miércoles, 19 de abril de 2017

Pérdida de chance por compreaventa inmobiliaria

Pérdida de chance sufrida por el comprador de un inmueble que no pudo disponer del bien por la demora de la escritura

Partes: Zonenfeld Norberto José y Otro c/ Construcciones Potosí 4013 S.A. s/ escrituración
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala/Juzgado: H
Fecha: 17-oct-2016
Cita: MJ-JU-M-102332-AR | MJJ102332 | MJJ102332Sumario:
1.-Es procedente admitir la reparación del daño derivado de la demora del demandado en escriturar el inmueble adquirido por el actor, pues es cierto e indudable que la imposibilidad de disponer del bien privó a éste de ofrecerlo en alquiler o habitarlo él mismo, evitándose así gastos de locación de otra vivienda.
2.-La imposibilidad de poseer el inmueble adquirido, motivada en la demora del vendedor en escriturarlo, importa la pérdida de una oportunidad de obtener un lucro (en concepto de alquiler o como ahorro de los gastos de alquiler de una morada), tratándose de un resarcimiento del daño al interés positivo, es decir, de aquellas perspectivas favorables que el acreedor legítimamente podía esperar del cumplimiento de la obligación de su deudor o sea, configura el interés de cumplimiento .
3.-El daño sufrido por el comprador ante la demora del vendedor en escriturar el inmueble adquirido, es indemnizable a título de chance frustrada de la renta potencial neta del inmueble, que debe ser resarcido mediante el pago de un valor locativo mensual calculado a valores actuales.
Fallo:
En Buenos Aires, a 17 días del mes de octubre del año 2016, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: Zonenfeld, Norberto José y Otro C/ Construcciones Potosí 4013 S.A. S/Escrituración. 11999/2014, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Claudio Marcelo Kiper dijo: Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 306/21), que hizo lugar a la demanda que perseguía la escrituración y entrega de un inmueble, pero rechazo? el reclamo accesorio de indemnización del daño, expresa agravios la actora a fs. 329/33, sin que fuera contestado el traslado conferido. Se agravia la actora de que no se haya admitido el pedido de indemnización. Sostiene que se trata de una consecuencia inmediata y directa del incumplimiento, y cita doctrina y jurisprudencia que avalaría su postura. En la especie, se encuentra acreditado que las partes suscribieron un boleto de compraventa respecto de una unidad en construcción, y que el plazo establecido para la entrega de la posesión (30/06/12) y para el otorgamiento de la escritura traslativa del dominio (30/06/13) se halla holgadamente vencido. Esto esta? fuera de discusión ya que la sentencia esta? firme. Por tal motivo, el a quo condeno? a la demandada a otorgar la respectiva escritura publica, de ser ello posible. Ahora bien, en lo que aquí? interesa, no acepto? el reclamo indemnizatorio vinculado al perjuicio causado por la demora, al entender que -con citas de los arts. 1724, 1726 y 1728 del nuevo Código Civil y Comercial- que el supuesto daño no era una consecuencia prevista o previsible para las partes al momento de contratar, y que tampoco establecieron una cláusula penal. Tuvo en cuenta que en el boleto suscripto por las partes la actora no especificó las razones por las que realizó este negocio.Como dato curioso advierto que la a quo adelantó que el caso sería resuelto a la luz del Código Civil ahora derogado, pero vigente al celebrarse el contrato y al momento de su incumplimiento. Pues bien, no concuerdo con el criterio mencionado. Puedo adelantar que no encuentro razones para rechazar tal reclamo, pues es cierto e indudable que al no poder disponer del inmueble los actores se han visto privados de ofrecerlo en alquiler, o habitarlo ellos mismos evitándose así gastos de locación de otra vivienda. En cualquier caso, frente a la imposibilidad de poseer el departamento, se ha perdido una oportunidad de obtener un lucro (en concepto de alquiler o como ahorro de los gastos de alquiler de una morada).Se trata del resarcimiento del daño al interés positivo o sea de aquellas perspectivas favorables que el acreedor legítimamente podía esperar del cumplimiento de la obligación de su deudor o sea, configura el “interés de cumplimiento” (conf. Llambías, J.J., “Tratado de Derecho Civil. Obligaciones”, t. I, p. 268, parr. 242 y citas). Los alquileres no percibidos son un típico ejemplo de este resarcimiento en materia de promesa de venta. Por otro lado, recuerdo que suscribí un fallo en esta Sala, aunque con otra integración, en la que se admitió el reclamo indemnizatorio por la demora en la entrega de un departamento. En concepto de privación de uso (Baredes, Guido M. c. Torres de Libertador 8000 S.A. y otro, 19/10/2006). Como ya señalé, la demandada no ha cumplido con las obligaciones a su cargo, especialmente la de otorgar la posesión y la de formalizar la correspondiente escritura pública. El fallo apelado la ha encontrado culpable y responsable del incumplimiento. Por su parte, se ha establecido que el precio se encuentra totalmente pago.Ante el incumplimiento del vendedor en la entrega del departamento, constituye un daño indemnizable el referente a la privación del uso, o sea, la pérdida de la chance de la renta potencial neta del inmueble, que debe ser resarcido mediante el pago de un valor locativo mensual calculado a valores actuales[Kiper, Claudio, Juicio de escrituración, § 41; CNCiv., Sala B, 21/9/81, ED, 97 308].Si la posibilidad de ganancias tiene bastante fundamento, la pérdida de ella a causa de un incumplimiento contractual debe ser indemnizada, en tales casos lo que se indemniza es la chance en si misma y no la ganancia frustrada, debiendo ser apreciada judicialmente según el mayor o menor grado de probabilidad de convertirse en cierta, no pudiendo nunca identificarse con el eventual beneficio perdido[CNCom., Sala A, 24/12/81, ED, 98 287]. En cuanto a lo que las partes pudieron haber previsto, surge de las constancias de autos que actora y demandada celebraron varios boletos de compraventa sobre distintos inmuebles, lo que permite inferir que la primera lo hizo con finalidad de obtener una renta o con fines de inversión, y que la demora la perjudica. Respecto a la valuación del daño, adelanté que se trata de la chance frustrada. También se ha resuelto que a los fines de determinar la reparación debida al comprador de un inmueble por la pérdida de la chance de alquilarlo desde que debió efectuarse la entrega del bien y otorgarse la escritura hasta que ésta se efectivice, debe tenerse en cuenta el tiempo que demora en concretarse un contrato de locación, la variación del canon locativo según la contraoferta del inquilino y los gastos que puedan acordarse a cargo de cada parte (CNCiv, sala M, Miguel, Fernando A. c. Grupo BCN España S.A., 12/09/2005, LA LEY 2006-E-380 con nota de Marcelo Hersalis). En cuanto a la fijación del daño, entiendo que debe ser procedente a partir de la interpelación efectuada el 2 de octubre de 2013, hasta la fecha de efectivo cumplimiento.Debo hacer la salvedad de que en el supuesto de que la obligación de escriturar se tornase de cumplimiento imposible, en la etapa de ejecución la obligación se resolverá en el pago de daños y perjuicios, que serán diferentes a los que aquí se establecen. Ocurre que la condena a escriturar dispuesta en el fallo apelado está supeditada a que ello sea “jurídicamente posible” (ver fs. 317 vta). A fs. 141 informa Osepian Propiedades que el valor locativo de un inmueble como el de autos asciende a $4900 a marzo de 2014. De esta suma reconoceré el 65 %, teniendo en cuenta que se trata de una chance, y que suelen presentarse complicaciones para alquilar, así como la necesidad de afrontar gastos. Por ende, fijo el valor locativo mensual en $ 3.185. Esta suma devengará intereses desde que cada alquiler pudo haber sido percibido, a partir de octubre de 2013. No habiendo convención alguna entre las partes para el caso de incumplimiento de la vendedora, la tasa de interés será la activa que publica mensualmente el Banco Central de la República Argentina. Por lo expuesto, voto para que se modifique la sentencia apelada y se haga lugar también a la pretensión resarcitoria con el alcance indicado, con costas de esta instancia por su orden al no haber mediado contradicción. El Dr. Fajre y la Dra. Abreut de Begher, por las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper, adhieren al voto que antecede. Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mi, que doy fe. FDO.
José Benito Fajre
Liliana E. Abreut de Begher
Claudio M. Kiper.
Buenos Aires, 17 de octubre de 2016.
Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por de votos, el Tribunal decide: modificar la sentencia apelada y hacer lugar también a la pretensión resarcitoria con el alcance indicado, con costas de esta instancia por su orden al no haber mediado contradicción. Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), Notifíquese y, oportunamente, archívese.
FDO.
José Benito Fajre
Liliana E. Abreut de Begher
Claudio M. Kiper.
recuperado de:https://aldiaargentina.microjuris.com/2017/03/15/perdida-de-chance-sufrida-por-el-comprador-de-un-inmueble-que-no-pudo-disponer-del-bien-por-la-demora-de-la-escritura/

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