sábado, 4 de febrero de 2017

Aspectos registrales de los derechos reales.Cura Grassi, Domingo C.

Título: Aspectos registrales de los derechos reales
Autor: Cura Grassi, Domingo C.
Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 03/02/2017, 24 - RCCyC 03/02/2017,
Cita Online: AR/DOC/3939/2016
Sumario: I. Introducción. — II. Aspectos registrales de los derechos reales.
I. Introducción
El Código Civil y Comercial no incorpora la registración inmobiliaria dentro de su articulado, y no obstante lo cual, las disposiciones de la ley 17.801 del año 1968 continúan vigentes en la materia, salvo, como veremos, la modificación de los arts. 2º y 17 por la ley 26.994.
Pensamos que hubiera sido de buena técnica legislativa incluir en el nuevo Código de manera armónica las normas de carácter registral.
Debemos destacar que de la lectura de los arts. 1890, 1892 y especialmente 1893, referido a adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad, se consagra el carácter declarativo de la inscripción registral.
Cabe mencionar que la idea de la Comisión redactora del proyecto, originariamente fue la de sustituir a la tradición como modo, por la inscripción registral, deviniendo el registro en constitutivo.
Afortunadamente se mantuvo el sistema anterior, respetando la tradición jurídico-notarial del derecho argentino.
II. Aspectos registrales de los derechos reales
Yendo específicamente al título del presente estudio, esto es, los aspectos registrales de los derechos reales, nos parece de sumo interés analizar los siguientes interrogantes:
 1. ¿La inscripción es obligatoria en nuestro derecho?
La inscripción es uno de los tantos principios registrales que tienen su apoyatura jurídica dentro de nuestra ley 17.801, en los arts. 2º, modificado por la ley 26.994, 3º y 5º.
"Art. 2º — De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 1890, 1892, 1893 y concs. del Código Civil y Comercial de la Nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
"a) los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
"b) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
"c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales".
"Art. 3º — Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o anotados deberán reunir los siguientes requisitos:
"a) estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;
"b) tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;
"c) revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
"Para los casos de excepción que establezcan las leyes podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente".
"Art. 5º — Las escrituras públicas, con excepción de las de hipoteca, que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contado desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación".
Si analizamos el derecho comparado, podemos advertir que en algunos sistemas la inscripción es voluntaria (v.gr., España). Esto significa que el titular de ese derecho real no está obligado a inscribirlo.
En nuestro derecho, si bien de la lectura de todo el articulado de la ley 17.801 no surge que la inscripción es obligatoria, entendemos, junto con el escribano Miguel Falbo, que al menos es "necesaria" para perfeccionar el derecho real (1).
Por nuestra parte agregamos que la sola mención de plazos a cumplir en diversos artículos de la ley, sería otra presunción importante a los fines de llevar a cabo la inscripción.
 ¿Y por qué pensamos que es necesaria la inscripción?
1) Porque como vimos, el art. 2º de la ley expresa: "De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 1890, 1892, 1893 y concs. del Código Civil y Comercial de la Nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos...".
2) Porque el art. 23 de la ley expresa: "Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de trasmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscrito en el registro...".
Ergo, si el titular de dominio no registra su derecho, no podrá efectuar actos de trasmisión; motivo por el cual, estimamos que la inscripción es necesaria. También estimamos que es necesaria porque, incluso, es deber del escribano inscribir toda escritura pública en que se constituya o transmita algún derecho real.
3) Porque, finalmente, nosotros sabemos, si nos atenemos a la práctica notarial, que esa inscripción, precisamente, otorga la ventaja de impedir toda otra registración de documento anterior o de igual fecha que se le oponga o sea incompatible, de acuerdo con lo prescripto por el art. 17 de la referida ley (2).
De ahí que resulte difícil —se insiste— en toda operación trasparente, que un profesional del notariado no realice la pertinente inscripción, arriesgando, así, a perder relevante beneficio a una de las partes intervinientes (3).
 2. ¿Facultades del registrador?
Debemos preguntarnos hasta dónde debe llegar el análisis del registrador respecto del título.
Como nosotros conocemos, en nuestro sistema de derechos, el registro de la propiedad inscribe títulos, dado que el derecho real nace fuera del registro. Pero también es cierto que la función del registrador no versa exclusivamente sobre las formas extrínsecas, sino que, en determinados casos, debe abocarse al estudio del negocio jurídico, es decir, abordar igualmente el tratamiento de cuestiones intrínsecas, atinentes al derecho de inscribir.
Y si ello, entendemos, debe ser así respecto del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, que es "declarativo" (4), con más razón fortalecemos la idea si hacemos referencia a un registro de carácter "constitutivo" (5).
Pero lo cierto es que la función del registrador, si bien no debe ser de mero "espectador", como tampoco de "dictador", nosotros entendemos que sí debe ser de "director" y en ese sentido, en nuestra opinión, frente a determinadas irregularidades, debe ser escuchado.
Por otra parte, desde el punto de vista operativo, pensamos que si su función fuese de simple "espectador", se estaría cuestionando su misma existencia.
Así las cosas y, principalmente, del análisis de los arts. 8º (6) y 9º (7) de la ley 17.801, surge la posibilidad del registrador de abrir determinadas puertas, coordinando el instrumento a inscribir con las demás constancias registrales, como en los siguientes ejemplos:
En los casos de los arts. 456 a 458, 470 y 1824 del CCyC, cuando faltara la constancia del otorgamiento del asentimiento conyugal.
En los casos de los arts. 22 y 470 del CCyC, cuando apareciera el marido vendiendo a su mujer algún bien.
En los casos del art. 24 del CCyC, cuando se tratara de ventas que hagan los padres, tutores o curadores, a personas que están bajo su guarda o patria potestad (8).
Indudablemente, frente a todos estos casos, advertido que fuera por el registrador este tipo de irregularidades (9), deberá efectuar la observación correspondiente.
 3. ¿El Registro de la Propiedad Inmobiliaria verdaderamente produce un "bloqueo" o produce una "reserva" de prioridad, a partir del momento en que expide un certificado?
Sabemos, de acuerdo con lo prescripto por el art. 17 de la ley 17.801, igualmente modificado por la ley 26.994: "Inscrito o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible...", como también que, de acuerdo a lo prescripto por el art. 25: "Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el registro tomará nota en el folio correspondiente y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia.." (10).
Pero ello no impide, de manera absoluta, el acceso de otros actos al registro, sino que otorga prioridad al acto que se realiza por un certificado; pero si el escribano, vaya a saber por qué razón, no autoriza el negocio o lo realiza después de vencida su vigencia, se levanta el denominado "bloqueo", cobrando virtualidad los demás actos (v.gr.: hipotecas, embargos, trasmisiones, etc., que pudieran haber entrado).
De ahí que a nosotros nos parezca, junto a lo expresado por el escribano García Coni, más correcto hablar de reserva de prioridad.
De haber verdaderamente un bloqueo, no entraría ningún acto de los mencionados con anterioridad, y, acá, nosotros sabemos que igualmente entran; si bien quedan supeditados a lo que ocurra con la presentación anterior, entran igual.
 (1) Curso de Derecho Registral Inmobiliario. El registro de la propiedad organizado por la ley 17.801, Ministerio de Justicia, Buenos Aires, 1971.
 (2) Es lo que se denomina "prioridad".
 (3) También, entendemos, cabe atribuirle algún tipo de responsabilidad profesional, frente al cliente perjudicado por dicho deber de omisión, por haber asumido, precisamente, una obligación de resultado. Sería de aplicación el art. 1725 del CCyC. Salvo que la parte, expresamente, le hubiera solicitado al escribano que no inscribiera; en tal caso, no cabe imputarle responsabilidad alguna.
 (4) Declara un derecho que ha nacido con anterioridad.
 (5) Constituye un derecho en el mismo momento de la inscripción.
 (6) "Art. 8º — El registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos".
 (7) "Art. 9º — Si observare el documento, el registro procederá de la siguiente manera:"a) rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;"b) si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional."La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos."Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia".
 (8) Por otra parte, en ninguno de sus otros artículos se limitan las facultades del registrador sólo al análisis de las formas extrínsecas.
 (9) Actos viciados de nulidad.

 (10) El plazo de vigencia, de acuerdo con lo prescripto por el art. 24, será de 15, 25 o 30 días, más los 45 días que surgen del art. 5º; es decir, los plazos de vigencia serán de 60, 70 o 75 días.

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