sábado, 9 de septiembre de 2017

locatario sin legitimación para solicitar deligencia preliminar contra consorcio

El locatario de una unidad funcional carece de legitimación para solicitar el dictado de una diligencia preliminar contra la administración del consorcio
Fuente: abogados.com
CAMARA CIVIL - SALA I
Expte. n° 4861/2017 (J. 66)
Autos: “Gomez, Mirta Mabel c. Administración de la Fuente S.R.L. s/
Diligencias preliminares”
Buenos Aires, agosto 30 de 2017.-
AUTOS, VISTOS Y CONSIDERANDO:
En el alegado carácter de locataria de una unidad funcional
ubicada en el inmueble sito en la calle Marcelo T. De Alvear nº 1673
de esta ciudad, Mirta Mabel Gomez apeló a fs. 42 la resolución de fs.
37/39 por la que el juez de grado desestimó la diligencia preliminar
requerida en autos -que la tiene a ella y a la Asociación Civil de Defensa
del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal
de la República Argentina -que consintió el fallo- como parte
actora-, consistente en que se ordene la exhibición de la documentación
correspondiente al consorcio del edificio que habita a los efectos
de su cotejo y, en su caso, copiado. Para así decidir, el a quo
sostuvo que la apelante carece de legitimación e interés a los efectos
señalados; que tampoco puede entreverse “cuál sería el proceso de
conocimiento a iniciar por cualquiera de las dos accionantes que de
sustento a la presente acción” (fs. 38 vta.); y que, aun cuando se encuadre
el supuesto como una medida autosatisfactiva, tampoco se
verifican los recaudos que justifican su procedencia.
La recurrente insiste en su pretensión. Sin embargo, los fundamentos
en que se sostiene el recurso resultan manifiestamente insuficientes.
En la actualidad se encuentra fuera de controversia que el consorcio
de propietarios es una persona jurídica. El artículo 148, inciso
h], del Código Civil y Comercial señala que es una persona jurídica de
carácter privado, lo cual es expresamente ratificado en el artículo
2044 y se condice con la habilitación que, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto, el artículo 2067 concede al administrador de
nombrar y despedir al personal “del consorcio”. Asimismo y tal como
lo describe el citado artículo 2044, el consorcio está constituido por el
conjunto de los propietarios de las unidades funcionales, siendo el
administrador uno de sus órganos.
De lo expuesto se deriva (i) que como persona jurídica que es,
el consorcio constituye un ente distinto a los titulares de las unidades
funcionales (art. 143); (ii) que no existe relación directa entre los
propietarios y el administrador, dado que éste es el representante legal
del consorcio de propiedad horizontal y no de aquellos (art. 2065);
(iii) que así como no existe un vínculo jurídico directo entre los propietarios
y el administrador, mucho menos lo hay entre éste y el locatario
de una unidad funcional; y (iv) que la relación de la apelante
no es con el consorcio sino con el locador, que es quien le cedió el uso
y goce de la unidad funcional en cuestión y, con ello, la posibilidad de
aprovechar los sectores y partes comunes del edificio, y la circunstancia
de que sea ella quien afronte el pago de las expensas no es sino
consecuencia del contrato de locación que celebró (cláusula 9ª de fs.
34 y art. 1208 del Código Civil y Comercial), pues desde la perspectiva
de la ley sustancial son otras personas las obligadas a su pago
(art. 2050).
Entonces, más allá de la invocación que se hace respecto del
estatuto de defensa de los consumidores, la recurrente carece de un
derecho real sobre el inmueble en cuestión y su derecho se enmarca
en una relación contractual en la que el consorcio de propietarios es
ajeno.
Siendo así, cabe recordar que las diligencias preparatorias son
aquellas que tienen por objeto asegurar a las partes la idoneidad y
precisión de sus alegaciones, permitiéndoles el acceso a elementos de
juicio susceptibles de delimitar con la mayor exactitud posible los elementos
de su futura pretensión u oposición, o la obtención de medidas
que faciliten los procedimientos ulteriores (Palacio, Lino E., Derecho
procesal civil, Edit. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1987, T° VI, pág.
11, núm. 705, apart. c).
En el caso, como con acierto se destaca en la resolución apelada,
la apelante omite toda referencia acerca del futuro proceso que
con estas medidas intenta preparar. En ningún momento explica cuál
es el interés que la lleva a reclamar en el sentido que lo hace. No
precisa cuál es el problema que la a-queja ni, en definitiva, qué es lo
que la lleva a exigir -con una generalidad que ciertamente conspira
contra la procedencia de la pretensión incoada- la exhibición de la
documentación en poder del representante legal del consorcio, por lo
que en estos términos no es posible afirmar que existan elementos que
permitan considerar la viabilidad del requerimiento deducido en autos.
No basta con señalar que debe distinguirse “entre las diligencias
que tienen por objeto determinar y establecer las características
del litigio y que sirven para preparar el proceso y las que, sin ser
indispensables para el planteamiento ni para el desarrollo del proceso,
tienen por finalidad asegurar o conservar elementos probatorios que
más tarde se utilizarán, y que sin ellos se perderían” (fs. 24 vta.), pues,
como se viene explicando, aun en este último caso existe una absoluta
incerteza acerca de cuál es el futuro proceso que se promoverá, cuáles
las pruebas que aquí se quieren asegurar, qué es lo que la lleva a afirmar
que existe peligro de que se pierdan, etcétera.
Solo cabe agregar que esta orfandad de precisiones en aspectos
básicos del reclamo -y que en el memorial de agravios se intenta vanamente
relativizar- impide encuadrar el asunto y darle curso como
una medida autosatisfactiva, para cuya procedencia se requiere, no de
una simple verosimilitud sino de la existencia de una fuerte probabilidad
cercana a la certeza, lo que tampoco se advierte en la especie;
y que la mera cita de precedentes judiciales -entre ellos, la sentencia
dictada por la Corte Federal en “Halabi” (Fallos, 332:111; v. fs. 50
vta.), lo que no deja de llamar la atención habida cuenta la vaguedad
del relato ensayado al promover la acción deducida, extremo que
impide advertir que puedan estar en juego derechos de incidencia colectiva
referentes a intereses individuales homogéneos, al punto que la
referida asociación de consumidores consintió la resolución apelada y
no ha insistido en la pretensión en esta instancia- resulta insuficiente a
los fines pretendidos.
En consecuencia y por lo hasta aquí apuntado, SE
RESUELVE: Desestimar el recurso de apelación interpuesto a fs. 42
y confirmar la resolución dictada a fs. 37/39. Regístrese, notifíquese y
devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se
encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del
Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional,
sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial
a los fines previstos por las Acordadas 15/13 y 24/13 de la C.S.J.N.
FDo.: Dras. Castro-Ubiedo-Guisado. Es copia de fs.65/6.

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