jueves, 15 de junio de 2017

Comentario a la ley 27.271

Voces: VIVIENDA ~ VIVIENDA FAMILIAR ~ CREDITO HIPOTECARIO ~ TITULO VALOR ~ CAJA DE
AHORRO ~ DEPOSITO ~ OPERACIONES FINANCIERAS ~ EXENCION TRIBUTARIA ~ FIDEICOMISO
FINANCIERO
Título: Comentario a la ley 27.271
Autor: Causse, Jorge R.
Publicado en: ADLA2016-33, 13
Cita Online: AR/DOC/3627/2016
I. Introducción
La ley 27.271 se aprobó el 18 de mayo de 2016, fue sancionada por la H. Cámara de Diputados de la Nación
el 1 de septiembre de ese mismo año y publicada en la edición del Boletín Oficial del 15 de ese mismo mes,
lleva como título "Sistema de Ahorro para el Fomento de la Inversión en Vivienda "Casa de Ahorro" Está
desarrollada en seis Capítulos con un total de 26 artículos dispositivos. Sucesivamente sus capítulos llevan los
siguientes títulos: Capítulo I. De la creación de la UVI, Capítulo II. De las condiciones generales de los
instrumentos denominados en UVI, Capítulo III. De los Fideicomisos Financieros para Préstamos Hipotecarios,
Capítulo IV. De la emisión de Bono del Tesoro denominado en UVI, Capítulo V. Disposiciones Generales,
Capítulo VI. Adecuaciones normativas.
II. Creación de la unidad de vivienda (UVI). Denominaciones de este instrumento
La función legal de esta herramienta financiera es la de "captar el ahorro de personas físicas y jurídicas o de
titularidad del sector público" y su destino la "financiación de largo plazo en la adquisición construcción y/o
ampliación de viviendas en la República Argentina." En cuanto a sus objetivos, denominados generales, se
incluyen los de "a.) Estimular el ahorro en moneda nacional de largo plazo, b.) Disminuir el déficit habitacional
estructural y c.) Promover el crecimiento económico y el empleo a través de la inversión en vivienda" (art. 1º).
La enumeración de los instrumentos denominados UVIs está indicada n el art. 2º y responde a la siguiente
nómina:
a) Depósitos e cajas de ahorro UVIs. Su disponibilidad es pactable entre los 90 hasta los 180 días desde la
fecha de su imposición.
b) Certificados de depósitos a plazo fijo nominativo de UVIs, transferible o no, y por un plazo mínimo de
180 días.
c) Préstamos hipotecarios.
d) Títulos valores UVIs, con o sin oferta pública por plazos no inferiores a 2 años.
La creación futura de otros instrumentos UVIs quedarán sujetos a las disposiciones de esta ley, sin perjuicio
de la aplicación de las normas sobre prevención del lavado de activos y del financiamiento del terrorismo.
III. Determinación de la moneda de los UVIs
Se establece en el art. 3º que, cualquiera que sea la forma instrumental en que se expresen los UVIs, el
monto de la imposición, el valor nominal total de los títulos valores, de igual modo que las operaciones de
financiación para la vivienda, "(...) sólo podrá captarse y liquidarse, desembolsarse y cancelarse, suscribirse y
rescatarse respectivamente en pesos."
IV. Gratuidad
La liberación de gastos se dispone en el Art. 4º, pero sólo alcanza a las cuentas en entidades financieras de
las que sean titulares personas físicas y respecto de los depósitos en Caja de Ahorro UVIs, respecto de las cuales
tampoco se podrán cobrar gastos de mantenimiento ni comisiones.
V. Forma de expresar el capital de los UVIs
Tanto respecto de los instrumentos creados por esta ley como los que se generen en el futuro, su capital se
expresarán en UVIs. Así lo dispone el art. 5º.
VI. Condiciones generales de los UVIs
Abarcando los artículos 6º a 9º inclusive, el CAPÍTULO II de la ley regula las Condiciones Generales de los
Instrumentos Denominados en UVI.
Sucesivamente se dispone sobre:
VI.1. Valor inicial de la UVI
Lo determina el Banco Central de la República Argentina.
VI.2. Valor de referencia
Milésima parte del valor promedio del metro cuadrado con destino a vivienda en la República Argentina.
VI.3. Equivalencia
© Thomson La Ley 1
1.000 UVIs serán equivalentes a un metro cuadrado (1.000 UVIS = 1 metro cuadrado).
VI. 4. Actualización
Se hará utilizando el índice de costo de la construcción para el Gran Buenos Aires que publica el INDEC
para vivienda unifamiliar modelo 6. El BCRA publicará periódicamente el valor diario en pesos de la UVI.
VI. 5. Percepción capital imposiciones
A la fecha de su vencimiento el importe por capital que se deba percibir será equivalente en pesos a la
cantidad de UVIs depositadas, calculado según el valor de la UVI a esa fecha.
VI. 6. Amortizaciones de capital
A la fecha de hacerse efectivo el pago, las amortizaciones de capital de todos los instrumentos denominados
en UVIs se harán en pesos por el equivalente del valor de la cantidad de UVIs.
VI. 7. Adición de intereses en los instrumentos denominados en UVIs
Las partes los podrán pactar libremente o estar estipulados en el prospecto de emisión de títulos valores. La
tasa podrá ser fija o variable, pagaderos en períodos o al vencimiento. Se computan y liquidan en pesos
calculados sobre las UVIs representativas del total del capital adeudado a la flecha de realizase su pago.
VI. 8. Deberes de las entidades financieras: ampliación numero de cuotas
Darles a los tomadores de préstamos la opción de extender el número de cuotas originales cuando el importe
de la cuota a pagar supere en un 10% el valor de la cuota resultante de aplicar el Coeficiente de Variación de
Salarios (CVS) desde su desembolso. Ejercitada la opción el plazo original del préstamo se deberá extender de
modo tal que la cuota a pagar no supere el 30% de los ingresos computables.
VI. 9. Nombramiento autoridad de aplicación. Facultades
La designación de esta autoridad se ajustará a lo dispuesto en el Digesto Jurídico Argentino con arreglo al
ámbito de competencia que corresponda. En consecuencia sus facultades comprenderán: a.) la realización de los
actos o gestiones que faciliten la operatoria propuesta, b.) sin perjuicio del ejercicio de las facultades
competentes en materia de oferta pública de títulos valores resguardando la que le corresponde a los organismos
de contralor conforme lo dispuesto por el Art. 1691 del Código Civil y Comercial de la Nación; c.)
determinando los términos y condiciones particulares de cada uno de los instrumentos enumerados, conforme
sus respectivas facultades de incumbencia, ajustándose a lo dispuesto en el mencionado código.
VI. 10. Exenciones impositivas
a) Los depósitos en cuentas de ahorro, los que originen plazo fijo y los títulos valores en UVIs, quedan
exentos del Impuesto sobre los Bienes Personales.
b) Las rentas percibidas por diferencia de cotización o valuación de los depósitos en caja de ahorro o plazos
fijos UVIs, como las rentas percibidas por intereses en dichas imposiciones en UVIs quedan eximidas del
Impuesto a las Ganancias cuando se trate de personas físicas.
c) Los préstamos hipotecarios UVIs para vivienda familiar única y permanente serán valuados igual que los
demás préstamos con idéntico destino conforme la ley sobre Bienes Personales.
d) Los Fideicomisos creados en este marco legal y los préstamos hipotecarios que se otorguen dentro de su
patrimonio fiduciario, gozarán de la exención de la base imponible del Impuesto al Valor Agregado.
VII. Sobre los fideicomisos financieros para préstamos hipotecarios
Su regulación está comprendida entre los artículos 10 y 14 inclusive.
VII. 1. Creación de fideicomisos por el Poder Ejecutivo Nacional
Esa creación se ajustará a lo dispuesto por el art. 1690 del Código Civil y Comercial de la Nación y su
finalidad principal consistirá en garantizar el ahorro argentino de largo plazo con el objeto de financiar,
principalmente, el acceso a la vivienda nueva, única y familiar en todo el territorio nacional.
VII. 2. Obtención de recursos
a) Con el aporte de los fiduciantes,
b) Por cesión de carteras de préstamos hipotecarios UVIs.
c) Por emisión y colocación de títulos representativos de deuda para otorgar préstamos hipotecarios UVIs.
VII.3. Destino especial de sus préstamos hipotecarios
a) Las líneas que se ofrezcan a través de los fideicomisos deberán contemplar beneficios especiales a
personas físicas para la adquisición, construcción y/o ampliación de viviendas familiares.
b) En diferentes disposiciones se organiza un programa de actividades potenciando la intervención del Poder
Ejecutivo Nacional en procura de alcanzar objetivos directamente vinculados con los propósitos esenciales de
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esta ley consistentes en el acceso a la vivienda nueva, única y familiar, la asistencia crediticia, el otorgamiento
de beneficios especiales, promoción de la cultura del ahorro a largo plazo.
c) Se destacan entre estas disposiciones las que habilitan al Poder Ejecutivo Nacional a destinar partidas
presupuestarias aportándolas como fiduciante en los fideicomisos financieros; a contratar con Nación
Fideicomisos S.A., para que actúe en carácter de Fiduciario fijándole, además, directivas específicas en cuanto a
lo que consistirá esa manda financiera.
VIII. Emisión de bono del tesoro denominado en UVI (art. 15)
a) Se autoriza al Ministerio de hacienda y Finanzas Públicas a emitir un BONO METRO CUADRADO
ARGENTINO, en el marco de la ley 27198 para el endeudamiento autorizado del presente ejercicio
presupuestario.
b) Este bono estará denominado en UVIs y comprenderá los demás términos y condiciones financieras que
se determinen al momento de su emisión.
c) Su monto será equivalente de hasta pesos 50.000.000
d) El resultado de la colocación de este bono, financiará la partida del aporte al o los fideicomisos
financieros que se organicen para e otorgamiento de los préstamos hipotecarios del artículo 11, inciso. a.)
(referido a la partida presupuestaria que, como fiduciante, podrá aportar a los fideicomisos financieros).
IX. Disposiciones generales
En los artículos 16 a 20 se establecen disposiciones generales que conciernen a:
a) Promoción de la cultura del ahorro a largo plazo implementándosela dentro de la política educativa desde
los niveles iniciales y con campañas de publicidad oficial.
b) La autorización que se le confiere a la Jefatura de Gabinete de Ministros para llevar a cabo las
desafectaciones presupuestarias necesarias en el Presupuesto de Gastos y Cálculo de Recursos año 2016 para
concretar el aporte del inciso a) del Art. 11 y la obtención de la fuente de financiamiento del Art. 15 (aludiendo
al Bono del Tesoro denominado en UVI.).
c) La invitación que se le cursa a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la
presente ley, fomentando el sistema mediante beneficios, exenciones o incentivos impositivos de igual modo
que la participación cono fiduciantes a través de inversiones asignadas en sus respectivos presupuestos.
d) La designación, que deberá proveer el Poder Ejecutivo Nacional, de la autoridad de aplicación para el
cumplimiento de los Capítulos III (De los Fideicomisos Financieros para Préstamos Hipotecarios) y IV
(Emisión de Bono del Tesoro denominado en UVI).
e) La presentación anual del informe pormenorizado sobre la marcha de la operatoria legal a las Comisiones
de Obras Públicas y Finanzas de la Cámara de Diputados de la Nación y a las Comisiones de Infraestructura.
Vivienda y Transporte y de Presupuesto y Hacienda del Senado de la Nación.
X. Adecuaciones normativas
1) Las disposiciones de esta ley están exceptuadas de lo dispuesto por los artículos 7º y 10º de la ley 23.928,
sus modificatorias y de lo establecido en el artículo 766 del Código Civil y Comercial de la Nación.
2) Se reemplaza el artículo 2189 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: "Especialidad
en cuanto al crédito. En la constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito
garantizado indicándose los sujetos, el objeto y la causa. El monto de la garantía debe estimarse en dinero y
puede no coincidir con el monto del capital del crédito. Se considera satisfecho el principio de especialidad en
cuanto al crédito si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al
tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto
máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo y del plazo a que se
sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en
seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia."
3) Se reemplaza el artículo 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: "Duración de
la inscripción: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, si
antes no se renueva."
"La presente ley entrará en vigencia desde su publicación en el Boletín Oficial y deberá ser reglamentada e
instrumentada dentro del plazo de noventa (90) días posteriores" (art. 25).
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