sábado, 13 de mayo de 2017

PROYECTO LEY DE ALQUILERES

2194-D-2017 (T.P. N° 40). LIPOVETZKY, DANIEL ANDRES; WOLFF, WALDO EZEQUIEL Y BANFI, KARINA: DE LEY. CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION. MODIFICACION DE LOS ARTICULOS 1196, 1209 Y 1221, SOBRE LOCACIONES URBANAS. (2194-D-2017)LEGISLACION GENERAL
El Senado y Cámara de Diputados...
MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN DE LOCACIONES URBANAS
ARTÍCULO 1º. Modifícase el Artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“Artículo 1.196. Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un (1) mes
b) Depósitos en garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler
El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma, proporcional o equivalente al precio del último mes de locación, en el momento de restitución del inmueble, el que debe ser actualizado conforme lo establece el procedimiento de actualización anual de la locación.
c) El pago del valor llave o equivalente
d) En caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un corredor inmobiliario, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un (1) mes de alquiler.”
ARTÍCULO 2º.- Modifícase el Artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“Artículo 1.209.- Pago de cargas y contribuciones por la actividad.
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
El locador tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa y las expensas extraordinarias cuando:
a) el destino de la locación sea habitacional y el monto del contrato de locación no supere la cantidad de ochocientos cuarenta (840) U.V.As mensuales, o
b) cuando el destino de la locación sea comercial y el monto del contrato de locación no supere la cantidad de un mil cuatrocientas (1.400) UVAs mensuales.”
ARTÍCULO 3º. Modifícase el Artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente forma:
“Artículo 1.221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser
resuelto anticipadamente por el locatario debiendo notificar en forma fehaciente
su decisión al locador:
a) si la cosa locada es un inmueble con destino habitacional y el contrato
celebrado no supera el monto de ochocientos cuarenta (840) UVAs mensuales,
o
b) si la cosa locada es un inmueble con destino comercial y el contrato
celebrado no supera el monto de un mil cuatrocientas (1.400) UVAs mensuales.
En ambos supuestos, si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de
vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a uno y medio (1 ½) mes de alquiler al
momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes de alquiler si la opción se
ejercita transcurrido dicho lapso.
Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta (60)
días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra
de modo fehaciente.
Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera
anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Si llegasen a un acuerdo, la parte que no cumpla debe pagar a la otra una
indemnización equivalente a un (1) mes de alquiler a la finalización del contrato.
c) En los casos del Artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente
a dos (2) meses de alquiler.”
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
ARTÍCULO 4º.- El precio de la locación de inmuebles se podrá ajustar
anualmente según sea el destino del mismo:
a) habitacional: cuando el contrato haya sido celebrado por un monto de
hasta ochocientos cuarenta (840) U.V.As mensuales en base al coeficiente de
variación salarial (CVS),
b) comercial: cuando el contrato haya sido celebrado por un monto de hasta
un mil cuatrocientas (1.400) UVAs mensuales en base al promedio de la
variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y del coeficiente de variación
salarial (CVS).
Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7 y 10 de la ley 23.928, y sus
modificatorias, al procedimiento de actualización previsto en el párrafo anterior.”
ARTÍCULO 5º.- Alquiler social. El Poder Ejecutivo Nacional a través de la
Secretaría de Vivienda y Hábitat, dispondrá un subsidio a fin de aportar la
garantía del contrato de locación, un subsidio y/o financiamiento parcial del costo
mensual del alquiler y los gastos de ingreso a nuevas locaciones, siempre que
el destino de las mismas sean viviendas sociales conforme así lo reglamente"
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
ARTÍCULO 6º.- Institúyese el Régimen de Fomento a la Construcción de
Inmuebles para la Locación de Viviendas, destinado a la construcción de nuevas
unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en
vigencia de la presente Ley.
ARTÍCULO 7º.- Gozarán de los beneficios impositivos que por la presente se
establecen quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen
inversiones para la construcción de inmuebles con características de vivienda
común o económica, que se destinen a locación de vivienda familiar permanente.
ARTÍCULO 8º.- Beneficios. Los beneficiarios podrán deducir en la liquidación del
Impuesto a las Ganancias, los porcentuales que establezca el Poder Ejecutivo
Nacional de las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la
construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el
valor del terreno. Los porcentuales a deducirse de las sumas efectivamente
invertidas serán establecidos por la Autoridad de Aplicación y los mismos no
podrán superar el sesenta por ciento (60 %) de lo establecido en cada caso.
Asimismo, el locador goza de la exención total o parcial en el Impuesto a las
ganancias de la renta neta originada en la locación de las unidades de vivienda,
conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional.
ARTÍCULO 9°.- Requisitos. Para gozar de los beneficios establecidos en el
artículo 8º precedente deberán acreditarse los siguientes requisitos:
a) las unidades de vivienda deberán quedar ocupadas a título de locación
efectiva por un período mínimo de sesenta (60) meses consecutivos o
alternados, en lapsos no inferiores a los plazos legales mínimos exigibles para
locación de viviendas, dentro del término de ocho (8) años, contados a partir de
la formalización del primer contrato de locación de cada unidad. Para los
supuestos que se rescindieran los respectivos contratos por causas imputables
al locatario, se contemplará el período efectivamente ocupado.
b) el primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los ciento veinte
(120) días posteriores a aquél en que los inmuebles estén en condiciones de
habitabilidad.
c) las construcciones desgravables deberán estar en condiciones de
habitabilidad dentro del plazo de treinta (30) meses posteriores al acogimiento
de los beneficios del presente régimen de promoción.
ARTÍCULO 10°.- Invítase a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a las
Provincias para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las unidades de
vivienda que se afecten al presente régimen de promoción.
ARTÍCULO 11°.- Sanciones por Incumplimiento. De no cumplirse los requisitos
previstos en el artículo 10, el contribuyente deberá reintegrar al ejercicio fiscal en
que tal hecho ocurriera el monto desgravado o exento con más los intereses que
correspondieran, sin perjuicio de la aplicación de corresponder de las normas
contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley Nº 11.683 (t.o. 1978 y sus
modificaciones).
En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los beneficiarios
deberán efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en la forma
establecida precedentemente, resultando de aplicación, de corresponder, las
normas de la ley 11.683 citadas en el párrafo anterior.
ARTÍCULO 12°.- El Poder Ejecutivo Nacional reglamentará los supuestos de
transferencia de inmuebles afectados al Régimen de Fomento a la Construcción
de Inmuebles para la Locación de Viviendas, antes de cumplidos los plazos de
afectación previstos en el mismo.
ARTÍCULO 13°.- Reglamentación. El Poder Ejecutivo Nacional deberá proceder
a la reglamentación de la presente ley dentro de los sesenta (60) días de su
promulgación.
ARTÍCULO 14°.- Autoridad de Aplicación. El Poder Ejecutivo Nacional
determinará el organismo que será la Autoridad de Aplicación del presente
régimen, quien dictará las disposiciones reglamentarias, complementarias y
aclaratorias pertinentes.
ARTÍCULO 15°.- Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación
respecto de inversiones amparadas por otros regímenes de promoción.
ARTÍCULO 16°.- Vigencia. Los sujetos interesados, cuyas obras se inicien antes
del 30 de diciembre de 2020, deberán solicitar ante la Autoridad de Aplicación el
acogimiento al régimen hasta el día 30 de diciembre de 2019.
ARTICULO 17°.-Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El acceso de los ciudadanos a las locaciones urbanas, sean estas para
viviendas, como para instalar un emprendimiento comercial, generan para el
locatario una larga de lista de imposibilidades, sea por falta de regulación
adecuada, o por una legislación deficiente, que no establece la tutela
indispensable que permita un mejor y más justo acceso a la vivienda por medio
del contrato de alquiler,
Es así que los altos costos para iniciar una relación locativa, impiden
sistemáticamente el acceso de los ciudadanos a la misma, especialmente porque
requerimientos del pago de dos meses de alquiler por adelantado, más el
depósito de garantía y la comisión de los intermediarios, encuentran
regulaciones inadecuadas o la simple liberación a las costumbres del mercado.
Es en esa lógica que el artículo primero del presente proyecto limita las
eventuales pretensiones del locador en el caso del adelanto, a un solo mes del
canon locativo, al igual que las comisiones de los intermediarios y da una
regulación adecuada al manejo del depósito de garantía en cuanto a su
devolución oportuna y actualización adecuada; así como también prohíbe que el
locador exija el cobro de “llave” para los locaciones civiles para vivienda.
Por otro lado, la resolución anticipada del contrato también merecía una
regulación adecuada, especialmente en cuanto a los montos resarcitorios que
esta genera, 3en que etapa de la relación deben solventarse y la diferencia entre
una locación civil y una comercial, también debe ser adecuadamente regulado,
para ofrecer certeza a locadores y locatarios sobre el carácter del vínculo y las
consecuencias de sus acciones.
Asimismo, una de las motivaciones por lo que muchos inmuebles potencialmente
locables han salido de la oferta, es la falta de posibilidades por parte del locador,
para ajustar el precio del canon, dado que la imposibilidad de indexar lo dejaba
a merced de incrementos desmesurados del proceso inflacionario que no tenía
forma de compensar. El presente proyecto, apunta también a regular tal cuestión.
Por su parte, el artículo 5° del presente proyecto aporta un instrumento
fundamental para fomentar el acceso a la locación: la garantía, un esquema por
el cual al Estado formará parte de la garantía ofrecida al locador, de modo que
los propietarios devuelvan inmuebles al mercado, con la certeza de que sus
acreencias serán respaldadas por el Estado Nacional, en los casos en que se
otorgue el beneficio mencionado ut supra.
Complementariamente el artículo siguiente contempla la creación del régimen de
fomento a la construcción de viviendas para la locación, lo cual es un instrumento
extraordinario para impulsar el acceso a la vivienda, y muy especialmente, si se
lo combina con las otras características de esta iniciativa.
En síntesis, el presente proyecto viene a buscar equilibrar una necesidad social
en crecimiento, que se encontraba deficientemente regulada y no contaba con el
respaldo estatal necesario para su impulso, todo por lo cual, solicito a los colegas
diputados, que me acompañen con el presente proyecto.

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