sábado, 17 de marzo de 2018

Derecho Comparado. Los créditos UVA en Perú y las garantías hipotecarias


Viernes 09 de marzo de 2018

Hipoteca sobre bien futuro: el caso peruano

Los datos del Monitor de La Economía Real, elaborado por el Ministerio de la Producción de la Nación Argentina, muestran que los montos otorgados en créditos hipotecarios superaron los $9.700 millones en Octubre 2107, de los cuales $ 8.000 millones fueron mediante la modalidad de préstamos UVA. En lo que va del año, se acumula más de $ 45.000 millones en préstamos hipotecarios, acumulando la modalidad UVA casi $35.700 millones. Esto implicó que el monto otorgado en créditos hipotecarios fuera diez veces mayor que el de hace un año.

Los créditos ajustados por la llamada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) son aquellos en los cuales además de una tasa de interés nominal anual fija pactada entre el acreedor y el deudor, el capital y las cuotas se ajustan a través de un coeficiente ligado principalmente a la tasa de inflación.

Cabe destacar, en Septiembre 2018 en CABA hubo más de 6.000 escrituraciones, 43 % más que mismo mes del año pasado, de las cuales un tercio fueron con créditos hipotecarios.

Los bancos privados se van sumando a las líneas de crédito de los bancos públicos, lo cual hará aumentar la cantidad de créditos hipotecarios a otorgarse en el mercado, y la nueva propuesta del PROCREAR para jóvenes de 18 a 35 años abre la posibilidad que sean propietarios.

Esto nos hace reflexionar sobre las consecuencias en el mercado inmobiliario en el corto plazo si tenemos en cuenta la simple ley de la oferta y la demanda: el aumento de la demanda de inmuebles (aumento de los compradores por aumento de la cantidad de dinero disponible) seguramente se traduzca en aumento de los precios. Para que ello no necesariamente ocurra, resulta imprescindible aumentar la oferta de bienes inmuebles.

A efectos de aumentar el financiamiento de la construcción bienes inmuebles, resulta útil el análisis de una herramienta utilizada en Perú que permite que las entidades bancarias financien a los compradores de viviendas, pero a la vez motorizar la construcción de viviendas. Este instituto es conocido como Hipoteca de Bien Futuro, herramienta que ha permitido en Perú, por un lado la adquisición de viviendas para un amplio sector de la población que carece de vivienda propia, en especial para aquéllos de menores ingresos, y por el otro, dinamizar la industria de la construcción que constituye un elemento rápidamente produce la reactivación de la economía de un país. 

Extrañamente, al iniciar el análisis del Código Civil peruano nos encontramos con el artículo 1106 que de manera expresa y categórica establece: “No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros.”. Pero además, con los mismos fundamentos y en un esquema similar al régimen de Prehorizontalidad argentino (previsto originariamente en la Ley 13.512 y hoy estipulado en el Código Civil y Comercial Unificado), en Perú se encuentra prohibido celebrar contratos de venta sobre los futuros lotes de la urbanización, cuando las obras físicas no han sido culminadas, salvo autorización expresa para celebrar contratos de venta garantizada conjuntamente con la aprobación del proyecto de habilitación urbana; compraventa garantizada que debe anotarse en el Registro. En este sentido, toda vez que el contrato de compraventa sobre bien futuro está sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir, una vez cumplida tal condición, el contrato de compraventa surtirá todos sus efectos.

Pero aún cuando el contrato de compraventa se encuentre sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir, las instituciones bancarias peruanas han ideado un esquema para dejar asentado en la inscripción de este contrato de compraventa de cosa futura en el Registro de la Propiedad que existe un tercero que financia al comprador del bien; financiación que indirectamente llega al Desarrollador del proyecto inmobiliario ya que ese dinero se destina a la obra.

Si bien al momento de la celebración del contrato de compraventa de bien futuro en planos no resulta posible constituir o inscribirse ninguna hipoteca que grave el mismo, una vez que la vivienda sea terminada y se extiendan los asientos de inscripción definitivos, si el precio de las mismas ha sido pagado con dinero de un tercero, se constituye de pleno derecho la hipoteca legal sobre el inmueble a favor del tercero (principalmente entidad bancaria) que financió el pago; siendo, en consecuencia, obligación del mismo Registro de la Propiedad Inmueble de extender la hipoteca legal respectiva. Ello en virtud de lo establecido por el artículo Articulo 1118, inciso 1, del Código Civil Peruano que dispone expresamente que, “Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes: 1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero…”.    

Otro esquema de financiación al comprador es el de celebración entre comprador y entidad bancaria de un mutuo hipotecario contractual, que para constituirse la hipoteca requerirá necesariamente que el bien exista. Sin embargo, ello no obsta para que las partes puedan celebrar un contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento en planos, sujeto a la condición suspensiva de que dichos bienes lleguen a existir, toda vez que el artículo 1105 el Código Civil peruano establece que la hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo, siendo perfectamente posible que el contrato de hipoteca condicional se anote en el Registro de la Propiedad Inmueble y una vez que el bien exista, se extienda el asiento de inscripción de cumplimiento de la condición y consecuente inscripción de la hipoteca. En este caso entonces, en el Registro de la Propiedad Inmueble se inscriben tanto el contrato de compraventa entre vendedor y comprador, como el contrato de mutuo hipotecario entre mutuante (entidad bancaria normalmente) y mutuario (comprador del bien futuro).

Este contrato de mutuo hipotecario tiene dos características distintivas del modelo clásico de mutuo hipotecario con entidad bancaria: (i)  la hipoteca que grave el inmueble en plano o en construcción será constituida una vez que el mismo sea terminado y se extiendan los asientos de inscripción definitivos, sin perjuicio que  interín se inscribe en el  Registro de la Propiedad Inmueble tanto el contrato de compraventa como el contrato de mutuo; y (ii) los desembolsos que el banco (mutuante) realiza no van al mutuario (comprador) sino al vendedor (Desarrollador) que construirá o se encuentra construyendo el bien futuro, por lo que estos desembolsos se destinan entonces a financiar la obra. Cabe destacar que estos desembolsos el Banco lo hace en etapas y contra certificados de avance de obra, para de esa forma asegurar que el dinero vaya efectivamente la construcción del inmueble que el comprador ha adquirido y sobre el cual se constituirá la hipoteca en garantía del Banco. 

Este esquema de financiación detallado precedentemente no impide que el Desarrollador, a los fines de financiar la construcción, obtenga además un mutuo de un Banco Financiador e hipoteque el inmueble donde la construcción se va a desarrollar o se encuentra desarrollándose. Ello, porque esta hipoteca a favor del Banco Financiador no afecta los derechos de los bancos que financian a los compradores, toda vez que finalizada la obra y realizados todos los trámites para la inscripción de los asientos definitivos de independización en unidades funcionales, el Desarrollador presenta al Banco Financiador y a los bancos que financiaron a los compradores los documentos necesarios para que estos últimos inscriban en el Registro de la Propiedad las hipotecas que garantizan sus créditos, quedando hipotecadas a favor del Banco Financiador aquellas unidades funcionales que pertenecen a Desarrollador. 

Este instituto también resulta compatible cuando el desarrollo inmobiliario se encuentra bajo la figura jurídica de un fideicomiso, dándole aún más seguridad a los compradores y a los bancos que el dinero se destine –contra certificados de avance de obra- a la cuenta del fideicomiso, y consecuentemente a la obra.

Para el Comprador: le permite acceder a la “compra en pozo” de una vivienda, que normalmente tienen un precio de mercado menor que una vivienda ya construida, financiando la compra en un plazo mucho mayor que si tuviera que pagar la misma en los plazos de preventa (normalmente el plazo de construcción y finalización de la misma). Y además se asegura que el dinero que el banco le presta se destine directamente a financiar la futura vivienda que ha adquirido.

Para el Desarrollador: le permite, si le resulta necesario, tomar una hipoteca sobre el inmueble donde se construirán las viviendas de los compradores; pero al mismo tiempo se asegura financiación por parte de los compradores a medida que la construcción avanza. Disminuye el riesgo del negocio ya que no depende del cumplimiento de los compradores en preventas, y mejora su ecuación económica financiera ya que no necesita prevender todas las futuras unidades.

Para el Banco: permite por un lado otorgar un mayor volumen de créditos, ampliando su mercado, pero al mismo tiempo contar con la seguridad que en los mutuos otorgados mediante esta modalidad el dinero irá efectivamente a financiar la construcción del futuro bien, y que una vez terminado él mismo por el Desarrollador, tendrá una garantía hipotecaria sobre el bien inmueble.

Desde lo institucional, las ventajas de la instrumentación de este mecanismo de Hipoteca de Bien Futuro, parecen ser varias: (i) se potencia la demanda de viviendas en el mercado, pero al mismo tiempo que se financia el aumento de la oferta también; (ii) resulta una herramienta eficaz para financiar la compra de viviendas en la clase media baja y clase media; (iii) permite dinaminzar la oferta de viviendas en un sector comercial que normalmente resulta esquivo al Desarrollador por la baja rentabilidad; y (iv) se evita la corrupción y las prebendas políticas que normalmente tienen los planes de viviendas financiados por el Estado. 

Parecería que adaptar esta institución al sistema jurídico-registral argentino no resultaría complicado, más aún sobreviviendo la figura de la Prehorizontalidad en el Código Civil y Comercial Unificado, herramienta que podría ser de gran utilidad para el desarrollo de la Hipoteca sobre Bien Futuro.



Tecuperado de:

http://abogados.com.ar/hipoteca-sobre-bien-futuro-el-caso-peruano/21094

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