. “F” de esta ciudad, con sustento enel art. 3573 bis del Código Civil. Contra dicho pronunciamiento se alzan loslegatarios.-

2.Para decidir como lo hizo, y luego de desarrollar suficientemente losprincipios jurídicos aplicables en la materia (los cuales en sí mismos no hanmerecido reproche, de manera que, no () se abundará sobre aquél aspectotécnico, de sobras conocido, y será utilizado en la especie aunque con laañadidura de otros parámetros útiles para formar convicción)), el a quo ponderóel cumplimiento en el caso de los requisitos de admisibilidad previstos por elcitado art. 3573 bis, y rebatió cada una de las objeciones que los apelantesoportunamente formularan a la aspiración de la cónyuge. Culminó el magistradopor considerar que en la especie no se advertía un ejercicio antifuncional delderecho que la ley reconoce a su favor (art. 1071, del Código Civil), comoseñalaban los legatarios, y sí, en cambio, una solución que se ajusta a lafinalidad tuitiva de la norma aplicable.-

Paraobtener la revisión del fallo en esta instancia los legatarios circunscriben suagravio a la excepcionalidad del instituto, su carácter asistencial, que en elcaso se estaría atendiendo desmedidamente, y en el alto valor de la propiedadde autos que le permitiría adquirir a la cónyuge supérstite, con su 50%, undepartamento de dos ambientes absolutamente digno y en la misma zona en la quehoy se encuentra situado aquel en el que reside.-

Ensuma, la controversia respecto de la procedencia del derecho real de habitaciónviudal reclamado en autos se circunscribe al valor del inmueble, el cual acriterio de los apelantes supera la esfera de admisibilidad que demarca el art.3573 bis del Código Civil.-

Losagravios vertidos respecto de los reclamos de la cónyuge en punto a los gastosde conservación del inmueble, son materia de debate ajena al presente recurso,de modo que no serán considerados en el presente.-

3.Sentado lo anterior, es preciso señalar que se trata de un verdadero derechoreal de habitación regido, en lo no previsto de modo particular por el citadoart. 3573 bis, por las normas pertinentes de la ley sustantiva, por tanto, esespecial por su origen, finalidad y caracteres. Y si se recuerda que las cargasque soporta el dominio son excepcionales, con la consecuente presunción de queaquél es libre de ellas en caso de incertidumbre, la habitación consideradacomo un desmembramiento del dominio tiene ribetes singulares, de allí que elderecho reconocido al cónyuge supérstite con mayor razón participa del carácterde excepción. Corolario de ello es que todo titubeo en lo que a laconfiguración de los presupuestos de procedencia del derecho de habitaciónviudal se refiere, remiten a una hermenéutica con sentido adverso a lapretensión del cónyuge.-

Perono puede soslayarse que, como tiene resuelto la Corte Suprema de Justicia de laNación, la naturaleza del instituto obliga a que la interpretación del mismo sehaga con amplitud para que no se desvirtúen los fundamentos asistenciales quele dieron origen y por ende, se torne ilusoria su aplicación (cfr. esta Sala,noviembre 4 de 1987, LL, 1988-A-328, con cit. CSJN marzo 20 de 1985, LL ,1986-C-458).-

Enese piso de marcha corresponde memorar también la exigencia legal, concordantecon los fines tuitivos de la ley, que la estimación de la propiedad no supereel límite máximo requerido para ser declarado bien de familia. El términogenérico “estimación” (no “valor”) otorga al judicante un amplio margen paraaplicar la norma. Claro está que, ante la ausencia de previsión específica alrespecto, cabe remitirse a las normas propias que regulan el derecho dehabitación. Así, la habitación habrá de limitarse a las necesidades personalesdel habitador y su familia, conforme su condición social, y dichas necesidadesserán juzgadas en relación a las diversas circunstancias que puedan aumentarlaso disminuirlas, como sus hábitos, estado de salud y lugar en donde viva, sinque se le pueda oponer que no es persona necesitada (arg. arts. 2953 y 2954,del Código Civil).-

Vade suyo que el propósito eminentemente tuitivo de la norma no ampara acualquier cónyuge supérstite, sino que procura asegurarle un techo razonable acosta del aplazamiento de herederos o legatarios que concurran a la sucesión,por eso si es posible la tutela del cónyuge por otro medio (como lo sería lasignificación pecuniaria del bien) no debe exigirse el sacrificio osometimiento del derecho de propiedad de los sucesores (arg. art. 1071, de laley fondal).-

Sobreel particular, no se aprecia en la especie una actividad recursiva eficiente enlos términos del art. 265 del Código Procesal, puesto que la afirmación que losimpugnantes realizan acerca del valor de las propiedades en la zona en laactualidad es meramente conjetural. Y tampoco se ha acreditado en autos, quepor las características del inmueble y condiciones personales de la habitadora,el bien exceda sus necesidades personales.-

Endefinitiva, los presupuestos de admisibilidad se encuentran reunidos y noexiste probado motivo alguno que conduzca a presumir la irrazonabilidad de laaceptación del amparo legal a la viuda, que acertadamente decidió el juez degrado.-

Porello, SE RESUELVE: Confirmar el pronunciamiento de fs. 567/569, en todo cuandoallí se decide y fue materia de recurso. Con costas a los apelantes vencidos(art. 69, de la ley adjetiva). Los honorarios se regularán oportunamente (art.14, ley 21.839). Regístrese y devuélvase, encomendándose al juez lasnotificaciones del caso.//-

Fdo.:Carlos A. Bellucci - Beatriz Areán - Carlos A. Carranza Casares

Desbaratamiento de los derechos acordados sobre prenda

2012-01-30T20:28:00.001-03:00

2012. desbaratamiento de derechos acordados. prenda.

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Propiedad Horizontal daño a vehículo de copropietario

2012-01-30T20:19:00.001-03:00

Propiedad horizontal. daño vehiculo de copropietario

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UN ACTO DE JUSTICIA:TIERRAS ENTREGADAS A MAPUCHES EN CALIDAD DE DUEÑOS

2012-01-03T19:19:00.000-03:00

Ley 26.725 -INMUEBLES - Autorízase al Poder Ejecutivo Nacional a transferir sin cargo a la Agrupación Mapuche Curruhuinca un inmueble de la Colonia Pastoril Maipú,Departamento Lácar, jurisdicción de la Reserva Nacional Lanínde la Provincia del Neuquén.

Sancionada:Noviembre 30 de 2011

Promulgada deHecho: Diciembre 27 de 2011

Publicación enB.O.: 03/01/2012

El Senado y Cámarade Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan confuerza de Ley:

ARTICULO 1º —Autorízase al Poder Ejecutivo Nacional a transferir sin cargo a la Agrupación Mapuche Curruhuinca, personería jurídica otorgada por decreto Nº 3505de fecha 1º de octubre de 1986 del Poder Ejecutivo de la provincia del Neuquén,el dominio en propiedad comunitaria de la porción pública correspondiente alinmueble Lote Veintisiete (27), Colonia Pastoril Maipú, Departamento Lácar,jurisdicción de la Reserva Nacional Lanín, según planos efectuados por laIntendencia del Parque Nacional Lanín, que como Anexos IV y V forman parte dela presente ley; con excepción de lo previsto en los artículos 4º y 5º. Lasuperficie total afectada a la presente cesión será delimitada en función delos resultados que arroje la mensura, que deberá ser elaborada e inscripta enun plazo no mayor a un (1) año a partir de la promulgación de la presente leypor la Agrupación Curruhuinca, bajo la fiscalización y posterioraprobación de la Administración de Parques Nacionales.

ARTICULO 2º — Es lafinalidad de la presente cesión de tierras nacionales el reconocimiento delterritorio a las comunidades de pueblos originarios que lo ocupantradicionalmente, y también establecer y desarrollar dentro de una porción deaproximadamente unas 77 hectáreas del inmueble cedido, un conglomeradohabitacional intercultural, medioambientalmente sustentable, cuyaidentificación y descripción de límites y parcelas se detallan en los Anexos IVy V, con destino a ser ocupado por familias miembros de "Vecinos sin Techoy Por Una Vivienda Digna, Asociación Civil", con personería jurídicaotorgada por decreto resolución Nº 252 de fecha 29 de mayo de 2008 del PoderEjecutivo de la provincia del Neuquén. Ello, como consecuencia de los acuerdosque se detallan en el Acta del día 3 de octubre de 2008 suscripta entre laMunicipalidad de San Martín de los Andes, la Administración de ParquesNacionales, la Comunidad Mapuche Curruhuinca, la Asociación Vecinos SinTecho y Por Una Vivienda Digna y la Confederación Mapuche Neuquina. Y en el Acta acuerdo del día 20 de marzo de2009 firmado entre la Comunidad Mapuche Curruhuinca y "Vecinos sinTecho y Por Una Vivienda Digna Asociación Civil", que como Anexos II y IIIforman parte de esta norma.

ARTICULO 3º — Elestablecimiento del conglomerado habitacional en el inmueble de propiedadcomunitaria cedido no importa menoscabo o gravamen a la propiedad comunitariadel mismo, sino la cesión de uso perpetua del predio con destino a núcleohabitacional dentro de los límites perimetrales establecidos en los Anexos IV yV, que forman parte de la presente ley, a cada uno de los beneficiariosmiembros de "Vecinos sin Techo y Por Una Vivienda Digna, AsociaciónCivil" a condición de mantener ese destino, por lo que no podránsubdividirse los inmuebles más allá de las parcelas definidas en dicho Anexo yninguna persona podrá invocar derechos posesorios o de dominio distintos a losde la propiedad comunitaria Curruhuinca.

Los derechosemergentes de la cesión otorgada a los beneficiarios son exclusivos, estánfuera del comercio y únicamente serán transmisibles a título universal, de locontrario revertirán a la Comunidad Curruhuinca con todas sus mejoras, sinderecho a su cobro.

ARTICULO 4º —Autorízase al Poder Ejecutivo Nacional a transferir sin cargo a laMunicipalidad de San Martín de los Andes el dominio y la jurisdicción de lospredios que a continuación se detallan, según Acta y Planos, que como Anexos IVy V forman parte de la presente ley: a) Una porción de aproximadamente 31 hectáreas del Lote27, con destino al uso deportivo, recreativo, cultural, educacional, sanitarioe infraestructuras municipales; b) Una fracción de aproximadamente 13,5 hectáreas delLote 27, con restricción de uso a la categoría de Bosque Protector menos una(1) hectárea que se transfiere en los términos del artículo 1º de la ley aldominio comunitario de la Comunidad Mapuche Curruhuinca para la construcción de un albergue estudiantilcomunitario con un área recreativa. La superficie total afectada a la presentecesión será delimitada en función de los resultados que arroje la mensura, quedeberá ser elaborada e inscripta en un plazo no mayor a UN (1) año a partir dela promulgación de la presente ley; por la Municipalidad de San Martín de losAndes, bajo la fiscalización y posterior aprobación de la Administración deParques Nacionales.

ARTICULO 5º — LaNación se reserva la jurisdicción de la Administración de Parques Nacionalessobre la superficie transferida en propiedad comunitaria en el Sector Oeste delLote 27 y el uso de la Seccional "Bandurrias" del Parque NacionalLanín. La Nación cede la jurisdicción al Municipio de San Martín de los Andesde las 76,728 hectáreas afectadas al proyecto descrito en el artículosegundo, y las 19,972 hectáreas bajo el dominio privado del EjércitoArgentino, cesión que deberá ser aceptada mediante acto administrativomunicipal.

ARTICULO 6º — Conexcepción de la jurisdicción cedida al Municipio de San Martín de los Andes,las modalidades para el uso de espacio y el aprovechamiento de los recursosnaturales, como asimismo la autorización para el desarrollo de toda actividaddentro del área que se transfiere, se sujetarán a lo dispuesto por la Ley 22.351, a las normasemanadas de la autoridad de aplicación de la misma y a las evaluacionestécnicas que en cada caso efectúe la Administración de Parques Nacionales.

ARTICULO 7º — LaNación transfiere al dominio público provincial, por plano de mensura, la rutaprovincial Nº 48 y la jurisdicción será compartida entre la Administración deParques Nacionales y la provincia del Neuquén, según Acta y Planos queconforman los Anexos IV y V de la presente ley. La mensura se realizará enconcordancia con la mensura estipulada en el artículo 1º de la presente,quedando constituidos derechos de servidumbre a favor de sus actualesbeneficiarios de uso, los que se extinguirán en el momento en que cese lautilidad que prestan actualmente.

ARTICULO 8º — La Agrupación Mapuche Curruhuinca garantizará el derecho de tránsito en lasactuales rutas y/o caminos vecinales que como consecuencia de la presenteingresen en la propiedad comunitaria cedida, quedando constituidas de plenoderecho las servidumbres de tránsito a favor de sus actuales beneficiarios apartir de la entrada en vigencia de la presente ley. De igual modo segarantizará el proyecto y la construcción del enlace desde la ruta provincialNº 48 ala ruta provincial Nº 62 que unirá San Martín de los Andes con Lago Lolog, cuyotrazado será consensuado entre las autoridades viales, la Municipalidad de SanMartín de los Andes, la Administración de Parques Nacionales, la Agrupación Mapuche Curruhuinca, los "Vecinos Sin Techo y Por Una ViviendaDigna", Asociación Civil, y la Confederación Mapuche Neuquina. El que será afectado al dominio públicoprovincial por plano de mensura con posterioridad a la finalización de la obra.

ARTICULO 9º — Unavez efectuada la mensura definitiva, el Poder Ejecutivo Nacional a través de laautoridad de aplicación correspondiente y la Comunidad Mapuche Curruhuinca acordarán la forma de delimitar aquellos sectoresque carezcan de límites geográficos naturales.

ARTICULO 10. — Laescritura traslativa de dominio será otorgada por el representante legal de laAdministración de Parques Nacionales ante la Escribanía Generalde Gobierno y de conformidad a lo previsto en el artículo 8º de la Ley 23.302,sin cargo alguno para las cesionarias, una vez que sean aprobadas las mensurasindicadas en los artículos 1º y 4º, quedando ésta sujeta a todas lasrestricciones y obligaciones que establece respecto del inmueble cedido, elCapítulo IV de la Ley 23.302.

ARTICULO 11. — Lapresente cesión se realiza en el marco de lo establecido en el artículo 75,inciso 17 de la Constitución Nacional y de conformidad con las disposicionesde la Ley Nacional23.302, su decreto reglamentario 155/89, de la Ley Nacional 22.351 yde las resoluciones de la Administración de Parques Nacionales referidas alcomanejo de ésta con las comunidades indígenas.

ARTICULO 12. — Losgastos que demande la presente estarán a cargo de la Administración de ParquesNacionales.

ARTICULO 13. — ElPoder Ejecutivo Nacional, una vez registrada la mensura, procederá a realizarlos trámites necesarios para el otorgamiento de las respectivas escriturastraslativas de dominio.

ARTICULO 14. —Integran la presente ley los siguientes Anexos: ANEXO I: PLANO REALIZADO POR LA INTENDENCIA DEL PARQUENACIONAL LANIN DE LA PORCION DEL LOTE 27 QUE SE CEDE Y DE LA PORCION PARA ELEMPLAZAMIENTO DEL BARRIO INTERCULTURAL.

ANEXO II: ACTAACUERDO DEL DIA 3 DE OCTUBRE DE 2008.

ANEXO III: ACTAACUERDO DEL DIA 20 DE MARZO DE 2009.

ANEXOS IV Y V: ACTAACUERDO Y PLANOS DEL DIA 10 DE FEBRERO DE 2010.

En caso dediscrepancia o discordancia entre los Anexos tendrán validez los posteriores enel tiempo.

ARTICULO 15. —Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional: DADA EN LA SALA DE SESIONESDEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, EL DIA TREINTA DE NOVIEMBRE DEL AÑODOS MIL ONCE.

— REGISTRADO BAJOEL Nº 26.725 — EDUARDO A. FELLNER. — JUAN C. MARINO. — Enrique Hidalgo. — JuanH. Estrada.

NOTA: Los Anexos nose publican. La documentación no publicada puede ser consultada en la Sede Central de estaDirección Nacional (Suipacha 767 - Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y enwww.boletinoficial.gob.ar

PROPIEDAD HORIZONTAL-ROTURA- LEGITIMACIÓN PASIVA

2011-12-29T13:24:00.000-03:00

Propiedad horizontal. rotura. legitimación pasiva.

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LEY 26737 TIERRAS RURALES

2011-12-29T13:19:00.002-03:00

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DERECHOS INTELECTUALES

2011-12-27T11:36:00.001-03:00

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DAÑOS Y PERJUICIOS:TERRENO LINDERO

2011-12-27T11:31:00.001-03:00

Daños y perjuicios.daño a terreno lindero

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PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.REQUISITOS

2011-12-26T20:31:00.001-03:00

Prescripción adquisitiva. Requisitos.Tiempo por el que debe subsistir la posesión. Accesiónde posesiones. Prueba de la posesión “ad usucapionem” de los antecesores

“Suárez,Roberto R. v. De la Vega, Dolores u otra”

Cámara en lo Civil y Comercial Común de Tucumán, sala 3

Enla Ciudad de San Miguel de Tucumán,07 de septiembre de 2011, reunidos los Sres.Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Sala IIIa., Dr. Carlos Miguel Ibáñez eintegrando Tribunal el Sr. Vocal, Sala Ia., Dr. Augusto Fernando Avilacon el objeto

deconocer y decidir los recursos interpuestos contra la sentencia dictada en losautos caratulados “SUAREZ ROBERTO RAMON C/ DE LA VEGA DOLORES ó DE LA VEGA DE COLOMBRESLOLA Y OTRO S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA”; y abierta la vista pública, elTribunal se plantea la siguiente cuestión: ¿ ESTA AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicadoel sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio elsiguiente resultado: Dres.Carlos Miguel Ibáñez y Augusto Fernando Avila.-

ELSr. VOCAL DR. CARLOS MIGUELIBAÑEZ, DIJO:

1.Que vienen los autos para resolver el recurso de apelación interpuesto por elactor en contra de la sentencia de fecha 19/11/10 que no hace lugar a lademanda por prescripción adquisitiva por él interpuesta sobre el inmuebleubicado en calle Thames N° 312 de la Ciudad de Tafí Viejo, Provincia deTucumán.

Losagravios del recurrente corren en el memorial de fs. 197/199; siendocontestados los mismos por la Sra. Defensora de Ausentes a fs. 202/206.

2.Expresa el recurrente que no puede el aquo manifestar que no acreditó suposesión ni la de su antecesora, cuando además de la escritura de cesión dederechos posesorios del 23/05/97, acompañó una cantidad de prueba documental,como plano de mensura, informe de dominio, comprobantes de pago en laMunicipalidad de Taif Viejo de los períodos 3 y 4 del 2000, boletas de pago detasa municipal, constancia de valuación de catastro, comprobante de rentamunicipal.

Señalaque también se pasó por alto la escritura N° 568 de Setiembre de 1975 que acredita la comprapor el actor del inmueble de Álvarez Condarco 1184 de Tafí Viejo, que escolindante con el terreno en cuestión.

Queacompaña un boleto de compraventa de automotor de fecha 19/2/1977 donde yafigura la calle Álvarez Condarco, acta de nacimiento y copia de DNI de la hijadel actor que en 1978 figura este domicilio, comprobantes de pago de ObrasSanitarias y Grabacentro, facturas de Edet de fecha 27/7/97 y 12/7/97, informede la Secretaría Electoral , de Mesa de Entradas Civil, facturas de Edet,copia de la sentencia del juicio De la Vega Dolores s/ Sucesión.

Afirmaque se ha acompañado demasiada documental no valorada donde se probó que elactor poseyó animus domini el inmueble como continuador de la posesión quetenía Irma Lorenza Agüero.

Afirmaque los testigos han declarado que el actor ha poseído el inmueble que escolindante con el de su propiedad por más de 20 años y que el actor puso uncuidador en el inmueble.

Seagravia de que el aquo considere que hay contradicción de las testimoniales conel informe vecinal de fs. 155, porque la persona que se menciona era elcuidador puesto por el actor en el terreno.

Señalaque la inspección ocular da cuenta de que el terreno se encuentra parquizado yse encuentra conectado con la vivienda del actor.

3.El actor ha justificado que es cesionario de las acciones y derechos posesoriosque le corresponderían Irma Lorenzo Agüero sobre el terreno, conforme lo haacreditado con el boleto de cesión, con firmas debidamente certificadas defecha 23/05/97 (fs. 6/8).

Porotra parte, no cabe duda que el actor tiene la posesión actual y efectiva delterreno materia de este juicio y que el mismo se encuentra parquizado conplantas y flores, plantas frutales y que está conectado y colindante con elinmueble de propiedad del actor, donde vive con su familia, ubicado en calleÁlvarez Condarco N° 1184. La inspección ocular de fs. 161/162 y lastestimoniales de fs. 147/149 resultan mas que elocuentes al respecto.

Lasboletas de Rentas de la Municipalidad de Tafí Viejo son del año 1997 y 2000 elplano de mensura de fs. 79 es del año 1998 y el de fs. 83 es del año 2004. Lasboletas de Edet de fs. 138/139 son del año 1997. En cuanto a las pruebasrestantes corresponden al inmueble de calle Álvarez Condarco N° 1184, ajenas alinmueble objeto de la litis.

Deallí que no se ha producido en autos prueba alguna tendiente a acreditar laefectiva realización de actos posesorios con anterioridad a la cesión deacciones y derechos posesorios realizada el 23/05/1997, puesto que por un lado,hasta esa fecha el actor no tenía la posesión del inmueble, posesión que se lareconoce a la cedente, y por otra parte, no hay pruebas de la efectiva posesiónde la cedente con anterioridad a la cesión.

Sibien en éste juicio se ha producido una prueba suficiente parte del actortendiente a acreditar en debida forma el nexo jurídico, el lazo de unión ovínculo jurídico, que le daría derechos sobre el predio que ocupa, no se hanpropuesto con igual énfasis los elementos de convicción necesarios para probarque la persona que formalmente le transmitiera esos derechos ejercía laposesión ad usucapionem de los terrenos.

Parael sucesor a título singular, que por no cumplir personalmente con el plazo delart. 4015 CC pretende unir su posesión a la de sus antecesores y en esascondiciones completar aquel recaudo legal, resulta indispensable que acreditela posesión ad usucapionem de aquellos. En tanto no se pruebe que quienes lecedieran sus derechos han realizado en la propiedad actos típicamenteposesorios, que importen conductas sobre la cosa y que por tanto exterioricenla totalidad de los elementos que integran la posesión (el corpus y el animus),la simple prueba de la causa de la transmisión a los efectos que se trataresultará insuficiente.

Haresuelto la doctrina judicial al respecto, que “se debe acreditarfehacientemente que su cedente ejerció derechos posesorios sobre el mentadobien, para lograr, por accesión de posesiones, completar el plazo de veinte añosque exige el art. 4015 CC” (CC Morón, 2ª, 15-6-95, Juba 7 B2350182). Tambiénmanifestó la jurisprudencia, que “si los accionantes por usucapión soncesionarios de la anterior poseedora del inmueble, necesariamente debeexaminarse la prueba sobre la existencia de los actos posesorios realizados porla segunda y, luego, por sus causahabientes, pues la razón para explicar laaccesión de posesiones prevista en el art. 4005 CC -que son distintas yseparables entre sí- es la de que el autor traspasa a su sucesor a títulosingular los derechos y ventajas resultantes del estado de hecho de suposesión, y así, mediante la accesión, el prescribiente puede completar eltiempo transcurrido para la prescripción a su favor (DJ 1979- 2 p 38, sum. 173;Re. LL, XXXIX, 1979- JZ p 1612 nº 156).

Desdeel momento en que la cesión de acciones y derechos posesorios de parte deAgüero a favor del actor Roberto Ramón Cruz ha tenido lugar el 23/05/97, y lapresente demanda se ha entablado en fecha 30/03/2001, la acreditación de laadquisición del dominio por prescripción veinteañal por parte del actor, o queaquellos habían ejercido la posesión ad usucapionem por un plazo suficientepara que la complete el demandante, resultaba una condición insoslayable parala procedencia de esta acción, dado el escaso período de tiempo que habíatranscurrido para el cesionario desde la firma del boleto privado pertinente.

Siendoque la usucapión es una forma de adquisición del dominio sobre inmueblessiempre que se cumplan con las condiciones contempladas expresamente por la leyen el fundo, las que hacen esencialmente a la posesión que sobre el bien debetener el usucapiente (pública, pacífica, ininterrumpida, durante el tiempolegal requerido, con ánimo de dueño), el a quo tiene razón al sostener que elprescribiente para completar el plazo requerido, debe necesariamente probar laposesión ejercida por sus antecesores.

“Alsignificar una variación en el carácter perpetuo del derecho de propiedad, laprescripción constituye un remedio excepcional, por lo que la prueba, en losprocesos de usucapión, debe ser contundente, clara, precisa y convincente;debiendo, así mismo, ejercerse un mayor rigor y estrictez en la apreciación delos medios probatorios” (CSJ Tuc sentencia 681 del 31-08-2000). “Siendo lausucapión un medio excepcional de adquisición del dominio, la comprobación delos extremos exigidos por la ley para su procedencia debe efectuarse de manerainsospechada, clara y convincente, y la valoración de estas circunstancia debeformularse con criterio restrictivo” (CCCC Sala III “Varela Martina Saturninas/prescripción adquisitiva” del 18-04-1997; “Pérez Jesús W. S/prescripciónadquisitiva” del 05-08-1997; “Mercado Blanca Rosa s/prescripción adquisitiva”del 25-11-1997).- “Una prueba imprecisa y poco convincente no resultasuficiente para declarar el progreso de la usucapión” (CCCC Sala III in re“Toledo Clara Rosa s/prescripción adquisitiva” del 18-08-2004)” (CCCC Sala IIIin re “Luft Albarracín Germán Enrique s/prescripción adquisitiva” del 16-04-2008).

Tampocoresulta suficiente como prueba de la posesión de la antecesora, la soladeclaración de los testigos, toda vez que la antigüedad de la posesión no puedeser acreditada únicamente con la prueba testimonial (art. 1° del decreto5768/58). Conforme se ha señalado, en el proceso de usucapión “la pruebareviste en esta materia una particular relevancia desde que está comprometidoel orden público, que se vería vulnerado si se permitiese perder el dominio poruna mera declaración de voluntad, no demostrándose fehacientemente elcumplimiento de los recaudos exigidos legalmente para su procedencia” (Cfr.Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2011-1, pág. 580).

Porlo considerado, y siendo que no se ha acreditado en forma fehaciente losrecaudos exigidos por la legislación en vigencia, voto por que se mantenga elfallo en recurso en cuanto declarara la improcedencia de esta acción.

Lascostas de la alzada a la parte apelante (arts. 106 y 108 CPCC).

Esmi voto.-

ELSr. VOCAL DR.AUGUSTO FERNANDO AVILA, DIJO:

Queestando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, seadhiere a los mismos, votando en igual sentido.-

YVISTOS: El resultado de la votación consignada precedentemente, se :

RESUELVE:

I.-NO HACER LUGAR al recurso de apelación del actor contra el fallo de fecha 19 denoviembre de 2010 (fs. 185/187).

II.-COSTAS DE LA ALZADA a la parte apelante.

III.-HONORARIOS para su oportunidad.

HAGASESABER.-

CARLOS MIGUELIBÁÑEZ AUGUSTO FERNANDOAVILA

Antemí:

MARIA LAURAPENNA DE CRUZ.-

CLUB DE CAMPO:CONDOMINIO

2011-12-26T20:29:00.002-03:00

Condominio. club de campo

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FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y RELACIÓN LABORAL

2011-12-26T20:27:00.001-03:00

Estatutos especiales. De la industria dela construcción. Personal. Empleador. Dueño y director de la obra. Fideicomisoinmobiliario

“AriasGuadi, Humberto v. García Rodríguez, José C.”

Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala 9

Enla Ciudad de Buenos Aires, a 10 de agosto de 2011 para dictar sentencia en losautos caratulados “ARIAS GUADI HUMBERTOC/ GARCIA RODRIGUEZ JOSECARLOS S/ DESPIDO” se procede a votar en el siguiente orden:

El Dr. Alvaro E. Balestrini dijo:

I.Que contra la sentencia dictada en primera instancia que rechazó la demandaincoada al inicio, se alza la parte actora a tenor del memorial obrante a fs.210/215 sin merecer la réplica de su contraria.

Desdeya adelanto que por mi intermedio, la queja incoada tendrá recepción favorable.

II.-Digo ello pues, tal como surge de las constancias de autos, el demandanteinició la presente acción en procura de perseguir el cobro de las acreenciasque estima le corresponden como consecuencia del desempeño habido de su parte alas órdenes del aquí demandado en su carácter de dueño y director de la obra enla que el actor prestó servicios de albañilería, todo ello según denunció.

Enoportunidad de contestar el traslado de la acción, el demandado negó todos ycada uno de los extremos invocados al demandar, y en defensa de su posturasostuvo que el inmueble de la Avenida Cordoba 6539/45/49 donde dijodesempeñarse el aquí actor, se encuentra afectado a una obra en virtud de unfideicomiso de Administración denominado “Altos de Córdoba” por imperio de loconvenido en el contrato suscripto con fecha 2/11/07, el cual acompañó a suresponde. Sostuvo que el fideicomiso aludido esta presidido por unaadministradora a quien individualizó en su contestación de demanda y respectode quien dijo era quien se encargaba de la contratación de las distintasempresas especializadas para llevar adelante el proyecto referido.

Producidaslas pruebas ofrecidas por ambas partes, la sentenciante concluyó que la acciónentablada debía ser desestimada por cuanto, si bien entendió inconducente ladefensa de falta de legitimación opuesta con fundamento en la existencia de uncontrato de fideicomiso, acto seguido señaló que, toda vez que el accionado noresulta ser uno de los sujetos enumerados en los incisos a) y b) del art. 1° dela ley 22.250 ni figura registrado en el Instituto de Estadística y Registro dela Industria de la Construcción, a lo que agregó que, por el hecho de habersedemostrado la calidad de “comerciante” del accionado y la imposibilidadconsecuente de aplicar al supuesto de autos la normativa prevista en el art. 32de la Ley 22.250 ello, por cuanto, no se acreditó en autos el carácter de“constructor de obra” de la persona accionada, correspondía el rechazo de laacción.

III.-Dicha decisión motiva los agravios de la parte actora y a mi ver, tal como loanticipé, le asiste razón.

Enefecto, discrepo respetuosamente con las conclusiones expuestas por lasentenciante de primera instancia toda vez que existen en el caso elementos deabsoluta relevancia para concluir en sentido adverso y que han sido aportadospor el propio accionado, que permiten superar los obstáculos que han sidoesgrimidos en el fallo recurrido para decidir como lo hiciera la sentenciante“a quo”.

Meexplico. Tal como surge de la propia contestación de la demanda (y se acreditaaún más con la copia del contrato de fideicomiso que ha sido adjuntada por elaccionado) no existe en el caso ninguna duda acerca de la titularidad dedominio que detenta el demandado respecto del inmueble donde el actor dijohaberse desempeñado como tampoco ha resultado controvertido que en dichoinmueble se realizaron, durante el período que el accionante denunció haberlaborado, las obras y reformas a las que se hizo mención en el escrito deinicio.

Delmismo modo, es un hecho incuestionado y surge acreditado también con ladeclaración testimonial rendida por la Sra. Ana MariaCaino Fontes (fs. 105/106) que el aquí demandado era el “fiduciario principal”y que fue quien aportó la propiedad para que se haga la obra que ellaadministra en virtud del fideicomiso suscripto.

Sia lo expuesto precedentemente, se añade que de conformidad con lo que surge delanálisis de los testimonios de Balmaceda (fs. 76/77), Esquivel (fs. 85/87) yPortillo (Fs. 92/93), no queda margen de dudas para concluir que el demandanteefectivamente se desempeñó en la obra del inmueble sito en la calle Cordoba6539/45/49, en calidad de albañil, realizando las tareas que describió en sudemanda y respecto de las cuales resultan contestes los testimonios referidos,en el período por él indicado, no encuentro razones que permitan concluir, comolo hace la jueza de grado, en la improcedencia de la acción impetrada.

Esmás, la circunstancia utilizada como fundamento central de la decisión, esto esla presunta contratación de un arquitecto de nombre Silvio Wainer como asítambién, la conjetura a la que se hace mención en torno del carácter que estepudo revestir como empleador del actor, no ha sido siquiera una defensainvocada por la demandada, lo que torna más inapropiado aún el fundamento deldecisorio, si se repara que la individualización de la persona física referidaha sido introducida por una testigo que declaró en autos a instancias de lapropuesta de la accionada en esta contienda, lo que impide considerar esacircunstancia como defensa admisible que, lo reitero, ni siquiera ha sidointroducida a la litis por la parte demandada en tiempo procesal oportuno.

Enconsecuencia y toda vez que el pretendido carácter de “comerciante” de lapersona física demandada no obsta de modo alguno a que este último pudieraválidamente contratar los servicios laborales tanto del actor como de losrestantes dependientes que cumplieron tareas (conforme tengo por acreditado através de las declaraciones testimoniales evaluadas anteriormente) en elinmueble de su propiedad, trabajo por el cual percibían además una remuneraciónque, como también quedó demostrado, era abonada en forma personal por el Sr. Jose Carlos García Rodríguezy que tenía por finalidad la realización de obras de mejora o modificación enun inmueble respecto del cual no ha sido ni invocado, ni mucho menos demostradoque se tratara de la “vivienda personal del demandado”, quedando –por elcontrario- expresamente reconocido que se trató de una obra destinada asubdividir un predio para la construcción de varias unidades funcionales, laposterior subdivisión y afectación al régimen de propiedad horizontal para suposterior venta.

Enconsecuencia, tengo por suficientemente acreditada la existencia del vínculolaboral denunciado en el escrito que da origen a esta demanda, como así tambiénque el aquí accionada efectivamente fue quien contrató y dirigió los serviciosdel actor, procediendo además a la retribución económica de los mismos, razónpor la cual, en mi opinión, la existencia del vínculo laboral resultaincuestionable.

Ahorabien, aclarado lo anterior, cabe analizar si –conforme lo que ha sidodeterminado en los párrafos precedentes- puede entenderse aplicable al casobajo análisis, la normativa emergente de la ley 22.250.

Enrelación a este punto, considero que –contrariamente con lo que se afirmara enla sentencia en crisis- el accionado, de acuerdo al proceder asumido y laspropias afirmaciones vertidas desde el responde, se ha comportado de modo talque su conducta encuadra sin hesitación en la hipótesis prevista en el incisoa) del art. 1 de la ley referida.

Enefecto, la normativa mencionada dispone que quedan comprendidos aquellos“empleadores de la industria de la construcción que ejecuten obras de …modificación, reparación, conservación o demolición de las existentes …” y, sibien es cierto que la misma norma en su artículo 2°, inciso b) exceptúa de laaplicación del régimen legal a los propietarios del inmueble que no siendoempleadores de la industria de la construcción reparen, construyan o modifiquensu vivienda individual–el destacado me pertenece- no lo es menos que en el caso bajo análisis haquedado no solo probado, sino además, reconocido por la propia accionada, quelas obras contratadas tenían como fin primero, la construcción de un “…emprendimientoinmobiliario destinado a reciclaje, ampliación y subdivisión del mismo enpropiedad horizontal para su posterior venta y/o aprovechamiento entre losbeneficiarios…” (ver cláusula primera del contrato de fideicomiso adunadopor la demandada a fs. 32), lo que descarta de plano la posibilidad deencuadrar la presente causa en la hipótesis de excepción prevista en el incisomencionado toda vez que no quedan dudas que no se trató de la contratación demano de obra de la construcción para la refacción o remodelación de la viviendaindividual del accionado, sino precisamente de un claro proyecto llevadoadelante con indiscutibles fines de lucro del producido de la obra.

Esteextremo se encuentra por demás abonado con las propias declaraciones de lostestigos que depusieron a instancias del demandado, entre ellos laadministradora del fideicomiso y la persona que fue expresamente contratadapara la venta de cada una de las unidades construidas, lo que despeja toda dudasobre la inexistencia del supuesto previsto en la norma de exclusión.

Porotra parte, y esto es un dato menor aunque sumado a los restantes expuestosdetermina aún mas la suerte de la litis en sentido favorable al dependiente, nopuede tampoco soslayarse que el propio demandado señaló que en la planta bajadel inmueble en el que se desarrollaron las obras, se encuentra su localcomercial de venta de indumentaria de gamuzas, lo que ratifica que no nosencontramos en presencia del propietario de una vivienda particular que hubiererequerido personal especializado para la realización de mejoras o reformas ensu domicilio particular.

Todasestas circunstancias determinan a mi ver, la indudable procedencia del reclamoen los términos en que ha sido articulado por cuanto, y esto a riesgo deresultar reiterativo, debo destacarlo, resultan contundentes las pruebasrendidas y los propios reconocimientos del accionado para concluir que fue élmismo quien contrató al actor para el desempeño de las tareas que le fueronencomendadas y que se comportó, al menos en el caso, como un verdaderoempleador de la industria de la construcción, al requerir mano de obraespecializada para el desarrollo de un emprendimiento inmobilidario que, a lasazón, se llevó a cabo con un claro interés lucrativo, es decir, para destinarlas obras realizadas a su posterior venta.

Enconsecuencia, y toda vez que la sola circunstancia de que el demandado no seencuentre inscripto en el I.E.R.I.C., no obsta –de acuerdo a los restanteselementos que han sido objeto de análisis en autos- a la procedencia de laacción entablada, puesto que, una vez más lo reitero, estimo que lasparticulares aristas que reviste la cuestión permiten encuadrar al accionadocomo un verdadero “empleador de la industria de la construcción” al menos en loque atañe al proyecto que se materializó a través del contrato de fideicomisoque el mismo acompañó a esta contienda.

IV.-Por todo ello y atento a la inexistencia de prueba que permita desvirtuar lasafirmaciones del inicio, luego de tenerse por cierta la relación laboralinvocada por el actor, corresponde tener por ciertas las fechas de inicio (12de junio de 2009) y fin del vínculo (6 de agosto de 2009), como así también laremuneración invocada ($ 13 x hora de trabajo, ascendiendo a $ 2.600mensuales), correspondiendo diferir a condena las sumas que han sido objeto dereclamo en autos y que se corresponden con el siguiente detalle: a) Art. 12 ley22.250 (fondo de desempleo) que asciende a un total de $ 468 (conforme proporcional trabajado, 18%);b) Remuneración adeudada julio 2009: $2.600; c) SAC prop. dias trabajados 2009 (1er y 2do semestre) quearroja un total de $ 433;d) Multa art. 18 ley 22.250 (1 mes de sanción mas 1 mes por falta de registración)arroja un total de $ 5.200;e) Multa art. 19 ley 22.250 $2.600 (solo se duplica la primer quincena de julio 09 que fue lo quese intimó); f) Multa art. 8 ley 24.013 que arroja un total de $ 975; g) Multa art. 15 LNE que arroja $ 468 conforme lo dispuesto por el art. 12 ley22.250; h) multa art. 80 LCT que arroja un total de $ 7.800.

Todoello conforma un total que se difiere a condena de PESOS VEINTE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO ($ 20.544.-),suma que llevará intereses desde que cada concepto que la integra fue debido yhasta el momento de su efectivo pago conforme la tasa activa fijada por elBanco de la Nación Argentina para el otorgamiento de préstamos, según laplanilla que será difundida por la Prosecretaría Generalde la Cámara (conf. C.N.A.T. resolución 8/02).

V.-Atento al modo en que se resuelve la cuestión, y en virtud de lo normado por elart. 279 del CPCC, corresponde dejar sin efecto la imposición de costas y laregulación de honorarios y adecuar ambos conceptos al nuevo resultado dellitigio.

Teniendoen cuenta que ha resultado vencida la parte demandada, y atendiendo alprincipio objetivo de la derrota y lo normado por el principio rector enmateria de costas previsto en el art. 68 del CPCC, corresponde imponer lascostas de ambas instancias a cargo de la parte demandada vencida.

Loshonorarios por la representación y patrocinio letrado de las partes actora ydemandada, por su actuación en primera instancia, sugiero regularlos en el 16%y 14%, respectivamente para cada uno de ellos que se calculará sobre el montototal diferido a condena comprensivo de capital e interés (Art. 38 LO). Y loshonorarios de esta instancia, para la representación y patrocinio letrado delas partes actora y demandada, sugiero fijarlos en el 25% para cada uno deellos que se calculará sobre lo que les corresponda percibir por su actuaciónen la sede de grado (Arts. 38 LO y 14 ley arancelaria).

El Dr. Roberto C. Pompa dijo :

Quepor compartir los fundamentos, adhiero al voto que antecede.

El Dr. Gregorio Corach no vota(Art. 125 de la LO).

Amérito del acuerdo que antecede, el Tribunal RESUELVE: 1) Revocar elpronunciamiento apelado y, consecuentemente, hacer lugar a la demanda entabladapor ARIAS GUADI HUMBERTOcontra JOSE CARLOS GARCIA RODRIGUEZ condenando a este últimoa abonar al primero dentro de los cinco días de quedar firme elpronunciamiento, la suma de PESOSVEINTE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO ($ 20.544.-), sumaque llevará intereses desde que cada concepto que la integra fue debido y hastael momento de su efectivo pago conforme la tasa activa fijada por el Banco de la Nación Argentinapara el otorgamiento de préstamos, según la planilla que será difundida por la Prosecretaría Generalde la Cámara; 2) Dejar sin efecto lo resuelto en materia de costas yhonorarios; 3) Costas de ambas instancias a cargo de la parte demandada; 4)Regular los honorarios por la representación y patrocino letrado de las partesactora y demandada por su actuación en primera instancia en el 16% y 14%respectivamente para cada una de ellas que se calcularán sobre el monto totaldiferido a condena comprensivo de capital e interés; 5) Regular los honorariospor la representación y patrocinio letrado de las partes actora y demandada,por su actuación en esta instancia, en el 25% para cada una de ellas que secalculará sobre lo que les corresponda percibir por su actuación en lainstancia de grado.

Cópiese,regístrese, notifíquese y vuelvan.-

AnteMi

SALUTACIONES

2011-12-23T11:33:00.001-03:00

Una año más esta llegando a su finalización, con alegrías tristezas, logros, en fin con vida transcurrida. Los administradores de este blog, estamos muy felices de haber transitado este camino con todos ustedes. esperamos el próximo año seguir creciendo y aumentando esta comunidad. Les deseamos los mejores augurios y prosperidad para nuestra patria. Nina

SECUESTRO PRENDARIO. Competencia. Ausencia de contradictorio. Inaplicabilidad de la Ley de Defensa del Consumidor. Criterio atributivo de jurisdicción de base legal. Aplicación del Art. 28 de la ley de Prenda con Registro

2011-12-13T09:32:00.002-03:00

016998/2011 -"Standard Bank Argentina S.A. c/Funes Flavia Lorena s/ secuestroprendario" – CNCOM – SALA A - 20/09/2011

Buenos Aires, 20 deseptiembre de 2011.-

Y VISTOS:

1.- Apeló la parteactora en forma subsidiaria la resolución obrante en fs. 21/8 por la que la Sra. Magistrada deGrado decidió, de oficio, no asumir jurisdicción en estos obrados. Para adoptaresta solución, la Sra. Jueza quo estimó que, encontrándose en juego una relación de consumo entre laactora y la demandada, corresponde estar a la competencia del juez deldomicilio del deudor conforme lo dispuesto por la nueva redacción del art. 36de la Ley de Defensa del Consumidor (LDC). Desde tal óptica, juzgó que,encontrándose el domicilio del deudor prendario ubicado en extraña jurisdicción,el Juez con jurisdicción en dicho lugar sería quien debe conocer en estepleito.-

A fs. 39 fue oída la Sra. Fiscal Generalpor ante esta Alzada, quien dictaminó en el sentido de confirmar el falloimpugnado.-

2.- La recurrentese quejó de la decisión adoptada en la anterior instancia, alegando i) que eljuez mercantil de esta Ciudad resulta competente por cuanto del instrumentobase de la presente acción surge que las partes pactaron expresamente laposibilidad de entablar la acción por ante cualquiera de las jurisdiccionesindicadas por la ley 12.962; y ii) que por imperio de la legislación adjetiva,no cabe la declaración de incompetencia de oficio por razón de territorio enasuntos exclusivamente patrimoniales como el de la especie (cfr. arg. arts. 1 y4, CPCC). Expuso, además, que el secuestro prendario regulado en el art. 39 delDecreto Ley 897/95 no prevé un proceso contradictorio, en virtud de lo cualcualquier potencial afectación al derecho de defensa en jucio del deudor setornaría automáticamente abstracta.-

3.- Pues bien, antetodo cabe poner de relieve que el presente proceso tiene por objeto el trámiteinstituído por el art. 39 de la ley de prenda, vulgarmente conocido comosecuestro prendario, el cual, por su naturaleza y finalidad, tiendeexclusivamente a poner a disposición de determinados personas jurídicas(entidades financieras o bancarias autorizadas por el BCRA y/ode carácterinternacional), como así también el Estado y sus reparticiones autárquicas, losbienes objeto de un contrato de prenda con el único objetivo de posibilitar elremate extrajudicial del art. 585 del Cód. de Comercio, revistiendo por ellodicho trámite carácter esencialmente ejecutivo.-

Dicho de otraforma, el citado art. 39 de la ley de prenda no hace otra cosa que consagrar através de este procedimiento la posibilidad de una ejecución directa del bienprendado con prescindencia de la intervención judicial, cuyo concurso se limitaa facilitar la venta de ese bien -a través del secuestro de este último-. Ello,en el entendimiento de que los bancos e instituciones supra aludidas ostentanla excepcional atribución de ejecutar extrajudicialmente la prenda, conforme elrégimen establecido por el ya citado art. 585 Cód. Com. (cfr. Morello, Sosa,Berizonde, "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia deBuenos Aires y de la Nación", T. VI-C, pág 483 y ss).-

Síguese de ello,entonces, que el trámite particular instado por el recurrente se caracterizapor una actividad jurisdiccional limitada a la mera comprobación de losrecaudos de admisibilidad de la medida y su diligenciamiento, pues sólo setrata de la apertura de una vía judicial voluntaria para obtener la orden desecuestro impartida por juez competente, agotándose precisamente su objetoprocesal con la entrega del bien pignorado al acreedor prendario.-

Resumiendo, elsecuestro previsto por la ley 12.962:39 se cumple sin que medie contradictoriocon el deudor prendario, a quien tampoco se le admite, en el marco de estetrámite, recurso alguno para enervar el ejercicio del derecho que le asiste asu acreedor. Despréndese de ello, que no es dable examinar en este tipo detrámite otra cuestión que no sean aquéllas atinentes a la eficacia yrealización del secuestro.-

4.- Ahora bien, eneste contexto, esto es, siendo el único objeto de este proceso brindar apoyojurisdiccional al acreedor prendario para apoderarse del bien sin que se halleprevisto en su trámite intervención del deudor, no se advierte cual sería elsentido de analizar si la relación jurídica que dio origen al otorgamiento delcontrato prendario constituye -o no- una relación de consumo a los efectos dela ley de defensa de comsumidor.-

Es verdad que si seanaliza desde este sesgo el instrumento de prenda copiado a fs. 6/9 puede verseplasmado en él una operación de financiación para la adquisición de unautomóvil, que bien podría determinar la existencia de una relación de consumoen los términos de la LDC, pero dicha circunstancia es irrelevante en untrámite como éste, donde el acceso a la jurisdicción sólo procura la obtenciónde apoyatura judicial, con el consiguiente "imperium" para el sistemaprivado de ejecución previsto por la Ley de Prenda con Registro -art. 39- a finde facilitar la ulterior venta extrajudicial de los bienes afectados a lagarantía (cfr. esta CNCom., esta Sala A., in re: "Fiat Crédito CíaFinanciera S.A c/ Eichenberger Gerardo s/ secuestro prendario" del27.9.00).-

Obsérvese que elmotivo por el cual el régimen de defensa del consumidor determina lacompetencia por el "domicilio real" del consumidor -art. 36, últ.párr., texto según ley 26.631- en materia de reclamos por créditos originadosen operaciones para el consumo, se funda en preservar el derecho a la defensaen juicio del consumidor en la inteligencia de que el ejercicio de ese derechono se vea obstruído si la causa judicial se aleja de los jueces del domiciliode la parte presuntamente débil en una relación negocial (arg. arts. 36 y 37,LDC).-

Pues bien, en unproceso de esta índole donde el deudor-consumidor no debería tener quedefenderse, no se advierte cual sería el sentido de mandar tramitar elsecuestro al juez del domicilio del deudor ya que el trámite no prevéintervención alguna de este último dentro de dicho proceso.-

5.- Enconsideración a lo supra expuesto, la competencia debe resolverse a la luz delos criterios atributivos de jurisdicción de base legal contenidos en lasespecíficas reglas aplicables al caso previstas en el art. 28 de la Ley dePrenda con Registro (Decreto Ley 15.348/46), donde se establecen tres (3) forosconcurrentes y alternativos para atribuir jurisdicción y habilitar lapretensión de auxilio procesal que nos ocupa, disponiéndose que "la acciónprendaria compete al juez de comercio del lugar convenido para pagar el crédito,o el lugar que según del contrato se encontraban o se encuentran situados losbienes o el lugar del domicilio del deudor, a opción del ejecutante". Enfunción de ello, se advierte en el preciso caso de autos, que en la prendacopiada en fs. 6/9 se ha fijado como lugar de cumplimiento de las obligacionesa cargo del deudor el de esta Ciudad de Buenos Aires, verificándose entonces deese modo una de las tres (3) opciones legalmente previstas para que el acreedorprendario entable su pedido de secuestro en este distrito.-

Síguese de ello queno existe óbice legal alguno para que el magistrado mercantil sorteado asuma elconocimiento en los presentes obrados.-

6.- Por todo lohasta aquí expuesto, entonces y oída la Sra. Fiscal Generalante esta Alzada, esta Sala RESUELVE:

Hacer lugar alrecurso interpuesto subsidiariamente por la apelante, y como consecuencia deello, revocar la decisión apelada debiendo la Magistrada de grado asumirjurisdicción en el presente proceso.-

Notifíquese a la Sra. Fiscal Generalen su despacho. Cumplido, devuélvase a primera instancia, encomendándose a la Sra. Juez a quo disponerlas notificaciones del caso con copia de la presente resolución.-

FDO.: María Elsa Uzal, IsabelMíguez, Alfredo Arturo Kölliker Frers

Ante mí: Valeria C.Pereyra, Prosecretaria de Cámara

Citar: elDial.com -AA71F0

Publicado el12/12/2011

EJECUCIÓN PRENDARIA

2011-12-08T17:43:00.001-03:00

2011. prenda

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FIDEICOMISO EN GENERAL Y DE GARANTÍA

2011-12-08T17:38:00.001-03:00

Fideicomiso. Supuestos particulares.Fideicomiso de garantía. Banco Hipotecario. Juicio de escrituración. Entrega dela posesión. Dañosy perjuicios

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F

EnBuenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 05 días del mes deseptiembre de dos mil once, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacionalde Apelaciones en lo Civil, Sala F, para conocer en los autos del epígrafe,respecto de las cuestiones sometidas a su decisión a fin de determinar si esarreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicadoel sorteo correspondiente, resultó el siguiente orden de votación: ZANNONI – POSSE SAGUIER – GALMARINI.

Ala cuestión propuesta elDOCTOR ZANNONI, dijo:

1.El actor, Andrés HoracioAbba, demandó al Banco Hipotecario S.A. a fin de que este escriturase yentregase la posesión de los inmuebles enumerados en la demanda, diversasunidades y lotes correspondientes a los siguientes emprendimientosconstructivos: “Torre Newbery” llevado a cabo en Venado Tuerto, Provincia deSanta Fe; “Conjunto Residencial Santa Rita” llevado a cabo en la ciudad deTrelew, Provincia de Chubut; y “Conjunto Asociación Tribunales” ejecutado en laciudad de Rosario, Provincia de Santa Fe. Además, demandó los daños irrogadospor la demora en la escrituración imputable al banco demandado y asimismo en elincumplimiento respecto de la conservación de los inmuebles.

Parael caso de que Banco Hipotecario no estuviese en condiciones de escriturar,demandó subsidiariamente por daños y perjuicios por la suma que represente elvalor de los inmuebles de acuerdo a lo que surgiese de la prueba y tasaciones arequerirse oportunamente.

2.Señalo, por de pronto, que el objeto del juicio quedó reducido a laescrituración y/o pago de los daños y perjuicios representados por el valor delLote 9 de la Manzana 29 del emprendimiento constructivo “Conjunto ResidencialSanta Rita” sito en Trelew , Provincia de Chubut, ubicado en el Lote 120 G, Fracción o Chacra 120,pues a fs. 541/542 las partes llegaron a un acuerdo conciliatorio parcial conrelación a la escrituración y pago de daños y perjuicios respecto del inmuebledesignado como piso 3°, Dpto. B del emprendimiento “Torre Newbery” llevado acabo en Venado Tuerto, y la escrituración de las unidades funcionalescorrespondientes al emprendimiento denominado “Conjunto Asociación Tribunales”ejecutado en la ciudad de Rosario.

3.La sentencia de fs. 1100/1105 rechaza la demanda, considerando que laspretensiones del actor resultan improcedentes tanto respecto de laescrituración como del reclamo, subsidiario, del pago del valor del lotecorrespondiente al “Conjunto Residencial Santa Rita” de la ciudad de Trelew.

Pongode relieve que el aquí actor, Andrés Horacio Abba, era presidente del directorio de la “Compañía Argentinade Servicios Hipotecarios S.A.” y a su vez, cesionario de ésta. En efecto, a ldemandar Abba actuó legitimado en la cesión de derechos que aquélla hizo en sufavor el 11/2/2000, según escritura pública autorizada por el escribanoFrancisco Puiggari que en copia se agregó a fs. 179/181.

4.Débese señalar que, según lo afirmado por el actor en la demanda, el Lote 120 G, fracción o Chacra 120de la Manzana 29 del “Conjunto Residencial Santa Rita” se encontraría“intrusado” por lo que la escrituración que debería ir junto con la tradicióntraslativa del dominio resultaría de cumplimiento imposible. El demandadorespondió que el Banco Hipotecario sólo se constituyó en titular del dominiofiduciario con el objeto de garantizar sus créditos en los emprendimientosinmobiliarios quedando las obligaciones relativas al mantenimiento, custodia,seguridad, etcétera, del bien bajo la responsabilidad del fiducianteoriginante, esto es la “Compañía Argentina de Servicios Hipotecarios S.A.” (hoy, sucesionario, Andrés HoracioAbba). En tal sentido el testigo Rogelio Pedro Viotti, gerente del BancoHipotecario, declaró a fs. 592 que la tenencia de los emprendimientos laostentaba la empresa “Compañía Argentina de Servicios Hipotecarios S.A.”, que erala tomadora del crédito y la encargada de desarrollar tales emprendimientos.

Agregóel Banco al contestar la demanda que estaba dispuesto a escriturar las unidadesy otorgar la posesión “…debiendo correr el actor con la desocupación de loseventuales intrusos y/u ocupantes indebidos del inmueble” (fs. 483).

Señalóademás el Señor Juez a quo en la sentencia, que “siendo que el Bancoescritura a nombre del originante, quien mantenía la tenencia y custodia delinmueble, su obligación se extiende sólo al cumplimiento de esa obligación dehacer, pero la legitimación de la entidad financiera no alcanza elresarcimiento por vicios o defectos en la integridad de la cosa [se refiereimplícitamente, aquí —entiendo—, al hecho de la intrusión] , responsabilidad quecabe reconocer en la “Compañía Argentina de Servicios Hipotecarios S.A.”.

Yconcluye: “en tanto cedente y cesionario resultan personas con evidenteprofesionalidad en el comercio y en operaciones como la presente, siendo laprimera una sociedad anónima y la segunda su presidente del directorio, que nopueden desconocer las dificultades que podrían tener la adquisición de underecho a la titularidad dominial del bien con base en la conformación de unaoperación fiduciaria sobre un bien que aparece disputado en su titularidad porintrusos y que, finalmente, se vería frustrado en caso de concluirse que elmismo no se encuentra en la órbita de la fiducia concedida al BancoHipotecario”.

Porestos fundamentos, como dije, se rechazó la demanda.

5.De lo así decidido apeló el actor quien vierte sus agravios a fs. 1119/1129,que fueron contestados por el Banco Hipotecario S.A. a fs. 1133/1143.

6.El contexto en que se han planteado las pretensiones debe ser aprehendido enlos fideicomisos de garantía en que el Banco Hipotecario S.A. suscribió encarácter de fiduciario de los emprendimientos antes señalados. Esto nos obligaa caracterizar esta figura que, por cierto, se halla —a lo sumo— implícita enla ley 24.441.

7.El fideicomiso de garantía posee todas las características típicas de unfideicomiso propiamente dicho, es decir, se trata de un contrato por el cualuna persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienesdeterminados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla enbeneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y atransmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, albeneficiario o al fideicomisario. Se trata de un instrumento por el cual, elfiduciante transfiere un bien mueble o inmueble al fiduciario respaldando unaobligación que tiene hacia un tercero. El propósito de este fideicomiso es queel fiduciario controle que se cumpla con un contrato .

Enel fideicomiso de garantía el fiduciario está facultado, en caso deincumplimiento, a liquidar los bienes fideicomitidos para saldar la obligaciónde la cual es garantía el bien y procede a abonar al fideicomisario o acreedor.Se ha dicho, por eso, que se trata de una neta garantía autoliquidableque favorece el abaratamiento y el acceso al crédito (conf., Puerta de Chacón,Alicia, Propiedad fiduciaria en garantía, en “Revista de Derecho Privadoy Comunitario”, 2001-3-165). O, de otro modo, el fideicomiso de garantía seconstituye “a fin de caucionar obligaciones propias del fiduciante o de untercero con los bienes dados en fiducia” (Márquez, José F., Notas sobre elfideicomiso con fines de garantía, JA, 2000-IV-1225).

Nocorresponde en la ocasión entrar a los complejos análisis que ha suscitado estetipo de fideicomiso, no contemplado expresamente en la letra de la ley 24.441,aunque admitido por la doctrina mayoritaria (Kiper-Lisopravski, Teoría ypráctica del fideicomiso, Bs. As., Depalma, 1999, pág. 1 y sigtes.;Carregal, Mario, Fideicomiso de garantía. Lícito y necesario, LL,2000-E-952; Márquez, José F., Notas sobre el fideicomiso con fines degarantía, JA, 2000-IV-1225; Hayzus, Fideicomiso, Bs. As., Astrea,2000, pág. 100 y sigtes.; Malumián, Nicolás, El fideicomiso de garantía y laresponsabilidad del fiduciario frente al consumidor, LL, 2005-E-436,etcétera).

8.Hay, en el caso de los emprendimientos que dan origen a estos acuerdos, entreellos el denominado “Conjunto Residencial Santa Rita” de la ciudad de Trelew,Provincia de Chubut, tres sujetos: el titular del dominio del inmueble donde sehabría de ejecutar el emprendimiento —“Texer Ingeniería S.R.L.”—, que adquirióel dominio mediante escritura del 17/7/96; la empresa constructora que habríade llevar a cabo la obra —“Compañía Argentina de Servicios Hipotecarios S.A.”—(es obvio que entre ambos debió existir un negocio de base de carácter onerosoque como se señaló en ocasión de celebrarse los contratos de fideicomiso, esajeno a la relación fiduciaria); el Banco Hipotecario que habría de financiarel costo de la obra y a quien se transmitió el mismo día 17/7/96 el dominiofiduciario del inmueble donde se ha de ejecutar dicha obra (ver constanciasregistrales obrantes a fs. 1017). El contrato de fideicomiso se celebró el18/10/96 (ver copia de la escritura de fs. 69/83). Al titular o propietario delinmueble se lo denomina fiduciante enajenante (en el caso, “TexerIngeniería S.R.L.”), porque enajenó —transfirió— el dominio fiduciario de dichoinmueble al Banco; éste es, pues, el fiduciario que, como antes dijimos,debería financiar el costo de las obras —proveedor del financiamiento— y porende era el acreedor de los montos por él desembolsados para la financiación. A laempresa constructora se la denomina fiduciante originante (en el caso,“Compañía Argentina de Servicios Hipotecarios S.A.”) porque dio origen alfideicomiso de garantía, como un modo de obtener la financiación de las obrasdel emprendimiento. Era ella, obviamente, quien comercializaría las unidades dedicho emprendimiento y quien designaría a los respectivos beneficiarios para queel fiduciario, o sea el Banco Hipotecario, transfiriese el dominio de ellas.

9.Al contestar la demanda, el Banco relacionó el acuerdo que, con posterioridad ala constitución de los fideicomisos —el 7 de enero de 2000—, el BancoHipotecario y la “Compañía Argentina de Servicios Hipotecarios S.A.”celebraron con relación a la deuda vencida que mantenía esta última con elBanco con motivo del financiamiento intermedio destinado a la construcción delos emprendimientos.

Enese acuerdo, glosado a fs. 122/126 (y sus anexos) se determinaron los saldos dela deuda total de los emprendimientos de referencia —discriminándose el montoen relación a cada uno de ellos— por un total de $ 5.527.421. Por esos saldosse asignaron al Banco una cantidad de unidades de vivienda, de manera quemediante esta dación en pago, quedaron cancelados. A la vez, se acordó que laoriginante —léase: la fiduciante originante, “Compañía Argentina de ServiciosHipotecarios S.A.”— podría comercializar y disponer libremente de las unidadesremantes de los emprendimientos, a cuyo efecto se acordó, “…el Banco […]escriturará la transferencia del dominio pleno o fiduciario de dichas unidadesa favor de las personas que al efecto individualice el originante” (cláusulacuarta).

10.Hasta este punto resulta claro, a mi juicio, que ningún obstáculo existe paraque el demandado Banco Hipotecario S.A. escriture —tal como expresamentemanifestó estar dispuesto a hacerlo— el inmueble comprendido en este juicio,esto es el Lote 9 de la Manzana 29 del emprendimiento constructivo “ConjuntoResidencial Santa Rita” sito en Trelew , Provincia de Chubut, ubicado en elLote 120 G,Fracción o Chacra 120, aunque con la salvedad de que debería correr el actorcon las gestiones judiciales o extrajudiciales tendientes a lograr ladesocupación de los eventuales intrusos y/u ocupantes indebidos del inmueble,pues el Banco sólo se constituyó en titular del dominio fiduciario con elobjeto de garantizar sus créditos en los emprendimientos inmobiliarios quedandolas obligaciones relativas al mantenimiento, custodia, seguridad, etcétera, delbien bajo la responsabilidad del fiduciante originante, esto es la “Compañía Argentinade Servicios Hipotecarios S.A.” (hoy, su cesionario, Andrés Horacio Abba).

Setrataría de obtener el título aunque no el modo (mediante la tradición), si laintrusión de terceros persiste. La solución no resulta contraria a derecho,habida cuenta que el demandado no era quien ostentaba la guarda o tenencia delinmueble destinado a los emprendimientos porque, como lo resolvió este tribunalen el fallo plenario dictado en la causa “Arcadini, Roque s. Sucesión c./Maleca, Carlos” del 11/11/58, el adquirente de un inmueble a quien se le haentregado la escritura traslativa de dominio —en el caso se trataba de uncomprador— “puede, aun antes de la tradición de la cosa, ejercer la acciónreivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma” (LL, 92-463; JA,1958-IV-427). Si bien el actor, al demandar reclamó “la escrituración y entrega de la posesión de los inmuebles”,no es correcto entender que se trata de dos pretensiones no escindibles. Ciertoes que son de algún modo complementarias, pero esto no significa que seaninseparables, ni que el juez carezca de facultades, por sujeción al principiode congruencia, para hacer lugar a una y no a la otra si satisfacen un interésjurídico digno de tutela. Por aplicación del añejo principio “utile perinutile non vitiatur”, la condena a escriturar representa una utilidad realy concreta al actor, que podrá ejercer —lo que en la actualidad le esté vedado—la acción reivindicatoria que le compete contra los eventuales intrusos delbien. El rechazo de la demanda, en cambio, dejaría en la insatisfacción elinterés de ambas partes: el del actor, de lograr el título, y el del Banco dedar cumplimiento a lo convenido en el acuerdo del 7 de enero de 2000.

Ahorabien; si, como lo sostiene el actor apelante, la escrituración resultasejurídicamente imposible hoy porque caducó la inscripción registral del dominiofiduciario en favor del Banco (lo que éste niega al responder el memorial de laactora), o si por cualquier otra razón imputable al obligado la condena aescriturar no fuese ejecutable, este hecho sobreviniente (conf. art. 163, inc.6° in fine del CPCC), colocaría al fiduciario ante la alternativa desatisfacer los daños y perjuicios derivados de su propia conducta.

11.Por lo hasta aquí expuesto voto por revocar la sentencia apelada y enconsecuencia condenar al demandado Banco Hipotecario S.A. a escriturar a favorde Andrés HoracioAbba en el plazo de treinta días de notificado de la presente, por ante elescribano que propondrá el actor, el Lote 9 de la Manzana 29 del emprendimientoconstructivo “Conjunto Residencial Santa Rita” sito en Trelew , Provincia deChubut, ubicado en el Lote 120 G, Fracción o Chacra 120, bajo el apercibimientocontenido en el art. 512 del Cód. Civil. Si mi criterio fuese compartido creoque es justo imponer las costas en el orden causado, pues ambas partes pudieroncreerse con derecho a litigar (art. 68, segunda parte y 71 del CPCC).

Poranálogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, los DOCTORES POSSE SAGUIER y GALMARINI votaronen el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto.

Y VISTOS:

Por loque resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se revoca lasentencia apelada y en consecuencia se condena al demandado Banco HipotecarioS.A. a escriturar a favor de Andrés Horacio Abba en el plazo de treinta días de notificado de lapresente, por ante el escribano que propondrá el actor, el Lote 9 de la Manzana29 del emprendimiento constructivo “Conjunto Residencial Santa Rita” sito enTrelew , Provincia de Chubut, ubicado en el Lote 120 G, Fracción o Chacra 120,bajo el apercibimiento contenido en el art. 512 del Cód. Civil. Las costas seimponen en el orden causado, pues ambas partes pudieron creerse con derecho alitigar (art. 68, segunda parte y 71 del CPCC). Los honorarios profesionalesserán regulados una vez definidos los de la instancia anterior. Notifíquese y devuélvase.

Establecen Cómo Debe el Fiduciario Atacar el Embargo Trabado Sobre el Bien

2011-12-05T19:49:00.001-03:00

Establecen Cómo Debe elFiduciario Atacar el Embargo Trabado Sobre el Bien

La Cámara Nacional de Apelaciones en loComercial determinó que en el supuesto de transferencia fiduciaria de inmueble,al no adquirir el fiduciario la propiedad plena del inmueble, sino sólo lafiduciaria y sujeta al régimen de imperfección previsto por el código civil, ypor la ley especial, para poder atacar el embargo trabado sobre el bien, debeacreditar que efectivamente no es titular dominial.

En la causa “Badino Héctor Enrique c/ Fiduciaria Arroyo Dulce S.A. s/ ejecutivoincidente de apelación”, la ejecutada apeló la resolución que rechazó el levantamientode embargo solicitado en las actuaciones principales.

La recurrente sostuvo queel juez de grado no atendió el fundamento de la solicitud y que radica en queel inmueble sobre el cual se trabó el embargo pertenece al fideicomisodesarrollador del “Barrio Cerrado Arroyo Dulce” y, por el otro que se dispusosobre una totalidad de lotes cuyo valor de realización es ampliamente mayor alcrédito que se reclama.

Tras destacar que “siendoque la operación que origina el reclamo se sustenta en un fideicomiso”, losjueces que componen la Sala Fexplicaron que “existe tal institución cuando una persona (fiduciante)transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario),quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato(beneficiario) y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición alfiduciante, al beneficiario o al fideicomisario" (art. 1 ; ley 24.441)”.

En tal sentido, explicaronque “el dominio fiduciario es el derecho real que puede surgir de la relacióncontractual que se origina en el negocio fiduciario y que consiste en latransferencia de cierta cosa”.

En tal sentido, losmagistrados explicaron que “tratándose de inmuebles como es el caso que nosocupa, la cuestión registral que plantea aquel dominio fiduciario quedóplenamente resuelta a partir de la sanción de la Ley 24.441, norma que en elart. 12 establece que "el carácter fiduciario del dominio tendrá efectofrente a terceros desde el momento en que se cumplan las formalidadesexigibles.", mientras que en el siguiente artículo se regula que"cuando se trate de bienes registrables, los registros deberán tomar razónde la transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario"”.

En la sentencia del 30 deagosto del presente año, los magistrados concluyeron que “el fiduciario al noadquirir la propiedad plena del inmueble sino solo la fiduciaria, y por tanto sujetaal régimen de imperfección previsto por el Código Civil y por la ley especial,para poder atacar el embargo trabado sobre el bien, debe acreditar queefectivamente no es titular dominial.(Claudio M. Kiper- Silvio V. Lisoprawski,"Tratado del fideicomiso", Ed. Lexis Nexis Depalma, 2003, pág.103,104)”.

Tras determinar que “esaacreditación no se encuentra cumplida en autos pues la prueba por excelenciapara ello es la constancia emitida por el Registro de la Propiedad y eseorganismo informó que "Fiduciaria Arroyo Dulce SA" es titular plenatoda vez que figura adquirido por Compra Venta y no como dominio fiduciario”, la mencionada Saladecidió confirmar la resolución apelada.

Honorarios corredor Inmobiliarios

2011-12-05T19:47:00.001-03:00

L. 572.943 - “Magnacca, EduardoMartín y otro c/ Kelly, Romina y Otro s/ daños y perjuicios” – CNCIV – SALA A –06/10/2011

HONORARIOS.CORREDOR INMOBILIARIO. Desempeño de su labor como intermediario en la venta deuna propiedad. Falta de retribución por los servicios prestados. DEMANDA DEDAÑOS Y PERJUICIOS. Reclamante no inscripto en la matrícula de corredores.Imposibilidad de cobrar retribución de ninguna especie. Art. 33 de la ley25.028. Orden público. Requisitos para ejercer la actividad. Obligaciónnatural. Art. 515 del Código Civil. RECHAZO DE LA DEMANDA

“Quienes ejercen el corretaje sin cumplir con los requisitos y calidadesexigidos por la ley 25028, no tienen acción para cobrar retribución de ningunaespecie. La sanción impuesta por la norma legal citada, como ya se dijo, es deorden público y no hace más que reiterar, aunque con una redacción másterminante, la antigua prohibición consagrada por el art. 89 del Código deComercio –hoy derogada- (…).”

“El corredor no inscripto en la matrícula de corredores, no tiene acción parael cobro de comisión, no habilitándole la matrícula como martillero para elejercicio del corretaje. Al respecto, sobre las normas y principios generalesdel mandato o de la locación prevalece el rigor de la ley especial, ya que ellegislador ejerciendo, el poder de policía de profesiones y oficios, ha queridosancionar el corretaje clandestino en la actividad intermediadora (conf. Capel.Mar del Plata, abril 14-966, JA, 1967-I-56, sec. Prov.). En idéntico sentido seexpresó esta Sala al sostener que “quien no está inscripto como corredor notiene derecho a cobrar comisión sin que sea suficiente al respecto suinscripción como martillero (CNCiv. Sala A, septiembre 2-969, en autos“Dordoni, Luis c Traverso, Rodolfo J.).”

“Se ha demostrado efectivamente que existió un encargo por parte de lacoaccionada Kelly (…) a fin de que los actores mostraran la propiedad paratratar de concretar una posible futura venta. No obstante ello, contrariamentea lo indicado en los agravios, los requirentes, al momento de la vinculación,no estaban habilitados, por medio de correspondiente inscripción para realizar esaactividad, de allí que la suerte desestimatoria de la acción se encuentresellada.”

“La doctrina considera que el art. 515 del Código Civil efectúa una enumeraciónenunciativa o ejemplificativa de supuestos de obligaciones naturales, entre loscuales incluye la hipótesis como la de autos, desde que el acreedor no poseeacción para requerir el pago por la labor desarrollada, por haber prestado unservicio correspondientes a una profesión reglamentada sin tener habilitaciónpara hacerlo, si la otra parte desconocía la ausencia de título (conf.Belluscio-Zannoni, “Código Civil y leyes complementarias, T. 2, Ed. Astrea,1984, pág. 677).”

Citar:elDial AA71CE
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Encargados de edificios de Propiedad Horizontal despidos

2011-12-05T19:46:00.001-03:00

SD 95874 – Causa 8.071/2010 –“A. L. L. c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Santos Dumont 2461/2463 s/despido” – CNTRAB – SALA IV – 31/10/2011

ENCARGADOSDE CASAS DE RENTA Y PROPIEDAD HORIZONTAL. Imputación de un delito penal. Estadopúblico de la cuestión. DESPIDO. Comunicación de la desvinculación fundada enla “pérdida de confianza”. Detención del trabajador e imposibilidad de prestartareas. SUSPENSIÓN PREVENTIVA DEL CONTRATO DE TRABAJO –Art. 224 de la Ley20744–. Falta de condena. Presunción de inocencia. Conducta asumida por elempleado que justifica el despido dispuesto por la empleadora

“En la especie, el trabajador estaba detenido por la imputación de un delito elcual, tal como lo menciona en la demanda, tomó estado público y además elpropio trabajador, al poco tiempo de la detención, envió una renuncia alempleador en la que hacía referencia al delito que se le imputaba. Desde tal ordende saber, en función de las particularísimas circunstancias que rodearon lacuestión, considero que la causal invocada por la empleadora le permitió altrabajador conocer, sin dudas, las razones del despido.”

“No puede sostenerse seriamente que el trabajador desconocía las razones deldespido, más allá de que, seguidamente proceda a analizar si la decisiónextintiva devino o no ajustada a derecho.”

“El hecho de que, desde el alta médica, el trabajador, por razones ajenas alempleador, se encontraba detenido y por ende imposibilitado de prestar tareas–lo que permitía considerar que la situación encuadraba dentro del segundopárrafo del art. 224 de la LCT, a pesar del silencio de ambas partes– no obstaa que el empleador evalúe y disponga la decisión de extinguir el vínculofundado en justa causa… El hecho de que el contrato estuviere suspendidopreventivamente no obsta ni torna per se injustificada la decisión de extinguirel vínculo, máxime cuando tampoco se le está imputando el delito que se estabainvestigando en sede penal, sino que la razón del cese era la pérdida deconfianza.”

“La norma –el art. 224 LCT–, a diferencia del primer párrafo referido a lasdenuncias efectuadas por el empleador, no hace referencia alguna a la suerte dela causa penal, sino solamente prevé el supuesto de la subsistencia del vínculoa menos, claro está, que existiera un comportamiento injurioso, a la luz delart. 242, LCT, que tornara admisible la extinción de la relación.”

“La falta de condena del actor y la presunción de inocencia de los delitosinvestigados no impide que, para la demandada, la conducta asumida por eltrabajador en su vínculo laboral, justificara la ruptura del vínculo.”

“El contrato de trabajo se sustenta en el recíproco respeto y confianza entrelas partes, y aun cuando no se haya acreditado un perjuicio material, el dañomoral producido por la pérdida de confianza es suficiente para despedir en lostérminos del art. 242 de la LCT o del art. 5 del estatuto de encargados de casade renta.”

Citar:elDial AA719B
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HIPOTECA, COBRO SEGURO PARA PAGO DE HIPOTECA

2011-11-24T09:47:00.001-03:00

11.2011. taborda c. b. supervielle. hipoteca. seguro.

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Una vez más la llamada reserva es boleto de compraventa

2011-11-11T22:35:00.001-03:00

Reserva y boleto compraventa

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REQUISITOS PARA LA HIPOTECA

2011-11-07T21:33:00.001-03:00

Hipoteca. requisitos. beatrizarean.

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Agentes auxiliares de cimercio:Martilleros y rematadores:comisiones

2011-10-27T08:41:00.000-03:00

Derecho comercial. Agentes auxiliares de comercio.Martilleros y rematadores. Comisión. Determinación. Subasta. Suspensión. Mitaddel arancel

Bogao Parravinici Juan Manuel c/ Postai Humberto Nicolás – Ejecutivo – Cuerpo deEjecución de Sentencia – Recurso de Casación

Tribunal Superior de Justicia de Córdoba, sala Civil yComercial

AUTO INTERLOCUTORIO NÚMERO: DOSCIENTOS SETENTA Y TRES

Córdoba, diez de agosto de dos mil once.

VISTO:

El recurso de casación articulado por el Martillerointerviniente Sr. Carlos F. Campos por derecho propio, en autos “BOGAOPARRAVINICI JUAN MANUEL C/ POSTAI HUMBERTO NICOLÁS – EJECUTIVO – CUERPO DE EJECUCIÓN DESENTENCIA – RECURSO DE CASACIÓN (Expte.B37/08)" en contra del Auto Interlocutorio número noventa y seis delcatorce de abril de dos mil ocho, dictado por la Cámara de Apelaciones en loCivil y Comercial de Apelaciones de Quinta nominación de esta Ciudad confundamento en el inc. 3° del art.383 del C.P.C.C.

En aquella Sede, la impugnación se sustanció en lostérminos del art. 386 del C.P.C.C.,corriéndose traslado al ejecutado, quien no lo evacuó en tiempo oportuno.Mediante Auto Interlocutorio número doscientos nueve del treinta de junio dedos mil ocho, la Cámara concedió el recurso articulado.

Elevadas las actuaciones a esta Sede, dictado yconsentido el decreto de autos (fs. 69 vta.) queda lacausa en estado de ser resuelta.

Y CONSIDERANDO:

I. Los términos del memorial casatoriopueden sintetizarse así:

El recurrente denuncia que la decisión adoptada por la Cámara Aquo es contraria a la hecha por la Cámara Séptima en lo Civil y Comercial de estaCiudad mediante Auto nº 174 del 24/05/07 en autos“March, Armando Vicente c/ Rodrigañez, Diego Alberto – Ejecutivo”, cuya copia juramentada en su fidelidad acompaña encumplimiento del art. 385 del C.P.C.C.

Explica que en el pronunciamiento impugnado, a la hora defijar los honorarios del martillero por la subasta suspendida en formadefinitiva –por pago del deudor, la Cámara Quinta ,aplicando la reducción del referido art. 53 sobre elartículo 83 inc. “d”, reguló la comisiónficta del martillero en el dos coma cinco por ciento (2.5%) sobre el valor dela planilla a cargo del ejecutado.

Sostiene que diversamente, en un caso idéntico alventilado en el sublite, la Cámara Séptima ,aplicando las mismas normas en una interpretación diferente, fijó la comisiónaludida en el cinco por ciento (5%).

Referido al cumplimiento del requisito de equiparaciónfáctica exigido para habilitar el recurso, puntualiza que en ambos casos setramitó la subasta de derechos y acciones, la cual resultó suspendida, razónpor la cual se procedió a regular la comisión ficta del martillero tomando comobase regulatoria la planilla aprobada. Añade que ambos tribunales aplicaron losmismos dispositivos legales, a saber: art. 53 inc. b) y 83 inc. d) de la ley nº 7191.Destaca que las soluciones asignadas fueron diferentes pues, mientras la Cámara Quinta coligió que de dichas normas deriva un arancel del 2,5% del monto de laliquidación, la Cámara Séptima postula que el arancel o comisión ficta es del 5%.

Transcribe, finalmente, los motivos que orientaron una yotra decisión, juzgando correcta la asumida por la Cámara Séptima , encuanto entiende que el honorario a fijar no depende de quién debe cargar con supago.

II. Ante todo, corresponde señalar que la hipótesisrecursiva ha sido correctamente habilitada por el Tribunal Aquo.

Repárese que en el caso sublite,la subasta ha quedado suspendida ante el requerimiento del ejecutado, quiendepositó el monto de la liquidación antes de que haya comenzado la publicaciónde los edictos. Paralelamente, en el pleito arrimado en confrontación, tambiénse dispuso la suspensión del remate a pedido del obligado al pago, en formaprevia a que comenzara la publicación de edictos. Asimismo, en las doshipótesis se procuraba la venta de derechos y acciones sobre inmuebles.

Continuando con el análisis, se advierte también queambos tribunales estimaron el arancel del martillero aplicando el inciso“b” del art. 53, y el inciso“d” del art. 83 de la Ley nº 7191; pero de su conjugación extrajeron conclusionesdiferentes, lo que generó la diversidad de criterios hermenéuticos que, endefinitiva, derivaron en que las soluciones propiciadas en cada caso hayan sidodispares. Así, mientras en un pleito se fijó la comisión ficta del martilleroen el 2,5% del monto de la planilla, en el otro se la estimó en el 5% sobreidéntica base.

Corresponde, entonces, que este Alto Cuerpo ejerza lafunción unificadora habilitada por el inciso 3º del art.383 del C.P.C.C..

III. Thema decidendum:

La materia controvertida se ciñe a determinar cómo debeestablecerse el arancel que corresponde fijar al martillero actuante en casoque la subasta haya quedado suspendida en los términos del art.53 de la Ley nº 7191.

IV. Avocado a esa tarea, adelanto criterio manifestandomi coincidencia con el casacionista, toda vez que lacoherente y armónica interpretación de las normas y principios que rigen lamateria conduce a afirmar que la retribución del Martillero en esta hipótesisdebe fijarse en la mitad de lo que efectivamente le hubiese correspondidopercibir en concepto de comisión si la venta se hubiese materializado; ello conprescindencia de quién sea el sujeto obligado al pago de dicho estipendio.

V. En primer lugar, es preciso remarcar que lainterpretación aquí propuesta es la más compatible con el tenor literal de lasnormas en juego.

En efecto, el artículo 53 de la ley nº7191 textualmente establece que: “Cuando los trámites del remate fuerensuspendidos, regirán las siguientes disposiciones: a) Si hubiere comenzado lapublicación de edictos, el Martillero tendrá derecho al cobro de los gastosdetallados en la planilla que al efecto presente tres (3) días antes de lasubasta y del honorario, que en este caso ascenderá al setenta por ciento (70%)del arancel. b) Si no hubiere comenzado la publicación de edictos, se liquidaránlos gastos y el honorario, el cual ascenderá al cincuenta por ciento (50%) delarancel.”

Deteniéndonos en la lectura del artículo, se advierte quela primera pauta que debe tener en cuenta el juez a la hora de fijar loshonorarios del Martillero en estas hipótesis, es de naturaleza netamenteobjetiva, y está constituida por las etapas cumplidas por el profesional en elprocedimiento previo a la venta forzada, o más precisamente, el estadio en quese encuentra la ejecución cuando se dispuso la suspensión del remate. En base aesta pauta objetiva, la norma distingue el guarismo que deberá aplicarse en elcaso concreto en el cincuenta o el setenta por ciento, según si hubierecomenzado –o no la publicación de edictos.

Asimismo, la segunda referencia –también objetivaque emana del mismo precepto sujeto a examen, es “el arancel”; sinotro aditamento, pero en directa alusión a los mínimos que la ley prevé para lahipótesis del remate realizado.

Por otra parte, el art. 56 dela misma ley, establece que en todos los casos de suspensión de los trámites deejecución o de la subasta si hubiere sido fijada, la base económica para laregulación de los honorarios del Martillero será el monto total de la planillaactualizada en juicio. Vale decir, éste precepto también aporta otra pautaobjetiva que servirá de base para fijar la retribución de la tarea realizadapor el profesional, en esta hipótesis.

De lo expuesto se sigue que las expresiones utilizadaspor el legislador no dejan lugar a dudas: en caso que la subasta haya sidosuspendida, obviamente por alguna causa ajena al ámbito de actuación delMartillero, y antes de que hubiere comenzado la publicación de edictos–hipótesis sujeta a unificación, el colegiado tiene derecho a cobrar lamitad del arancel que le hubiere correspondido en caso que el remate se hubiesellevado a cabo, retribución que se estimará sobre la base de la planillaactualizada.

Es preciso destacar, a esta altura, que ninguna de lasnormas que integran el capítulo de la ley destinado a reglamentar lasconsecuencias procedimentales y arancelarias de la suspensión de la subasta, seha efectuado distinción o reducción alguna que atienda a los sujetos que endefinitiva resulten ser obligados al pago de la comisión ficta.

Como es sabido, cuando el texto de una norma es claro ycontundente, ésta debe ser aplicada en el sentido que indican sus propiostérminos, sin que sea dable al juez hacer distinciones que no dimanan de ella (ubi lex non distinguit,nec nos distinguere debemus).

En definitiva, a mérito de lo hasta aquí expuesto, elnombrado artículo 53 no autoriza a reducir la comisión más allá de la mitad delarancel mínimo para cada caso.

VI. Es cierto que al correlacionar el aludido artículocon el destinado a prefijar la retribución mínima que corresponde reconocer alMartillero en función de las diferentes categorías de bienes o derechossubastados, se suscita un problema hermenéutico.

Concretamente, tratándose en nuestro caso de un remate dederechos y acciones sobre un bien inmueble, el inciso “d” del art. 83 del aludido cuerpo legal en lo que a nosotrosinteresa, establece: “Los aranceles que percibirán los colegiados por lostrabajos profesionales que realicen, se ajustarán a la siguiente escala mínima:Remates o ventas: (...) d) valores mobiliarios, títulos, créditos, derechos yacciones, fondos de comercio: cinco por ciento (5%) a cargo de cada parte:comprador y vendedor o ejecutado...”.

Esta distinción que realiza la norma parcialmentereproducida supra en orden a los sujetos obligados alpago de la comisión, es la que genera confusión en algunos intérpretes, quienesproponen –a nuestro juicio equivocadamente, aplicar la reduccióncontemplada por el art. 53 ya referido,exclusivamente a la porción que debe afrontar el vendedor o ejecutado.

El error de esta hermenéutica parte, en primer término,de confundir subasta realizada con subasta suspendida.

Es obvio que el hecho de que el artículo 83 hayadistribuido la obligación de pagar la comisión entre comprador y vendedor oejecutado, obedece a que dicho capítulo de la ley parte de la suposición de quela venta efectivamente se ha realizado. Repárese que se responsabiliza por elpago del honorario, en parte, al comprador; sujeto que en la hipótesis que elremate haya quedado suspendido, no existe, y por ende no podría integrar elelenco de los obligados al pago.

De tal manera, si –como ocurre en los casos sujetosa unificación el remate ha sido suspendido a requerimiento del ejecutado, nopuede dudarse que éste será quien deba afrontar el pago de tales estipendios.Ello por cuanto, el Martillero es un auxiliar de la justicia que ha sidodesignado por el Juez para llevar adelante la venta forzada de los bienesembargados; por ende, su actividad no habría sido necesaria si el deudordemandado hubiese dado fiel cumplimiento a la sentencia en tiempo oportuno.

Ahora bien, el quántum de loque en definitiva deberá pagar en concepto de comisión ficta en caso de subastasuspendida, no depende de la calidad que reviste el ejecutado en el pleito,sino sólo de aquellas pautas objetivas predispuestas por el legislador en elcapítulo respectivo y que han sido analizadas supra.Y si en esa parte de la ley se establece que la retribución se fijará en untanto por ciento “del arancel”, éste debe ser tomado en sutotalidad y en abstracto, sin tener en cuenta la distribución que el artículo83 prevé para el supuesto que el remate se haya materializado. Ello así, porcuanto el arancel mínimo no deja de ser el diez por ciento, aunque la ley hayacontemplado repartir el deber de pagarlo en partes iguales a los sujetos queintervinieron en la compraventa.

VII. Por otra parte, no se advierten razones para que elejecutado, que es quien se ha visto beneficiado a raíz de la suspensión de lasubasta ordenada evitando que un bien de su propiedad sea vendido de estamanera, merezca una tutela legal preferencial en desmedro del Martillero, quienha cumplido con los trámites encomendados por la ley y el órgano jurisdiccionalpara lograr la venta forzada de los bienes.

La función que debe cumplir el martillero es la desubastar los bienes, para eso ha sido designado, y el cumplimiento de esa labores retribuida por la ley mediante el pago de un arancel. Bien es cierto que,ante la suspensión, habrá una serie de actividades que no realizará, lo quejustifica que no perciba dicho arancel en forma completa de parte de cada unode los obligados al pago, reconociéndole en tal caso una retribución bajo laforma de una comisión ficta. Pero no se advierten razones axiológicas que justifiquenreducir más aún dicha paga por la única razón de ser el ejecutado quien hayapagado la deuda y evitado el remate; puesto que, en última instancia, es por suincumplimiento que se llegó a dicha situación, y es a él a quien la suspensióndel remate beneficia, no pudiendo por ende redundar en un perjuicio mayor parael profesional auxiliar de la justicia.

VIII. En definitiva, si el artículo 53 expresamente leconcede al profesional el derecho a ser retribuido con la mitad del arancelque, de manera general y abstracta, la ley establece como mínimo legal para elcaso que la subasta se hubiere verificado; y el mismo cuerpo legal a la hora deestablecer dichos mínimos lo fija –en caso de remate de derechos yacciones en el diez por ciento, resultante de sumar el cinco por ciento quedebe afrontar cada parte interviniente en la venta forzada; entonces laretribución por subasta suspendida debe fijarse en el cinco por ciento (5%) delmonto de la planilla actualizada, en tanto constituye la mitad del aludido mínimo.

Por cierto, aún respetando esta orientación, debe dejarsea salvo la facultad de los jueces de adecuar la retribución cuando laaplicación matemática de los guarismos legales arroje resultados irrazonables,incompatibles con una retribución justa y equitativa de la tarea, en funcióndel trabajo desarrollado y la responsabilidad comprometida.

XI. Dado que la solución propiciada en el resolutorio encrisis no coincide en lo sustancial con la doctrina que se estima correcta, elrecurso de casación por sentencias contradictorias debe ser admitido,disponiéndose en consecuencia la anulación de la providencia impugnada,cuestión que así se decide.

En su mérito, corresponde reenviar la causa a la Cámaraen lo Civil y Comercial que sigue en nominación a la de origen, a los fines queemita un nuevo juzgamiento de la cuestión ventilada con arreglo a lo aquíresuelto.

En cuanto a las costas generadas en esta sedeextraordinaria, la diversidad de criterios jurisprudenciales existentes en lamateria, autorizan imponerlas por el orden causado (arg.art. 130 in fine del C.P.C.C.). Porello, no corresponde regular honorarios a los letrados intervinientes en estaoportunidad. (arg. art. 26 –a contrario sensude la ley 9459).

Por todo ello,

SE RESUELVE:

I. Hacer lugar al recurso de casación y, en consecuencia,anular la resolución impugnada, sin costas.

II. Reenviar la causa a la Cámara que sigue en nominacióna la de origen a efectos de que realice un nuevo juzgamiento de la cuestiónventilada.

Protocolícese e incorpórese copia.

Dr. Armando Segundo Andruet (h)

Presidente de la Sala Civil y Comercial T.S.J.

Dr. Carlos Francisco García AlloccoDr. Domingo Juan Sesin

Vocal del Tribunal Superior de Justicia Vocal delTribunal Superior de Justicia

Dra. María Alejandra Pasquet

Secretaria Académica FD yCsPs

Delegada Superior

Sede Regional Rosario

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Administradores de Consorcio en la mira

2011-10-23T18:37:00.001-03:00

En laCiudad / Por incumplimiento de las normas

Administradoresde consorcios, en la mira

Por Angeles Castro | LA NACION

Twitter: @AngiCas | Ver perfil

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AlejandroMarti, vecino de Monserrat. Foto: Archivo

Elgobierno porteño dio de baja al 44 por ciento de los 8000 administradores deconsorcios inscriptos en el registro oficial que los habilita a ejercer laactividad y les impidió volver a anotarse por un año, lapso en el que nodeberán ofrecer sus servicios a propietarios de inmuebles de la ciudad.

La medida, publicada enel Boletín Oficial y que incluye a 3549 administradores, fue adoptada por eldirector general de Defensa del Consumidor, Juan Gallo , luego de queaquéllos no cumplieron con la obligación de reempadronarse.

Según fuentesoficiales, en algunos casos la falta de adhesión al reempadronamiento-que originalmente vencía a fines de 2010, pero que se prorrogó por tres meses-puede obedecer a que algunos abandonaron sus funciones o bien se habían inscripto tentativamente. No obstante, se sospechaque la mayoría no se presentó a la convocatoria porque trabaja al margen de lanormativa vigente.

En 2009, la Legislaturaporteña endureció los requisitos para esa prestación, labor que históricamentedespertó objeciones y duras críticas entre copropietarios, a raíz de numerosasestafas cometidas por no pocos administradores en perjuicio de los dueños dedepartamentos de renta horizontal. Según el censo 2010, el 65,5% de losporteños vive en edificios afectados a ese régimen.

Entre otros puntos, lanorma estableció para los administradores la obligación de inscribirse en elregistro público y de presentar ante el consorcio el certificado deacreditación de esa condición anualmente. Para anotarse, deben demostrar que noestán inhabilitados para ejercer operaciones comerciales y que no tienen fallosen su contra. Se determinó que su mandato sólo dura un año y su renovación debeevaluarse en asamblea; antes, el mandato no tenía duración prefijada y losvecinos se enfrentaban a serias dificultades para poder reemplazar a unadministrador.

También se les exigiórealizar una declaración jurada para informar sobre los pagos de aportes ycontribuciones previsionales, las pólizas de seguros, el pago de servicios,impuestos y tasas de las partes comunes, medidas de seguridad obligatorias y lacontratación de personal matriculado en los casos que corresponda.

Con el fin de actualizarla información respecto del universo de administradores sobre los que seaplicaría la ley, la Dirección General de Defensa del Consumidor llamó a mediadosde 2010 a un reempadronamiento.

Como se dijo, de los8000 administradores inscriptos 3549 no realizaron el trámite y fueron dados debaja. En otros 248 casos, el gobierno detectó irregularidades en ladocumentación y permanecen observados. "La situación de estos últimos sedecidirá este mes. De los dados de baja, algunos no pudieron cumplir lascondiciones exigidas o no ejercen. Otros están acostumbrados a vivir en lainformalidad y la ilegalidad", consideró Gallo.

Cuando ya esténrevisados los casos dados de baja ante el reclamo de algún afectado, elregistro público online -que aúncontiene la totalidad de los 8000 administradores ( http://www.buenosaires.gov.ar/areas/jef_gabinete/atencion_ciudadana/def_consumidor/consorcios/consulta_adm.php?menu_id=10329)- será depurado. Los copropietarios que deseen indagar sobre si suadministrador fue dado de baja pueden consultar el Boletín Oficial ( http://boletinoficial.buenosaires.gob.ar ).

El diputado Sergio Abrevaya (Coalición Cívica), que impulsó la ley con mayoresexigencias a los administradores, no descartó que -además de los motivosenumerados por Gallo- haya habido inconvenientes técnicos.

"De todos modos,los controles deben ser efectuados, y los administradores que no cumplen,sancionados. Hay un grupo que insiste en funcionar en la ilegalidad y estafa alos consorcios, incluso diciendo que la ley no está vigente", dijo eldiputado.

Con él coincidió eltitular de la Federación de Asociaciones de Consorcios (Fedeco),Samuel Knopoff. "El registro estuvo cerrado seismeses, lo que puede haber dificultado el reempadronamiento.Por otro lado, sigue funcionando otra cantidad que -si bien realizó el trámite-hace caso omiso de sus obligaciones legales. Todavía los controles sonescasos", opinó.

Alicia Gutiérrez,presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), consideró: "Con esta acertada disposición se espera lograr que enel padrón se encuentren los administradores que se desempeñan con la idoneidady honestidad que requiere el cargo.

Desde la Liga del Consorcista, Osvaldo Loisi,opinó: "Hoy los copropietarios son el jamón del sándwich entre el gremiode los encargados y la corporación de los administradores, cuando tanto unoscomo otros deberían estar al servicio de los dueños de departamentos".

Consulte si su administrador fue dado de baja

AlejandroMarti, vecino de Monserrat

"Tengo llegada directa con la administración y un trato más humano porque vivo en un edificio muy chico. Hay un consenso en el edificio que está muy bueno que se continúe así"

Hilda,vecina de Palermo

"Hace 26 años que vivo en el mismo edificio de Palermo y nunca he tenido problemas con la administración. El encargado es realmente excelente y el edificio está impecable"

Paulina,vecina de Villa Crespo

"En mi casa la administración nos cobra 700 pesos de expensas y es un gasto injustificado. No entiendo en qué se gasta la plata, no tenemos porteros ni cochera ni usamos el ascensor"

Julio,vecino de San Nicolas

"La mayoría de los administradores son sospechosos. En el edificio, tenemos la idea de administrarnos nosotros y desligarnos de ellos. Y si tengo algún problema, contrato a un abogado"

Dóndeconsultar

La medida por la que elgobierno porteño dio de baja a casi la mitad de los administradores deconsorcios de la ciudad, inhabilitándolos por un año en sus funciones, puedeser consultada, con la lista correspondiente de esos prestadores, en lossiguientes sitios:

Página oficial: en el gobierno porteño, en el sitio www.buenosaires.gov.ar (buscar Defensa del Consumidor) o por el mail aregis troconsorcios@buenosaires.gov.ar

En Fedeco: 4555-1722 , 154-478-6452, casyc_consorcios@yahoo.com.ar, sknopoff@fibertel.com.ar

EnUCRA: en el sitio www.ucra.org.aro por el mail ucra@argentina.com

En la Liga de Consorcistas: en el sitio www.ligadelconsorcista.org o por el mail info@ligadelconsorcista.org

Lasexigencias

Obligatoriedad: los administradores de consorcio deben inscribirse en un registro público.

Certificado: deben presentar ante el consorcio el certificado de acreditación de su condición de inscripto anualmente.

Sin antecedentes: para anotarse, deben demostrar que no están inhabilitados para ejercer operaciones comerciales y que no tienen fallos en su contra.

Por mayoría simple: la ley determinó que el mandato sólo dura un año y su renovación debe evaluarse en asamblea; antes, no tenía duración prefijada y los vecinos se encontraban ante serias dificultades para poder despedir a un administrador.

La ley: deben entregar a los propietarios copia de la ley 941, que regula su actividad.

Declaración jurada: deben realizarla anualmente para informar los pagos de aportes y contribuciones previsionales, pólizas de seguros, pago de servicios, impuestos y tasas de las partes comunes, medidas de seguridad obligatorias y la contratación de personal matriculado.

Los fondos de las expensas: deben depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios, salvo disposición contraria durante una asamblea de propietarios del edificio.

Dra. María Alejandra Pasquet

Secretaria Académica FD yCsPs

Delegada Superior

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Acciones Reales

2011-10-23T18:36:00.000-03:00

Derechos reales. acciones reales

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Ponencia presentada en Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Tucumán, septiembre 2011

2011-10-10T16:56:00.002-03:00

Ninanormanoriega

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Ponencia presentada en Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Septiembre 2011

2011-10-10T16:47:00.000-03:00

Posesión 1

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Ponencias presentadas en las Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Tucumán 2011

2011-10-10T16:25:00.002-03:00

Posesión publicidad

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Nuevo Régimen de Regulación para los Administradores de Edificios

2011-09-29T22:08:00.003-03:00

ElSenado de la Provincia de Buenos Aires aprobó la creación de un nuevo régimenpara los administradores de consorcios, a la vez que contempla la elaboraciónde un Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontalprovincial.

Conrelación al mandato de administración, la normativa aprobada sostiene que eladministrador tendrá un plazo de un año para el ejercicio de su función,pudiendo ser renovado en igual término, en todos aquellos casos en los que losReglamentos de Copropiedad y Administración de cada consorcio no estipulen elplazo por el cual se extiende el mandato o bien lo estipulen por tiempoindeterminado.

Encuanto a los honorarios, establece que “los honorarios del administradorserán establecidos por la Asamblea de Propietarios y sólo podrán sermodificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria ,o en su caso de la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoríadispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirámayoría absoluta de presentes”.

Lainiciativa aprobada crea un Registro Público de Administradores de Consorciosde Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, estableciéndose en lanormativa los requisitos parar la inscripción.

Caberemarcar que el proyecto aprobado consigna que en dicho registro deberáninscribirse obligatoriamente las administradoras de Consorcio que ejercen atítulo oneroso, mientras que será voluntaria la inscripción para las personasfísicas o jurídicas que administren gratuitamente Consorcios de PropiedadHorizontal.

Seencontrarán impedidos de anotarse en el registro quienes se encuentreninhabilitados para ejercer el comercio, fallidos y concursados hasta surehabilitación definitiva sancionados con pena de exclusión, antes de pasadoscinco años desde que la medida haya quedado firmas.

Tampocopodrán inscribirse inhabilitados por condena penal por delitos dolososrelacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos,mientras dure la inhabilitación.

Dra. María Alejandra Pasquet

Secretaria Académica FD yCsPs

Delegada Superior

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"Omniain bonum"

La constitucionalidad y el Proyecto deLey sobre la protección al dominio de Tierras rurales

2011-09-25T22:58:00.000-03:00

¿Esconstitucional el Proyecto de Ley sobre la protección al dominio de TierrasRurales?
Por Marcela I. Basterra y Elisabeth I. Berra

“La imposición de límites a la venta de tierras rurales a extranjeros, seconvierte en un tema sumamente complejo que posee un catálogo de aristas, másabarcativo que la nacionalidad de los compradores. Sin perjuicio de ello,entendemos que la medida analizada es un primer paso que permite instalar ladiscusión pública, orientada a alcanzar una norma idónea para zanjar elconflicto de fondo. En el presente nos proponemos estudiar el proyecto dereferencia desde una perspectiva constitucional, con el objeto de examinar siel mismo vulnera derechos fundamentales reconocidos en la Ley Suprema.”

“Es preciso destacar la fuerte tutela constitucional que tiene el derecho depropiedad en nuestro sistema jurídico, dentro del cual argentinos y extranjerostienen derecho a acceder a la propiedad privada en igualdad de condiciones.Ello no obsta el reconocimiento de la función social que tiene la propiedad, ymenos aún implica desconocer el papel fundamental de las tierras rurales comorecursos naturales; pero lo que no es válido en términos constitucionales, esestablecer limitaciones discriminatorias y arbitrarias -como lo es lanacionalidad- para restringir el acceso a éstas por parte de los extranjeros.”

“... Es relevante poner de manifiesto que el proyecto en análisis tambiénviolenta el ejercicio del derecho de propiedad de los nacionales toda vez quese les impide comercializar los inmuebles rurales con personas extranjeras, loque puede traer aparejado una disminución en los precios de las ventas.”

“En materia de recursos naturales, el principio básico del federalismoargentino por el cual las provincias conservan todo el poder no delegadoexpresamente al gobierno federal, mantiene su plena vigencia. Incluso fuerobustecido en 1994, al otorgar el constituyente reformador el dominiooriginario sobre los recursos naturales a las provincias, cerrando así unapolémica de larga data, toda vez que la Constitución de 1949 habíanacionalizado los recursos naturales, en su artículo 40. En consecuencia, quedaenmarcado dentro de las facultades provinciales el dictado de aquéllas normas-como el dispositivo en análisis- que pretende reglamentar la adquisición detierras rurales, concebidas como recurso natural no renovable por el propioproyecto.”

“El principio general es la relatividad en el ejercicio de los derechos. Dentrode esta lógica, la igualdad de derechos entre extranjeros y nacionalesestablecida por la Ley Fundamental tampoco es absoluta, pudiendo serrestringida por ley, siempre que cumpla con los estándares suficientes derazonabilidad. A esta situación, hay que adicionarle el carácter de categoríasospechosa que conlleva todo tipo de distinción basada en la nacionalidad delos individuos, de conformidad con el texto constitucional y los TratadosInternacionales que gozan de su misma jerarquía.”

“El proyecto enviado por el Poder Ejecutivo no supera el análisisconstitucional, toda vez que prohíbe la adquisición de tierras rurales porparte de los extranjeros, sin basarse en datos precisos lo que no parecieraencuadrar dentro de los parámetros de razonabilidad exigidos. En efecto, noexiste información oficial que permita conocer cuál es el estado real de lasituación de tierras rurales, es decir, si actualmente más del porcentualfijado por la normativa se encuentra en manos de extranjeros; directamente larestricción importaría el aniquilamiento del derecho a adquirir tierrasrurales, lo que resulta a todas luces inconstitucional.”

“Es indispensable mencionar que independientemente de los propósitos señaladosen los fundamentos del proyecto en análisis, la única finalidad a la queconduce esta regulación es a la limitación en la adquisición de tierras porparte de extranjeros. Dejándose de lado otros objetivos de interés público paralos cuales el Congreso sí posee mandato constitucional, como la seguridad enlas fronteras -artículo 75, inciso 16-.”

Citar:elDial DC16CC
copyright © 2011 editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónomade Buenos Aires - Argentina

Proyecto ley de tierras

2011-09-25T22:56:00.002-03:00

Elproyecto de ley de tierras y la necesidad de un enfoque integrador
Por Belén Esteves y Agnes Sibileau

“Luego de las varias y diversas opiniones que se han vertido en las últimassemanas respecto del proyecto de ley de tierras, nuestra intención es plantearen las líneas siguientes la necesidad de un enfoque verdaderamente integrador.Un enfoque así implica poder mirar los distintos aspectos y consecuencias queuna ley de tierras podría tener, y ello necesariamente nos obliga a analizarlas cuestiones sociales, económicas, ambientales, políticas e institucionalesen juego.”

“En abril de este año, la presidenta Fernández de Kirchner envió al Congreso dela Nación un proyecto de ley denominado “Protección al dominio nacional sobrela propiedad, posesión o tenencia de las tierras rurales”, destinado a limitarla propiedad de la tierra respecto de los extranjeros, cualquiera sea sudestino de uso o producción. Para ello, el proyecto presenta, básicamente, undoble límite: por un lado, el límite total de tierras que pueden pertenecer alos extranjeros en su conjunto, y por el otro, la cantidad total de hectáreas quecada uno puede poseer como dueño. (...) A fin de cumplir con los objetivosplanteados, se crea el Registro Nacional de Tierras Rurales en el ámbito delMinisterio de Justicia y Derechos Humanos, como también el ConsejoInterministerial de Tierras Rurales, que será la Autoridad de Aplicación de laley, y será presidido por el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos yconformado por los Ministerios de Agricultura, de Defensa, del Interior, y porla Secretaria de Ambiente y Desarrollo Sustentable. Al mismo tiempo establecela realización de un relevamiento catastral para determinar la propiedad de lastierras rurales existentes dentro de los 180 días de la entrada en vigencia dela ley y tomando como fecha de configuración del relevamiento la situación existenteal 1° de enero del año 2010.”

“Sin duda existen razones de peso para debatir un proyecto sobre tierras. Almismo tiempo, sería ingenuo pretender analizar la situación actual de lastierras en Argentina, la soberanía alimentaria, los efectos del cambioclimático sobre la demanda de alimentos y el contexto global desde la visión de1853, aunque es evidente que no podemos ignorar el texto constitucional. Setrata de la carta fundacional de la Nación, absolutamente vigente en estosaspectos.”

“El análisis del proyecto debe ser integrado con la normativa ambientalargentina. En efecto, algunas de las normas de presupuestos mínimos deprotección ambiental sancionadas al amparo del artículo 41 de la ConstituciónNacional, establecen expresas disposiciones respecto del ambiente, elterritorio y los restantes recursos naturales. Si tenemos en cuenta que elsuelo forma parte esencial del ambiente y que integra los ecosistemas, veremosque no es posible despegar el análisis de la ley de tierras de las normas citadas.”

“En cuanto a la oportunidad y las condiciones del debate, es fundamental dejaren claro que una limitación de esta naturaleza, como mencionamos, debería serestudiada y debatida con el tiempo, la información y la participaciónequivalente a su envergadura. En principio, y con el fin de responder a losinterrogantes planteados, se necesita contar con datos reales y actualizadosacerca de la cantidad de tierra en manos extranjeras y nacionales, dónde estáesa tierra y para qué se usa, cuál es su productividad real y potencial, cuáles su estado de conservación y cómo se superpone con otras demandas sobre elterritorio. Ello amerita un relevamiento técnico imparcial y fundamentalmentepúblico, es decir, que todos los ciudadanos podamos conocer los resultados delmismo, para luego poder participar eficazmente en el debate legislativo pordistintas vías.”

Citar:elDial DC16C8
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incierto régimen de responsabilidad civil extracontractual en el fideicomiso

2011-09-25T22:53:00.002-03:00

Dr. nelson cossari el incierto régimen de responsabilidad civil extracontractual en el fideicomiso

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Inquilinos en el consorcio

2011-09-25T22:52:00.000-03:00

INQUILINOS EN EL CONSORCIO: LOQUE HAY QUE SABER

Dr Osvaldo Loisi

Una proporción importante de habitantes de los edificios dePropiedad Horizontal suelen ser inquilinos, por lo cual, es convenientepuntualizar varias cosas que debieran saber, tanto ellos, como los propietariosque alquilan sus unidades funcionales, y son las siguientes:

I

Por el hecho de hacer uso de las instalaciones comunes deledificio, el inquilino debe adaptar su conducta y la de su familia a laslimitaciones establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración y elReglamento Interno del edificio, si lo hubiere.

Por eso, es necesario que al celebrar el contrato de alquiler, sehagan constar en forma expresa las normas de convivencia que surgen de esosinstrumentos y que el inquilino deberá acatar. En especial, se debe dejarconstancia del destino a que está afectada la unidad alquilada, así como lasprohibiciones, modalidades de uso de las instalaciones comunes, etc.

II

Obviamente, al inquilino le está prohibido transgredir aquellasnormas, pero todo incumplimiento en que incurra se considerará deresponsabilidad directa del propietario de la unidad locada. Esto quiere decirque el propietario locador de aquella unidad deberá responder patrimonialmentepor todos los posibles daños que la inconducta de suinquilino pueda ocasionar al Consorcio.

No existe, pues, una vinculación legal directa entre inquilino yConsorcio. Todos los derechos y obligaciones de aquél surgen únicamente delcontrato de locación firmado con el locador.

Por supuesto que el inquilino no puede eximirse de responsabilidadpor los hechos u omisiones ilícitas que se le atribuyan, a él o a miembros desu familia, pero ante el Consorcio, responderá siempre el locador propietario,quien deberá hacerse cargo del pago de los daños y perjuicios correspondientes.

Es elemental que el inquilino no forma parte del Consorcio dePropietarios y, a no ser que se presente con una autorización por escrito deltitular de la unidad alquilada, no puede concurrir a las asambleas ordinariasni extraordinarias, ni mucho menos deliberar ni votar.

III

Respecto de las expensas y los impuestos que gravan la unidadfuncional objeto de la locación, existe la mala práctica de cargar esos montosal precio del alquiler, cuando se trata, en verdad, de obligaciones inherentesal propietario. Recordemos que el Código Civil, en su artículo 1493, estableceque el precio de la locación deberá ser “determinado en dinero”.Esto significa que quien toma un inmueble en locación -por lo general,asalariado- debe conocer a ciencia cierta el monto mensual que está obligado apagar. Esa es, al menos, la interpretación que el buen sentido impone.

Por consiguiente, del mismo criterio de justicia se desprende quesi el locador quiere cargar aquellas erogaciones extras al precio del alquiler,debiera calcularlas de antemano y expresarlas dentro del precio mensual, parahacer la prestación “determinada”. Porque la persona que vive de unsueldo necesita saber de antemano si podrá o no hacerse cargo del precio delcontrato.

Cabe recordar que la mala práctica referida, se arrastra desdesituaciones pasadas, cuando existían leyes que congelaban los alquileres yhacían de la locación un negocio prácticamente ruinoso, contingenciashistóricas que hace tiempo han desaparecido, desde que las locaciones seliberaron de toda regulación estatal.

IV

Además y en honor a la justicia y equidad, sería conveniente quelos contratos que establecen para el inquilino cargas inherentes alpropietario, incluyeran una autorización expresa que lo faculten para asistir alas asambleas de propietarios. Al menos, a aquellas en que se discuten losbalances de la administración. De lo contrario, se coloca al inquilino enuna verdadera situación de indefensión. Resulta penoso comprobar a diario ladesidia de muchos propietarios, que se desinteresan totalmente de la suerte desu consorcio y no concurren a las asambleas en razón de que trasladan alinquilino sus obligaciones, impidiendo asimismo reunir los votos necesariospara el buen gobierno de la comunidad.

V

Finalmente, es oportuno señalar el error en que suelen caer muchoslocatarios cuando en el contrato de alquiler se establece que estarán obligadosa abonar las expensas “comunes” del edificio. Él pensará,probablemente, que se trata de las expensas ordinarias y no de lasextraordinarias, pero no es así. TODAS LAS EXPENSAS DEL EDIFICIO SON LLAMADASCOMUNES porque son una carga común a todos los propietarios.
Lo que debiera haber dicho el contrato es: “expensas ordinarias”.Si dice simplemente “comunes”, el incauto inquilino deberá pagarlastodas, ordinarias y extraordinarias.

En cuanto a qué son expensas ordinarias y qué son expensasextraordinarias, puede definirse a las primeras como “las quecorresponden a gastos previstos en el tiempo”. Por ejemplo: sueldo delEncargado, impuestos, limpieza de tanques, primas de seguros, honorarios deladministrador; abonos por distintos servicios que se pagan mensualmente, etc.,etc. Son, en cambio, expensas extraordinarias las destinadas a sufragar gastosimprevistos o eventuales, como, por ejemplo, la integración de fondos dereserva, gastos de reparaciones, remodelaciones, pago de algún juicio perdidopor el Consorcio, y cualquier otra eventualidad.

Dra. María Alejandra Pasquet

Secretaria Académica FD yCsPs

Delegada Superior

Sede Regional Rosario

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Desalojo de Encargado PH

2011-09-25T22:47:00.003-03:00

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 12 días del mes de julio de 2011,reunida la Sala Primera de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo paradictar sentencia en la causa del epígrafe y de acuerdo a la correspondientedesinsaculación se procede a votar en el siguiente orden:

La Dra. Gabriela AlejandraVázquez dijo:

I))- Apela la parte demandada elfallo de grado obrante a fs.11, que ordenó el desalojo del Sr. Héctor Torres, atenor de los agravios que explicita a fs. 13/14. Se queja porque se dispone ellanzamiento sin contemplar la falta de cumplimiento del Consorcio dePropietarios. Solicita la intervención del Asesor de Menores y la citación comotercero del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.//-

II)- En primer lugar, cabedestacar que, atento la naturaleza de las cuestiones debatidas en la causa, fueconferida vista de las presentes actuaciones al Ministerio Público Fiscal (verfs.25). El Sr. Fiscal General emitió el dictamen que luce agregado afs.26/26vta., cuyos términos comparto y a los cuales me remito, en honor a labrevedad.-
En efecto, de las manifestaciones vertidas por el propio recurrente llega firmea esta instancia que el accionado se desempeñaba como encargado del edificiodel consorcio demandado, que fue despedido y que como accesorio de la relaciónmantenida entre las partes, ocupó la vivienda destinada a portería en elconsorcio de referencia. De este modo, tal como bien lo precisa el Sr. FiscalGeneral, “…rige lo claramente dispuesto por la citada norma adjetiva quefaculta a la inmediata orden de desalojo en cualquier momento del trámite…”.-
En tales circunstancias, el trabajador no puede, amparándose en lo dispuestopor el art. 1201 del Código Civil hacer valer retención de la vivienda. Elloporque “…la exceptio non adiplenti contractus…presupone la existencia de uncrédito líquido y exigible no () saldado por el deudor que, a su vez, revisteel carácter de acreedor. Esta circunstancia no se configura en el caso que nosreúne porque, tal como surge de las manifestaciones de ambas partes, el créditoque invoca el apelante es litigioso y se vincula con el debate en torno a larescisión del contrato y a su legitimidad, que se materializa en un litigio queaún no ha sido resuelto…”.-
Por ello “…la alegada deuda no es idónea para justificar esa suerte deretención que se pretende, que debe ser interpretada con criterio restrictivo,porque está en tela de juicio el derecho de propiedad…” y “…en este contexto,ante lo que surge claramente del art.146 de la ley 18.345, no existe espaciopara el rechazo del lanzamiento que constituye el objeto de la acción…”.-
Con relación a los planteos de inconstitucionalidad y citación de terceros vertidosen el memorial, también comparto el fundamento expuesto por el Sr. Fiscal en sudictamen, toda vez que tales argumentos no fueron sometidos a consideración delSr. Juez de Primera Instancia y, por ello, no pueden ser analizados en lapresente etapa (art.277 CPCC).-
Finamente, la manifestación efectuada por el quejoso referida a que entre losocupantes del inmueble se encuentran nietos menores resulta inviable. Tal comosostiene el Sr. Fiscal General “…no se ha arrimado elemento alguno quecorrobore tal aserto, y tampoco se ha demostrado que el peticionario ejerza larepresentación de aquellos…sumado a la circunstancia de que la única personasujeto pasivo de la acción intentada es el Sr. Héctor Alejo Torres, obsta, a mimodo de ver, a receptar favorablemente la solicitud de fs.14 pto.IV…”. Endefinitiva, propongo desestimar la queja articulada y, en su mérito, mantenerla resolución de fs.11 que dispone desocupar la vivienda destinada alencargado, dentro del plazo de tres días, bajo apercibimiento de ordenar ellanzamiento de sus ocupantes.-

III)- Estimo que las costas deAlzada deberían fijarse en el orden causado, atento que el recurrente pudoconsiderarse asistido de derecho para litigar (art.68, 2º párrafo CPCC), a cuyoefecto propicio regular los honorarios de los Sres. letrados firmantes de losescritos de fs. 13/14 y fs.18/21 en las respectivas sumas de $...- y $...-respectivamente (art.38 LOO y art.14 de la ley 21.839
Por todos los motivos expuestos, propongo: a) Confirmar la resolución recurrida.B) Costas y honorarios de Alzada de conformidad con lo establecido en elconsiderando III) del presente.-

La Dra. Gloria M. Pasten deIshihara dijo:

Que por análogos fundamentosadhiere al voto que antecede.-

A mérito de lo que resulta delprecedente acuerdo, SE RESUELVE: a) Confirmar la resolución recurrida. B)Costas y honorarios de Alzada de conformidad con lo establecido en elconsiderando III) del presente.-
Regístrese, notifíquese y devuélvase.//-

Fdo.: Gabriela Alejandra Vázquez- Gloria M. Pasten de Ishihara

Ante mí: Dra. Elsa IsabelRodríguez, Prosecretaria de Cámara

USURPACIÓN

2011-09-20T10:09:00.001-03:00

2011. causa nº 0047192. usurpacion (despojo)

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compraventa expensas

2011-09-19T21:02:00.000-03:00

9.2011. compraventa. expensas comunes.

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DERECHOS Y FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO

2011-09-13T09:10:00.003-03:00

Derechos reales. Usufructo. Derechos yfacultades del usufructuario. Medidas cautelares. Embargo preventivo.Inscripción registral. Excepciones al principio temporal de la inscripción. Mutuohipotecario. Consentimiento del usufructuario

“Berra,Andrés M. v. Regos, María L. y otros”

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J

BuenosAires, Abril 14 de 2011

CONSIDERANDO:

Laspresentes actuaciones vienen a este Tribunal a fin de conocer acerca delrecurso de apelación deducido en subsidio a fs. 70 por la actora contra el autode fs. 68, concedido a fs. 72. Se tiene por fundado a fs. 70/71.

Eldecreto apelado dispone que la petición de fs. 67 excede el reducido marco dela presente, por lo que deberá ocurrir por la vía y forma que estimecorresponda, disponiendo librar oficio ampliatorio al Registro de la Propiedad Inmueblede la Capital Federala fin de hacerle saber que el embargo ordenado a fs. 41 deberá ser trabadosobre la nuda propiedad del inmueble hipotecado, denegando por consiguiente, elembargo peticionado sobre el usufructo.-

Enla especie, la accionante pretende ejecutar el mutuo con garantía hipotecariaque obra a fs. 31/39, formalizado en la Escritura n° 355, en la Ciudad deBuenos Aires, el 5 de septiembre de 2008, pasada ante el Escribano Horacio Raúl PedroCoronado, titular del Registro 1532. Mediante el mismo el actor Andrés Mario Berra dio enpréstamo a María LauraRegos y María Lorena Regos la suma de cuarenta y ocho mil dólaresestadounidenses (U$S 48.000), los que debían ser reintegrados en doce cuotasmensuales, vencidas y consecutivas, acordando que debían abonar por lasprimeras once la suma de mil quinientos dólares (U$S 1.500) por cada una y porla última la suma de treinta y un mil quinientos dólares (U$S 35.000), tal comosurge de la cláusula primera que obra a fs. 31 vta. Como garantía, gravaron conderecho real de hipoteca en primer grado de privilegio la unidad funcional n° 1sita en la planta baja del inmueble ubicado en la calle Santo Tomé4886 y 4888 entre Benito Juárez y Bermúdez de esta Ciudad, sobre el que lasaquí acreedoras habían constituido un usufructo vitalicio y gratuito a favor desu madre Rosalía Dominga Temperán, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmuebleel 7 de julio de 1997, tal como fue señalado en la cláusula segunda de fs. 31vta./32 y de lo que da cuenta el asiento 2 del certificado de dominio de fs. 39y el asiento 5 de fs. 39 vta., respectivamente. En la cláusula décimo octavaobrante a fs. 36 vta. surge la conformidad expresada por la usufructuaria conel mutuo, agregando que el usufructo a su favor no es oponible a la presentehipoteca.-

Laactora a fs. 40 ajusta su pretensión en los términos del art. 520 del CódigoProcesal y da cumplimiento a los demás requerimientos exigidos a fs. 28, disponiéndosea fs. 41 el libramiento de mandamiento de intimación de pago y la traba delembargo. A fs. 59/60 se dictó sentencia de trance y remate, la que se encuentrafirme.

Delescrito de fs. 67 surge que el embargo fue observado por el Registro de la Propiedadpor lo que fue anotado provisoriamente por 180 días. Es así como el acreedorpeticiona que se traba embargo sobre la totalidad del inmueble, es decir sobrela nuda propiedad y sobre el usufructo, con fundamento en que el usufructo esinoponible a la presente ejecución, lo que fue resuelto a fs. 68 en eldecisorio ahora en análisis..

Acercade la cuestión, cuadra referir que el artículo 2916 del Código Civil estableceque el nudo propietario tiene residualmente todos los derechos emergentes deldominio cuyo ejercicio no corresponda al usufructuario y que sean compatiblescon los de uso y goce transferidos a éste (Conf. Borda G., Derechos reales, Ed.LA LEY, tomo II, pág. 72).

Deallí que las facultades que son conservadas por el nudo propietario puedan serejercidas sin más límites que los derechos del usufructuario, a quien losterceros adquirentes o contratantes deben respetar.-

Así,en el caso de la venta o la donación referida por el párrafo 2do del artículo2916, la propiedad pasa, por supuesto, al adquirente, pero con la carga delusufructo. (Conf. art. 2603 y 3270; Freitas, Código Civil, Esboço, art. 4585,n° 1; Segovia, ?El Código Civil de la República Argentinacon su explicación y crítica bajo la forma de notas, tomo II, pág. 245, nota243).

Encuanto a la posibilidad de hipotecar el bien objeto del usufructo, el art. 2916es concluyente en cuanto aclara que ella le es dada al nudo propietario. Dichafacultad, le es vedada al usufructuario en el art. 2870 del Código Civil.

SostieneBorda en la obra citada precedentemente que el nudo propietario puedeconstituir hipotecas o servidumbres con la condición de que tendrá efectodespués de terminado el usufructo.

Esdecir que, nada impide que se hipoteque la nuda propiedad como tal, pues losart. 3108 y 3109 del Código Civil, al establecer que sólo pueden ser objeto dela hipoteca los bienes inmuebles, no hacen distinción entre nuda propiedad yplena propiedad.

Ental caso, si se ejecuta el inmueble, el usufructuario mantendrá todos susderechos frente al nuevo nudo propietario (Conf. Zannoni ? Aída Kemelmajer deCarlucci, ?Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado yconcordado. Ed. Astrea; Tomo II, pág.1185; LLorens, Luis ?Hipoteca de inmuebleusufructuado, ?Revista Notarial del Colegio de Escribanos de la Provincia deBuenos Aires?, n° 921, pág. 441 a 450).-

Porsu parte, la expresión contenida en el citado artículo 2916 ?? que tenganefecto después de terminado el usufructo ?? no alcanza a la hipoteca, ya que algravar ésta sólo a la nuda propiedad, aun en caso de ser ejecutada, elusufructuario conservaría plenamente sus derechos

Esoportuno añadir, que la hipoteca debe recaer sobre inmuebles o mueblesregistrables (hipoteca mobiliaria como las de aeronaves y los buques), estableciendoel art. 3110 del Código Civil la extensión de dicho derecho en cuanto alobjeto.

Demodo, que los derechos de usufructo, uso, habitación y servidumbre (art. 3120del Código Civil), están excluidos del objeto de la hipoteca por cuanto setrata de derechos y un derecho real como es la hipoteca solamente puede recaersobre cosas. (conf. Árean, Beatriz A., ?Derechos reales? ; ed. Hammurabi, tomo2, 6ta. Edición renovada y ampliada, 2da. Reimpresión, pág. 834).

Ental sentido, ?las facultades del nudo propietario para gravar la cosa ?en elcaso con derecho real de hipoteca- pueden ser ejercidas sin más límite que losderechos del usufructuario a quienes los terceros adquirentes o contratantes ensu caso deberán respetar? (CNCiv., Sala G, 2000/06/14, LA LEY, 2000 ? F, 100 ?DJ, 2000 -3-1101).

Enidéntica dirección, ?cuando sobre un inmueble pesa un derecho de usufructo, nose puede hipotecar la plena propiedad sino con la condición de que la hipotecatendrá efectos al extinguirse el usufructo; en cambio no hay inconvenientealguno en que se hipoteque la nuda propiedad ? (conf. ?Banco De la Edificadorade Olavarría c/ Dematei de Bastarrechea Yoseli y otro s/EjecuciónHipotecaria?;; Cámara Primera Civil y Comercial de Mar del Plata; Sala II, del11/7/96, LLBA 1996,1173, consultado en www.eldial.com.ar; elDial WC4F8)

Laresolución en crisis toma en consideración el conocimiento que tenía elacreedor hipotecario de la existencia previa de la constitución del derechoreal de usufructo sobre el inmueble motivo de ejecución, para rechazar elpedido formulado ordenando la medida sobre la nuda propiedad. Con anterioridadhabía decretado el embargo sobre dicho inmueble sito en la calle Santo Tomé4886/88 Planta Baja Dto 1, Unidad Funcional n° 1, sin hacer discriminaciónalguna (ver fs. 41).-

Laobservación vertida por el Registro de la Propiedad Inmueblefue la que alertó sobre las circunstancias registrales de desmembración deldominio. (art. 9 inc. b) de la ley 17.801)

Lasrazones vertidas en lo decidido para resolver de esa manera no se hizo tomandoen consideración la manifestación hecha por la propia usufructuaria.

Elprincipio de primero en el tiempo primero en el derecho, en este caso se verrevertido por la declaración realizada por la propia interesada, Sra. RosalíaDominga Temperán.

Lanorma contenida en el artículo 19 de la ley 17.801 da una solución definitiva ala situación de autos. Ella reza: ?La prioridad entre dos o más inscripciones oanotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el númerode presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiereel artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgadosen forma simultánea, la propiedad deberá resultar de los mismos. No obstante laspartes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión yclaridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendootro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad oautorizando que ésta sea compartida?.

Esde interés para nuestro caso el último párrafo que sostiene que la declaraciónde voluntad formulada con precisión y claridad permita sustraerse a los efectosdel principio enunciado con anterioridad. Ello supone establecer otro orden deprelación para los derechos que ostentan cada uno de los interesados.

Laextensión de esta facultad otorgada a la parte no está limitada sino que puedeextenderse a todos los documentos a los que se refiere el artículo 40 de lamisma ley.

Elfin es sustraerse a la prioridad que se otorga a las inscripciones oanotaciones relativas al inmueble, establecida por efecto y número depresentación asignado.

Demodo que la usufructuaria podría alterar con su declaración el efecto delprincipio general enunciado.

III.-A mayor abundamiento, en consonancia con lo expresado, cabe recordar que losderechos del usufructuario están legislados en el capítulo III del Título X denuestro Código Civil, tanto los deberes como los derechos son derivaciones delprincipio ?salva rerum substancia?.-

Entrelos actos jurídicos que puede llevar a cabo en su calidad de usufructuario,está el de poder celebrar la cesión del ejercicio de su derecho, aunque sigasiendo responsable frente al nudo propietario. (art. 1449 y 2870 del Código Civil).-

Puederenunciar a su derecho, ya sea que se lo considere contemplado en el art. 2931o se exija la aplicación de los principios consignados para las servidumbres(art. 3047 del mismo Código).-

Demodo que quien puede lo más, puede lo menos, alterando el principio enunciadoque da prioridad en el tiempo. Esta manifestación provoca una excepción a eseprincipio general ?ius preferendi?

Porotra parte, la usufructuaria no se trata de un tercero, porque intervino en elacto (Art. 3135 y Cám. Nac de Apelaciones en lo Civil, Sala C, 5/2/91; LL1991-E-114; art. 20 de la ley 17.801)

Elderecho real nace extrarregistralmente y aun sin inscripción.

Lapublicidad registral sólo es necesaria para oponer el derecho a tercerosinteresados de buena fe, que son aquellos que, de no cumplirse con dichapublicidad, pueden invocar un interés legítimo en desconocer, en lo que a ellosrespecta, la transmisión o constitución del derecho real de que se trate? (verAreán, Beatriz, ?Curso de Derechos Reales. Privilegios y derecho de retención?.Tercera Edición ampliada. Página 705. Punto 2. Finalidad o función de lasinscripciones. Editorial Abledo Perrot. Buenos Aires. Año 1994)

Lainscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la escritura pública en laque se constituyó el gravamen hipotecario es requerida con el propósito depoder ser opuesta a terceros, tiene efectos de publicidad (art. 3135 1ra parte;3137; CNCiv., Sala B 25/5/83 ED 105-585.)

Lausufructuaria al presentarse al tiempo de la constitución del gravamenhipotecario, manifestó anticipadamente que otorgaba su total conformidad con elmutuo (Cláusula décimo octava).

Ademásagrega que el usufructo a su favor, no es oponible a la presente hipoteca. Aunmás, cuando se acuerda sobre el supuesto de mora en el pago del mutuo, en casoque se llevara adelante el remate de la propiedad, ?el inmueble saldrá a laventa completamente desocupado? (Cláusula décimo quinta).

Estepacto de no oponibilidad no resulta ajeno a los derechos reales porqueexpresamente la ley prevée en el supuesto de dos hipotecas darle rangopreferencial a una sobre otra.

a)?En principio, el rango o puesto de las hipotecas se determina por la fecha deinscripción por aplicación del viejo aforismo ?prior in tempore potior iniure?; ídem volumen III página 83).

Laley 17711 agregó al art. 3135 el siguiente párrafo: ?Al constituir la hipoteca,el propietario puede, con consentimiento del acreedor reservarse el derecho deconstituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a queésta podrá alcanzar?

Delo que se trata es de que en el acto constitutivo de la hipoteca, acreedor yconstituyente propietario pueden acordar que la hipoteca que constituyen tengauna colocación registral ?que en definitiva es lo que determinará la fuerza delprivilegio- que podrá ceder ante otra hipoteca que tendrá así un rango ocolocación preferente y que el propietario se reserva el derecho de constituirposteriormente, indicándose el monto que tal hipoteca podrá alcanzar? (ídemVolumen III, página 84).

Enresumen, la posibilidad que otorga la norma a través de la cláusula de lareserva, no es sólo el derecho a constituir otro gravamen hipotecario sino adarle un rango, que le otorgara preferencia respecto de la ya constituida y quese inscribirá

?a posteriori? .-

Loseñalado implica una excepción al principio enunciado, que es similar alsupuesto de autos, en cuanto a la cláusula de inoponibilidad del usufructo.Igual ocurren en la permuta de rango o en la posposición de rango o laposibilidad de rango compartido (art 19 ley 17801). De allí que deba deducirseque el orden público no está interesado en el rango o puesto de las hipotecas,ni tampoco en la inoponibilidad del usufructo a la garantía hipotecaria.

b)Igual ocurre en la permuta de rango o en la posposición de rango o aposibilidad de rango compartido ( art. 19 ley 17.801). De allí que debadeducirse que el orden público no impide modificaciones en el rango o puesto delas hipotecas, ni tampoco la inoponibilidad del usufructo a la garantíahipotecaria, máxime cuando esto no afecta a terceros.

c)En sentido concordante, la ley 14.394 autoriza a que el ?bien de familia? seaenajenado, objeto de legados o mejoras testamentarias, o gravado con laconformidad del cónyuge.

Loque significa, en este orden de ideas desarrollado, que la no susceptibilidad aser ejecutado o embargado por deudas posteriores a su inscripción cede (art.37), creando otra excepción al principio general enunciado.

Obsérveseque la limitación se determina por la fecha de inscripción en el Registro (art.36: ?La constitución del bien de familia produce efectos a partir de suinscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente?). Esta es otraexcepción al principio de prioridad.

?Esuna aplicación en el ámbito registral del principio ?prior in tempore potior iniure?. En virtud del mismo, una inscripción anterior prevalece sobre otraposterior aunque el documento que dio lugar a la primera haya sido otorgadodespués (art. 17 de la ley 17.801; Arean, Beatriz, Obv. Cit. Pág. 705. Pto g)Prioridad)

d)Por otra parte si puede existir un hipotecante que no sea deudor o que lo seaparcialmente, garantizando una obligación ajena o parcialmente común, gravandocon hipoteca inmuebles de su exclusiva propiedad, no se percibe cuál es elinconveniente legal para quien concurre a la celebración del contrato de mutuo,el que es garantizado con gravamen hipotecario sobre el inmueble del cual setiene el usufructo, y expresamente resigne su prioridad temporal frente a eseacreedor.

e)Para concluir, lo que está en cuestionamiento es determina si es válida esarenuncia anticipada de la usufructuaria, respecto de ese gravamen hipotecarioque significa estar acotado a una persona, un monto determinado y encondiciones determinadas en la escritura pública extendida.

Noes una renuncia generalizada al usufructo como sería la que se hace de esebeneficio, autorizada por la ley expresamente (art. 2931 y 3047 del CódigoCivil). Es una renuncia parcial al orden de prelación, hecha guardando lasformas sacramentales por escritura pública, como ordena expresamente la normacontenida en el artículo 1184 inc. 1 del Código Civil.

f)Sin desmerecer la solución expresa de la ley registral que la autoriza, esjusto aseverar que quien consiente, convalida con su presencia y manifiesta nooponer su derecho de usufructo para que se constituya el gravamen sobre lapropiedad, es conciente que el mutuo no se hubiera llegado a concretar si nodeclaraba que cesaría en su rango respecto de su derecho de uso y goce,haciéndolo exclusivamente respecto de ese gravamen, en el momento quehipotéticamente se produjera la ejecución.

Aquellamanifestación de voluntad, conforme la declaración vertida en términosjurídicamente apropiados, se trataba de una obligación condicional, sujeta suexistencia al acaecimiento de un hecho futuro e incierto (art. 528 C. Civ)

Lasubordinación de la existencia de la obligación dependía de un acontecimientofuturo e incierto: la falta de pago por parte de sus dos hijas, a las obligacionesasumidas en el contrato de mutuo gravado por hipoteca.

Aúnmás, la Sra. Rosalía Dominga Temperan tomó conocimiento personal delmandamiento de intimación de pago y citación de remate librado en estos autos,lo que implica ?en principio?, y sin que esto suponga una opinión sobre elfondo del asunto, que sabía del reclamo a sus hijas, María Lorena Regos y María Laura Regos, para quepaguen $ 189.120 con más la suma que se presupueste para responder a interesesy costas, como consecuencia de la ejecución hipotecaria promovida (ver fs. 45vta.)

g)Como consecuencia del pedido de traba de embargo definitivo, la decisión hasido decretada de oficio, sin petición de parte, limitando la medida preventivasólo sobre la nuda propiedad, ordenando además que, ?a mérito de exceder elreducido marco de los presentes, en el que se pretende la ejecución de lahipoteca trabada sobre la nuda propiedad aludida, deberá ocurrir por la vía yforma que estime corresponda?.

Cabehacer notar que no se trata del supuesto de renuncia al derecho delusufructuario, con el levantamiento del beneficio en forma generalizada, sinoque se constituyó en gravamen hipotecario en escritura pública, con laconcurrencia de la usufructuaria y su declaración de renuncia al rango para esecaso, en especial, como ya se explicitó ?ut supra. Lo que implica situacionesmuy disímiles. ?En los derechos reales rige el principio del orfen público, conun reducido margen para la autonomía de la voluntad? (Arean, Beatriz, ?Curso deDerechos Reales. Privilegios y derecho de retención?. Tercera edición ampliada.Página 24. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires. Año 1994). Sin embargo, éstees precisamente un supuesto en que la autonomía de la voluntad puede modificarel ?ius preferendi?, ?o sea el derecho a ser preferido en el ejercicio de suderecho con respecto a otros derechos reales de igual o distinta naturalezasobre la misma cosa? (Arean, Beatrim, Ob. Cit., pág. 25).

SostieneMoisset de Espanés que nos hemos apartado del sistema que procedía a atribuirel rango de los derechos reales de modo mecánico y forzoso, pudiendo las partesrealizar cualquier modificación al respecto, ya sea acordando una preferencia obien efectuando una cesión o permuta de rango entre los acreedores hipotecarios(?Las hipotecas de distintos grados y la posibilidad de establecer preferenciaentre varios acreedores en un solo acto (leyes 17.711 y 17.801; Ed. 42-862).Naturalmente que tales acuerdos pueden hacerse extensivos asimismo a otrosderechos reales que tengan acceso al Registro.

Deesta manera es perfectamente posible sustraerse al natural orden de prioridad orango registral para reemplazarlo por otro, a condición, claro está, de noperjudicar los derechos de terceros que tuvieren emplazamiento registral.

Asírecuerda Gutiérrez Zaldívar que la permuta de rango consiste en el cambio degrado de dos derechos reales ya inscriptos, siendo indiferente para que hayapermuta que las dos hipotecas estén emplazadas inmediatamente o que existanotros acreedores intermedios. A tal efecto serán necesarias las mismassolemnidades requeridas para la constitución de una hipoteca, como así unconvenio entre los titulares de las hipotecas que permutan el rango y que no seperjudique a titulares de derechos intermedios. (Temas de derechos reales, Ed.Plus Ultra, Buenos Aires, 1979, p. 252)

Deesta manera, tanto la permuta cuanto la posposición o la reserva de rango,pueden ser objeto de acuerdo entre las partes interesadas, siempre que no seafecte el orden público ni los intereses de terceros.

Ental sentido, cabe poner de resalto que en el I Congreso Internacional deDerecho Registral celebrado en Buenos Aires en 1971 se sostuvo que el rango delos derechos compatibles ( v. gr., dos hipotecas) ?en tanto no afecte el ordenpúblico, puede ser objeto de negocio jurídico, como la reserva, la permuta oposposición?

Portodo ello, corresponde revocar el auto, ordenando la inscripción definitiva delembargo preventivo sobre la propiedad, en este caso, como se ordenó a fs. 41,sin dejar de tomar en consideración que se encuentra desmembrada para losterceros, pero no para este caso particular, en atención a la cuestión derangos que es resuelta en estos actuados. Si bien esta decisión debía habersido hecha al tiempo en que hipotéticamente fuera decretada la subasta, masante la situación resuelta en el auto de fs. 68, debe haber pronunciamiento eneste tiempo.

Consecuentemente,los agravios vertidos habrán de ser receptados.

Enorden a lo expuesto, el Tribunal RESUELVE: 1) Revocar la resolución de fs. 68 ydisponer que el embargo de marras se trabe sobre la totalidad del inmueblehipotecado. 2) Sin costas de Alzada en ausencia de bilateralización (art. 161inc. 3 del Código Procesal).-

Regístresey devuélvase al Juzgado de trámite, sirviendo la presente de atenta nota deenvío.- Se deja constancia que la Dra. Beatriz A. Verón no suscribe la presente porhallarse en uso de licencia (art. 109 del R.J.N.).-

BOLETO DE COMPRAVENTA

2011-09-13T09:08:00.000-03:00

Compraventa. Boleto de compraventa.Promesas unilaterales. Actos preliminares. Boletos provisorios. Reservas.Frustración de la operación. Omisión de la inmobiliaria de comunicarle alcomprador la existencia de una hipoteca sobre el inmueble. Responsabilidad delcorredor. Daño moral

EnBuenos Aires, a los 30 del mes de junio de dos mil once reunidos los SeñoresJueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autosseguidos por: “CARABALLO, MIRTA C/ INVERSIONES Y MANDATOS INMOBILIARIOS S.A. S/ORDINARIO”, en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente losjueces Miguel F. Bargalló, Bindo B. Caviglione Fraga y Ángel O. Sala.

Estudiadoslos autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Esarreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 468/83?

ElJuez de Cámara, Miguel F. Bargalló dice:

I.La sentencia de primera instancia admitió parcialmente la demanda promovida porMIRTA CARABALLO (Caraballo) contra INVERSIONES Y MANDATOS INMOBILIARIOS S.A.(“Inversiones y Mandatos”) condenando a esta última al pago de PESOS CINCO MILTRESCIENTOS ($ 5.300), con más intereses, imponiendo el 94% de las costas acargo de la actora y el 6% restante a la demandada.

Pararesolver en el sentido indicado, señaló que las partes no controvirtieron lareserva efectuada por Caraballo a fin de garantizar la propuesta de compra delinmueble ubicado en la calle Pedro Lozano 3129, piso 14, depto. “B” de esta Ciudad,pero que sí diferían en cuanto a los efectos derivados de dicho acto, puesmientras la demandante había alegado que la reserva fue seguida de trámitesconducentes para la compra hasta que tomó conocimiento de la hipoteca quegravaba la propiedad, lo cual dijo obstó a su concreción, la demandada habíasostenido que tal operación se frustró por el vencimiento del plazo de vigenciade la reserva, habiendo comunicado oportunamente a la actora de la existenciadel gravamen.

Refirióa la validez de los acuerdos bilaterales mientras no se vulnere el ordenpúblico y destacó la fuerza obligatoria de los contratos afirmando que quienpretende sustraerse del cumplimiento de las obligaciones asumidas no debeinvocar solamente las causales que a su entender obstaron a su debidocumplimiento, sino además probar que los fundamentos eximentes son desuficiente entidad como para merecer la tutela jurisdiccional.

Enese contexto, tras analizar la prueba rendida, consideró acreditado que laactora había efectuado diversos actos dentro del período de vigencia de lareserva que despejaban cualquier duda con respecto a la seriedad de la misma. Estimó, porel contrario, que en el instrumento suscripto por las partes no se asentó laexistencia de la hipoteca ni había demostrado “Inversiones y Mandatos” haberentregado a Caraballo elementos que dieran cuenta de la misma.

Elloasí, sostuvo que la demandada incumplió su obligación como corredorainmobiliaria de proponer el negocio a las partes con la exactitud, precisión yclaridad que resultan necesarias para la formación del acuerdo de voluntades,comunicándoles las circunstancias conocidas por ella que pudieran influir sobrela conclusión de la operación.

Afirmó,asimismo, que la frustración del contrato de compraventa inmobiliaria producidapor la existencia del gravamen comprometió la responsabilidad de la vendedoraen su condición de intermediadora, pero también por haber incumplido laobligación específica de su incumbencia profesional al no recabar losantecedentes correspondientes y omitir mencionar en la redacción del contratoaquellos recaudos que podían frustrar el negocio.

Señaló,además, que “Inversiones y Mandatos” no demostró haber concretado ningún actotendiente a materializar la venta del inmueble, lo cual adquiría relevanciaante la existencia del gravamen que obstaculizaba la escrituración y que, comocontrapartida, la accionante sí había demostrado interés en concretar elnegocio en término.

Concluyó,entonces, que la conducta de la demandada provocó graves consecuencias a laactora y admitió la restitución del importe entregado en concepto de reserva yde los gastos de emisión del cheque de pago diferido que debió ser anulado,reconociendo en concepto de daño moral la suma de $ 5.000 y desestimando elresarcimiento reclamado por diferencia de cotización del dólar estadounidense,gastos y honorarios de escribanía y lucro cesante.

II.Contra dicho acto jurisdiccional apelaron ambas partes (fs. 487 y 489).Caraballo expresó agravios a fs. 502/4 contestados a fs. 509/10. La demandadasostuvo su recurso con la presentación de fs. 506/7 respondida a fs. 512/3.

1)La demandante se agravia de la desestimación del resarcimiento reclamado por lapérdida de la oportunidad de disponer del depósito a plazo fijo que habíalogrado liberar frente a las disposiciones de la ley de emergencia a los efectosde adquirir un inmueble.

2)Los agravios de “Inversiones y Mandatos” se ciernen sobre los siguientesaspectos: i) vigencia de la reserva, no habiendo considerado el fallo que altiempo en que la actora le realizó el reclamo telegráfico se hallaba caduca yii) reconocimiento de la indemnización por daño moral.

III.Razones de orden lógico imponen tratar en primer término los cuestionamientosde la demandada relativos a la improcedencia del reclamo por caducidad de lareserva –en tanto persiguen la revocación íntegra de la condena-, para luego y,en su caso, los referidos a la procedencia y quantum del resarcimiento reconocido.

1.Como se refirió, “Inversiones y Mandatos” sostiene que la sentencia no advirtióque a la fecha del reclamo de la actora, del 21-05-02, el instrumento dereserva se encontraba vencido.

Afirmaal respecto que la consideración relativa a que la transferencia de dinero a sucuenta conformó voluntad cumplidora de la compradora no tuvo en cuenta que laactora no le comunicó dicho traspaso a su parte, quien jamás ejerció dominiosobre esos fondos.

Aduceque, salvo esa transferencia, todos los demás actos realizados por Caraballofueron efectuados fuera de la vigencia del instrumento de reserva. Arguye enese sentido que tener en consideración actos unilaterales efectuados conposterioridad al plazo de vigencia de ese instrumento como ejecutorios de unaoperación que se había caído, conforma una solución arbitraria que contradicelos términos de la reserva e invade el ámbito de libertad contractual que rigeese tipo de operaciones.

Agregaque la demandante supo de la existencia del gravamen y que la propietaria haríalas gestiones para liberarla y escriturar, pero siempre dentro del plazo dereserva pactado, siendo inoficioso rechazar la oferta concretada con la reservacuando la misma ya había caducado.

Laqueja no puede progresar.

a)Ello por cuanto la prueba aportada a la causa revela que la actora efectuógestiones conducentes a fin de concretar la firma de la escritura traslativa dedominio durante el plazo de reserva acordado y que, de su lado, en conductaopuesta, la demandada no acreditó haber realizado en dicho lapso los trámitespertinentes a efectos cancelar la hipoteca que gravaba el bien ni haberinformado previamente a Caraballo respecto de su existencia.

Enefecto, se halla fuera de controversia que en el instrumento de reserva fechadoel 09-04-02 se acordó que el pago del precio de $ 157.000 se efectuaría “…enel acto de la firma de la Escritura Traslativa de Dominio y Posesión de laUnidad en el estado que actualmente se encuentra, dentro de los quince (15)días de la fecha del presente…a través de los instrumentos legales vigentessegún disposiciones del Ministerio de Economía y BCRA, respecto al dineroreprogramado por depósitos en caja de ahorro y/o plazos fijos…” (fs. 96).De ello se desprende, entonces, que su vigencia era hasta el 24-04-02 y que sehallaba acordada la forma en que la actora realizaría el pago.

Larecurrente no desconoce que el 11-04-02 –apenas dos días después de suscriptoel compromiso de reserva- la actora presentó en el Banco Río de la Plata S.A. elformulario para la utilización de saldos reprogramados para la compra de bienesregistrables solicitando la transferencia de $ 133.496,75 a la cuentacorriente perteneciente a “Inversiones y Mandatos” en el Banco de la Provinciade Buenos Aires S.A. (formulario de fs. 95).

Porlo demás, añado que nada predica en favor de la recurrente la circunstancia deque no hubiera ejercido dominio sobre las sumas transferidas, en tanto,conforme lo pactado, la demandada no se hallaba habilitada a disponer de losfondos hasta que no se celebrara la respectiva escritura de compraventa.

Tampocose halla controvertido en esta instancia que el 19-04-02 la escribana designadapor la actora solicitó varios informes al Registro de la Propiedad inmueble querevelaron que el inmueble ofrecido en venta por la demandada poseía unahipoteca por u$s 300.000 en favor del HSBC Banco Roberts S.A. (fs. 155/6vta. y321/55), respecto de la cual no se había dejado constancia en el “reciboprovisorio de reserva” y que aparece, a falta de prueba en contrario, como laoportunidad en que la actora tomó, por primera vez, efectivamente conocimientode la existencia del gravamen hipotecario.

Ental contexto, resulta insostenible lo alegado por la recurrente para atribuirculpabilidad a la compradora en el sentido que el primer reclamo de Caraballoocurrió recién con la carta documento del 21-05-02 y una vez que el instrumentode reserva se encontraba vencido; máxime cuando no cuestiona que, entre el24-04-02 y la fecha de dicha misiva, la escribana designada por la actora paraotorgar la escritura también solicitó informes a la administración del edificiodonde se ubica el inmueble y que mantuvo comunicación telefónica con su parte(declaración de la escribana C. A. Sabugo, fs. 369/70, respuesta a la 4ta.pregunta).

Cabeadvertir, asimismo, que al ser interrogada dicha notaria respecto de si existióalgún impedimento para otorgar la escritura, ésta respondió “Que noterminaron de traer la parte demandada toda la documentación correspondiente afin de poder otorgarse la escritura y como así tampoco, informaron en dónde, ycuando se cancelaría la hipoteca que obra en el certificado de dominio…” (fs.369/70, respuesta a la 6ta. pregunta). Tal testimonio no ha merecido objecionesde parte de la demandada, por lo que no se advierte ninguna circunstancia quereste fuerza convictiva a sus dichos (CPr., 456).

Ensíntesis, “Inversiones y Mandatos” no ha aportado ningún elemento que demuestrehaber anoticiado previamente a la actora respecto de la existencia de lahipoteca, la cual no aparece referida en la reserva, ni justificó haberrealizado diligencias tendientes a obtener su cancelación durante el breveperíodo acordado para llevar adelante la operación.

Encontrándosecontrovertida la responsabilidad por la frustración de la compraventa delinmueble, era carga de la inmobiliaria demandada probar que ésta se produjo porla causa que alegó al responder a la demanda -caducidad de la reserva por culpade la compradora (fs. 227 último párrafo)- (CPr., 377).

Sinembargo, no brindó ninguna explicación que pudiera exonerar el negligenteactuar que demostró al ofrecer en venta una propiedad sobre la cual pesaba ungravamen real que no había sido oportunamente informado a la parte interesadaen adquirirla. Ello así, se mantiene incólume lo juzgado en el fallo respectode su incumplimiento en punto a las obligaciones inherentes al corredor de“…proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesaria parala formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes lascircunstancias conocidas por él que pudieran influir sobre la conclusión de laoperación en particular…” (ley 20.266, 36, e.).

Paraconcluir, no puede pasarse inadvertido que de los informes de dominio aportadossurge que al tiempo en que se firmó la reserva, era la propia “Inversiones yMandatos” (ex S.B. Barbagallo S.A.) la dueña del bien “reservado” para lacompraventa (informes de fs. 154/60 y poder de fs. 219/222) por lo que elargumento de que el documento suscripto se trató de una simple reserva ad referendum de la propietaria yunilateralmente revocable por ésta, que no fue necesario rechazar por habercaducado su vigencia, aparece como una afirmación inexacta, en razón de laidentidad de sujetos propietario-corredor, carente de apoyo fáctico yprobatorio.

b)Daño moral.

Lademandada se agravia de la admisión indemnizatoria por daño moral sosteniendoque carece de sustento jurídico.

Afin de analizar la procedencia de dicho resarcimiento resulta necesarioexaminar la naturaleza del vínculo que unió a las partes.

Elfallo encuadró el reclamo de autos dentro del ámbito de la responsabilidadprecontractual (considerandos, punto VII, fs. 478), aspecto este que no hamerecido objeciones de la apelante.

Elloasí, no se advierte óbice para el reconocimiento indemnizatorio dispuesto, entanto, aun cuando se esté frente a un contrato de índole "preliminar"(o precontractual, según alguna doctrina), de igual modo es continente deobligaciones con aptitud de generar responsabilidades por incumplimiento(CNCom., Sala B, “Cott, Isabel c/ Telecentro S.A.”, del 19-12-07).

Eneste sentido la jurisprudencia ha señalado que el precontrato tiene propiasustantividad jurídica pues obliga a exigir el cumplimiento de lo pactado:celebrar el contrato de segundo grado o contrato de cumplimiento sin requerirsepara ello renovar ningún consentimiento contractual, ya que el acuerdo para elcontrato de segundo grado se refiere a la ejecución de todo aquello que setorna necesario para que las partes alcancen el propósito económico-socialpropio del negocio jurídico tenido en miras al celebrar el precontrato; esdecir, integra todo el proceso negocial que conducirá al otorgamiento delcontrato de cumplimiento o pacto de contrahendo(Spota, Alberto G., "Instituciones de derecho civil-contratos", Ed.Depalma, Bs. As., 1996, Vol. I, pág. 1 y ss.; CNCom., Sala B, "CompañíaAmericana de Supermercados (CODESA) c/Acenalia SA", del 14-07-00; íd. ídem. "Riskur Organización deBrokers Especializados en Riesgos SA c/ Provincia ART SA", del 01-11-06) .

Agrégasea ello que la mentada responsabilidad no deriva del incumplimiento de unaobligación de celebrar un contrato futuro, aunque en los hechos sea esa suconsecuencia, sino de la injusta frustración de las tratativas contractualesavanzadas (CNCom., Sala E, "Transportes Cadam SA c/ Coca-Cola FEMSA de Bs.As.", del 19-10-06).

Tales la situación que se configura en la especie, en tanto el fracaso de lacompra del inmueble en la ciertamente avanzada etapa preparativa de laescritura por la escribana -y luego de que la actora hubiera dispuesto de lassumas necesarias para su realización-, producto de la inexplicada conductadesplegada por la demandada en su doble carácter de corredor inmobiliario ydueña del inmueble comprometido en venta, constituyó una circunstanciaevidentemente apta para alterar la tranquilidad de espíritu de la actora.

Repáreseque en el instrumento en el que se pactó la reserva se precisó -además de losdatos que individualizaban el inmueble objeto de la reserva-:

i)el precio total de la propuesta de compra -que se abonaría directamente alotorgarse la escritura traslativa de dominio sin suscripción de boleto decompraventa previo-;

ii)el lapso en que debía celebrarse;

iii)el abono de los gastos a cargo de ambas partes;

iv)el importe que correspondía abonar a la oferente en concepto de comisión y;

v)la manera en que el pago de la operación se realizaría “…a través de losinstrumentos legales vigentes…respecto al dinero reprogramado por depósitos encajas de ahorro y/o plazos fijos” (fs. 96), habiéndose informado también a laactora el número de la cuenta corriente a la que se debía realizar latransferencia (formulario de fs. 95).

Consecuentemente,sin obviar el criterio restrictivo con que cabe apreciar la procedencia de talresarcimiento en la expresada esfera, no puede excluirse el derecho a serindemnizado cuando el infortunio que se debió soportar excede las alternativaso devenires propios del mundo de los negocios, oportunidades en las cuales nose requiere de una prueba acabada sino que es dable inferirlo razonablemente delas circunstancias del caso (CNCom., Sala E, “Lewi Osvaldo D. y otro c/ Bancodel Buen Ayre S.A.” del 01-06-04; “Ciriotti Mariano Patricio c/ Bank BostonN.A.” del 09-12-08; “Dionisi Edgardo c/ Iteva S.A.”, del 13-04-11, entreotros).

Consecuentemente,la queja será rechazada.

2)Los agravios de la demandante referidos a la pérdida de la oportunidad paradisponer del depósito a plazo fijo para adquirir un inmueble no seránfavorablemente receptados.

a)En primer lugar por cuanto, como bien se apuntó en el fallo, el precio de ventase pactó en pesos -$ 157.000-, siendo en igual moneda los importes de latransferencia y del cheque financiero con que la demandante afirmó quecompletaría el pago, de lo que se sigue que los argumentos relativos acualquier disminución del valor de su depósito pesificado no puede atribuirse ala conducta de la demandada.

b)En segundo término, pues la prueba informativa reveló que finalmente la actorahizo uso de la opción de canje prevista por el Decreto 739/03 (fs. 307), encuanto dispuso que los titulares de depósitos de valor nominal original dehasta CIEN MIL PESOS ($ 100.000) podrían transformarlos en depósitos a plazofijo a 120 días de plazo en la misma entidad y que recibirían “…adicionalmente“BONOS DEL GOBIERNO NACIONAL EN DÓLARES ESTADOUNIDENSES 2013” por la diferencia entreel valor nominal original del Depósito Reprogramado… ajustado por elCoeficiente de Estabilización de Referencia (CER) a la fecha de publicación delpresente decreto en el Boletín Oficial, y la cotización del dólarestadounidense en el mercado libre de cambios a la misma fecha…”

Demodo que la diferencia que la reclamante pretende conseguir por esta vía hasido específicamente contemplada en una de las normas dictadas en el marco dela emergencia económica a la que la propia demandante se acogió, siendo improcedentesu intento de eludir las consecuencias del régimen de emergencia en el cualulteriormente se amparó.

IV.Por lo expuesto, propongo al Acuerdo: a) desestimar los recursos interpuestoscon el efecto de confirmar el fallo apelado, y b) imponer las costas de Alzadapor su orden.

Asívoto.

ElSeñor Juez de Cámara, doctor Bindo B. Caviglione Fraga dice: Comparto losfundamentos vertidos por el Señor Juez preopinante por lo que adhiero a lasolución por él propiciada. Voto, en consecuencia, en igual sentido.

Poranálogas razones, el Señor Juez de Cámara, doctor Ángel O. Sala, adhiere a losvotos anteriores.

Conlo que termina este Acuerdo, que firman los Señores Jueces de Cámara doctores

MIGUEL F. BARGALLÓ

ÁNGEL O. SALA

BINDO B. CAVIGLIONE FRAGA

(siguenlas ///

//firmas).

SEBASTIÁN SÁNCHEZ CANNAVÓ

Secretario de Cámara

BuenosAires, 30 de junio de 2011.

YVISTOS:

Porlos fundamentos del acuerdo precedente, se resuelve: a) desestimar los recursosinterpuestos con el efecto de confirmar el fallo apelado, y b) imponer lascostas de Alzada por su orden.Notifíquese a las partes por cédula aconfeccionarse por Secretaría. Miguel F.Bargalló, Ángel O. Sala y Bindo B. Caviglione Fraga. Antemí: Sebastián I. Sánchez Cannavó. Es copia del original que corre a fs. .....de los autos que se mencionan en el precedente acuerdo.