jueves, 15 de junio de 2017

Crisis habitacional y créditos hipotecarios indexados

Voces: DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA - DERECHO COMPARADO - MUTUO
HIPOTECARIO - SALARIOS - BIENES INMUEBLES - ECONOMÍA - INFLACIÓN -
INDEXACIÓN - TASA DE INTERÉS - CER - PLAN DE VIVIENDAS - FIDEICOMISO
Título: Crisis habitacional y créditos hipotecarios indexados
Autor: Peralta, Juan M.
Fecha: 1-nov-2016
Cita: MJ-DOC-10357-AR | MJD10357
Producto: SOC,MJ
Sumario: I. Introducción. II. Situación habitacional en la Argentina. III. Créditos hipotecarios
para individuos. IV. El sistema de la UF chilena. V. El nuevo sistema de créditos indexados
en la Argentina. VI. Conclusión.
Por Juan M. Peralta (*)
I. INTRODUCCIÓN
A la hora de hablar sobre los nuevos créditos hipotecarios indexados recientemente vigentes
en la Argentina, es menester establecer el marco en el que comenzaron a desarrollarse. Para
ello, primeramente haré una breve aproximación a la situación habitacional en las economías
en desarrollo con foco en la Argentina. Posteriormente, repasaré el estado del mercado de
créditos hipotecarios en la actualidad, para comprender el grave escenario sobre el cual las
modificaciones normativas se desenvolverán. Una vez definido este marco explicaré el sistema
de financiamiento, tomado de Chile, y su actual implementación en la Argentina.
II. SITUACIÓN HABITACIONAL EN LA ARGENTINA
Antes de comenzar el análisis, es necesario describir en qué estado se encuentran a nivel
habitacional los países de la región. Lamentablemente, Latinoamérica (en adelante, LATAM)
sufre un déficit habitacional que no es solo un problema exclusivo de la actualidad, sino que
lleva varios años y que en la mayoría de los países ha empeorado en las últimas décadas. El
déficit habitacional abarca desde la absoluta falta de vivienda (carencia cuantitativa) hasta
modalidades inadecuadas de acceso a ella (carencia cualitativa), tales como hacinamiento,
habitar una vivienda con riesgo de ser desalojado o sin condiciones mínimas de seguridad,
viviendas con multiplicidad de hogares en ellas, entre otros. Dentro de esta última clasificación,
habrá las que son recuperables y las que no (1).
Así, para determinar si una vivienda es adecuada o no, se tendrán en cuenta diferentes
variables, como son los requerimientos mínimos de calidad, de espacio, confort, saneamiento,
tenencia segura (referente a lo mencionado sobre el riesgo de ser desalojado), de condiciones
medioambientales, acceso a oportunidades urbanas y sociales.
A fines de establecer un parámetro para medir la gravedad de la situación habitacional, es
interesante un documento publicado por el Banco Interamericano del año 2012, en donde se
indica lo siguiente:«En la actualidad, "una de cada tres familias de América Latina y el Caribe"
habita en una vivienda inadecuada o construida con materiales precarios o carente de servicios
básicos. Casi dos millones de las tres millones de familias que se forman cada año en
ciudades latinoamericanas se ven obligadas a instalarse en viviendas informales, como en las
zonas marginales, a causa de una oferta insuficiente de viviendas adecuadas y asequibles»
(2).
Un gráfico que muestra la gravedad del asunto es el siguiente (3):
Ahora bien, ¿con qué dificultad se enfrenta quien desea tener vivienda propia? La dificultad del
acceso a la vivienda se puede ver reflejada a través de una herramienta de medición de la
economía, el precio de cada unidad (4), su evolución en el tiempo y cómo interactúa con otras
variables (costo de construcción, costo del terreno, renta de alquiler promedio, entre otros) (5).
A la hora de dejar en evidencia la dificultad del acceso a la vivienda propia, es un buen reflejo
de la realidad su comparación con la cantidad de sueldos promedios necesarios para comprar
una unidad de vivienda tipo (6). Siendo así que el esfuerzo que debe realizar un individuo para
acceder a una unidad de 40 m² en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 6,04 años durante el
año 2015 a 6,95 en la actualidad (7), quedando en evidencia la enorme brecha que separa los
salarios promedio del precio de las viviendas.
A través del siguiente gráfico se puede observar la desmejora en la relación ingreso / valor del
m², para departamentos nuevos en la zona norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
(CABA) (8):
Esta situación conlleva la limitación progresiva de la posibilidad de aplicar a un crédito
hipotecario, debido a que, para dichos créditos, se analiza justamente la relación ingresos del
postulante sobre la asistencia que se quiere otorgar, vinculada esta última a la tasación y / o
precio de venta del bien inmueble.Así, en cuanto empeora la relación precio de venta de
unidades / salarios cada vez será necesario un ingreso formal mayor. Al analizar el salario
formal, se limita aún más el acceso dentro de economías con alta informalidad, como lo son
las de Argentina y LATAM (9). En Argentina, por ejemplo, menos del 1% del total de
empleados registrados podría acceder a un crédito para una vivienda mínima (10).
Ante esto, las soluciones que se pueden facilitar a través del financiamiento por parte de
instituciones bancarias o el mejoramiento e integración de sus negocios, no podrán otorgar
una solución a la totalidad de la población (11). Si bien se pueden implementar herramientas
para aumentar la cantidad de personas susceptibles de ser financiadas por entidades
para aumentar la cantidad de personas susceptibles de ser financiadas por entidades
financieras para poder obtener su vivienda o mejorar la oferta de viviendas a través de su
financiamiento, se debe destacar que la solución a las clases más necesitadas va a estar
absolutamente determinada por la intervención directa del Estado.
De este modo, queda identificado el marco de estudio, delimitado en primer lugar por un alto
grado de déficit habitacional cuantitativo como cualitativo y en segundo lugar una situación
donde los ingresos de la mayoría de la población no son suficientes para obtener una
asistencia bancaria suficiente como para adquirir su vivienda.
III. CRÉDITOS HIPOTECARIOS PARA INDIVIDUOS
Para comenzar con el análisis de este punto, se puede utilizar como herramienta de
diagnóstico el porcentaje de los montos otorgados por créditos hipotecarios sobre el PBI de
cada país de LATAM, el que demostrará el escaso nivel de otorgamiento que hay de este tipo
de asistencias de acuerdo con las siguientes cifras:Panamá 21%, Chile 17%, México 11%,
Colombia 6,5% (12), Perú 4,4%, Brasil 4,1%, Uruguay 4%, Argentina 1,3% (13).
Incidencia de los créditos hipotecarios en relación al PBI (14):
Como se puede observar en el gráfico, la situación en la Argentina es una de las más críticas
de la región ya que el otorgamiento de créditos hipotecarios apenas logra ser partícipe del 1%
del PBI, que incluso es sostenido por el propio Estado argentino a través de programas tales
como el Procrear (15) por parte del Gobierno nacional. Es necesario destacar que esta
situación ha ido empeorando en los últimos años, teniendo en cuenta que a principios del año
2000 el porcentaje de participación de los créditos hipotecarios ascendía al 5,3% del PBI tal
como se observa en el gráfico a continuación (16), siendo que el crecimiento del
endeudamiento se ha orientado hacia deudas cuyo origen es el consumo por tarjetas de crédito
y por créditos personales:
Ante esta situación, se ha avanzado en diferentes programas para poder facilitar la asistencia
crediticia para la adquisición de viviendas, como lo son el plan nacional Procrear y el plan
Primera Casa, los que lamentablemente, no han podido ubicar al país en un camino hacia una
mejora continua y constante en el tiempo.
Estos dos programas son los más beneficiosos para los individuos interesados en aplicar a una
asistencia crediticia para adquirir su primera vivienda; sin embargo, es necesario destacar que
estas líneas cuentan con bonificaciones y subsidios, por lo que no reflejan la realidad del
mercado hipotecario argentino. La realidad de dicho mercado refleja que las tasas de interés
deben ser elevadas para lograr que la suma dineraria para devolver no pierda rápidamente el
valor real del momento en fue otorgada.La solución que se encuentra a esto último es
establecer una tasa de interés que sirva para cubrir la pérdida de valor adquisitivo del dinero a
través del tiempo. Al elevar las tasas, lo que sucede es que se limita el acceso de mayor
porcentaje de la población a este tipo de financiamiento, lo que trae como consecuencia y con
el apoyo de la información estadística aportada, la eliminación en la práctica de los créditos
hipotecarios en la Argentina.
De acuerdo con las experiencias que podemos hallar en países de la región, una alternativa
viable para evitar utilizar tasas tan elevadas es la implementación de sistemas que permitan
actualizar el capital prestado. En este sentido, con el método con el que se ha avanzado y que
implica una de las apuestas más fuertes de los últimos años en favor del financiamiento de la
compra de viviendas es el modelo de la «Unidad de Fomento» (en adelante, UF),
implementado en Chile, el cual permite establecer un sistema de ahorro previo y préstamos en
valores constantes. En Chile bajo este sistema, se han logrado grandes avances posibilitando
que gran porcentaje de su población cuente con su crédito hipotecario. Todo esto también
como consecuencia de políticas económicas estables y sostenidas en el tiempo, la derrota de
procesos inflacionarios, la ampliación del rol de los inversionistas institucionales y
fundamentalmente con la generación de un sistema confiable de estructuración de los créditos
hipotecarios (17).
IV. EL SISTEMA DE LA UF CHILENA
Comenzando con la explicación del sistema UF y su génesis, esta fue creada mediante el
Decr. 40, del 20 de enero de 1967 (18). Esta unidad de valor es medida según el Índice de
Precios al Consumidor chileno e inicialmente se reajustaba trimestralmente, luego pasó a
calcularse mensualmente (19). Posteriormente, de acuerdo con el Decr.613, del 14 de julio de
1977, se estableció que el valor de la UF se reajustara en forma diaria a partir del 1 de agosto
de dicho año (20).
Si bien en principio el objetivo principal de la UF era el de mantener el valor real de las
inversiones de ahorros, conservando su verdadero poder adquisitivo pese a la inflación, se
terminó transformando en una herramienta fundamental para la estructuración de asistencias
financieras y otras operaciones comerciales. Así, se utiliza también para fijar el valor de
contratos por alquiler de viviendas, pago de pensiones alimenticias, pago de universidades,
entre otros.
Al tener éxito, adquiri ó confiabilidad en el mercado, lo que la consagró como una unidad de
medida del valor, ajustable por un índice serio, que establece y permite que se conserve el
peso de las prestaciones contractuales para cada una de las partes en el tiempo,
independientemente de los aumentos en términos meramente nominales de cualquier
prestación. Por lo tanto, no habrá transferencia de riqueza cuyo fundamento sea la inflación,
generando de este modo un sistema más justo y equitativo para ambas partes (21). Además,
al haber depósitos que se actualizan conforme una unidad de valor confiable, se ha generado
mayor confianza para que haya mayores depósitos y a mayor plazo, lo que facilita el calce de
activos y pasivos en una misma moneda actualizada.
A la actualización por UF se le deben agregar algunas condiciones que favorecieron su
desarrollo, tales como tasas de interés acorde, determinadas por el mercado, y un organismo
que controle el mecanismo de las UF de manera transparente y efectiva sumado a un
ambiente económico estable (22). Adicionalmente, el sistema descripto de UF fue
acompañado de una fuerte política pública habitacional. En promedio, el Gobierno chileno
destinó un 3,4% del gasto fiscal total a otorgar diferentes tipos de soluciones a los problemas
habitacionales desde el año 1990 hasta el año 2014. Entre los sistemas que ha utilizado, se
encuentran los siguientes:oferta directa de viviendas a las familias más necesitadas, la
provisión de créditos para la adquisición de viviendas (23) y el otorgamiento de subsidios (24).
Como se demostrará en la siguiente imagen, el éxito de la UF chilena no solo se refleja en la
participación de los créditos hipotecarios en el PBI, sino también en las cifras del déficit
cuantitativo.
Déficit habitacional en la Argentina y en Chile (25):
V. EL NUEVO SISTEMA DE CRÉDITOS INDEXADOS EN LA ARGENTINA
Imitando el caso de Chile, la Argentina toma su modelo de la UF y así, en abril de 2016, el
Banco Central de la República Argentina (en adelante, BCRA) publicó la Com. «A» 5945.
Mediante esta disposición, se adoptó el sistema de unidad de cuenta indexada denominada,
inicialmente, «Unidad de Vivienda - UVI» (posteriormente cambiaría su denominación), para
ser utilizada en el ajuste del valor de los préstamos hipotecarios (26). Esta unidad se actualiza,
diariamente, según el Coeficiente de Referencia (27) -CER (28), en adelante-. Conforme la
actualización del valor de la UVI, que podrá ser aplicado tanto a préstamos como a depósitos
(29), se actualizará el monto del capital tomado por el crédito hipotecario y consecuentemente
de la cuota mensual que se debe pagar. Al haber un crédito que se actualiza diariamente, ya
no resultaría necesario aplicarle una tasa de interés elevada a fines de mantener el valor real
del capital prestado al momento de la devolución. Asimismo, esta normativa le otorga al cliente
la opción de extender el número de cuotas originalmente previstas cuando el importe de la
cuota por pagar supere en 10% el valor de la cuota que resultaría de haber aplicado a ese
préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) emitido por el
INDEC (30) desde su desembolso. En esa circunstancia, la entidad financiera deberá extender
hasta un 25% el plazo originalmente previsto para el préstamo.Para entender el efecto
económico de este cambio de modalidad, podemos observar el siguiente ejemplo sobre la
evolución de los valores de las cuotas de créditos hipotecarios tanto en términos reales como
nominales, donde se analiza un crédito otorgado por el mismo monto ($1.000.000) y plazo (15
años) bajo una línea que indexa y otro bajo el sistema tradicional. En la línea crediticia que se
indexa, el capital residual se va actualizando a lo largo del tiempo, haciendo que la cuota
mantenga su valor «real» constante en el tiempo a diferencia de la asistencia tradicional donde
congela la cuota «nominalmente». Esta modalidad indexada, logra que las cuotas sean más
accesibles al comienzo de los pagos, diferenciándose del sistema nominal donde ellas deben
ser elevadas desde su inicio para compensar el hecho de que la inflación puede licuar
rápidamente su valor. Esto genera la famosa barrera de acceso para la mayoría de la
población.
Un ejemplo claro de cómo se facilita el acceso es observándolo a través de la variación en el
nivel de ingresos mensuales mínimos que se necesitará en una línea o en la otra: si
consideramos una relación cuota-ingreso del 30%, en el crédito analizado por $ 1.000.000, se
necesitará como ingreso mínimo mensual una suma de $ 68.609 cuando para el préstamo
indexado, el ingreso mensual requerido será de $ 26.855. En el siguiente gráfico, quedará en
evidencia esto con una cuota inicial un 250% mayor que la cuota inicial de un préstamo
indexado conforme al índice CER.
En el segundo gráfico, se puede ver la evolución del valor real de cada cuota a lo largo del
En el segundo gráfico, se puede ver la evolución del valor real de cada cuota a lo largo del
tiempo, conforme al impacto inflacionario medido por la proyección de la evolución del índice
CER en el período dado. En consecuencia, ambos gráficos son más que contundentes (31).
Contando con la mencionada Com.«A» 5945 y con los beneficios que genera para el acceso a
un crédito hipotecario, ¿qué conflictos a nivel legal se generaron?
En primer lugar, quedaba sujeto a interpretaciones si esta disposición quedaba incluida o no
como una excepción a la prohibición de indexar contenida en la Ley 23.928 (32). Esta ley
establece la prohibición de indexar, precepto que fue ratificado y mantenido por la Ley 25.561
(33) y que ambas han sido convalidadas en su constitucionalidad por la Corte Suprema de
Justicia de la Nación en el caso «Massolo» del año 2010 (34), consagrando de este modo el
nominalismo, generando un grave conflicto ante la necesidad de conciliar la realidad
económica del país con la realidad jurídica, máxime teniendo en cuenta el proceso inflacionario
del que trata de salir la Argentina (35).
En segundo lugar, este sistema colisionaba con el requisito de especialidad de las garantías
exigido por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCivCom), dado que se trataba de
montos actualizables en el tiempo, no determinados al momento de perfeccionamiento del
préstamo.
Ahora bien, con posterioridad a esta comunicación, ha entrado en vigencia la Ley 27.271
«Casa de Ahorro» (36). Esta ley viene a resolver las cuestiones mencionadas, debido a que,
en su art. 23, modifica el art. 2189 del Código Civil (CCiv) indicando que «se considera
satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se constituye en
seguridad de créditos "indeterminados", sea que su causa exista al tiempo de su constitución o
posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo
garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a
que se sujeta».
Siguiendo este entendimiento y conforme a su art. 22, se inscribirán las hipotecas por importes
sujetos a la cláusula de actualización a que hace referencia el art.6 (REF:leg80876. 6) (37) de
la Ley 27.271 con efectos contra terceros interesados y de buena fe, no solo por la cantidad
cierta inicial de la deuda, sino por la que corresponda adicionar con más los intereses que se
adeuden, y los daños y costas posteriores que pudiera provocar un potencial incumplimiento. A
lo que se adiciona que, bajo la misma lógica, funcionaran las eventuales ejecuciones de esos
títulos.
Esta disposición ha sido validada mediante la Disp. técnica registral 20/16 (38), que indica que
los Registros de la Propiedad Inmueble inscribirán los gravámenes dejando constancia que los
importes cubiertos por la garantía se encuentran sujetos a la cláusula de actualización.
Por su parte, a diferencia de la comunicación explicada, esta normativa dispone que la
indexación no será conforme al índice CER, sino según el ICC (Índice del Costo de
Construcción) (39) bajo la denominación «UVI», por lo cual existirían dos sistemas de
actualización de créditos hipotecarios denominados en UVI; este y el de la Com. «A» 5945.
Ante lo cual, el BCRA emitió la Com. «A» 6069 (40), en la cual refiere cambios solamente en
cuanto a la denominación de UVI (de acuerdo a la Com. «A» 5945) por UVA (Unidades de
Valor Adquisitivo), evitando confusiones. Es importante adicionar que, de manera análoga, la
Disp. técnica registral 20/16 comentada anteriormente, será aplicable también para los créditos
que actualicen por UVA.
Sobre la excepción o no a la prohibición a indexar, la misma ley dice lo siguiente en su art.
21:«Las disposiciones de la presente ley se encuentran exceptuadas de lo dispuesto en los
artículos 7 y 10 de la Ley 23.928 y sus modificatorias», resolviendo las dudas que pudieran
surgir.
Entre otros aspectos por destacar de esta ley, cuyo principal objetivo es combatir el profundo
déficit habitacional que hay en la Argentina, se destaca la autorización al Poder Ejecutivo
nacional para que creara fideicomisos financieros (41) con el objeto de fomentar el ahorro
argentino a largo plazo para el financiamiento del acceso a la vivienda nueva, única y familiar
en todo el territorio nacional. Cada fideicomiso se estructurará en conjunto con las entidades
públicas y privadas que actúen como fiduciantes y / o suscriptores de títulos representativos de
deuda y emitirá títulos valores que serán denominados en UVI con respaldo en hipotecas que
otorgue el mismo fideicomiso. Para fomentar el desarrollo de estos fideicomisos, se proponen
beneficios fiscales y también para los créditos hipotecarios que se encuentren dentro de su
patrimonio. Sumado a ello, los créditos que se otorguen gozarán también de beneficios que
podrán consistir en subsidios de una porción del capital, de tasa de interés o de gastos
relacionados con la operatoria dependiendo del caso en particular.
No obstante todas las mejores que propone, este sistema de indexación deberá sortear
diversos inconvenientes. Entre ellos, se encuentran la inflación que -a medida que sea más
elevada- provocará un mayor aumento del nivel de endeudamiento de los tomadores de los
créditos en términos nominales, que puede no ser respaldado por el aumento de sus ingresos.
Otra dificultad por superar será el pesado recuerdo, aún vigente (42), que dejó la experiencia
negativa de la Circ. 1050 del BCRA, lo que puede repercutir en el nivel de aceptación de este
sistema por parte de la población.Esa circular -emitida durante el año 1980- actualizaba el
capital de los créditos hipotecarios otorgados de acuerdo con la tasa testigo que calculaba el
propio BCRA (43). Los créditos otorgados conforme a esta circular no funcionaron al haber
tasas de interés tan elevadas que fueron insostenibles para los deudores. Durante el año de su
emisión el aumento fue tan grande que no solo superó el incremento de los salarios de los
deudores, sino que también la actualización del capital adeudado superó los valores de los
inmuebles hipotecados (44) decretando el fracaso e inmediata eliminación del sistema.
Por último, otra cuestión que se deberá atender se vincula con el fondeo de las asistencias, ya
que las condiciones de incertidumbre económica en la actualidad han generado la reducción
de los plazos de los depósitos en todo el sistema bancario. Ello en tanto hacia el año 2003 los
fondos depositados en la Argentina a 365 días representaban el 18% del total y a hoy solo un
1% (45). Este argumento que si bien es válido, se puede analizar desde otra óptica, ya que no
existen depósitos a plazos muy largos a nivel mundial, siendo la principal fuente de
financiamiento los «core deposits». Estos son los fondos estables utilizados como base para
las asistencias, otorgando ventajas como costos predecibles y con la posibilidad de mensurar
el grado de fidelidad de los clientes siendo susceptibles de ser aumentados mediante medidas
de «marketing» e incentivos al consumo de clientes (46).
VI. CONCLUSIÓN
Tras haber comentado la situación habitacional de la Argentina, se puede afirmar -sin temor a
equivocarse- que ella se encuentra en estado crítico. Ante esto, una de las herramientas que la
intentará contener y luego reducir serán los nuevos créditos hipotecarios, los que a la fecha
tienen un rol casi inexistente en el mercado crediticio local.El sistema de UVI / UVA en la
Argentina genera una iniciativa en el fomento de los préstamos actualizables al facilitar una
herramienta de financiamiento que podría ser utilizada tanto para los consumidores finales
como eventualmente para los constructores. Bajo estos preceptos, un sistema de indexación
es necesario para poder reflejar la realidad económica de las operaciones evitando cualquier
tipo de ficción legal para eludir la prohibición de indexar.
Ahora bien, para que dicho escenario sea posible y se comience a transitar un avance a nivel
asistencias crediticias para el acceso a la vivienda, se deberá presentar un marco
macroeconómico estable a lo largo del tiempo, que pueda brindar certezas a todos los sujetos
intervinientes, como base de todo supuesto de mejora constante en el país.
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(1) El programa «ONU-Hábitat», creado por las Naciones Unidas para los Asentamientos
Humanos, ha realizado diversos estudios sobre el déficit habitacional, del que he tomado el
más actual de ellos como base de estudio de este aspecto. Déficit habitacional en América
Latina y el Caribe: una herramienta para el diagnóstico y el desarrollo de políticas efectivas en
vivienda y hábitat. Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONUHábitat),
2015. Véase el siguiente sitio web: http://unhabitat.org/books/deficit-habitacional-enamerica-
atina-y-el-caribe/.
(2) Véase el siguiente texto: BOUILLON, César P. (ed.): «Un espacio para el desarrollo: Los
mercados de vivienda en América Latina y el Caribe». Disponible en la siguiente página web:
https://publications.iadb.org/bitstream/handle/11319/3472/U
%20espacio%20para%20el%20desarrollo%3a%20los%20mercados%20d
%20vivenda%20en%20America%20Latina%20y%20el%20Caribe.pdf?se uence=1.
(3) Véase el siguiente enlace web: http://www.iadb.org/es/noticias/comunicados-deprensa/
2012- 5-14/deficit-de-vivienda-en-america-latina-y-el-caribe,9978 html.
(4) Este precio de venta contiene los siguientes componentes para considerar:costo del
terreno, costo de construcción, impuestos, costos administrativos, legales, y de «marketing»
para llevar adelante el emprendimiento y, por último, la renta que obtenga el desarrollista
constructor por su labor realizada.
(5) SALAZAR, N.; STEINER, R.; BECERRA, A.; RAMÍREZ, J.: «¿Qué tan desalineados están
los precios de la vivienda en Colombia?», en Fedesarrollo. Junio de 2012, p. 15. Véase el
siguiente enlace web: http://www.fedesarrollo.org.co/wp-content/uploads/2011/08/Q e-tandesalineados-
est%C3%A1n-los-precios-de-la-vivienda-en Colombia-INFF-201110028.pdf.
(6) Otros métodos utilizados para esta medición son el seguimiento del precio de una vivienda
representativa de la economía, denominado «representative sales methodology», desarrollado
por Bailey (1963); también la metodología de precios hedónicos, elaborado por Rosen (1974),
donde se calcula mediante un método econométrico que tiene en cuenta las características
particulares de cada vivienda.
(7) Véase el siguiente enlace web: http://www.reporteinmobiliario.com.ar/nuke/article3012-losueldos-
y-los-valores-de-las-viviendas.html.
(8) Centro de Estudios Avanzados, Instituto de Economía UADE e INDEC. Véase el siguiente
enlace web: http://www.kpmg.com/AR/es/servicios-financieros/Analisis/do uments/jo1.pdf.
(9) Véase el siguiente enlace web: http://www.cefid-ar.org.ar/documentos/DTN18.pdf, p. 88.
(10) Véase el siguiente enlace web: http://www.reporteinmobiliario.com.ar/nuke/article3012-
los- ueldos-y-los-valores-de-las-viviendas.html.
(11) Es interesante el ejercicio de simulación que contempla la informalidad de la economía
argentina e indica que el mercado financiero no podría atender el segmento de familias
comprendido entre el 1.° y el 5.° decil más pobre de la Argentina y una porción de la población
ubicada en el 6.° decil, siendo tarea del Estado la asistencia total de este porcentaje de la
población. http://www.cefid-ar.org.ar/documentos/DTN18.pdf, p. 77.
(12) Asobancaria. Panorama de la vivienda en Colombia: «¿Qué nos dicen los indicadores?»,
en Semana Económica 2015, 1 de junio de 2015, p. 7.Véase el siguiente enlace web:
http://marketing.asobancaria.com/hubfs/Semanas-Economicas/S m_997.pdf.
(13) Véase el siguiente enlace web: http://www.reporteinmobiliario.com.ar/nuke/article2126-
cred to-hipotecario-en-latinoamerica.html.
(14) Elaborado con información del Departamento de Estudios sobre la base de ABECIP,
BCRA, Cámara de Comercio de Lima y IERAL. Datos para 2011 publicados en el siguiente
sitio web: http://www.reporteinmobiliario.com.ar/nuke/article2126-cred to-hipotecario-enlatinoamerica.
html.
(15) Véase el siguiente enlace: http://www.procrear.anses.gob.ar/programa.
(16) Véase el siguiente enlace: http://www.iprofesional.com/notas/216387-La-casa-propia-unueo-
cada-vez-ms-lejano-el-crdito-hipotecario-est-en-su-nive -ms-bajo-desde-2000.
(17) ALARCÓN, A.; DEMASTRI, E.; PIEDRABUENA, B.: Financiamiento de la vivienda en
Chile. Banco Interamericano del Desarrollo, p. 13. Véase el enlace siguiente:
https://publications.iadb.org/bitstream/handle/11319/6645/C
F%20TN%20Financiamiento%20de%20la%20vivienda%20en%20Chile.p f?sequence=1.
(18) Véase el siguiente enlace web: http://www.leychile.cl/Navegar?
idNorma=99246&idVersion=1967 01-20.
(19) Mediante el Decr. 280, del 12 de mayo de 1975, se estableció que la UF pasara a
reajustarse en forma mensual.
(20) Ver: http://valoruf.cl/que_es_la_uf.html.
(21) ALARCÓN: op. cit., p. 24.
(22) WALKER, E.: The Chilean Experience in Financial Indexation, Indexation, Inflation, and
Monetary Policy, Santiago, Chile, 2002, Central Bank of Chile, p. 261.
(23) ALARCÓN: op. cit., p. 25.
(24) «Chile, quien ha tomado medidas directas para solucionar el déficit habitacional,
inicialmente orientó los subsidios a la generación de viviendas y a partir del año 2004, los
dirigió a la reparación y ampliación de viviendas según informa el Ministerio de la Vivienda y
Urbanismo (MINVU)». ALARCÓN: op. cit., p. 6.
(25) ONU-Hábitat, op. cit., p. 40.(26) La UVI equivale a la milésima parte del costo promedio
de construcción de un metro cuadrado testigo (1 m2), basado en las cifras promedio de
inmuebles de diverso tipo ponderado por población (Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y
zona del Litoral: Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná). El metro cuadrado testigo se ubica en $
14.053; por lo tanto, el valor inicial de las UVI será de $14,053 (14 pesos con 53 milésimos).
(27) Coeficiente de estabilización de referencia. Según la Ley 25.713:
http://infoleg.mecon.gov.ar/infolegInternet/anexos/80000-84 99/81228/texact.htm.
(28) El índice se puede consultar en www.bcra.comgov.ar, en «Estadísticas, principales
variables».
(29) BARREIRA DELFINO, E.: «Contratos bancarios de valor cuantificado», en Revista
jurídica La Ley, RCCyC, mayo de 2016. Cita online: AR/DOC/1260/2016.
(30) Disponible en la siguiente página web: http://www.indec.gov.ar/.
(31) Véase el siguiente enlace web: http://www.bcra.gov.ar/noticias/not000058.asp.
(32) Véase el siguiente enlace web: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-49
9/328/texact.htm.
(33) Véase el siguiente enlace web: http://infoleg.mecon.gov.ar/infolegInternet/anexos/70000-
74 99/71477/norma.htm.
(34) Véase el siguiente enlace web:
http://www.revistarap.com.ar/Derecho/constitucional_e_inter
acional/emergencia_economica_i/1cnt0034092069000.html.
(35) BARREIRA DELFINO: op. cit.
(36) Véase el siguiente enlace web: h
ttp://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/26500 -269999/265453/norma.htm.
(37) Cap. II: «De las condiciones generales de los instrumentos denominados en UVI».
Art.6: «El valor inicial en pesos de la UVI será determinado por el Banco Central de la
República Argentina, utilizando como referencia la milésima parte del valor promedio del metro
cuadrado construido con destino a vivienda en la República Argentina, de forma tal que 1000
UVIs serán equivalentes a un metro cuadrado (1000 UVIs = 1 metro cuadrado). El valor del
UVI será actualizado mensualmente a través del índice del costo de la construcción para el
Gran Buenos Aires que publica el INDEC para vivienda unifamiliar modelo 6. El Banco Central
de la República Argentina publicará periódicamente el valor diario en pesos de la UVI. El
importe de capital a percibirse por las imposiciones, a su fecha de vencimiento será el
equivalente en pesos de la cantidad de UVIs depositadas, calculado según el valor de la UVI a
esa fecha. Las amortizaciones de capital de todos los instrumentos denominados en UVIs se
realizarán en pesos por el equivalente del valor de la cantidad de UVIs correspondientes a la
fecha de hacerse efectivo el pago. Los instrumentos denominados en UVIs podrán llevar
intereses a una tasa fija o variable, pagadera en períodos o al vencimiento, según sea pactada
libremente entre las partes o se estipule en el prospecto de emisión de títulos valores, según
corresponda. Los intereses correspondientes se computarán y se liquidarán en pesos,
calculados sobre las UVIs representativas del total del capital adeudado a la fecha de realizarse
el pago de los intereses».
(38) Véase el siguiente enlace web: https://www.colegio-escribanos.org.ar/normas/NAC-RPIDTR-
20 2016-Legis-4241.pdf.
(39) Conforme al art. 6: «El valor del UVI será actualizado mensualmente a través del Índice
del Costo de la Construcción para el Gran Buenos Aires que publica el INDEC para vivienda
unifamiliar modelo 6. El Banco Central de la República Argentina publicará periódicamente el
valor diario en pesos de la UVI».
(40) Véase el siguiente enlace web:http://www.bcra.gov.ar/pdfs/comytexord/A6069.pdf.
(41) Conforme a lo regulado en los términos del art. 1690(REF: LEG66465.1690) del
CCivCom.
(42) Véase la siguiente nota. RAMALLO, Rubén: «El lado oscuro de los créditos hipotecarios:
¿puede reeditarse la bomba que desató la circular 1050?», en
http://www.iprofesional.com/notas/230930-El-lado-oscuro-de- os-crditos-hipotecarios-puedereeditarse-
la-bomba-que-desat la-circular-1050, 18/4/2016.
(43) Circ. 1050 BCRA: «. (el índice financiero) reflejará diariamente una variación igual al valor
de la tasa diaria equivalente a la tasa de interés mensual promedio ponderada de los depósitos
a plazo fijo a 30 días correspondiente al segundo día hábil anterior a la fecha del índice, según
la encuesta que con la citada periodicidad lleva a cabo esta institución».
(44) «El recuerdo de la Circ. 1050», en diario Clarín, de fecha 14/4/2002. Véase el siguiente
enlace web: http://edant.clarin.com/diario/2002/04/14/e-01003.htm.
(45) Según indica la consultora Ecolatina, véase el siguiente enlace web:
http://www.lapoliticaonline.com/nota/91036/.
(46) Véase el siguiente enlace web: http://www.investopedia.com/terms/c/coredeposits.
asp#ixzz4 oQ9NVqA.
(*) Abogado (Diploma de Honor), UBA. Socio en Peralta y Arias Abogados.

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