sábado, 4 de febrero de 2017

Afectación del inmueble al régimen de vivienda. Cuestiones registrales.Mazzei, Juana Beatriz

Título: Afectación del inmueble al régimen de vivienda. Cuestiones registrales
Autor: Mazzei, Juana Beatriz
Publicado en: RCCyC 2017 (febrero), 03/02/2017, 113 - RCCyC 03/02/2017,
Cita Online: AR/DOC/3983/2016
Sumario: I. Coexistencia de la afectación con otros regímenes tuitivos. — II. Certificados solicitados para la instrumentación de escrituras de afectación al régimen de vivienda. — III. Subrogación real. — IV. Sustitución.
El Código Civil y Comercial de la Nación regula (Libro Primero - Título III - Capítulo III) el régimen de protección a la vivienda, ampliando la tutela que brindaba la Ley 14.394 de Bien de Familia. Incluye muchas de las modificaciones reclamadas, en general, por la sociedad, la doctrina y reconocidas por normas internacionales con jerarquía constitucional. Así, por ejemplo, admite que la persona sola pueda afectar su vivienda, con independencia de su estado familiar, designándose beneficiaria a sí misma (artículos 244, 246 inc. a. CCC), supuesto impensable en la legislación derogada.
Analizaremos algunos temas de esta regulación, con especial enfoque en la registración. En particular nos referiremos a la posibilidad de solicitar certificación para instrumentar la afectación por escritura pública, atento a los preceptos de la ley registral 17.801; la coexistencia con otros regímenes legales tuitivos de la vivienda; la subrogación real y la sustitución del inmueble afectado por otro existente en el patrimonio.
I. Coexistencia de la afectación con otros regímenes tuitivos
El primer párrafo del art. 244 admite la coexistencia de otras normas protectoras de la vivienda y lo indica expresamente en la última parte del primer párrafo: "ARTÍCULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales" (sic) (1). Ello fue materia de un reciente fallo de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, respecto de los requisitos necesarios para la subsistencia del beneficio, al que más adelante nos referiremos.
Antecedentes legislativos: El artículo 35 de la ley 22.232 (Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional) refiere a los créditos otorgados por el Banco Hipotecario Nacional para vivienda única propia y el artículo 29 de la ley 21.799/78 (Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina), dispone que las hipotecas constituidas a favor del Banco tendrán las mismas prerrogativas, privilegios y el régimen de ejecución especial atribuido por ley a favor del Banco Hipotecario.
El artículo 35 citado indica que "no podrá trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del Banco por préstamos otorgados para única vivienda propia, hasta los montos que determine la reglamentación que dicte el Banco mientras éstas mantengan su categoría originaria y aquéllos conserven tal destino; y no podrán ser ejecutados ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que se constituyan con motivo de créditos provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación. Los Registros de Propiedad tomarán nota al margen de la anotación de dominio".
La problemática se planteaba porque el Registro de la Propiedad al cancelar la inscripción de la hipoteca cancelaba la cláusula de inembargabilidad, por entender que era accesoria de aquella. Luego, se trababa embargo y al querer ejecutar el inmueble el propietario aducía que dicha cláusula continuaba vigente (2).
Hubo opiniones encontradas hasta que finalmente la Corte Suprema de Justicia de la Nación en la causa "Jaralambides, Teófilo c/ Pereira Rocha de Jaralambides, Irma N." (3), resolvió sobre el particular indicando que "La inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles destinados a vivienda propia y constituidos con préstamos del Banco Hipotecario Nacional se mantiene luego de cancelado el crédito del Banco, criterio que se ajusta al objetivo social y carácter de orden público que tienen las normas legales que consagran aquéllas, y concuerda con las funciones de fomento de la vivienda familiar atribuidas a la función del Banco y con el espíritu de normas análogas, como las que regulan el llamado "bien de familia" y tienen sustento constitucional en el art. 14 nuevo de la ley suprema, máxime que sostener que el beneficio de la inembargabilidad se extingue juntamente con el pago total de la deuda, importaría aceptar que ha sido instituido en el solo interés del Banco, pese a que éste está suficientemente asegurado por el crédito hipotecario" (4). Igual criterio fue sostenido posteriormente por la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe en autos "Vicini, Héctor H. c/ Pettinari, Elio E. (5) y por la Corte Suprema de Justicia de la provincia de Buenos Aires (6).
Evidentemente estas cláusulas responden a un claro objetivo social y de interés general, protegiendo la vivienda aún después de cancelado el derecho real de hipoteca y, dichas cláusulas, no han sido instituidas sólo a favor de la entidad bancaria que cuenta, al mismo tiempo, con el gravamen hipotecario para proteger su crédito (7).
La XXVI Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble (La Plata 1989) analizó el tema de las cláusulas mencionadas y declaró: (8)
"Cláusula de inembargabilidad en hipotecas a favor del Banco Hipotecario Nacional: a) Atento a que la anotación de dicha cláusula se efectúa en beneficio del titular de dominio, una vez cancelada la hipoteca y subsistiendo aquella, resulta procedente la toma de razón de su extinción a exclusiva solicitud del titular expresada en documento auténtico. b) Es conveniente efectuar asientos distintos de la hipoteca y la cláusula de inembargabilidad para posibilitar su subsistencia autónoma. c) No obstante la existencia de tales cláusulas, debe tomarse razón de embargos que fueren dispuestos sobre el inmueble haciéndose saber al Juez embargante tal circunstancia".
En general, todos los registros inmobiliarios del país dictaron disposiciones registrales adhiriendo a la interpretación mencionada.
Un nuevo fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación ratifica la subsistencia del beneficio en tanto el inmueble sea una única vivienda propia y, mientras conserve ese destino, caso contrario pierde su eficacia. Así ratifica lo resuelto por la Sala C de la Cámara Nacional en lo Comercial que confirmó la sentencia de primera instancia y, en consecuencia, declaró a las previsiones de los artículos 34 y 35 de la ley 22.232 inoponibles al embargo y a la subasta del inmueble. En consecuencia: Si el inmueble gravado a favor del Banco Hipotecario, por un préstamo otorgado para única vivienda propia, se encuentra bajo arrendamiento, el beneficio de inembargabilidad —art. 35 de la ley 22.232— no subsiste, pues este es concedido mientras el bien conserve ese destino (del dictamen de la Procuradora Fiscal subrogante que la Corte hace suyo) (9).
II. Certificados solicitados para la instrumentación de escrituras de afectación al régimen de vivienda(10)
El segundo párrafo del artículo 244 dice: "La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario".
La modificación legal al principio de prioridad (11) registral (fecha y número de presentación del documento) está establecida a través de la anotación preventiva que otorga el certificado solicitado para un acto pendiente de instrumentación y la retroprioridad dispuesta en el artículo 5º de la ley registral 17.801 para las escrituras públicas (artículos 19, 22, 25 y conc., artículos 5 y 17 ley 17.801).
La ley registral 17.801 dispone que: "la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones" que la misma ley prevé (artículo 22). "Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto (...) en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas" (artículo 23). "El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal" (artículo 24).
A su vez el artículo 25 -de la citada ley- en su último párrafo concluye: "Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado". Dicho plazo legal se encuentra establecido en el artículo 5 que señala: "Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación". Estas disposiciones deben armonizarse con el artículo 17 de la misma registral. En consecuencia, para que se haga efectiva la retroactividad prevista, el otorgamiento debe haber respetado el mecanismo legal dispuesto: solicitud de certificado registral, otorgamiento de la escritura dentro del plazo de vigencia del mismo (artículo 17 ley citada) y presentación dentro de los 45 días de su otorgamiento (artículo 5 de la ley 17.801).
En consecuencia, la escritura pública autorizada sin certificado, o fuera del plazo de vigencia del mismo o presentada una vez vencidos los 45 días contados desde su instrumentación, cuenta sólo con publicidad directa desde el día de presentación.
Respecto de la retroactividad registral dispuesta en el artículo 5º mencionado, se cuestionaba su aplicación al Bien de Familia ya que, el artículo 35 de la ley 14.394 (hoy derogada), establecía el carácter constitutivo de la inscripción en el registro de la propiedad inmueble. Luego la doctrina y jurisprudencia comenzaron a admitir la aplicación de la ley 17.801 por ser norma posterior que debía armonizarse con el régimen de bien de familia (12).
Por su parte, la Corte Suprema de Justicia de la Nación resolvió, en el caso Carrizo, que: "la afectación de un inmueble al régimen de bien de familia debe tenerse por operada desde el momento en que así fue solicitada por el interesado y no a partir de su inscripción. Ello es así, porque si bien el artículo 35º de la ley Nº 14.394 dispone que los efectos se producen "a partir de su inscripción en el Registro Inmobiliario correspondiente", una correcta armonización de las normas en juego permite interpretar que la aludida inscripción es consecuencia de un procedimiento previo que también es oponible a terceros (arts. 5º; 9º inc. B; 17º a 19º; 24º a 26º y 40º de la Ley Nº 17.801)" (13).
En la actualidad, y aún con la modificación introducida a través del texto del artículo 244 del CCC, el cuestionamiento sigue vigente según se deprende de lo dispuesto en la LII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble (La Plata 18 al 21 agosto de 2015) en el Tema 1. "Régimen de Protección de la vivienda" punto 2) que dice: "Con respecto a la prioridad temporal referenciada en al artículo 244 in fine, se entiende que se rige por las normas contenidas en la ley nacional de registro inmobiliario, y puede interpretarse referida tanto a la prioridad directa como indirecta, habilitando a cada Registro a darle a la inscripción, el carácter que considere más conveniente y justo".
Por tanto, dejó librada a los Registros la interpretación del carácter que debía otorgársele a la inscripción dispuesta en el artículo mencionado y el trámite que se le imprimiría en consecuencia.
Pero el artículo 244 del Código Civil y Comercial indica que la "afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble" y remite a las normas de la ley registral inmobiliaria en materia de prioridad, pero ya no estipula que "los efectos se producen a partir de la inscripción", como afirmaba el artículo 35 de la ley 14.394. En consecuencia nada hace concluir que la inscripción sea constitutiva.
Esta interpretación, que a nuestro entender se ajusta a derecho brinda la posibilidad de expedir certificados registrales para instrumentar la afectación por escritura pública y aplicar la retroactividad del artículo 5 de la ley 17.801, ampliando la tutela a la fecha de expedición de las certificaciones.
El Registro de la propiedad inmueble del Chaco en la DTR 01/2015 (14) apartado 9) entiende que la inscripción tiene carácter constitutivo pero admite la expedición de certificados al disponer: "INSCRIPCIÓN. El artículo 244 del Código Civil en su segundo párrafo establece: "La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble...". se determina en este artículo el momento a partir del cual comienza la protección legal, esto es a partir de su inscripción registral. Por lo tanto la entendemos que la inscripción registral es "constitutiva". (sic) y continúa: "En el segundo párrafo se dispone: "......... y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional de registro inmobiliario". La inscripción se retrotrae a la fecha de la constitución de la protección legal por aplicación del artículo 5 de la ley 17801, en caso de afectación por escritura pública, si se registra dentro de los 45 días posteriores a la firma de la misma". Y, continúa en el apartado 21, de la DTR citada, expresando la posibilidad de solicitar certificados para la instrumentación mediante escritura pública al indicar: "PRIORIDAD REGISTRAL: En caso de afectación por escritura pública, cuyo otorgamiento exige el cumplimiento del trámite regulado por la ley 17801, pedido de certificado por el escribano, firma de la escritura y su posterior presentación para su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, si la escritura ingresa al Registro dentro de los plazos establecidos por los arts. 25 y 5 de la ley 17801, la inscripción tendrá efectos frente a terceros desde la fecha de expedición del certificado gozando de la retroprioridad que le otorga la ley registral".
El Registro de Neuquén, por su parte interpreta como constitutiva la inscripción y rechaza la posibilidad de emitir certificado. Así lo expresa el artículo 4° de la DTR 03/2015 (15):- "A los efectos del artículo 244, 2° párrafo, la solicitud de afectación mediante petición constitutiva ante este Registro, la escritura notarial o la decisión judicial que disponga la afectación, deberá tener ingreso en el ordenamiento diario previsto por los artículos 19 y 40 de la Ley N° 17.801 no correspondiendo emitirse certificado con reserva de prioridad en los términos del artículo 23 de igual norma legal".
La Orden de Servicio 45/2015 del Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia de Buenos Aires, dictada con motivo de la vigencia de la ley 26.994, disponía expresamente -en el apartado destinado a vivienda- la no expedición de certificados, y así lo decía: "VIVIENDA (antes Bien de Familia) (arts. 244 CCC y siguientes). El efecto de la registración de la afectación a vivienda continúa siendo constitutivo. Por no haberse modificado el artículo 23 de la Ley 17801, no se requiere ni se expedirá Certificado de Dominio para su afectación." Pero, la Disposición técnico registral Nº 10 de fecha 6 de junio de 2016 (DTR 10/2016) modificó el criterio disponiendo sobre el particular en el Capítulo I lo siguiente:
"Prioridad. Registración Provisional ARTÍCULO 12. A la registración de la afectación a "vivienda", se le aplicará el principio de prioridad directa (artículo 19 de la ley N° 17.801) o el principio de prioridad indirecta (artículo 23 de la ley 17.801) en el supuesto de expedición de certificado de dominio (...)".
Por su parte el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal también modifica el criterio de calificación plasmado en la Disposición Técnico Registral Nº 4/2015 (que decía: "ARTÍCULO 1º.- La afectación de inmuebles al régimen de protección de la vivienda, establecido en el CC y C, conforme lo previsto en su artículo 244, 2º párrafo, se hará mediante petición constitutiva ante este Registro o por escritura pública") mediante el dictado de la Disposición Técnico Registral Nº 4/2016, parte de cuyos considerandos transcribimos:
"Que entre las principales modificaciones, se encuentra la establecida en el artículo 244, 2° párrafo que establece que "...la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario." Que en este sentido, la LII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble (La Plata, 18 al 21 de agosto de 2015) ha interpretado que dicha norma se refiere "tanto a la prioridad directa como indirecta, habilitando a cada Registro a darle a la inscripción, el carácter que considere conveniente...". Que resulta importante señalar que la nueva normativa ha dejado de lado lo establecido en el art. 35 de la ley 14.394 que establecía que el bien de familia producía efectos a partir de su inscripción en el Registro Inmobiliario, quitando así el carácter constitutivo de la registración." (sic)
Al entender que la inscripción ha perdido el carácter constitutivo dispone -en consecuencia- que:
ARTÍCULO 1°- La afectación de inmuebles al régimen de protección de la vivienda, establecido en el CCyC, conforme lo previsto en su artículo 244, 2° párrafo, se hará mediante petición ante este Registro o por escritura pública. En este último supuesto, si se solicitara la certificación a la que hace referencia el art. 23 de la ley 17.801, la misma se expedirá con los efectos a que hacen referencia los artículos 22, 24, 25, 26 y cctes. En los casos en los que no se solicitare certificación, se estará a la prioridad directa conforme lo dispuesto por el art. 40 de la citada normativa."
A nuestro criterio nos parece acertado lo dispuesto por los Registros de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires y de Capital Federal respecto de la expedición de certificados ya que el artículo 244 ha suprimido el carácter constitutivo de la inscripción, establecido en la ley 14.394.
III. Subrogación real
Otro tema regulado en el código es la Subrogación real receptada en el art. 248, que indica: "La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio".
Ahora bien, ¿cómo se instrumenta dicha subrogación para su publicidad registral?, ¿debe hacerse reserva de la misma al desafectar y enajenar el bien para luego trasladar con efecto retroactivo la afectación al nuevo inmueble adquirido (o en su caso al importe percibido)?
Abella y Regis opinan que es necesaria la manifestación de voluntad al respecto y la falta de esa reserva de derecho produciría la extinción del mismo (16).
Por su parte, los registros de la propiedad inmueble suelen anticipar -mediante disposiciones técnico registrales (DTR)- los criterios de calificación que aplicarán a determinados supuestos. Y, en este caso, muchos lo han reglamentado. Del análisis de dichas normas surge que la solución no ha sido pacífica.
La Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires ha interpretado, mediante Disposición técnico-registral 10 del 6 de julio de 2016 (DTR 10/2016), que "si bien el Código Civil y Comercial de la Nación en la dinámica de la subrogación real no impone la exigencia de efectuar reserva alguna, resultan inequívocos los beneficios que la misma conlleva para garantizar la seguridad jurídica.." y, en consecuencia, dispuso que "ARTÍCULO 9º. En el supuesto previsto en el artículo 248 del Código Civil y Comercial de la Nación, deberá registrarse el documento teniendo en cuenta los siguientes recaudos: a) si el inmueble es adquirido simultáneamente con la disposición del bien afectado, deberán Ministerio de Economía | Subsecretaría de Coordinación Económica Dirección Provincial del Registro de la Propiedad surgir del documento los datos de la primitiva afectación. El asiento registral que se practique deberá contener los datos de la afectación originaria. b) Si el inmueble es adquirido con posterioridad: 1) en la escritura de disposición por la cual se desafectó a "vivienda"/"bien de familia", deberá constar la expresa reserva de subrogar el beneficio; 2) en la escritura de adquisición el notario deberá calificar y referenciar la reserva realizada oportunamente consignando todos los datos de la afectación originaria."
Similar criterio es el que surge de la LII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble (La Plata 18 al 21 agosto de 2015), la que concluye en el Tema 1 Régimen de Protección de la Vivienda punto 3) "En relación al artículo 248 corresponde verificar que en el instrumento de transferencia de la vivienda afectada se haya hecho "reserva del derecho a subrogar", para dejar constancia en el folio real de tal circunstancia. Asimismo, calificar que en la escritura de adquisición del nuevo inmueble, consten todos los datos del inmueble subrogado, y de la primitiva afectación."
Este criterio fue adoptado por varios registros a través del dictado de instrucciones entre los que podemos citar al Registro de La Pampa (DTR 9/2015); de Córdoba (Orden de Servicio 9/2015); de Neuquén (DTR 3/2015); de la Provincia de Santa Fe (Disposición Técnico-registral conjunta Nº 15 del 21 de noviembre de 2016), etc.
Distinta línea interpretativa refleja la DTR 4/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal la que en sus considerandos dice "Que si bien el nuevo régimen posibilita que la afectación se trasmita a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada por subrogación real, no resulta del mismo que deba hacerse reserva alguna en oportunidad de la desafectación" y, en consecuencia, dispone en el artículo 4° de la citada norma que: "En el supuesto previsto en el artículo 248 del CCyC, del documento de afectación por subrogación real deberán surgir los datos de la constitución originaria. No será necesaria ni materia de inscripción, la "reserva" de subrogar el beneficio en el documento de desafectación correspondiente." (17)
Si bien consideramos que es de correcta técnica de instrumentación realizar la reserva de subrogación a efectos de dejar claramente expresada la voluntad de las partes y la publicidad hacia terceros, ello no lleva a concluir que deba realizarse necesariamente (18). Creemos que excede las facultades del registrador disponer sobre el particular, imponiendo exigencias que la ley de fondo no estipula. Por ello concordamos con la disposición técnico registral dictada por la dirección del registro de Capital Federal.
IV. Sustitución
El Código Civil y Comercial ha omitido dar marco legal a la sustitución de un inmueble afectado a vivienda por otro existente en el patrimonio al que debería trasladarse la protección retroactiva a la fecha de la afectación original. Pero no lo ha prohibido. (19)
Remontándonos a los antecedentes judiciales observamos que nuestros tribunales admitieron -en diversas oportunidades- tanto la subrogación real como la sustitución de inmuebles, durante la vigencia de la ley 14.394, basándose en antecedentes doctrinarios y jurisprudenciales.
Así encontramos los fallos dictados por la Cámara Civil y Comercial de San Isidro, Sala 1ª en autos "Kipperband, Jacobo c/Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia de Buenos Aires" J. A. 1997 - III, pág. 79; Cámara Civil y Comercial de la ciudad de Rosario Sala 1ª. (Pvcia de Santa Fe) en los autos "Mercado, Carlos A. y ot. s/Recurso registral", expte. N° 481/99; N°269/2002 expediente "Botto, Dardo S. y otra s/Recurso de Recalificación bien de familia (Expte. N° 260/02) "Gil, Alberto s/ Recurso de Recalificación. Bien de Familia, (Expte. N° 129/00), en virtud de los cuales se dicta la Instrucción de Servicio 1/2003 del Registro General Rosario que concluye: "De acuerdo a los antecedentes señalados y por el principio de economía procesal, como criterio de calificación, en caso de sustitución de un inmueble sometido a Bien de Familia por otro inmueble (que se encuadre dentro de los requisitos exigidos por dicho instituto) , se tomará razón de la misma con expresa mención a la fecha de constitución del primero, sin perjuicio de las situaciones jurídicas con emplazamiento registral que constaran sobre el segundo inmueble". Se refería tanto a la subrogación real como a la sustitución. (20)
Del análisis de la regulación jurídica de la protección a la vivienda, no podemos concluir que se trate de normas de cierre. No constituye un techo sino un piso y no necesariamente debe realizarse una interpretación restrictiva. La jurisprudencia irá evaluando que es lo que más favorece a la seguridad y la justicia. Se trata de resguardar el derecho de las personas y de los terceros. Si ninguno de ellos se encuentra conculcado no encontramos razón alguna para no admitir la sustitución del inmueble.
Si tenemos presente las normas que refieren a la "sustitución" en nuestro Código Civil podríamos aplicar la analogía para resolver el tema (por ej. con relación a cosas, personas, cláusulas: artículos 377, 550, 964, 1134, 1150, 1327, 1474, 1679, 1689, 1853, 1972, 2048, 2941, 2942 y concordantes CCyC).
Pensamos que la función integradora del ordenamiento jurídico permitirá encontrar la solución adecuada. Y, como afirmara Guastavino al referirse a la subrogación, "fundamentos de equidad y justicia hacen posible la aplicación de la analogía" (21).
Pero no todas las opiniones son concordantes, así nos encontramos con un fallo de fecha 14 de junio de 2016 de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Nº 1 Sala 1ª de La Plata que rechaza un recurso registral sobre el particular en autos "Dirección General del Registro de la Propiedad, Expediente N° 23077- 1003/2016 iniciado por el Notario Emilio Coto" , juicio 264.096, negando la posibilidad de aplicar el artículo 248 del Código Civil y Comercial sobre "Subrogación real" a un supuesto de "sustitución" de un inmueble por otro existente en el patrimonio del titular, confirmando la Resolución Contencioso Registral n° 1/2016 de la Sra. Directora Provincial del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.
Creemos que no debió solicitarse la aplicación del artículo 248 mencionado, ya que no se trata de una subrogación real en los términos que la norma determina (argumentos de la resolución), sino que debió solicitarse la inscripción de la sustitución con los fundamentos ya expuestos.
 (1) Ver en este tema MAZZEI, Juana Beatriz "Protección de la vivienda única e inscripción registral" comentario a fallo "Rodriguez, Jorge A. c. Paleo, Elda y/o otro s/ daños y perjuicios" en: RCCyC 2016 (febrero), 05/02/2016, 267 Cita Online: AR/DOC/4574/2015.
 (2) ver MAZZEI, Beatriz J. Ley Registral Inmobiliaria de la Provincia de Santa Fe N° 6435 conc. con la ley Registral Inmobiliaria Nacional N° 17.801. En Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe. Jorge W. Peyrano, Director, tomo IV B. Zeus, 2000, pág. 101 y ss.
 (3) "Jaralambides, Teófilo c/ Pereira Rocha de Jaralambides, Irma N.", 30/10/86. CSJN. LA LEY, 1987-A, 494, JA 1989-I-790.
 (4) Sic Sumarios p. 1. "Jaralambides, Teófilo c/ Pereira Rocha de Jaralambides, Irma N.", 30/10/86. CSJN. LA LEY, 1987-A, 494
 (5) "Vicini, Héctor H. c/ Pettinari, Elio E., 29-10-96. CSJ de Santa Fe. LLLitoral 1998-1094.
 (6) Confr. "Lozano, Irma y otros c/Coop. De Vivienda Los treinta y seis Ltda. y ot. s/ Ejecución hipotecaria". 22/10/2003. SCJBA. Revista Notarial 946, p. 729
 (7) Conc. "Parón, C. c/Sencovich, N. s/Recurso de Inconstitucionalidad" 27-09-95. CSJ de Santa Fe. Zeus 70, J-204.
 (8) Conc. IV y Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad. Córdoba, 1967, Despacho 1, tema 1. XXVI Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad. La Plata, 1989 tema V-1.c; ver Mazzei, Beatriz J. Ley Registral Inmobiliaria de la Provincia de Santa Fe N° 6435 conc. con la ley Registral Inmobiliaria Nacional N° 17.801. En Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe. Jorge W. Peyrano, Director, tomo IV B. Zeus, 2000, pág. 101 y ss. Ver también en http://consejofederalrpi.com.ar.
 (9) Corte Suprema de Justicia de la Nación. Agueros, Carlos Adolfo y otro c. Espósito, Mario Alberto y otros s/ ejecutivo 07/06/2016. LA LEY 26/07/2016, 11 Cita online: AR/JUR/33337/2016.
 (10) Ver nuestro trabajo "Prioridad indirecta. Reserva de prioridad. Escritura pública" en Mazzei, J. Beatriz. "Protección de la vivienda única e inscripción registral" comentario a fallo "Rodriguez, Jorge A. c. Paleo, Elda y/o otro s/ daños y perjuicios" en: RCCyC 2016, cit.
 (11) Art. 19º. Ley 17.801 La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40º. (...)
 (12) Ver KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída. Bien de familia y registro de la propiedad inmueble. Erreius on line, octubre 2011. AREÁN, Beatriz. "Efectos del bien de familia: ¿se producen desde la inscripción, o desde la emisión del certificado registral que posibilitará la constitución por escritura pública?" SJA 29/9/2004; JA 2004-III-61. "Valdez de Freber, María G. c/ Pérez Lucero, Nora Estela; Cordero, Rodrigo; Antonio Cordero, Emilio Venancio p/ Cobro Alquiler". Exp. Nº 32875. Fallo Nº: 99190067,22-06-1999. Primera Cámara Civil 1ª Circ. Mendoza. Libro A164 Fojas: 095. KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, "Protección jurídica de la vivienda familiar". Ed. Hammurabi, 1995, p. 69. MOISSET DE ESPANÉS, Luis. Bien de Familia. Su protección registral. Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba. http://www.acader.unc.edu.ar. MOISSET DE ESPANÉS, Luis. "Bien de familia. Publicidad y oponibilidad", nota a fallo. LLC 2000-891, 2000. CADOCHE DE AZVALINSKY, Sara N. en Méndez Costa, María J. y D'ANTONIO, Daniel, "Derecho de Familia". Rubinzal-Culzoni, 1990 p. 331. BOSSERT, Gustavo en Belluscio y Zannoni, "Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado" Tomo 6. Astrea, 1986; p. 340.
 (13) Corte Suprema de Justicia de la Nación "Carrizo, José Angel — Incidente de levantamiento de embargo en los autos: "Rodríguez, Armando c/Carrizo, José Angel — embargo preventivo (hoy ejecutivo)", 10/9/1985. CSJN Fallos. T. 307, Vol. II, p. 1647. Zeus t. 40, p. R-27. En igual sentido: "Minadeo de Federico, Rita Albina c. Deambrosi, Carlos Alberto y otro", 19/10/1993. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires La Ley Online AR/JUR/3720/1993. "Licha, Azis y otro v. Vidaechea, Miguel A. s/demanda ejecutiva. Recurso de inconstitucionalidad", 6/8/1997. Corte Suprema de Justicia de Santa Fe. Lexis Nexis 18/7045, en Arean, cit. "Banco de la Nación Argentina c. E. de P., M. N", 02/12/1999, Cám. Fed. Córdoba, Sala B. LLC 2000-891, 2000 (con nota de Luis Moisset de Espanés).
 (14) http://www.rpi.chaco.gov.ar/disposiciones.php
 (15) http://www.jusneuquen.gov.ar/index.php/resoluciones-registralesrpi.
 (16) Ver ABELLA, Adriana N. Y Regis, Ariel en Código Civil y Comercial la Nación. Comentado, Anotado y Concordado. Coordinador: Eduardo Gabriel Clusellas. Astrea Fen 2015, p. 642. FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana. Protección de la vivienda, en "Aplicación notarial del Código Civil y Comercial de la Nación". Claudio Kiper, Director - Luis O. Daguerre, Coordinador. Rubinzal Culzoni Editores 2015, p. 284. Abella, Adriana Nélida. Protección de la vivienda en el Código Civil y Comercial de la Nación. Revista Notarial Nº 978/2014 ps. 661-682.
 (17) Ver también HERRERO DE PRATESI - María Cecilia, Nuevas disposiciones del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y el Código Civil y Comercial. Revista del Notariado Nº 924 /2016.
 (18) Conc. Szmuch, Mario Gabriel. Pot pourri de régimen de vivienda con toques de DTR 4/2015 y OS 45/2015 y adición de constitución, legitimación y frutos. Revista del Notariado Nº 919/2015.
 (19) Ver. Mercado Carlos A. s/Recurso Registral. Expte. Nº 481/99 CCC Sala 1ª. de Rosario (Sta. Fe). En Revista del Notariado N° 868/2002, pág. 267 y sgtes Mazzei, J. Beatriz Bien de Familia. Sustitución. Retroactividad. Revista del Notariado N° 868/2002, p. 220 y sgtes. LUVERÁ, Miguel A. ¿Es posible sustituir un bien de familia? Revista del Notariado 905, p. 47. Borda, Alejandro, "La sustitución de un bien de familia. Necesidad de una reforma legislativa" LA LEY, 1991-E, 387. Abella y Regis cit.
 (20) Por su parte la XL Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble (Paraná, 2003), en el 2do Plenario: Tema 1.- punto 2) Bien de familia: Subrogación. Experiencia o antecedentes en los distintos Registros.- declaró "Respecto de la sustitución de un inmueble por otro existente en el patrimonio del constituyente, es conveniente propiciar una reforma legal para determinar su inclusión y efectos".

 (21) GUASTAVINO, Elías. "Subrogación del bien de familia con oponibilidad retroactiva. ¿Principios generales y analogía en caso de silencio de la ley?", JA 1977-III, 90/91, ap. VII. KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída. Protección jurídica de la vivienda familiar. Hammurabi, Buenos Aires 1995. GUASTAVINO, Elías P., "Derecho de Familia Patrimonial - Bien de familia. Rubinzal-Culzoni. Santa Fe, 1985.

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