sábado, 4 de febrero de 2017

Aspectos registrales de los derechos reales inmobiliarios.Cornejo, Américo A.

Título: Aspectos registrales de los derechos reales inmobiliarios
Autor: Cornejo, Américo A.
Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 03/02/2017, 13 - RCCyC 03/02/2017,
Cita Online: AR/DOC/3937/2016
Sumario: I. Introducción. — II. Regulación de los aspectos registrales de los derechos reales inmobiliarios. — III. Aspectos registrales de los nuevos derechos reales.
I. Introducción
 1. La oponibilidad como elemento esencial de los derechos reales
Cuando la doctrina elaboró un concepto analítico de los derechos reales, en todos los casos puso especial énfasis en un elemento esencial: el de ser oponibles. Así, Allende (1), en lo pertinente, dice que en los derechos reales se establecen "entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa)". Por su parte, Molinario (2) señala que la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales "puede ser opuesta a cualquiera que pretenda desconocerla o menoscabarla". Los doctores Gatti y Alterini (3) expresan que el derecho real "con suficiente publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado".
 2. Publicidad y oponibilidad
En un sentido amplio, la publicidad es una actividad destinada a producir cognoscibilidad. La publicidad jurídica se configura cuando lo que se dan a conocer son hechos jurídicos, con la finalidad de producir efectos jurídicos, que pueden ir desde una simple noticia hasta la concreción misma del derecho. No hay publicidad jurídica si no hay efectos jurídicos derivados de esa publicidad.
Dice Hernández Gil que la publicidad es una declaración señalativa, entendiendo por tal "a la divulgación directa o indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento".
La oponibilidad de un derecho real se la obtiene por medio de lo que se denomina publicidad suficiente, entendiéndose por tal a la inscripción registral o la posesión, según el caso" (art. 1893 CCyC).
Es decir, la publicidad posesoria está ahora expresamente admitida como uno de los modos de publicidad suficiente.
 3. Publicidad posesoria
Ya durante la vigencia del Código de Vélez se admitía en forma mayoritaria que la posesión derivada de la tradición puede, en ciertos casos, constituirse en un modo de publicidad y en consecuencia, de oponibilidad a terceros. Las VII Jornadas Nacionales de Derecho Civil del año 1981 dijeron que "cuando entran en colisión la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe".
La jurisprudencia fue receptiva de la admisión de la publicidad posesoria a partir del caso "Todros", en el que se hizo prevalecer la publicidad posesoria del comprador con boleto frente a un acreedor hipotecario. Allí, el Dr. Alterini afirmó en su voto que "si bien la superioridad de la publicidad registral sobre la posesoria es indiscutible desde el punto de vista técnico, desde el punto de vista del hombre común los estados de hecho tienen una función exteriorizadora, que cuestionará el especialista, pero que impresionan sus sentidos de una manera más simple y directa que la evolucionada publicidad registral" (4).
 4. Publicidad registral
Es aquella que se obtiene por medio de un órgano específico denominado "registro", que son los específicos para producir la publicidad jurídica. Ahora bien, un registro no es jurídico sólo porque se rija por normas jurídicas. La idea de registro "lleva consigo la publicidad material o sustancial, base del registro" (5).
La publicidad registral inmobiliaria es la parte del derecho registral que se refiere "al conjunto de principios y normas destinadas a reglar la organización y el funcionamiento de los organismos estatales encargados de receptar fundamentalmente los actos y documentos concernientes a los derechos reales o a los que afectan relativos a inmuebles, así como también las formas y resultados de tales registraciones y por último, los efectos y consecuencias derivados de ellas" (6).
 5. Publicidad declarativa y constitutiva
Por sus efectos, la inscripción en un registro puede ser constitutiva o declarativa. La inscripción es constitutiva cuando el derecho real nace con ella. En nuestro sistema legal rige para los automotores. Dice el 1893 del Código Civil y Comercial, en el párr. 3º, que "si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real".
En cambio, en la declarativa, el derecho real existe como tal antes de la inscripción, siendo, por tanto, oponible erga omnes, salvo a ciertos y determinados terceros. Se discutía en el sistema del Código anterior acerca de quiénes eran esos terceros. Adrogué (7) afirmaba que eran aquellos que llamaba terceros latinos, quienes sobre la base de la presunción de integridad, por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situación jurídica real frente a otra no inscripta, siempre que haya obtenido emplazamiento registral y sea tercero frente a los no inscriptos y de buena fe. Para otros, los terceros a los que se refería el art. 2505 del Código de Vélez eran los llamados terceros interesados, por oposición a los desinteresados, o sea aquellos terceros a quienes la inscripción les resulta indiferente, pues ni los beneficia ni los perjudica. Su noción es más amplia que la del llamado tercero registral, pues no resulta necesario que haya tenido emplazamiento registral, bastando la buena fe en el sentido de desconocer la inexactitud registral derivada de la falta de inscripción del documento, buena fe que se presume (8). Este criterio fue receptado en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil del año 1981, donde se afirmó que "las mutaciones jurídico-reales sobre inmuebles no inscriptos son inoponibles a los terceros con interés legítimo que sean de buena fe, tengan o no emplazamiento registral".
El concepto de tercero interesado de buena fe es receptado en el art. 1893, párr. 1º, del Código Civil y Comercial cuando dice: "La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código, no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente".
II. Regulación de los aspectos registrales de los derechos reales inmobiliarios
 1. Aclaración previa
Se discute acerca de si el derecho registral inmobiliario es un derecho real con autonomía, no sólo didáctica, sino también científica. Nosotros participamos de la opinión de Papaño, cuando decía: "Si lo que la normativa disciplina concierne al objeto inmobiliario y, respecto de él, a su titularidad, a los derechos reales o a las limitaciones que lo afecten, ello tipifica su pertenencia al derecho civil, lo que no obsta a su relación interdisciplinaria con otras ramas del derecho para efectivizar su primordial objetivo: la publicidad de los derechos reales inmobiliarios" (9).
Por eso nos parecía más acertado, al menos desde el punto de vista metodológico, la previsto en el Proyecto de Código Civil del año 1998, que contenía un titulo específico, el Título XIII, dedicado a la publicidad registral donde, en el capítulo 1, denominado "Disposiciones generales", se legislaba sobre lo que se conoce como principios registrales y en el II, la publicidad inmobiliaria, donde, además de establecer la exigencia de la oponibilidad, se legislaba sobre aquellos temas que son materia de regulación por la Ley Nacional de Registros 17.801, a la que derogaba.
Este criterio no fue seguido por el Código Civil y Comercial, por lo que para analizar los aspectos registrales de los derechos reales inmobiliarios, deberemos compatibilizar lo establecido en el Código Civil y Comercial, con lo legislado por la 17.801, que mantiene su plena vigencia.
 2. Situaciones inscribibles
El art. 1893, párr. 1º, ubicado en el Título I, de las disposiciones generales, dispone que la adquisición o transmisión de derechos reales deben inscribirse para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe. Por su parte, el inc. a) del art. 2º de la ley 17.801, en vigencia, señala que los documentos inscribibles son aquellos que "constituyen, transmitan, declaran, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles". Es decir las situaciones inscribibles no se agotan, como parecería de la lectura del 1893, en la adquisición o transmisión, sino que abarca también otras como la constitución, la declaración, la modificación y la extinción de los derechos reales. Además, como luego veremos, también abarca la cancelación de ciertos derechos reales.
 3. Adquisición de derechos reales
La adquisición de los derechos reales inmobiliarios pueden ser por causa de muerte, donde se aplica el régimen de las sucesiones o por actos entre vivos, la que a su vez puede ser originaria o derivada. Excepcionalmente los derechos reales pueden tener por causa fuente de adquisición a la ley.
Ventura afirma que "un modo es originario, cuando el dominio no proviene de un anterior propietario: el adquirente obtiene la cosa por sí mismo o por un acontecimiento fortuito (apropiación, accesión). Existe modo derivado, en cambio, cuando al adquirente le es transmitido el derecho que por ello resulta provenir del dueño anterior. Los efectos serán distintos según dentro de cuál de los tipos incluyamos al principio, pues en los originarios el dominio nace sin más limitaciones que las que la ley le impone, mientras que en los derivados, el derecho pasa en las condiciones y los vicios que ostentaba en manos de su anterior propietario" (10).
En la adquisición derivada rige el principio del título y del modo suficiente (art. 1892, párr. 1º, del CCyC). La adquisición originaria de un derecho real inmobiliario se da en la adquisición por la prescripción larga (11) (arts. 1897 y 1899 del CCyC). Los supuestos de adquisición legal están contemplados en el art. 1894.
 4. Constitución de derechos reales
La constitución de un derecho es una variedad de la adquisición que puede ser traslativa, cuando comprende el mismo derecho del antecesor, o constitutiva, cuando deriva del derecho del causante uno más limitado, como es la constitución de la hipoteca y del usufructo.
"La adquisición derivada puede ser traslativa o constitutiva. Es traslativa cuando el derecho se transfiere integralmente a un nuevo sujeto, de manera que el titular anterior queda definitivamente excluido de la relación (transferencia de la propiedad de una cosa). Es constitutiva cuando la transferencia no es integral, sino que se establece un nuevo derecho de contenido inferior, derivado del anterior (constitución de usufructo, servidumbre, hipoteca etc.)" (12). Se la llama también adquisición derivativa constitutiva, ya que "resulta de la constitución de una nueva relación, que deriva, sin embargo, de la relación preexistente, porque la supone y absorbe una parte de su contenido o, en todo caso, la limita. Se da la adquisición derivativa constitutiva en el caso de constitución de un derecho real distinto de la propiedad" (13).
 5. Modificación de los derechos reales
"Entre el nacimiento y la muerte de una relación jurídica pueden producirse otras vicisitudes que, sin hacerle perder su identidad, modifiquen su contenido"; esas modificaciones pueden llevarse a cabo mediante "actos jurídicos que realicen las partes o por acontecimientos a los que la ley les adjudica esos efectos". Las modificaciones pueden importar tanto una vigorización como un debilitamiento del derecho (14).
En materia de derechos reales encontramos numerosos actos que modifican el derecho real existente, pero siempre respetando el límite impuesto por el art. 1884, en cuanto declara nula la modificación de la estructura de un derecho real.
En el Código Civil y Comercial encontramos varios artículos que exigen la inscripción del documento que modifica el derecho real. Las más relevantes son:
1ª) La inscripción de la afectación de un inmueble al régimen de vivienda (15)
Está regulado en el capítulo 3 del Título III del Libro I. El 244, párr. 2º, dice que la afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las normas previstas en las reglas locales y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la Ley Nacional del Registro Inmobiliario. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción (art. 249, párr. 1º). Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente (art. 250).
2ª) La inscripción del reglamento de propiedad horizontal
Dispone el art. 2038 que éste resulta necesario a los fines de la división jurídica del edificio. Como dijimos en un trabajo anterior (16), en el régimen de la ley 13.512 existía acuerdo en cuanto a que una vez construido el edificio y aprobado el plano de subdivisión en propiedad horizontal, con el otorgamiento del reglamento de copropiedad y administración surgía el llamado "estado de propiedad horizontal" (17), que es diferente al derecho de propiedad horizontal, el que presupone de acuerdo al art. 1º de la ley 13.512 la existencia de por lo menos dos propietarios.
En el Proyecto de Código Civil del año 1998, se establecía en el art. 1973, que "el derecho de propiedad horizontal sobre inmuebles y el consorcio de propietarios se constituyen con el otorgamiento por escritura pública del reglamento de copropiedad y administración".
Es decir, el reglamento era el instrumento que constituía el derecho de propiedad horizontal y no el llamado estado de propiedad horizontal. Esto era coherente con el art. 1979, que admitía la existencia del consorcio aun en el caso de que una persona sea dueña de todas las unidades.
El Código Civil y Comercial no siguió en este punto los lineamientos del Proyecto, tanto en lo concerniente a que pueda haber consorcio con un propietario único (art. 2044), como en lo referido a los efectos del reglamento. En este aspecto, el art. 2038 dice que "a los fines de la división judicial del edificio...", se debe redactar el reglamento.
Es decir, el reglamento no hace nacer ni el derecho de propiedad horizontal, ni el consorcio, sino simplemente el "estado de propiedad horizontal", salvo, por supuesto, que al redactarse el reglamento existan ya varios copropietarios y por el reglamento se dividan el condominio.
3ª) La inscripción de las condiciones o plazos resolutorios que tornan revocable el dominio
El 1965, en su primera parte, define al dominio revocable como "el sometido a condición o plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió". No existe una norma expresa que exija la inscripción del plazo o de la condición resolutoria. No obstante ello, esa exigencia surge, en primer lugar, porque se modifica el dominio que de pleno pasa a ser imperfecto (art. 1964). Pero además, en el sistema anterior había consenso de la posibilidad de la inscripción a tenor de lo dispuesto por el párr. 2º del art. 33 de la ley 17.801, que dice: "El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relación a los mismos, se hará constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando expresamente así se solicite".
Esa interpretación se refuerza aún más a tenor del art. 1968 del Código Civil y Comercial, que al tratar la readquisición del dominio perfecto en el caso de inmuebles, al ser la inscripción declarativa, si bien ya no se requiere de la tradición, se exige inscribir la readquisición a efectos de su oponibilidad a terceros interesados.
4ª) La inscripción del convenio de indivisión
Al regularse el condominio con indivisión forzosa temporaria, en el art. 2003 se dispone que "las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad".
Si la indivisión forzosa es pactada en una sucesión, la solución es la misma conforme al 2334, párr. 1º.
En ambos casos, "durante la indivisión, los acreedores de los coherederos no pueden ejecutar el bien indiviso, ni una porción ideal de éste" (art. 2334, párr. 2º).
 6. Extinción y cancelación de los derechos reales
El art. 1907 del Código Civil y Comercial dispone que "sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción (18), por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena"
El inc. a) del art. 2º establece que son documentos inscribibles los que extinguen derechos reales. A su vez, el art. 36 del mismo texto legal, en su primera parte, señala que "las inscripciones y anotaciones se cancelarán por la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado...". Cabe preguntarse qué diferencia existe entonces entre extinción y cancelación.
Cuando se habla de extinción, se hace referencia al derecho real, en cambio cuando se habla de cancelación, la referencia es al asiento registral correspondiente al derecho real registrado. Los derechos se extinguen, los asientos registrales se cancelan. Normalmente extinguido el derecho, la consecuencia es la cancelación del asiento pertinente mediante la presentación del documento que instrumenta la extinción. Pero puede suceder que extinguido el derecho no se practique el asiento de cancelación porque no se lo solicitó. También puede suceder que subsista el derecho, pero se cancele el asiento, generando en ambos casos supuestos de inexactitud registral.
"La cancelación provoca la extinción formal del asiento en razón de haber desaparecido su eficacia en cuanto medio de publicidad registral". Siempre será accesoria la cancelación, pues ésta carece de consistencia independiente. "Si bien normalmente la cancelación presupone la extinción del derecho o relación real inscripta o anotada, la misma, en muchos casos puede producirse por causas estrictamente registrales. De esta manera, la cancelación tendrá trascendencia registral, pero carecerá de repercusión en el plano propiamente civil" (19).
Extinguido un derecho real, corresponde la inscripción en el registro. Sin perjuicio de ello, en el Código Civil y Comercial existen normas específicas referidas a la extinción de derechos reales sobre inmuebles. Ellas son:
1) Extinción del consorcio de propietarios. Dice en tal sentido el art. 2044, párr. 2º, que "la personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro".
2) Extinción del tiempo compartido: Una de las causales es "cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia que se deberá dejar constancia registral" (art. 2099, inc. b]).
3) La cancelación de la hipoteca: El art. 2204 dice que se cancelan:
a) Por el titular del crédito, mediante el otorgamiento de una escritura, con el que el interesado puede instar la cancelación de las constancias registrales.
b) Por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro a sus efectos.
III. Aspectos registrales de los nuevos derechos reales
 1. Introducción
El Código Civil y Comercial ha creado nuevos derechos reales que son: los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado y la superficie (art. 1887, incs. d], e], f] y g], respectivamente). Veamos los aspectos registrales de cada uno de ellos.
 2. Los conjuntos inmobiliarios
Los conjuntos inmobiliarios enumerados en el art. 2073 están sujetos a la normativa del derecho de propiedad horizontal, conformando un derecho de propiedad horizontal especial. En consecuencia, se les aplican las normas registrales correspondientes a los derechos reales. Entre ellas la inscripción del reglamento previsto en el art. 2078.
 3. El tiempo compartido
Dice el art. 2087 que "se considera que existe tiempo compartido, si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines, para brindar las prestaciones compatibles a su destino".
"La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial" (2089). Esa escritura, otorgada por el titular del dominio (2090) debe ser inscripta en el respectivo Registro de la Propiedad (2092), inscripción que permite la posterior comercialización de las unidades y que determina "la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento" (art. 2093, inc. a]) y la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra (art. 2093, inc. b]).
Si el tiempo compartido se extingue "cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos", esa circunstancia debe ser inscripta (art. 2099, inc. b]).
 4. El derecho real de cementerio privado
El nombre induce a error, ya que el derecho real recae sobre la parcela respecto del cual su titular tiene el derecho de sepultura (art. 2112). En cambio, el cementerio privado es el inmueble de propiedad privada afectado a la inhumación de restos humanos (art. 2103).
Se exige que el propietario otorgue una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio (art. 2104). Una vez habilitado por la municipalidad local, el cementerio no puede alterar su destino, ni ser gravado con derechos reales de garantía (art. 2104, in fine).
En el cementerio privado, cada persona lo que tiene es un derecho de sepultar restos humanos en una determinada parcela, derecho este al que se le aplican las normas sobre derechos reales (art. 2112). Se trata de un derecho real sobre cosa propia, principal y que se ejerce por la posesión; "además, es un derecho real que se ejerce sobre una cosa registrable" (art. 1890).
La inscripción registral del título sobre la sepultura permite oponer el derecho derivado a los terceros interesados de buena fe (art. 1893). A tal efecto, compartimos la postura de quienes destacan que para un mejor funcionamiento del sistema, la autoridad administrativa de cada jurisdicción deberá arbitrar los medios para la apertura de un folio especial, independiente del asignado al cementerio, que permita tomar conocimiento de la ubicación de la sepultura y de las condiciones del derecho de su titular (20).
 5. El derecho de superficie
En el derecho real de superficie se deben distinguir dos momentos: el primero de ellos cuando se constituye y su titular pasa a tener "la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir", "sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno" (arts. 2114, párr. 1º, y 2115, párr. 1º). En tal caso, estamos ante el derecho de superficie propiamente dicho (art. 2127) y recae sobre un inmueble ajeno (art. 2114). Es un derecho de goce (21). El segundo momento se produce cuando existe lo plantado, construido o forestado, que pasa a ser de propiedad del superficiario (art. 2115). Estamos ante la llamada propiedad superficiaria, que se rige por las normas del dominio revocable (art. 2128) y recae sobre cosa propia (art. 1888, párr. 1º).
Los aspectos registrales de la propiedad superficiaria, en principio, son los mismos que los concernientes al dominio revocable y los del derecho de superficie son los mismos que lo relativos a los derechos reales sobre cosa ajena.
Sin embargo, existen cuestiones a tener en cuenta y que son las siguientes:
a) En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo (art. 2115, in fine).
b) El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie (art. 2120, párr. 1º).
c) El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario, salvo pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario (art. 2120, párr. 2º).
Estas cuestiones requieren publicidad registral y genera problemas nuevos, sobre todo ante el caso de coexistencia entre la propiedad superficiaria y la del titular del suelo. Ambas deben tener reflejo registral para su oponibilidad a terceros, lo mismo que todos aquellos actos que produzcan una modificación de la situación registral.
Esto motivó en la Ciudad de Buenos Aires el dictado de la Disposición Técnico Registral 3/2015, que prevé la creación de la denominada submatrícula de superficie.
En el art. 3º de la Disposición Técnico Registral se establece que la inscripción del derecho de superficie se practicará en la matrícula del constituyente propietario, en el rubro referido a los gravámenes y restricciones, con los mismos requisitos que cuando se practica un asiento de inscripción de un derecho real sobre cosa ajena.
Una vez practicada la inscripción antedicha en forma definitiva, se abrirá una submatrícula, cuyo número de individualización será el mismo que el que le corresponde a la matrícula de origen, con el agregado de la sigla ST, si la superficie se constituye sobre la totalidad del inmueble, o SP, si sólo se constituye sobre una parte del inmueble, como lo permite el art. 2116, párr. 1º, agregando a la sigla SP un número de orden que permita individualizar cada uno de los derechos de superficie constituidos en un inmueble determinado.
Estas submatrículas tendrán las mismas características que los folios reales, donde constará la perfecta descripción de la cosa objeto de la propiedad superficiaria y en el rubro titularidad se anotarán todos los datos que se exigen respecto de un titular del derecho de dominio o condominio
De tal manera que cuando se quiera oponer los derechos del propietario se publicitará el folio correspondiente a la matrícula de origen con la advertencia de la existencia de una propiedad superficiaria. Cuando en cambio lo que se deba oponer son los derechos del propietario superficiario se publicitará la submatrícula correspondiente
Extinguido el derecho de superficie se tomará nota de ello en la de origen y en las submatrículas.
 (1) ALLENDE, Guillermo, Panorama de los Derechos Reales, p. 18.
 (2) MOLINARIO, Alberto D., Derecho Patrimonial y Derechos Reales, p. 43.
 (3) GATTI, Edmundo — ALTERINI Jorge H., El derecho real. Elementos para una teoría general, p. 133.
 (4) LA LEY, 1979-B, 259.
 (5) CHICO ORTIZ, José, "La importancia jurídica del registro de la propiedad", en AA.VV., Homenaje al profesor Luis Moisset de Espanés, p. 667.
 (6) MOLINARIO, Alberto D., Derecho Patrimonial y Derechos Reales, ob. cit.
 (7) ADROGUÉ, Manuel, "El tercero registral", Revista Fides, 3-229.
 (8) ALTERINI, Jorge H., "Gravitación de la reforma al artículo 2505 del Código Civil", ED, 43-1181.
 (9) PAPAÑO, Ricardo — KIPER, Claudio — DILLON, Gregorio — CAUSSE, Jorge, Derechos Reales, t. II, 2ª ed., p. 456.
 (10) VENTURA, Gabriel, "El artículo 2412 del Código Civil. Modo de adquirir el dominio de muebles", JA 1985-II-804, apart. V.
 (11) BREBBIA, Roberto, Hechos y actos jurídicos, t. I, p. 29; LLAMBÍAS, Jorge J., Derecho Civil. Parte General, t. II, p. 256.
 (12) BREBBIA, Roberto, Hechos y actos jurídicos, ob. cit. t. I, ps. 33/34, nro. 26.
 (13) SANTORO PASSARELLI, Francesco, Doctrinas generales del Derecho Civil, Revista de Derecho Privado, Madrid, p. 99.
 (14) BREBBIA, Roberto, Hechos y actos jurídicos, ob. cit., t. I, p. 38, nro. 33.
 (15) Este régimen de vivienda reemplaza a lo que en la legislación anterior se denominaba afectación al régimen de bien de familia.
 (16) CORNEJO, Américo A., "Asambleas de consorcio", LA LEY, 2015-B, 617.
 (17) MARIANI DE VIDAL, Marina, Curso de Derechos Reales, vol. II, Zavalía, Buenos Aires, 1974, p. 127; LAQUIS, Manuel A. — FLAH, Lily — SMAYEVSKY, Miriam, Derechos Reales, t. V, Depalma, Buenos Aires, 2000, ps. 476 y 485.
 (18) Es el caso de la superficie (art. 2122).
 (19) ANDORNO, Luis — MARCOLINI DE ANDORNO, Marta, Ley Nacional Registral Inmobiliaria, Hammurabi, nota al art. 36, nro. 45, p. 443.
 (20) Alterini, Jorge H. (dir.), Código Civil y Comercial comentado. Tratado exegético, t. X [Nelson Cossari, dir.], La Ley, Buenos Aires, nota 1 al art. 2112, p. 127.
 (21) MESSINEO, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, t. III, EJEA, Buenos Aires, p. 421.



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