jueves, 31 de agosto de 2017

Subasta judicial Autor: Kalejman, Mauricio País: Argentina Publicación: Revista de Derecho Procesal Civil y Comercial - Número 15 - Diciembre 2016 Fecha: 23-12-2016

Subasta judicial
Autor:Kalejman, Mauricio
País:
Argentina
Publicación:Revista de Derecho Procesal Civil y Comercial - Número 15 - Diciembre 2016
Fecha:23-12-2016
Subasta judicial

Mauricio Kalejman

En el presente artículo esbozare normativa vinculada al tema a tratar sumado a algunos conceptos teóricos y pautas jurisprudenciales y, todos ellos con el fin de vislumbrar al instituto de la subasta judicial desde un punto de vista eminentemente práctico.


En el marco del cumplimiento de la sentencia de remate, la ley procesal determina la procedencia del desalojo de los ocupantes del inmueble subastado, una vez pagado el saldo de precio y hecha la tradición (art.580, CPCCN).

Es que, como consecuencia de la venta realizada en la subasta, el deudor debe desocupar el inmueble para, así, entregarlo al adquirente; lo que no se diferencia de lo que acontece cuando la venta opera en forma privada (arts.1139, 1140 y cc. del Cód. Civil y Comercial).  

De tal forma, cuando es el propio ejecutado quien ocupa el bien que es objeto de la ejecución (salvo el supuesto contemplado por el art.598, inc.1°, Cód. Procesal) su deber de entregar la cosa nace cuando ella es vendida, es decir, una vez pagado el precio; supuesto en que, la entrega del bien debe hacerse libre de todo otro dominio (arts.1139, 1140 y cc. del Cód. Civil y Comercial), por lo que corresponde intimarlo a fin de que proceda a la desocupación del inmueble en el plazo que el tribunal interviniente le conceda [1].

La misma solución se impone en el caso de que los ocupantes resulten ser el cónyuge, los familiares, dependientes y/o empleados del ejecutado [2].

Con respecto los posibles terceros que ocuparen en inmueble subastado, el art. 589 del CPCCN, en su segundo párrafo, establece que “(...) Las cuestiones que se suscitaren con motivo de la desocupación del inmueble se sustanciarán por el trámite de los incidentes, cuando la ilegitimidad de la ocupación apareciere manifiesta o no requiriere la dilucidación de controversias que por su naturaleza y complejidad deban, a criterio del juez, ser sometidas a otra clase de proceso”. Por lo que es usual observar que, en caso de resultar de la constatación del estado de ocupación del bien (arts.576 “in fine” y 598, CPCCN), se abre un compás a la espera de que cualquier ocupante de la finca haga valer su derecho a permanecer en el bien, a pesar del remate.

En tales términos, cuando se encuentra demostrado que se dio cumplimiento con la toma de posesión del inmueble subastado en los términos ordenados por el juez exhortante, habida cuenta que no se requiere una tradición efectiva de la cosa, sino que tan sólo resulta suficiente expresar haber puesto en posesión al comprador del bien y, si bien podría haber sido expresamente señalada la intimación a desalojar en el auto dictado por el juez exhortado (circunstancia que tampoco observó el autorizado al diligenciamiento del exhorto), surge dicha manda del propio texto del mandamiento librado y el Oficial interviniente informa que cumplió con su cometido [3]. Igual proceder corresponde adoptar con respecto a la persona identificada e oportunidad de cumplirse con la diligencia pues, vencido el plazo que se acordara para la desocupación, el silencio de dicha ocupante importa su sujeción a la eventual desocupación ulterior [4].


Todo relativo a la anulación de remates debe ser interpretado con criterio restrictivo. Señala Maurino en ese orden, que "esta regla de hermenéutica está potenciada en materia de nulidad de subasta judicial, a fin de no crear un clima contrario a esta clase de ventas" [5].

La circunstancia de que el precio obtenido en la subasta sea bajo o inferior al que podría obtenerse en una venta particular, es insuficiente para anular el remate judicial, pues, en definitiva, resulta indicativo de la falta de interés en el mercado de abonar un precio mayor [6].

La base de la subasta sólo constituye el punto de partida de la oferta para su venta, de modo que si el valor de los bienes es superior al estimado por el martillero y al fijado por la a quo, es de suponer que la puja llevará al precio a un valor lógico y adecuado. A más, acceder a lo pretendido por el deudor conllevaría a la realización de una nueva subasta la cual no garantiza la obtención de un mejor precio, además de encarecer los gastos ya efectuados.


El Código Procesal Civil y Comercial en su art. 565, primera y segunda parte, dispone que el martillero percibirá la comisión que corresponda conforme al bien subastado establecida en la ley o, en su caso, la costumbre.       

Si el remate se suspendiera o fracasara sin culpa del martillero, el monto de la comisión será fijada por el juez, de acuerdo con la importancia del trabajo realizado.         En el mismo sentido cabe tener presente lo dispuesto en el art. 12 de la ley 20.266 cuando dice que ante la suspensión del remate, la comisión la determinará el juez “de acuerdo con la importancia del trabajo realizado y los gastos que hubiera efectuado. Igual derecho tendrá si el remate fracasara por falta de postores”.-


El hecho es que, si es posible la cesión de derechos hereditarios (conf. art. 1444 del Código Civil), es factible también su venta en subasta judicial, tornándose aplicable la previsión del art. 1435 del Código Civil, máxime cuando el art. 1327 autoriza la venta de todo aquello que puede ser objeto de los contratos. Es que siendo los derechos hereditarios susceptibles de embargo, se entiende que, también son pasibles de ejecución. Ello así porque creemos que no se cautela ejecutivamente lo que no se va a rematar. La subasta de acciones y derechos hereditarios es una alternativa de ejecución directa frente a la acción oblicua y la realización de la partición para individualizar los bienes de los deudores y poder ejecutarlos. La ley no prohíbe subastar los derechos hereditarios y no existe controversia en cuanto a que el patrimonio tiene como función la garantía de las deudas de su titular, cualesquiera sean los derechos presentes y/o futuros que lo compongan. En tal sentido, incorporados al patrimonio del ejecutado, los derechos hereditarios que le conciernen en una sucesión, no se advierte impedimento para dirigirse contra tales derechos y obtener su venta forzada con el objeto de cobrar el crédito que se pretende ejecutar. Tal perspectiva se aprecia desde que los derechos hereditarios poseen valor económico al integrarse al acervo con los derechos patrimoniales de que era titular el causante y que no se hallan vinculados a su personalidad individual, resultando por ende, transmisibles (art. 498; 1195 y 3417 del Código Civil) [7].


Es indudable la relación que guarda la seña con un futuro intento del comprador en la subasta de compensar su crédito con el saldo que arroje el precio de la compra efectuada en dicho acto; y si bien es habitual que los jueces liberen al ejecutante de la obligación de pagar el monto correspondiente a aquel concepto -por el de la seña- en caso de resultar adquirente, también lo es que esa exención no debe otorgarse en forma automática y sin evaluar adecuadamente la proyección que puedan tener otros gravámenes sobre el bien que es objeto del remate dado que no puede descartarse la posibilidad de que dicho comprador se vea luego impedido de compensar por la existencia de terceros con créditos de cobro preferente [8].

De ahí que en doctrina se afirme -y con razón- que la dispensa pretendida por las apelantes no es un derecho reconocido por la ley sino una facultad sujeta a la prudente discrecionalidad del juez, que puede otorgarla o no, en atención a la buena marcha del pleito y al mejor resultado de la subasta, según las circunstancias de cada caso [9].


Los aspectos aquí tratados son sólo algunos de los tantos que se plantean en este mecanismo de venta forzosa de bienes.-






[1] Colombo-Kipper, Código Procesal Civil y Comercial. Anotado y Comentado, t.V, pág.542
[2] Martínez, Oscar J., La subasta judicial, ps.136/137, núm.87; Palacio Lino E., Derecho Procesal Civil, t.VII, p.661, num.1157, ap.c; CNCiv., Sala F, “Maizel, Leonardo Gabriel c/Vendroff Elías s/Ej. Hipotecaria”, R.294.539, del 11/08 /2000.
[3] CNCiv., Sala J, Duro Aurora Feliciana y Otro C/Carruega Eduardo Jose y Otro S/Ejecucion Hipotecaria, Expte. 94359/1997, 1 de junio de 2016
[4] Causse, Federico J. y Pettis, Chistian R., Subasta judicial de inmuebles, p.266
[5] Maurino, Alberto Luis, Nulidades Procesales, p. 189, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1999
[6] CNCom., Sala D, 19.8.1999, "Sviatschi Miguel Osvaldo s/ quiebra s/ inc. de liquidación de bienes"; Sala C, 22.12.2009, "Magnone Alberto Valentín s/ quiebra"; entre otros
[7] CNCiv., Sala J, “Llavallol Esteban Rafael c/Llavallol Jaime y otros s/Ejecución”, Mayo 12 de 2016
[8] Colombo, Carlos J. y Kiper, Claudio M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación anotado y comentado, Edit. La Ley, Buenos Aires, 2006, 2ª edición, T° V, pág. 466, núm. 8
[9] Colombo, Carlos J. y Kiper, Claudio M., Ejecución hipotecaria, Edit. La Ley, Buenos Aires, 2005, 2ª edición actualizada y ampliada, pág. 654

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