jueves, 15 de junio de 2017

El principio de especialidad en los derechos reales de garantía, el plazo de inscripción de la hipoteca y otras consideraciones en torno a la ley 27.271

Voces: DERECHOS REALES ~ UNIFICACION CIVIL Y COMERCIAL ~ CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
DE LA NACION ~ CREDITO ~ GARANTIA ~ OPERACION EN MONEDA EXTRANJERA ~ MONEDA
EXTRANJERA ~ OBLIGACION EN MONEDA EXTRANJERA ~ PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD ~
GARANTIA REAL ~ TERCEROS ~ PUBLICIDAD ~ HIPOTECA ~ VIVIENDA ~ DERECHO A
VIVIENDA DIGNA
Título: El principio de especialidad en los derechos reales de garantía, el plazo de inscripción de la hipoteca y otras consideraciones en torno a la ley 27.271
Autor: Franchini, María Belén
Publicado en: ADLA2016-33, 73
Cita Online: AR/DOC/3245/2016
Sumario: I. Introducción. — II. Los derechos reales de garantía en el Código Civil y Comercial. Las
disposiciones comunes y las particulares. Alcances de la ley 27.271. — III. Garantía de los créditos.
Constitución de créditos en moneda extranjera, en unidad de cuenta y con cláusulas de actualización.
Marco legal. — IV. El principio de especialidad en cuanto al crédito en los derechos reales de garantía. —
V. Publicidad de los derechos reales. Efecto frente a terceros. Particular referencia a la publicidad de la
hipoteca y a la duración de la inscripción a partir de la ley 27.271. — VI. Conclusión. Acceso a la vivienda
digna. Protección de la vivienda. Especial referencia en la ley 27.271.
I. Introducción
La ley 27.271 denominada "Casa de ahorro" crea instrumentos de ahorro, préstamo e inversión que
denomina "Unidades de Vivienda" (UVIs) (1). La principal función de tales instrumentos es "captar el ahorro de
personas físicas y jurídicas, o de titularidad del sector público, y destinarlo a la financiación de largo plazo en la
adquisición, construcción y/o ampliación de viviendas en la República Argentina" (art. 1) (2).
Entre los instrumentos denominados UVIs la ley enumera a los préstamos hipotecarios (3), y de allí que la
sanción de la ley tenga implicancias en los derechos reales de garantía.
Conforme el art. 6º de la ley "el valor inicial en pesos de la UVI será determinado por el Banco Central de la
República Argentina, utilizando como referencia la milésima parte del valor promedio del metro cuadrado
construido con destino a vivienda en la República Argentina, de forma tal que 1.000 UVIs serán equivalentes a
un metro cuadrado (1.000 UVIs = 1 metro cuadrado)". Tal valor "será actualizado mensualmente a través del
índice del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires que publica el INDEC para vivienda unifamiliar
modelo 6" y el valor diario en pesos de la UVI será publicado periódicamente por el Banco Central de la
República Argentina (4).
Para las operaciones se elige la moneda nacional, ya que el importe de capital a percibirse por las
imposiciones será el equivalente "en pesos" de la cantidad de UVIs depositadas, las amortizaciones de capital de
todos los instrumentos se realizarán "en pesos" y los mismos podrán llevar intereses que se computarán y se
liquidarán "en pesos" (art. 6º). A estas afirmaciones se suma lo dispuesto por el art. 16 al promover "la cultura
del ahorro a largo plazo en moneda nacional", dentro de la política educativa desde los niveles iniciales y con
campañas de publicidad oficial.
Por tratarse de instrumentos de ahorro, con peculiares características, las disposiciones de la ley "se
encuentran exceptuadas de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias" (art. 21),
como así también "de lo establecido en el artículo 766 del Código Civil y Comercial de la Nación", lo que
amerita un especial análisis.
Se incorpora un tratamiento particular para las hipotecas a constituirse para garantizar obligaciones en el
marco de ley, y en tal sentido se dispone que "el requisito de especialidad en cuanto al crédito se considerará
cumplido, individualizando el crédito garantizado e indicándose los sujetos, el objeto del crédito y la causa",
además de incorporar pautas para la inscripción registral y sus efectos frente a terceros.
Resulta sustancial para este estudio el reemplazo de los textos de los arts. 2189 y 2210 del Código Civil y
Comercial de la Nación que se vinculan a la especialidad en cuanto al crédito en los derechos reales de garantía
y a la duración de la inscripción de la hipoteca.
Considero que la sanción de la ley 27.271 amerita unas primeras consideraciones en lo que respecta a su
impacto en los derechos reales de garantía, a poco de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación.
II. Los derechos reales de garantía en el Código Civil y Comercial. Las disposiciones comunes y las
particulares. Alcances de la ley 27.271
Para los derechos reales de garantía el Código Civil y Comercial toma la metodología proyectada en 1998 al
adoptar una parte general, que denomina "Disposiciones comunes" (arts. 2184 a 2204), para luego abordar en
particular cada derecho real de garantía: hipoteca (arts. 2205 a 221), anticresis (arts. 2212 a 2218) y prenda (arts.
2219 a 2237).
A poco de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, se sanciona la ley 27.271 —con entrada en
vigencia el 15 de setiembre de 2016- que crea instrumentos de ahorro, préstamo e inversión que denomina
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"Unidades de Vivienda" (UVIs), los cuales, para su desenvolvimiento, necesitan una flexibilización del sistema
diseñado por el Código para la obligaciones y para la garantía de los créditos que se viabilizan en el marco de
dicha ley. En algunos casos, la normativa se exceptúa expresamente de los alcances de determinadas leyes y en
otros, además, modifica directamente el Código Civil y Comercial.
Básicamente la problemática radica en que las UVIs son unidades de cuenta que tienen un valor inicial que
es actualizado mensualmente. Esta modalidad podría colisionar con los preceptos de la ley 23.928 y con el
principio nominalista del art. 766 del Código, y de allí que expresamente, y sólo para los casos comprendidos en
la ley, el art. 21 dispone que las disposiciones de la ley "se encuentran exceptuadas de lo dispuesto en los
artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias, y de lo establecido en el artículo 766 del Código Civil y
Comercial de la Nación".
La contratación en UVIs, con un valor inicial conocido y un valor final desconocido se vincula con el
principio de especialidad en cuanto al crédito garantizado, por lo que el art. 22 expresa que si se tratare de
hipotecas a constituirse para garantizar las obligaciones que surgen de la ley, "el requisito de especialidad en
cuanto al crédito se considerará cumplido, individualizando el crédito garantizado e indicándose los sujetos, el
objeto del crédito y la causa". Pero en este caso, la ley va por más, y no sólo diseña el requisito de especialidad a
su medida, sino que reemplaza el art. 2189 del Código Civil y Comercial (y enhorabuena) y lo sustituye por otro
que ya no alcanza sólo a los créditos garantizados con hipoteca y concedidos en el seno de la ley, sino a todos
los créditos garantizados con derechos reales de garantía, precisamente porque la existencia de las disposiciones
comunes los engloba a todos.
Específicamente para la hipoteca, la norma también trae escenarios particulares para las operatorias de la ley
y otros que extiende a todas las situaciones jurídicas vinculadas a los créditos garantizados con este derecho real
de garantía. De esta manera, también por el art. 22 los Registros de la Propiedad Inmueble "inscribirán los
gravámenes, dejando constancia que los importes cubiertos por la garantía se encuentran sujetos a la cláusula de
actualización del artículo 6°". Agrega que las hipotecas celebradas con arreglo a lo determinado en la ley,
cumplida la inscripción en el Registro respectivo de conformidad a lo dispuesto en el artículo 2210 del Código
Civil y Comercial de la Nación (que también modifica), tendrán efectos contra terceros interesados y de buena
fe, "no sólo por la cantidad cierta inicial de la deuda, sino por la que corresponda adicionar como consecuencia
de la cláusula prevista en el artículo 6°, con más los intereses que se adeudaren, y los daños y costas posteriores
que provoque el incumplimiento".
Estimo que todo el art. 22 se refiere a la hipoteca, por ser los préstamos hipotecarios los únicos instrumentos
de este tipo creados por la ley y porque el artículo se inicia y concluye haciendo referencia a este derechos real.
Si en el futuro se crearan otros instrumentos vinculados a la anticresis y a la prenda, podría ser de aplicación.
Así surge del art. 2º: "los instrumentos denominados en UVIs que se puedan crear a futuro les serán aplicables
las disposiciones de la presente ley".
Como se advierte, la ley 27.271 no sólo se refiere a instrumentos de ahorro, préstamo e inversión, sino que
la operatoria planteada tiene implicancias en el ámbito de las obligaciones y de los derechos reales de garantía
contemplados en el Código Civil y Comercial que justifican este cometario.
Concretamente me referiré a algunos aspectos de los derechos reales de garantía que han sido alcanzados
por la ley 27.271, y para ello efectuaré una síntesis de estas características generales.
III. Garantía de los créditos. Constitución de créditos en moneda extranjera, en unidad de cuenta y
con cláusulas de actualización. Marco legal
a) La protección del crédito
La protección del crédito se adquiere de manera genérica, en la media que el patrimonio del deudor es la
garantía común de los acreedores, y de manera concreta a través de garantías personales y reales en sus distintas
modalidades (5).
Del juego armónico de los arts. 242 y 743 del Código Civil y Comercial se desprende como principio
general que los bienes presentes y futuros del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y
constituyen la garantía común de sus acreedores, por lo que éstos, en pie de igualdad puedan exigir la venta de
los mismos. Este principio general admite excepciones ya que existen bienes excluidos de la garantía por ser
inembargables e inejecutables (art. 744), y la posición igualitaria de los acreedores cede ante una causa legal de
preferencia (art. 745).
Pero como la garantía colectiva de los acreedores sobre el patrimonio del deudor, no asegura por sí misma el
pago de las deudas de un modo completo y eficaz (6) surgen así dos clases de garantías especiales que se
denominan personales, cuando un tercero asume la deuda conjunta o subsidiariamente con el deudor, y reales,
cuando una cosa o bien se afecta al cumplimiento de una prestación. Con las garantías personales se reduce el
riesgo del incumplimiento porque la garantía se extiende a otras personas, de tal manera que para que el
acreedor quede en imposibilidad de cobrar el crédito, será necesario que tanto el deudor originario como su
garante caigan en insolvencia (7), aunque esta posibilidad subyace en la base de la relación jurídica. Con las
garantías reales, esta inseguridad se reduce aún más, ante la individualización de los objetos o derechos y su
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realización por parte del deudor insatisfecho.
De esta manera, los derechos reales de garantía se manifiestan como garantías reales que protegen el crédito,
a la vez que lo fomentan, máxime si se tiene en cuenta que se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple,
a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer (art. 2187).
De este vasto escenario, la ley 27.271 elige los préstamos hipotecarios como uno de los instrumentos de
ahorro, préstamo e inversión cuya principal función será la de captar el ahorro de personas físicas y jurídicas, o
de titularidad del sector público, y destinarlo a la financiación de largo plazo en la adquisición, construcción y/o
ampliación de viviendas en la República Argentina.
b) Las obligaciones dinerarias y las de valor. Implicancia de la distinción en referencia a la ley 27.271
La creación de las UVIs y la contratación en UVIs justifican analizar una vez más la distinción entre
obligaciones dinerarias y obligaciones de valor, en la medida que los instrumentos creados por la ley 27.271 son
unidades de cuenta que se corresponden con obligaciones de valor.
Mientras las obligaciones de dinero son aquellas que desde su origen tienen por objeto la entrega de una
suma de dinero, las deudas de valor se refieren a un valor abstracto, constituido por bienes, que luego habrá que
medir en dinero cuando sobrevenga el tiempo del cumplimiento, o el acuerdo de las partes, o la liquidación de la
deuda. Luego de practicada esta determinación aquella obligación se convierte en una deuda de dinero (8).
La distinción es esencial ya que la deuda dineraria se mantiene incólume ante las oscilaciones del poder
adquisitivo de la moneda, lo que no ocurre con la de valor, que al tomar en cuenta esas variaciones se mide en
los términos monetarios correspondientes al tiempo de la liquidación.
El derogado Código Civil hacía especial referencia a las "obligaciones que no tienen por objeto sumas de
dinero" en los arts. 519 a 522 mientras que los arts. 616 a 624 se vinculaban a las "obligaciones de dar sumas de
dinero".
El Código Civil y Comercial trata las obligaciones de dar dinero en el parágrafo 6º de la SECCIÓN 1ª
(Obligaciones de dar) del CAPÍTULO 3 (Clases de obligaciones) del TÍTULO I (Obligaciones en general) del
LIBRO III (DERECHOS PERSONALES).
De acuerdo al art. 765 la obligación es de dar dinero "si el deudor debe cierta cantidad de moneda,
determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación" (las consideraciones siguientes se
refieren a las obligaciones estipuladas en moneda que no sea de curso legal en la República, que será analizada
posteriormente). Como consecuencia de lo preceptuado, en el art. 765, el deudor debe entregar la cantidad
correspondiente de la especie designada (art. 766).
Las deudas de valor se ubican en el art. 772 por el cual "si la deuda consiste en cierto valor, el monto
resultante debe referirse al valor real al momento que corresponda tomar en cuenta para la evaluación de la
deuda. Puede ser expresada en una moneda sin curso legal que sea usada habitualmente en el tráfico. Una vez
que el valor es cuantificado en dinero se aplican las disposiciones de esta Sección".
El artículo no tiene equivalente en el derogado Código Civil, aunque tiene una cierta asimilación a lo
dispuesto en la ley 24.283 de 1993 que en su art. 1º dispone que "cuando deba actualizarse el valor de una cosa,
o bien, o cualquiera otra prestación, aplicándose índices estadísticas o cualquier otro mecanismos, establecidos
por acuerdos, normas o sentencias, la liquidación judicial o extrajudicial resultante no podrá establecer un valor
superior al real y actual de dicha cosa, o bien o prestación al momento del pago. La presente norma será
aplicable a todas las situaciones jurídicas no consolidadas" (9).
Bajo estas premisas, el art. 772 -con fuente aunque no exacta en el art. 724 del Proyecto de 1998- se refiere a
obligaciones que no consisten en dinero, a obligaciones de valor a las que se les aplica las reglas de las
obligaciones dinerarias luego de que dicho valor sea cuantificado conforme a las pautas establecidas por
acuerdo de partes, por la ley o por liquidación judicial o extrajudicial.
Un supuesto particular es el de la deuda dineraria sujeta a cláusula de actualización, la cual, se identifique o
no con una deuda de valor funciona como la deuda de valor (10) o el resultado es el mismo que en las deudas de
valor (11). En general "son aplicables a las deudas de dinero sujetas a indexación las soluciones elaboradas para
las deudas de valor" (12).
Pero a pesar de la similitud en sus consecuencias finales es importante distinguir la deuda dineraria con
cláusula de actualización de la deuda de valor, porque a las primeras le son aplicables los preceptos de la ley
23.928 mientras que las segundas, no. Precisamente, entonces, como las UVIs son unidades de cuenta que se
vinculan con las deudas de valor, no son alcanzadas por los términos de los arts. 7 y 10 de la ley 23.928 (13).
No obstante, en el artículo 22 se hace referencia a la publicad registral de los importes cubiertos por la
garantía, indicando que se debe dejar constancia de que los crédito se encuentran sujetos "a la cláusula de
actualización del artículo 6°" (14), cuando en rigor de verdad estas cláusulas de actualización se corresponden a
las obligaciones dinerarias. La situación se reitera al final del mismo artículo ya que en caso de procederse
ejecutivamente al cobro del crédito, "la ejecución deberá promoverse por la suma que, en definitiva, arroje su
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importe como consecuencia de la aplicación de la cláusula de actualización a la fecha de iniciación" (15). A
pesar de la reiteración de la expresión "cláusula de actualización", debe interpretarse que la suma que en
definitiva se arroje dependerá del valor de la UVI que siempre será la milésima parte del valor promedio del
metro cuadrado construido con destino a vivienda en la República Argentina, de forma tal que 1.000 UVIs serán
equivalentes a un metro cuadrado (1.000 UVIs = 1 metro cuadrado), tal como lo indica el art. 6º.
La creación de las UVIs, inmersas en las obligaciones de valor, por un lado, y la utilización de la expresión
"cláusula de actualización", por otro, puede ser el justificativo del art. 21 cuando exceptúa a la ley 27.271 de los
alcances de la ley 23.928.
c) Las obligaciones en moneda extranjera como obligaciones dinerarias
Queda claro que el espíritu de la ley 27.271 es "estimular el ahorro en moneda nacional de largo plazo" (art.
1 inc. a y 16) y a tal punto "las operaciones de financiación para la vivienda, sólo podrán captarse y liquidarse,
desembolsarse y cancelarse, suscribirse y rescatarse respectivamente, en pesos" (art. 3), el valor de las UVIs se
calcula en pesos y los intereses se calculan en pesos (art. 6º).
Esta especificidad de la ley resulta particularmente especial, porque de la literalidad del art. 765 sólo sería
posible la moneda de curso legal para todo tipo de obligaciones, por lo que las referencias de la ley a las
operaciones "en pesos" podrían ser hasta redundantes.
Sin embargo, esta aclaración permite sostener, y reforzar que la moneda que no es de curso legal en el país
no está vedada para el resto de las obligaciones que no emanan de esta ley a pesar que el art. 765 del Código
Civil y Comercial reproduce el texto originario del art. 617 del Código de Vélez Sarsfield — a diferencia del
proyecto de 1998 que tomaba la redacción del art. 617 con los alcances de la ley 23.928- , disponiendo que "si
por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la
República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando
el equivalente en moneda de curso legal". El reenvío, además de inadecuado, es improcedente, porque el Código
Civil y Comercial elimina la categoría de dar cantidad de cosas que tenía el Código Civil, por lo que la remisión
es al vacío (16).
Conforme ya se sostuvo, la moneda extranjera no está privada en nuestro país de su condición dineraria, y
que si se la encasilla como cosa, ello no implica su desmonetización (17), ya que la contratación en moneda
extranjera sólo debe descartarse en los supuestos en que exista una norma especial prohibitiva, circunstancia que
no sólo no surge del art. 765, sino que es admitida (art. 772) y con la consecuencia de restituir en la misma
moneda pactada en los arts. 1390 (depósito en dinero), 1405 (compensación de saldos), 1408 (préstamo
bancario), 1409 (descuento bancario), 1410 (apertura de crédito bancario), y 1527 (mutuo oneroso).
Así, en la actualidad, las contrataciones en moneda extranjera, importan deudas monetarias genéricas, donde
la previsión de su entrega en el contrato puede establecerse como una condición esencial del mismo (18) sin que
ello importe una vulneración al art. 765 sino el espacio propio de la autonomía de la voluntad.
d) Las obligaciones contraídas en el marco de la ley 27.271. Excepción a los arts. 7 y 10 de la ley y al art.
766 del CCCom.
El art. 21 de la ley 27.271 establece que sus disposiciones "se encuentran exceptuadas de lo dispuesto en los
artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias, y de lo establecido en el artículo 766 del Código Civil y
Comercial de la Nación".
Ya me he expresado con respecto a la inaplicabilidad de la ley 23.928 para las deudas de valor, y su
consecuente inaplicabilidad a los supuestos previstos en la ley 27.271.
Sin perjuicio de ello, y atento los términos del art. 21 de la ley vale recordar que, confirmando el principio
nominalista, el art. 7º de la ley 23.928 (texto según ley 25.561) dispone que el deudor de una "obligación de dar
una suma determinada de pesos" cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad
nominalmente expresada y que en ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios,
variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con las
salvedades previstas en la presente ley". Por su parte, por el art. 10 (texto según ley 25.561) se mantienen
derogadas "todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios,
actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos,
precios o tarifas de los bienes, obras o servicios" (19).
A pesar de que el art. 7º de la ley 23.928 se refiere explícitamente a las obligaciones de dar una suma
determinada de pesos y no a las obligaciones de valor, estimo que la inclusión expresa de una norma como el
art. 21 obedece a la necesidad de fortalecer a los créditos que pretende garantizar, evitando que cualquier
disquisición meramente teórica obstruya el cumplimiento de sus fines.
Otra opinión me merece el mismo art. 21 cuando se exceptúa del art. 766 del Código Civil y Comercial ya
que, por el mismo principio nominalista, el referido artículo dispone que el deudor "debe entregar la cantidad
correspondiente de la especie designada". La excepción al artículo encuentra su sustento en lo que preceptúa el
art. 5 de la ley 27.271: "El capital de los instrumentos creados o a crearse de acuerdo a lo dispuesto en el
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artículo 2°, se expresarán en UVIs". La obligación, entonces, se expresa en UVIs, y el deudor sabe que debe
"tantas UVIs" pero no cancela su deuda entregando UVIs, sino la cantidad de pesos que surjan multiplicando la
cantidad de UVIS por el valor de la misma de acuerdo a la información del Banco Central, de allí que no
entrega "la especie designada", sino el valor que surja de la liquidación sujeta a la operación aritmética.
IV. El principio de especialidad en cuanto al crédito en los derechos reales de garantía
Ante la modificación del art. 2189 del Código Civil y Comercial, el principio de especialidad en cuanto al
crédito en los derechos reales de garantía vuelve a ser espacio de análisis que necesariamente parte de los
preceptos derogados del Código Civil y concluye con el nuevo art. 2189.
a) En el derogado Código Civil
Para la hipoteca en particular, y aplicándose por analogía a los demás derechos reales de garantía, el
derogado art. 3109 del Código Civil disponía que debía constituirse hipoteca por una suma de dinero cierta y
determinada. Aclaraba que ante un crédito condicional o indeterminado en su valor, o ante una obligación
eventual, o que consistiera en hacer o no hacer, o que tuviera prestaciones en especie, bastaba "que se declare el
valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca". El artículo se completaba con el derogado art. 3131 que
establecía que el acto constitutivo de la hipoteca debía contener: ... "4º la cantidad cierta de la deuda" y con el
derogado art. 3152 que, para el caso de garantizarse un crédito anterior, exigía que los intereses atrasados se
liquidasen y designasen "en suma cierta" (20).
Bajo las premisas señaladas las hipotecas abiertas vulneraban el esquema que hacía a la esencia y estructura
de la hipoteca, por cuanto el Código Civil preveía un régimen cerrado que no admitía créditos indeterminados: o
eran determinados, o se establecía un valor estimativo.
En ese sentido se expresaron las Primeras Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil (1982): "La
indeterminación de los créditos garantizados por la hipoteca vulnera principios estatutarios de los derechos
reales (el rango de avance y el numerus clausus), como también aspectos vinculados con la tutela del crédito
(limitación de la posibilidad de endeudamiento, obstaculización de las acciones reparadoras del fraude y del
control de la realidad y de la licitud de la causa del crédito".
Pero la realidad exigía otro tipo de garantías y así el Proyecto de 1998 ya contemplaba una flexibilización de
la especialidad en cuanto al crédito cuando en el 2007 las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil reiteraron
la declaración de la VII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1979, con respecto a que el carácter de
especialidad de la hipoteca, en lo que respecta al crédito, no se limita al deber de expresarla en una suma de
dinero cierta y determinada, o en su caso, manifestar el "valor estimativo" en el acto de constitución del
gravamen, sino que requiere la constancia de la causa (origen o fuente). Expresaron además que "en una futura
reforma legislativa sería conveniente flexibilizar el carácter de especialidad en cuanto al crédito,
estableciéndose, alternativamente: a) Una suma máxima y un plazo máximo o b) Una suma máxima y una
determinación suficiente de la causa".
b) En el Proyecto de 1998
El art. 2093 del Proyecto de 1998 dispone en cuanto a la Especialidad en cuanto al crédito que "en la
constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado, indicándose los
sujetos, el objeto y la causa. El monto del capital de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir
con el del crédito si éste no es dinerario. Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito
si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su
constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo
garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta, el
que no puede exceder de diez años. La garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en seguridad de
los créditos nacidos durante su vigencia".
Volveré sobre el tema ya que el texto del nuevo art. 2189 se corresponde casi literalmente con el proyectado
en 1998 y que no fue receptado íntegramente al sancionarse el Código Civil y Comercial en el año 2014 con
entrada en vigencia en el 2015.
c) En el Código Civil y Comercial hasta la sanción de la ley 27.271
El art. 2189 del Código Civil y Comercial disponía: "Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la
garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto
máximo del gravamen. El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede
nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo
concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u
otros conceptos. El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de
diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos
durante su vigencia".
La confusa redacción del artículo, y su inevitable cotejo con el proyectado art. 2093 de 1998 condujo la
polémica al plano de pretender indagar a qué créditos se refería el art. 2189. De su la lectura aislada podía
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inferirse que todos los créditos podían ser indeterminados y que el plazo al que la garantía se sujetaba, en todos
los casos, no podía exceder de diez años.
Sin embargo, el art. 2187, aún vigente dispone que al constituirse la garantía "el crédito debe
individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por
la ley" (21). Y las excepciones admitidas por la ley se encontraban precisamente en el art. 2189, para créditos
indeterminados, para los cuales se establecía, y solo para ellos, un plazo de 10 años.
Con el mismo criterio debía interpretarse el ahora derogado art. 2189 cuando se refería a que en todos los
casos el gravamen constituía el máximo de la garantía real "por todo concepto", de modo que cualquier suma
excedente "era quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos". La indicación volvía a
hacer referencia a los créditos indeterminados, ya que para los determinados, el art. 2193 vigente disponía y
dispone que la garantía "cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así
también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento" ya que los intereses, daños y costas
anteriores a la constitución de la garantía "quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse
previsto y determinado expresamente en la convención".
De esta manera el art. 2193 sobre "extensión del crédito" tiene implicancias muy distintas en las garantías de
créditos determinados y en las de créditos indeterminados. En el primer caso, la expansión de la garantía hacia
intereses, daños y costas posteriores a la constitución tiene resonancia en la cuantía del gravamen, pues la
intensidad de la carga real aumentará paralelamente con el incremento del crédito. En cambio, en los derechos
reales de garantía de créditos indeterminados el incremento del crédito resultará indiferente para la cuantía del
gravamen, la que quedará estratificada en la determinación definitiva inicial (22).
d) En el Código Civil y Comercial a partir de la sanción de la ley 27.271
El actual art. 2189 a partir de la sanción de la ley 27.271 establece: "Especialidad en cuanto al crédito. En la
constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado, indicándose los
sujetos, el objeto y la causa. El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el monto
del capital del crédito.
Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se constituye en
seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente,
siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto, de que la
garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta, el que no puede exceder de diez años. La
garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
En el sistema actual, entonces, se correlaciona con criterio razonable las disposiciones de los arts. 2187,
2189 y 2193. Los créditos determinados se consideran tales cuando tienen adecuadamente individualizados los
sujetos, el objeto y su causa, en cuyo caso la cuantía del gravamen se estima de manera provisoria ya que la
garantía no solo cubre el capital adeudado sino además los intereses posteriores y los daños y costas posteriores
que provoca el incumplimiento. En cambio para los créditos indeterminados la estimación del gravamen es
definitiva ya que "la indicación del monto máximo garantizado" lo es "en todo concepto".
La misma observación puede hacerse en cuanto al plazo: mientras no hay límite temporal para la garantía de
los créditos determinados, en el caso de los indeterminados el plazo a que se sujeta la garantía no puede exceder
de 10 años. Debe destacarse que el gravamen no tiene plazo, sino la obligación, por lo que no tiene vocación
registral ya que la garantía subsiste aún cuando esté vencido el plazo de la obligación garantizada (23).
Los créditos a que hace referencia la ley 27.271 son créditos determinados, de allí que el art. 22 señala que
si se tratare de hipotecas a constituirse para garantizar obligaciones en la presente ley, "el requisito de
especialidad en cuanto al crédito se considerará cumplido, individualizando el crédito garantizado e indicándose
los sujetos, el objeto del crédito y la causa". Y precisamente porque no hay límite temporal en estos casos es que
el art. 13 inc. j) propende a que la extensión de los créditos hipotecarios que se otorguen "alcancen los treinta y
cinco (35) años, respecto del plazo de cumplimiento".
V. Publicidad de los derechos reales. Efecto frente a terceros. Particular referencia a la publicidad de
la hipoteca y a la duración de la inscripción a partir de la ley 27.271
a) Publicidad de los derechos reales. Efecto frente a terceros
De acuerdo al art. 1893 la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones del Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente".
Para los derechos reales de garantía que recaen sobre inmuebles la publicidad suficiente es la inscripción
registral, la que será meramente declarativa y, como consecuencia, no pueden prevalerse de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título
del derecho real (24).
b) Publicidad de la hipoteca y de la hipoteca de la ley 27.271
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Como consecuencia de lo precedentemente señalado, la hipoteca adquiere suficiente publicidad con la
inscripción registral, momento a partir del cual será oponible a los terceros interesados de buena fe, y no podrán
prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer
la existencia del título del derecho real.
Estas consecuencias jurídicas involucran a todos los derechos reales y obviamente a todas las hipotecas.
Pero la ley 27.271 reitera estos conceptos y en el art. 22 dice que las hipotecas celebradas con arreglo a lo
determinado en la ley, cumplida la inscripción en el Registro respectivo ... "tendrán efectos contra terceros
interesados y de buena fe". Creo que la referencia es innecesaria, porque reitera un principio que ya está
establecido en el art. 1893 del Código Civil y Comercial.
Comprendo la intención del legislador, porque el artículo 22 señala algo más. Expresa que tales hipotecas,
una vez inscriptas tendrán efectos contra terceros interesados y de buena fe, "no sólo por la cantidad cierta
inicial de la deuda, sino por la que corresponda adicionar como consecuencia de la cláusula prevista en el
artículo 6°, con más los intereses que se adeudaren, y los daños y costas posteriores que provoque el
incumplimiento" (25). Se pretende entonces reforzar la idea de la deuda de valor y dar a conocer a los terceros
interesados de buena fe que al monto publicitado es provisorio, ya que a ese monto se le debe adicionar "los
intereses que se adeudaren, y los daños y costas posteriores que provoque el incumplimiento", pero estas
proposiciones también se encuentran en el Código Civil y Comercial, en el ya analizado art. 2193.
Además recuerda el artículo que se trata de una deuda de valor, por lo que el monto final dependerá de una
liquidación que la trasforme en deuda dineraria.
Y para viabilizar todo este mecanismo que en definitiva reflejan lo que ya está previsto en el Código, el
mismo art. 22 ordena a los Registros de la Propiedad Inmueble que inscriban los gravámenes, "dejando
constancia que los importes cubiertos por la garantía se encuentran sujetos a la cláusula de actualización (26) del
artículo 6°, recaudos que deberán contener las certificaciones que al respecto se expidan por los indicados
registros" (27).
c) Duración de la inscripción de la hipoteca a partir de la ley 27.271. Suerte de la inscripción de las
hipotecas cuyo plazo no ha caducado hasta del 15 de setiembre de 2016
Mientras que el art. 2210 del Código Civil y Comercial disponía que los efectos del registro de la hipoteca
se conservaban por el término de veinte años, si antes no se renovaba, el nuevo artículo, tras la modificación de
la ley 27.271 establece que "los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco
años, si antes no se renueva".
En principio, me genera duda la oportunidad y conveniencia de esta modificación que se refleja en todas las
hipotecas, ya sea las que se constituyan en el marco de la ley 27.271 o no.
Creo que se confunde la extensión del crédito hipotecario con la duración de la inscripción de la hipoteca ya
que por el art. 13 inc. f se invita a que la extensión de los créditos hipotecarios que se otorguen alcancen los
treinta y cinco (35) años, respecto del plazo de cumplimiento. Quedan claros los beneficios de un crédito a 35
años para quienes acceden a él, pero no queda tan claro que la duración de la inscripción por 35 años implique
un refuerzo para la estimulación al otorgamiento de los créditos en el marco de la ley, ya que siempre será
potencialmente necesaria la renovación. Tal vez hubiera sido preferible que la ley marcara un plazo especial de
duración de la inscripción de las hipotecas constituidas en el marco de la ley, o aún hasta la no caducidad de la
inscripción para esas hipotecas.
No obstante esta opinión, a partir de la entrada en vigencia de la ley, los efectos de todas las hipotecas se
conservan por el término de 35 años.
Los asientos registrales en los que se tomaba razón de una hipoteca caducaban a los 20 años, si antes no
habían sido renovados. Ese plazo se ha prolongado a 35 años por la reforma introducida al art. 2210 por la ley
27.271. Esto incide sobre los efectos de las situaciones jurídicas registrales y tienen — por tanto- efecto
inmediato, de manera tal que toda inscripción que no hubiera caducado al 15 de setiembre de 2016 prolongará
su vida hasta completar el plazo de 35 años que fija el nuevo precepto (art. 7 del Código Civil y Comercial) (28).
VI. Conclusión. Derecho humano a la vivienda digna. Protección de la vivienda. Especial referencia en
la ley 27.271
Enmarcado el tema dentro del amplio espectro de los derechos humanos, el derecho a la vivienda encuentra
un marco jurídico internacional y nacional que justifican su tratamiento como corolario del análisis de la ley
27.271.
Dentro de los instrumentos internacionales con jerarquía constitucional (art. 75, inc. 22° de la Constitución
Nacional) que contemplan el derecho de acceso a la vivienda es posible señalar: art. 25 de la Declaración
Universal de los Derechos Humanos, art. 11 de la Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre;
art. 11 (Párrafo 1º) del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales; art. 5, inc. e), iii de
la Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las formas de Discriminación Racial.
El reconocimiento del derecho a una vivienda adecuada tiene una importancia fundamental para el disfrute
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de todos los derechos económicos, sociales y culturales. Si bien existen numerosos instrumentos internacionales
que abordan los diferentes aspectos del derecho a una vivienda adecuada, el artículo 11 (párrafo 1º) del Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales es la más amplia, y quizás la más importante, de
todas las disposiciones pertinentes.
Desde hace varios años sostengo que la función social de la propiedad, correlato del acceso a la vivienda,
está presente en la legislación argentina desde la sanción del Código Civil con fuente en el derecho español
vigente en el Siglo XIX (29).
Nuestro país ha madurado socialmente, ha adoptado nuevos esquemas para la protección de los derechos
sociales, entre ellos, las leyes 14.005, 14.394, 19.724, 24.374, 25.797, 26.493. En esta sintética enumeración se
aprecia que desde la sanción de la Constitución Nacional, las Constituciones provinciales y del mismo Código
Civil hasta nuestros días se fue abriendo un camino constante, que, al tiempo que protege a la propiedad y a los
acreedores, ampara situaciones de interés general (30)
Así, en la Constitución Argentina, los derechos sociales se plasman en el artículo 14 bis y en particular se
refiere en su parte final al deber del Estado de garantizar la protección integral de la familia, la defensa del bien
de familia, la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna (31).
La ley 26.994 que aprueba el Código Civil y Comercial de la Nación, deroga la ley 14.394 de "bien de
familia", pero a protección de la vivienda, tanto familiar como individual, se halla trasvasada y renovada a partir
del art. 244.
En el contexto de los derechos sociales reconocidos y garantizados constitucionalmente, la legislación
argentina presenta, como arbitrio encaminado a garantizar el derecho a la vivienda, diversos mecanismos
destinados a lograr en materia de propiedad inmobiliaria un adecuado equilibrio entre el legítimo beneficio
individual y las exigencias del interés general, como modo de obtener una prudente composición de los
derechos y poderes individuales con el bien común.
Esta reflexión se vincula con los fines de la ley 27.271 ya que uno los objetivos generales de los
instrumentos creados es disminuir el déficit habitacional estructural (art. 1 inc. b).
Así:
a) se autoriza al Poder Ejecutivo nacional a la creación de fideicomisos financieros, cuya finalidad principal
consistirá "en garantizar el ahorro argentino de largo plazo con el objeto de financiar, principalmente, el acceso
a la vivienda nueva, única y familiar en todo el territorio nacional (art. 10).
b) las líneas de préstamos hipotecarios que se ofrezcan deberán contemplar beneficios especiales a personas
físicas para la adquisición, construcción y/o ampliación de viviendas familiares (art. 10).
c) los beneficios se concederán especialmente a quienes pretendan acceder a una vivienda única (art. 10).
d) las características de las líneas de préstamos hipotecarios UVIs y los beneficios a implementarse lo serán
con la finalidad de que se propenda al acceso a la vivienda a todas las familias del país (art. 10).
e) las entidades financieras deberán dar a los tomadores de préstamos para la vivienda UVIs la opción de
extender el número de cuotas originalmente previstas cuando el importe de la cuota a pagar supere en un diez
por ciento (10%) el valor de la cuota que hubiere resultado de haberse aplicado a ese préstamo un ajuste de
capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS), desde su desembolso. Ante la solicitud expresa del
ejercicio de la opción, la entidad financiera deberá extender el plazo originalmente previsto para el préstamo,
observando que en dicha extensión de plazos, la cuota no supere el treinta por ciento (30%) de los ingresos
computables (art. 7).
f) la manda fiduciaria del fideicomiso financiero consistirá en: a) Asegurar que los créditos otorgados
mejoren significativamente las condiciones de la oferta de créditos hipotecarios para la adquisición,
construcción y/o ampliación de viviendas y permitan el acceso al universo de personas que no acceden a las
líneas de crédito; b) Proveer la posibilidad de que los créditos hipotecarios otorgados incluyan un seguro que
ofrezca a los prestatarios una espera de seis meses en el pago de las cuotas en caso de desempleo (art. 13 incs. c
y g).
(1) Los instrumentos bajo ese nombre que ya existían en el mercado cambiaron su denominación de UVI a
UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) elaborados en base al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER),
modificación que se refleja sólo en el nombre y no modifica las condiciones contractuales pactadas.
(2) Se sugiere la lectura de los dictámenes por mayoría y minoría de la sesión ordinaria de la Cámara de
Diputados de la Nación. Orden del día Nº 365 impreso el 22 de agosto de 2016.
(3) El art. 2º de la ley 27.271 dispone que "Los instrumentos denominados en UVIs serán los siguientes: a)
Depósitos en caja de ahorro UVIs, con una periodicidad de disponibilidad desde noventa (90) días y hasta ciento
ochenta (180) días desde la fecha de la imposición, conforme se pacte entre las partes; b) Certificados de
depósito a plazo fijo, nominativo (intransferible/transferible) de Unidades de Vivienda UVIs por un plazo
mínimo de ciento ochenta (180) días; c) Préstamos Hipotecarios; d) Títulos valores UVIs, con o sin oferta
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pública, por plazos no inferiores a dos (2) años". La enumeración es meramente enunciativa en la media que el
mismo artículo establece que "los instrumentos denominados en UVIs que se puedan crear a futuro les serán
aplicables las disposiciones de la presente ley, todo ello sin perjuicio de la aplicación de las normas
complementarias de prevención del lavado de activos y del financiamiento al terrorismo".
(4) A la fecha de esta publicación las UVIs creadas por la ley 27.271 tienen un valor inicial de $ 16,80.
(5) FRANCHINI María Florencia, Algunas Notas sobre las disposiciones comunes a los derechos reales de
garantía, REVISTA ANALES UNLP 2015-45 , 162, La ley AR/DOC/3579/2015.
(6) LAFAILLE, Héctor — ALTERINI, Jorge, Derecho Civil, Tratado de Derechos Reales, 2º edición
actualizada y ampliada, Tomo IV, Editorial La Ley, Buenos Aires, 2010, p. 424.
(7) BORDA, Guillermo A, Tratado de Derecho Civil, Contratos, 9ª Edición, actualizado por Alejandro
Borda, Editorial LA LEY, Buenos Aires, 2008, Tomo II, p.543.
(8) LLAMBÍAS, Jorge Joaquín, Tratado de Derecho Civil. Obligaciones, adaptado por Patricio Raffo
Benegas. - 7a ed. - Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2012, p. 127/195. Capítulo XIX OBLIGACIONES DE DAR
SUMAS DE DINERO.
(9) COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén, comentario al artículo 772 en RIVERA, Julio César y MEDINA,
Graciela, Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, T. III, LA LEY, Buenos Aires, 2014, p.104.
Alterini, Atilio Aníbal, Aproximaciones a la nueva ley desindexatoria N° 24.283, LA LEY, 1994-C, 717.
(10) ALTERINI, Atilio Aníbal, Las deudas de valor no están alcanzadas por la ley 23.928 de
convertibilidad del austral, LA LEY 1991-B , 1048 Cita Online: AR/DOC/18504/2001.
(11) LLAMBÍAS, Jorge Joaquín, Tratado de Derecho Civil. Obligaciones, adaptado por Patricio Raffo
Benegas. - 7a ed. - Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2012, p. 127/195. Capítulo XIX OBLIGACIONES DE DAR
SUMAS DE DINERO.
(12) III Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil, San Juan, 1986.
(13) ALTERINI, Atilio A., Las deudas de valor no están alcanzadas por la ley 23.928 de convertibilidad del
austral, LA LEY, 1991-B, 104.
(14) La utilización de la expresión "cláusula de actualización" puede deberse al paralelismo con la ley
21.309, aunque esta se refería a deudas dinerarias sujetas a cláusulas de actualización, y no a deudas de valor.
(15) El art. 5 de la ley 21.309 disponía que En caso de procederse ejecutivamente al cobro del crédito la
ejecución deberá promoverse por la suma que, en definitiva, arroje su importe como consecuencia de la
aplicación de la cláusula de estabilización o reajuste, a la fecha de iniciación, sin perjuicio de la ampliación o
reajuste que pudiera corresponder al día del pago.
(16) FRANCHINI, María Florencia en ALTERINI, Jorge H Código Civil y Comercial Comentado. Tratado
exegético. Tomo X dirigido por Nelson Cossari, LA LEY, Buenos Aires, 2015, p.458.
(17) ALTERINI, Jorge H., Obligaciones en moneda extranjera y la hipoteca. LA LEY, 1987-E, 873. Cita
Online: AR/DOC/14800/2001.
(18) Adviértase que el trabajo que reseñamos en Alterini, Jorge H Código Civil y Comercial Comentado.
Tratado exegético. Tomo X dirigido por Nelson Cossari, LA LEY, Buenos Aires, 2015 (ALTERINI, Jorge H.,
Obligaciones en moneda extranjera y la hipoteca. LA LEY, 1987-E, 873. Cita Online: AR/DOC/14800/2001)
data del año 1987, y hoy, tras la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, y especialmente por el
texto del art. 765 readquiere absoluta actualidad.
(19) La utilización de la excepción expresa ya fue utilizada con anterioridad: Por art. 1° del Decreto N°
1733/2004 B.O. 10/12/2004 se exceptúa de lo dispuesto en los artículos 7º y 10 de la presente Ley y sus
modificaciones a los títulos de deuda pública que se emitan como consecuencia de la operación de
reestructuración de dicha deuda, dispuesta en el artículo 62 de la Ley Nº 25.827. Por art. 52 de la Ley N°
26.078 B.O. 12/1/2006 se extienden las previsiones del art. 1° del Decreto N° 1733/2004, a los títulos públicos
provinciales que cuenten con la autorización prevista en el artículo 25 y al ejercicio de las facultades conferidas
por el primer párrafo del artículo 26 ambos de la Ley Nº 25.917. Por art. 1° del Decreto N° 1096/2002 B.O.
28/6/2002 se exceptúa de lo dispuesto en los artículos 7º y 10 de la presente Ley y sus modificatorias, a los
valores negociables, con plazo no menor a TRES (3) meses, que emitan el GOBIERNO NACIONAL y el
BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA.
(20) El principio de especialidad y los procesos inflacionarios del país llevaron a la sanción de la ley 21.309
de 1976 cuyo art. 1º disponía que si se tratare de hipotecas o prendas con registro a constituirse para garantizar
obligaciones en dinero sometidas a cláusulas de estabilización o reajuste, "el requisito de la especialidad se
considerará cumplido al consignarse la cantidad cierta de la deuda originaria, y la cláusula de estabilización o
reajuste, con expresa mención de los números índices de actualización adoptados, los períodos por los cuales se
efectuará el ajuste, y el tipo de interés pactado".
© Thomson La Ley 9
(21) Ver MOISSET de ESPANÉS, Luís , El principio de especialidad y la determinación de los elementos
de la relación jurídica. Revista del Notariado, La Plata, Nº 767, p. 1779.
(22) Ver ALTERINI, Jorge H. - ALTERINI, Ignacio E., Pluralidad de regímenes para los derechos reales
de garantía de créditos determinados ('cerrados') e indeterminados ('abiertos''), LA LEY, 2015-E, 1006.
(23) DODDA, Zulma Aurora en Código Civil y Comercial Comentado, anotado y concordado, coordinado
por Eduardo Gabriel Crusellas, Astrea, FEN, Buenos Aires, 2015, p. 511.
(24) Ver ALTERINI, Jorge Horacio, La buena fe y la titulación como desmitificadoras de las llamadas
legitimación y fe pública registral, LA LEY2006-E, 1126, Cita Online: AR/DOC/1326/2006; ALTERINI, Jorge
Horacio, La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y extrarregistral. Con una armonización entre la
tradición y la inscripción registral, aporte de la Delegación Argentina al II Congreso Internacional de Derecho
Registral (Madrid, 30 de septiembre al 5 de octubre de 1974), editado por el Registro de la Propiedad Inmueble
de la Capital Federal, Buenos Aires, l974. También en "Ponencias y comunicaciones presentadas al II Congreso
Internacional de Derecho Registral", Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España, T.II, Madrid, p. 75., en la Revista de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad del Litoral Nº 120,
3ª Serie, Santa Fe, 1978 y La Ley Online: AR/DOC/497/2012; ALTERINI, Jorge Horacio, CORNA, Pablo
María, ANGELANI, Elsa Beatriz y VAZQUEZ, Gabriela Alejandra, "La hipoteca ante las inoponibilidades en
la quiebra", Editorial La Ley, Buenos Aires, 2000, p. 7.
(25) El art. 3 de la ley 21.309 disponía que " Las hipotecas o prendas con registro celebradas con arreglo a
lo determinado en la presente Ley, cumplida la inscripción en el Registro respectivo ... tendrán efectos contra
terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria o celebración del contrato prendario, o en su
caso, desde el día que se hubieran registrado, no sólo por la cantidad cierta inicial de la deuda, sino por la que
corresponda adicionar como consecuencia de la cláusula de estabilización o reajuste, con más los intereses que
se adeudaren, de conformidad a lo determinado en la escritura o contrato respectivo".
(26) Sobre lo inoportuno de la expresión "cláusula de actualización" ya me expedí al tratar las deudas
dinerarias y las de valor.
(27) El art. 2 de la ley 21.309 disponía: Los Registros de la Propiedad Inmueble y de Créditos Prendarios
inscribirán los gravámenes, dejando constancia que los importes cubiertos por la garantía se encuentran sujetos
a la cláusula de estabilización o reajuste pactada, recaudos que deberán contener las certificaciones que al
respecto se expidan por los indicados registros.
(28) Ver MOISSET DE ESPAÑÉS, La irretroactividad de la ley y el nuevo artículo 3 del Código Civil,
Universidad Nacional de Córdoba, Dirección General de Publicaciones, Córdoba, 1976, p. 111.
(29) FRANCHINI, María Florencia, Revista Anales, Función social de la propiedad en la legislación
argentina, UNLP 2005-36, 214, LA LEY AR/DOC/3066/2005.
(30) FRANCHINI, María Florencia, Aportes sobre los Derechos Reales en el Proyecto de Código, LA
LEY, 2013-D, 897.
(31) La adjetivación de "digna" es significativa por cuanto, si bien no la trae la Constitución provincial
bonaerense, lo incorpora explícitamente para la Provincia de Buenos Aires la ley 14.449 de acceso justo al
hábitat.
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