sábado, 13 de mayo de 2017

Venta De Inmueble Con Pacto De Retroventa-Confirman Sentencia Que Ordenó Al Demandado Otorgar Escritura Pública Traslativa de Dominio En Favor De La Actora-

Venta De Inmueble Con Pacto De Retroventa-Confirman Sentencia Que Ordenó Al Demandado Otorgar Escritura Pública Traslativa de Dominio En Favor De La Actora-

by DRA. ADELA PRAT on MAYO 1, 2017
DEBE  OTORGAR  ESCRITURA  EN  EL  PLAZO  DE  TREINTA (30) 
DÍAS-  BAJO  APERCIBIMIENTO  DE  HACERLO  EL  JUZGADO
EN  SU  NOMBRE  y  A  SU  COSTA-***Cómo  Funciona  el  Pacto
de  Retroventa***

-Autos: “Martínez  Mercedes  H. c/ Halac  Salomon  V. s/ Ordinario”
-Tribunal:-Cámara  de  Apelaciones  en  lo  Civil  y  Comercial  de  Santa  Fe
-Sala:  I
-Fecha:  21/04/2016.
-Cita:  IJCCLII710
-Sumario-
1.Corresponde  confirmar  la  sentencia, por  la  cual  se  hizo  lugar  a  la  demanda
entablada  contra  uno  de  los  codemandados, mientras  que  la  otra  no  formó
parte  del  Acuerdo,  por  lo  que  debe  otorgar  al  actor –dentro  de  los  30 días-,
el  traslado  del  dominio  de  la  porción  que  le  corresponde  en  el  Inmueble,
en  virtud  del  Pacto  de  Retroventa  al  cual  se  comprometieron  las  partesen
tanto  el  actor  cuenta  con  la  facultad  de  solicitar  al  traslado  del  dominio  a
cambio  de  una  suma  de  dinero  previamente  pactada  en  el  contrato.-

2.El  pacto  de  retroventa, consiste  en  conceder  al  vendedor  la  facultad  de
recuperar  el  título  valor  vendido  y  entregado  al  comprador,restituyendo  a
éste  el  precio  recibido  con  exceso  o  disminución, en  el  plazo  determinado.

-CÁMARA  de  APELACIONES  en  lo  CIVIL  y  COMERCIAL  de  
SANTA  FE-    -Sala  I-  

Santa  Fe 21  de  Abril  de  2016.-
El  Dr. Vargas  dijo:
“Ni  recurso  de  nulidad  deducido  por  los  actores,  ni  el  deducido  por  los
demandados, han  sido  mantenidos  de  modo  autónomo  en  esta  sede. De todas
maneras  y  a  todo  evento,  corresponde  señalar  que  las  críticas  que  contienen
los  Memoriales  respectivos (que  no  refieren  vicios  in  procedendo, sino  in
iudicando) pueden  obtener  suficiente  respuesta  en  el  tratamiento  que  –a
continuación-,  se  realizará  de  los  recursos  de apelación  que  también  han
interpuesto  los  sujetos  procesales  mencionados.

Por  lo  demás, no  advirtiendo  irregularidades  procesales  ni  vicios  en  el
procedimiento,que  justifiquen  un  pronunciamiento  de  oficio, corresponde
desestimar  los  recursos  de  nulidad  enunciados  precedentemente.

A  la  segunda  cuestiónel  Dr. Vargas  dijo:

-A N T E C E  D E N T E S-
Por  resolución  de  fecha  22.11.2013, la  Juez  aquo  resolvió:

“1. Acoger parcialmente  la  demanda condenando  al  Sr. Halac  a  otorgar a  los
actores, dentro  del  término  de  treinta (30) días, la  escritura  traslativa  de
dominio  de  la  porción  que  le  corresponde  en  el  inmueble  objeto  de  autos,
bajo  apercibimiento, en  caso  de  no  hacerlo,  de  otorgarla  el  Juzgado  en  su
nombre  y  a  su  costa.

2. Rechazar  la  demanda  instaurada  en  contra  de  Romina  Halac;
3.Imponer  las  costas  en  un  50%  a  la  actora  y  en  un  50%  a  la  demandada.

Para  así  decidir, consideró  no  controvertido  que  existió  un  contrato  de
compraventa  del  inmueble  objeto  de  autos, plasmada en Escritura Pública
nro. 30  del  25.9.2000, y  que  la  litis  quedó  trabada  en  relación  a  la  existen-
cia  de  un  Pacto  de  Retroventa de  fecha  26.3.2001  y  su  prórroga  del
3.4.2003.Sobre dicho pacto  apuntó  que  la codemandada Romina  Halac,negó
que  su  firma  estuviera  inserta  en  los  documentos,y  el  codemandado  Salo-
món V. Halac, citado  a  la  Audiencia  fijada  a  tales  fines, no  compareció,
por  lo  que  debe  tenerse  por  cierto  que  este  último,  en  fecha  26.3.2001
convino  la  Retroventa  del  Inmueble  con  el  Vendedor  de  la  Nuda  pro-
-piedad  y  se  obligó  a  transferir  el  dominio  a  los  vendedores.

A  partir  de  ello, resolvió  hacer  lugar  a  la  demanda  entablada  contra  el
Sr. Salomón  Víctor  Halac,  a  los  efectos  de  que  haga  efectiva la obligación
emergente  del  Pacto de Retroventa  de  otorgar  a  los  actores  la Escritura
pública de Transferencia de Dominio  en  relación  a  la  porción  indivisa  que  le
corresponde  en  el  Inmueble,  y  rechazó  la  demanda  respecto  de  Romina  Ha-
lac,al  tener por cierto que esta última  no  suscribió  el  pacto  de  retroventa

II.-Agravios-
1.Contra  dicha  resolución, se  alzan  los  actores  y  los  demandados  deduciendo
sendos  recursos  de  nulidad  y  apelaciónremedios  que  fueron  concedidos  li-
bremente  y  con  efecto  suspensivo.

Refiriéndose  a  la  caducidad  denunciada  por  los  accionados  en  base a lo nor-
mado  en  el  art. 1381  del  Cód. Civil (actualmente derogado; pero vigente cuan-
do  se  verificaron  los  hechos  que  dieron  lugar  a  la  litis, y cuando  se  dictó  la
sentencia  impugnada) desestimó  la  misma  al  tener  por  cierto  que  tanto  se-
gún  el  recibo  suscripto  por  el  codemandado  Salomón V. Halaccomo  el  con-
venio  celebrado  en  fecha  3.4.2003  en  el  que  también  se  hace  referencia a la
percepción  de  la  suma  de  $ 3.500  por  el  nombrado, e vendedor  original
(Quiroga) ejerció  la  facultad  de  obtener  la  retroventa  del  dominio  antes
de  vencer  el  plazo  de  tres (3)  años  que  indica  la  norma.

En  el  documento  del  26.3.2001  reza  en  su  Encabezado  que  el  mismo  es  ce-
-lebrado  entre  Salomón  Víctor  Halac  y  Romina  Halac  por  una  parte  y Víctor
Ramón  Quiroga  por  la  otra,  al  pie  del  mismo  sólo  pueden  visualizarse  2
(dos) firmas correspondientes  a Víctor Ramón Quiroga y  a Salomón Víctor Ha-
lac, no  así  la  de  Romina  Halac; y  que  lo  mismo  sucede  con  el  acuerdo  
del  3.4.2003  y  con  el  recibo  del  28.3.2001, lo  que  se  condice  con  lo  que
manifiesta  la  nombrada  Romina  Halac, al  ser  citada  a  la  audiencia  de  reco-
nocimiento  de  documental.

A partir  de  allí, resolvió  hacer  lugar  a  la  demanda  entablada  contra  Salomón
Víctor Halac  a  los  efectos  de  que  haga  efectiva  la  obligación  emergente  del
pacto  de  retroventa  de  otorgar  a favor  de los  actores  la  escritura  pública
de  transferencia  de  dominio,  en  relación  a  la  porción  indivisa  que  le  corres-
ponde  en  el  inmueble,y  rechazó  la  demanda  respecto  de  Romina  Halac  al
tener  por  cierto  que  esta  última  no  suscribió  el  pacto  de  retroventa“.

En  su  oportunidadel  apoderado  de  los  demadados  ensayó  su  crítica  apun-
tando que  el  recibo  del  28.3.2001, no  indica  en  absoluto  que  el  Sr.Quiroga
haya  ejercido  su  facultad  de  obtener  la  retroversión  del  dominio  del  inmue-
ble.Que  el  supuesto  pago  no  implica  per  se  la  voluntad  del  actor  en
tal  sentido, voluntad  que  sí  surgiría  de  una  intimación  fehaciente  a  otorgar
la  Escritura  traslativa  de  dominio, tal  como  lo  señala  la  cláusula  quinta  del
pacto, lo  que  no  ocurrió  en  autos.

Que la  interpelación efectuada por la Sra. Lidia  Beatriz  del  Campo de Quiroga,
carece  de  relevancia  jurídicapor  cuanto  no  intervino  en  el  pacto  de  retro-
venta  y  no  es  parte  en  este  proceso.Que  el  supuesto  acuerdo  del  3.4.
2003  carece  de  fecha  cierta y  no  contiene  la  firma  de  Víctor RQuiroga,
existiendo  una  clara  diferencia  entre  las  firmas  del  Pacto  de  retroventa
y  el  acuerdo  mencionado.

En otro orden, entiende  que  la  Juez  aquo  yerra  al  otorgar  plena eficacia al
supuesto  acuerdo  del  3.4.2003  por cuanto  de  esa  forma  desconoce el carác-
ter de orden  público  del  art. 1381  el  que,no  puede  ser  dejado  de  lado  por
convención  de  partes.

Afirma que  si  los  argumentos  de  la  sentencia  fueran  ciertos,se  debió  conde-
nar  al  Sr.  Salomón  V.  Halac  a  otorgar  a  los  actores   (hijos  del  Sr. Víctor
Quiroga)  la  escritura  traslativa  de  dominio  de  la  nuda  propiedad  del
inmueble  objeto  de  la  litispor cuanto el  usufructo se  encuentra consolidado
en cabeza  de los demandados y  no  fue  objeto  del  supuesto  pacto de retro-
venta,  en el que  no  fue  parte  la  Sra. Lidia  Beatriz  del  Campo  de  Quiroga,
quién  ostentara  el  usufructo  del  inmueble. Es  decir  que  si  el  Sr. Víctor
Quiroga sólo transmitió la  nuda propiedad del inmuebleno  podía  pretender,
a  partir  del  pacto  de  retroventa, obtener  el  usufructo  que  jamás  tuvo.

III.-Sentencia  de  Cámara-
Contestados  los  agravios  por  los  actores la  Sala  dicta  sentencia.
-Recurso  de  apelación  deducido  por  los  demandados-“Se  ciñó  a  solicitar  la
revocación  de  la  sentencia,en  cuanto  condenó  a  uno  de  los  codemandados
a  satisfacer  (parcialmente)  la  pretensión  de  los  actores.

L calificación  jurídica  del  negocio  ventilado  en  autos, debe  ser  definida
en  este  estadío  del  análisis, pues  si  bien  tanto  las  partes  como  la  Juez  aquo
se  refirieron  al  mismo  como  “pacto  de  retroventa“,  lo  cierto  es  quede  con
formidad  con  la  interpretación  uniforme  que  se  ha  dado  al  instituto, para
que  exista pacto de retroventa  éste  debe  hacerse  en  el  mismo  acto  de
venta, lo  que  da  certeza  y  publicidad  y  despeja  las  dudas  que  pudieran  sur-
gir  respecto  de  la  calidad  y  extensión  del  derecho adquirido  por  el  compra-
dor.Si  el convenio  no  se realizara  en  el  mismo  acto  de  la  venta  no  ha-
bría  sino  un  nuevo  contrato, esto  es,  una  promesa  de  venta. O  en  simi-
lares  términos, si  la  estipulación  es  posterior, hay  una  venta  pura  y  simple,
por  lo  que  tal  estipulación  valdrá  como  un  nuevo  contrato, con  efectos  entre
las  partes  pero  no  modificará  los  derechos  que  terceros  hubieran  adquirido
sobre  la  base  de  la  compraventa.

De  tal  guisa,la errónea  calificación  dada  hasta  aquí  al  negocio  ventilado,
encaminó  el  razonamiento  sentencial  hacia  un  resultado  desprovisto  de  la
adecuada  justificación,  pues  mal  podría  hablarse  –por  ejemplo-,de  la  aplica-
ción  del  plazo  de  caducidad  del  art.1381 del Cód. Civil  si  no  existe pacto
de  retroventa”.

Mas  lo  cierto  es  que,  sea  cual  fuere  la  tesis  suscripta, la  solución  no  va
riaría  en  esta  instancia, a  tenor –como  veremos–  de  las  reglas  inter-
pretativas  que  rigen  la  relación  habida  entre  las  partes.

Como señaló  la  aquo, la cuestión  litigiosa  gira  en  torno  a  la  existencia  del
convenio mencionado  y de uno posterior,por  el  que  aquél  se  habría  reno-
vado  sin  plazo  de vencimiento que  se  habría  celebrado  en  favor  de  Víc-
-tor  Quiroga  con  posterioridad  a que  éste  y  Lidia B. del Campo de Quiroga
transmitieran  la  nuda  propiedad  y  el  usufructo, respectivamente, de un
inmueble,  a  favor  de  Salomón V. Halac y Romina Halac; a la efectiva percepción
de  la  suma  consignada  en  dicho  documento  por  parte  del  Sr. SV.  Halac  y
a  la  configuración  de un  plazo  de  caducidad  contemplado  en  el  art.1381,
del Código Civil.

La Juez  aquo (ante  la  incomparecencia  del  codemandado  Salomón V. Halac  a
la  Audiencia  dispuesta  oportunamente) y haciendo  efectivos  los  apercibimien-
tos  previstos  en  el  art.176  del  Código Procesal  local, tuvo  po reconocidas
las  firmas  que  se  le  atribuyeran  y, por  tanto, tuvo  por  cierto  que  entre  és-
te  y  el  Sr. Quiroga  se  suscribió  el  contrato  de  fecha  26.3.2001  en  el  que
se  acordó  la  “retroventa”  del  inmueble  de  referencia, así  como  el  convenio
del  3.4.2003  en  el  que  se  dispuso  la  renovación  sin  plazo  de  dicho  pacto y
se  dejó  constancia  de  la  recepción  de  la  suma  de  $ 3.500  por  parte  del  Sr.
Halak,  y  también  consideró  real  el  recibo  del  28.03.2001  otorgado  por
el  Sr. Halak  por  idéntica  suma.Entendió  que  la  entrega  de  los  valores  a  que
se  obligara  el  Sr. Quiroga  importó  el  ejercicio  de  la  opción prevista en el
contrato,con  lo  que  rechazó  la  caducidad  argumentada  en  el  art.1381 C.Civ.

Los  demandados  niegan  que  el  supuesto  pago  haya  importado  la voluntad
del  Sr. Quiroga  de  ejercer  la  opción de  dejar  sin  efecto  la  venta“,pues  para
ello  era  menester  una  comunicación  fehaciente,  tal  como  reza  la  cláusula 5ª
del  pacto.Pretenden  restar  validez  al  acuerdo  del  3.4.2003  por  carecer  el
mismo  de  la  firma  del  Sr. Quiroga.

Por  lo  expuesto  en  el  acuerdo  precedente, la Sala I de la CACyC de  Santa Fe,
RESUELVE:
(i)Declarar  desiertos  los  recursos  de  nulidad  deducidos  por  las  partes.
(ii)No  hacer  lugar  al  recurso  de  apelación, deducido  por  los  demandados
con  costas  a  su  cargo.
(iii)No  hacer  lugar  a  idéntico  recurso  sostenido  por  los  actores, con costas
a  su  cargo.

-LEGISLACIÓN-
-Código  Civil  de  Vélez-
Artículo 1380-Las Cosas Muebles no pueden Venderse con Pacto de Retroventa.
Artículo 1381-El mayor  plazo  para  la  Retroventa,  no  puede  exceder  de  los
tres (3)  años,  desde  el  día  del  Contrato.

Artículo 1382-El  plazo  de  tres (3) años  corre  contra  toda  clase  de  personas,
aunque  sean  incapaces,  y  pasado  ese  Mínimo,  se  extingue  el  derecho  del
vendedor  para  resolver  la  venta  y  el  comprador  queda propietaro irrevocable.

Artículo 1383- Recuperando  el  Vendedor  la  cosa  vendida, los  frutos  de  ésta,
serán  compensados  con  los  intereses  del  precio  dispuesto.

Artículo 1384-El Vendedor  queda  obligado  a  reembolsar  al  comprador,no só-
lo el  Precio  de  Venta, sino  los  gastos  hechos  por  ocasión  de  la  Entrega  de
la  cosa  vendida,  los  gastos  del  contrato,  como  también  las  mejoras  en  la
cosa  que  no  sean  voluntarias  y  no  puede  Entrar en Posesión  de la cosa,
sino  después  de  haber  satisfecho  estas  obligaciones.
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