sábado, 4 de febrero de 2017

Jurisprudencia sobre locación y fianza en contrato de locación

Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA M
83617/2013
CAPROTTA, MIGUEL ANGEL c/ VILIZIO, ALVARO GASTON Y
OTROS s/EJECUCION DE ALQUILERES
Buenos Aires, 20 de diciembre de 2016 fs.161
VISTOS Y CONSIDERANDO:
I.- Vienen estos autos a los fines de conocer del recurso
de apelación interpuesto por la parte actora contra la resolución de fs.
116/119, en cuanto se hizo lugar a la excepción de inhabilidad de
titulo opuesta por la fiadora y tuvo por finalizado los efectos de la
fianza, con relación a los períodos reclamados en la ampliación de la
demanda.
El memorial de fs. 122/125, fue contestado a fs.
130/136. Sostuvo el accionante que la fiadora sabía del
incumplimiento de la locataria que retuvo indebidamente la propiedad
y por lo tanto no sufrió indefensión alguna. Argumentó que no existió
demora en su actuación -ya que inició el desalojo un año y unos meses
después del vencimiento del plazo del contrato- y que no puede
depender la validez de la fianza del tiempo en que se promueve el
desalojo, ya que la ley no imputa plazo alguno para ello. Sostuvo por
último, que la defensa introducida por la garante es extemporánea, por
lo que nunca se debió tratar y mucho menos admitir.
II.- En lo que respecta a este último agravio, que por
razones metodológicas se tratará en primer término, cabe señalar que
toda vez que la fiadora, con la presentación de fs. 84/86, se notificó
personalmente de la intimación de pago dispuesta a fs. 54, con
relación a la ampliación de los períodos reclamados en esta ejecución,
la queja con relación a la temporalidad de la defensa se rechazará.

III.- El art.1582 bis del Código Civil, prescribía que la
obligación del fiador cesaba automáticamente por el vencimiento del
término de la locación, salvo la que derivaba de la no restitución a su
debido tiempo del inmueble locado. Se exigía el consentimiento
expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa
o tácita del contrato de locación una vez concluido éste, tachándose de
nula toda disposición anticipada que extendiera la fianza -sea simple,
solidaria como deudor o principal pagador- del contrato de locación
original.
Mediante esa norma se trató de evitar el abuso
que se configuraba en infinidad de casos, debido a la renovación o
prórroga del vínculo acordada entre el locador y el locatario sin
intervención del fiador, que seguía obligado en los términos del
contrato originario (conf. esta Sala expte n° 485.182).
Ahora bien, respecto de la extensión de la fianza
a la luz de las normas vigentes a la fecha de suscripción del contrato,
la jurisprudencia de nuestros tribunales aún con anterioridad a la
reforma de la ley 25.628, había establecido que incluso cuando los
fiadores se obligaban a mantener la garantía hasta el momento de la
desocupación del inmueble, debía interpretarse que dicha fianza se
extendía hasta el término del contrato originario, con más el tiempo
razonable que necesitaba el locador para obtener el desalojo del
inmueble (conf. CNCiv., Sala B, 09-02-1999, “Fainblum, E.S. y otro
c/ Rieger, N.S. y otros s/ejec. de alquileres”, sent. nro. C.B259324,
Base LTD Lex Doctor y voto en disidencia del Dr. Kiper en CNCiv.,
Sala H, 17-10-2001, expte. nro. R.332539 “Cons. Rodríguez Peña
2067 c/ Hopp, Jonny y otro s/ejec. de alquileres”, Base LTD Lex
Doctor).
En la actualidad rige el art. 1225 del Código Civil
y Comercial de la Nación, que receptó en similares términos el art.
1582 bis del Código Civil y a cuyo respecto se aplican los mismos
criterios jurisprudenciales.
IV.- El presente caso se trata de un contrato de
locación celebrado el 16 de agosto de 2011, con vencimiento del plazo
el 31 de agosto de 2013. Este proceso ejecutivo se promovió el
9/10/13 y comprende los períodos que van desde el mes de agosto de
2013, hasta octubre de 2014 (ver fs. 9/11 y 49).
En autos no existe constancia alguna que
demuestre la devolución de la tenencia del bien al locador. Mientras
que la locataria y la fiadora sostuvieron que desocuparon la unidad al
vencimiento del contrato, el locador niega tal circunstancia, iniciando
el juicio de desalojo recién con fecha 16 de abril de 2015.
En orden a lo precedentemente dicho, es dable
señalar que si -como sostiene el locador-, no se entregó la unidad
locada al término del contrato, se debió intimar a la entrega de la cosa
y en su caso promover la acción de desalojo en un tiempo prudencial,
que dista de los 17 meses que reconoce haberse tomado para tal
trámite, sin justificar en modo alguno tal demora.
En tales condiciones, la continuación de la
locación de conformidad con el art. 1622 del Código Civil, debe
entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador, aún
cuando el fiador se obligue como principal pagador, ya que esa
obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración
está fijado en el mismo instrumento. Más allá de ese término, cesa el
carácter de principal pagador (conf. CNCiv., Sala F, “David Héctor
G.c/Escobar Héctor R. y otros s/Ejecución de alquileres”, del
25/8/98).
Es que si el locador no promovió la acción de
desalojo en un el tiempo razonable, su negligencia de mantener a los
locatarios en la tenencia del inmueble, sin la intervención del fiador
-aunque se le hubiera puesto en su conocimiento de la falta de pago-,
no puede serle opuesta a éste, en atención a que el fiador no puede
subrogarse en los derechos del locador y pedir la restitución de la cosa
(conf. esta Sala, exptes n°260.787, n° 260.832, 461.984).
Este Tribunal tiene establecido que “carece de
significación, ante los claros términos de la norma en cuestión, que se
haya pactado que la fianza subsistirá luego de vencido el plazo
contractual y hasta que el locador reciba el inmueble desocupado en la
forma estipulada, ya que como se dijo, el artículo 1582 bis se aplica a
los contratos vigentes y en forma automática, es decir “ipso jure” (esta
Sala, exptes n° 410.069, n° 449.111 y n° 451.233).
En consecuencia, toda vez que el vencimiento del
plazo del contrato que afianzara la Sra. María de los Ángeles Varela
Jorge, se produjo el 31 de agosto de 2013, corresponde rechazar la
queja.
V.- Por lo expuesto, el Tribunal RESUELVE:
Confirmar la resolución de fs. 116/119, con costas en la Alzada a
cargo de la parte vencida (art. 69 del CPCC).
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace saber que aquellas partes e interesados que no hayan
constituido su domicilio electrónico quedarán notificados en los
términos del artículo 133 del Código Procesal (conf. Acordadas n°
31/2011 y 38/2013 y Ac. 3/2015).
MARIA ISABEL BENAVENTE
MABEL DE LOS SANTOS ELISA M. DIAZ DE VIVAR

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