miércoles, 11 de enero de 2017

Disposición Técnico Registral Provincia de Buenos Aires sobre Derecho de Superficie

Norma: DISPOSICIÓN TÉCNICO-REGISTRAL21/2016
Emisor: DIRECCIÓN PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (D.P.R.P.)
Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires
Sumario: Derecho real de superficie -- Registración de escrituras públicas -- Recaudos -- Extinción -- Norma
complementaria de los arts. 2114, 2117, 2118 y 2124 de la ley 26.994.
Fecha de Emisión: 29/11/2016
Publicado en: BOLETIN OFICIAL 27/12/2016
Cita Online: AR/LEGI/90ZL
VISTO los artículos 1887 inciso g), 2114 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación que
regulan el derecho real de Superficie, y
CONSIDERANDO:
Que la Ley N° 26.994 de aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación incorpora un nuevo derecho
real a la legislación argentina y deroga, a su vez, la Ley N° 25.509 que regulaba la Superficie Forestal;
Que el estatuto del derecho real de Superficie otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el suelo o el subsuelo, en forma temporaria, sobre un inmueble ajeno (Artículo 2.114 CCCN);
Que el plazo convenido por las partes en este derecho real no puede exceder de setenta años para las
construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones (Artículo 2.114 CCCN);
Que el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo, pudiendo
constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada del mismo (Artículos 2.115 y 2.116 CCCN);
Que se encuentran facultados para constituir el mentado derecho, el titular de dominio, condominio y
propiedad horizontal (Artículo 2.118 CCCN);
Que el derecho real de Superficie debe instrumentarse mediante escritura pública y puede ser transmitido
por acto entre vivos o por causa de muerte, no pudiéndose adquirir, en cambio, por usucapión (Artículos 1.017 y
2.119 CCCN);
Que el titular de dominio puede disponer o gravar el inmueble sin turbar el derecho del superficiario, así
como este último puede gravar, afectar a Propiedad Horizontal, transmitir o gravar como inmuebles
independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas (Artículos 2.120 y 2.121 CCCN);
Que el derecho real de superficie se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de
una condición resolutoria, consolidación en una misma persona de las calidades de titular de dominio y
superficiario y por el no uso durante diez años para el derecho a construir, y de cinco para el derecho a plantar o
forestar (Artículo 2.124 CCCN);
Que, sin perjuicio de la causal que produzca la extinción del régimen y de los efectos legales que la misma
ocasione, para su oponibilidad corresponderá registrarse la respectiva escritura pública, la cual se deberá
calificar teniendo especial atención a lo dispuesto en el artículo 2.125 del Código Civil y Comercial de la
Nación;
Que resulta menester proceder al dictado de una norma registral que regule el procedimiento de calificación
e inscripción del derecho real de Superficie;
Que la Disposición del Director de Geodesia e Imágenes Satelitales N° 153 del 21 de noviembre de 2016
requiere Plano de Mensura únicamente cuando la constitución al derecho real de Superficie sea parcial;
Que la presente Disposición se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 52 del Decreto Ley
N° 11.643/63, concordante con los artículos 53 y 54 del Decreto N° 5.479/65;
Por ello, la Directora Provincial del Registro de la Propiedad, dispone:
Art. 1º - En la registración de las escrituras públicas de constitución de derecho real de Superficie se deberán
cumplir con los siguientes recaudos: a) Ser constituido por la totalidad de los titulares de dominio, de propiedad
horizontal o de conjunto inmobiliario (Art. 2118 CCCN).
b) Determinar el plazo convenido por las partes negociales o, en su defecto, el máximo legal establecido,
según el caso en cuestión (Art. 2117 CCCN).
c) Acompañar plano de mensura que tenga como objeto la constitución del derecho real de Superficie, sólo
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en el supuesto de superficie parcial del inmueble.
Art. 2º - El asiento correspondiente a la constitución del derecho real de Superficie se practicará en el rubro
"Descripción del Inmueble" del/los Folio/s Real/es comprendido/s donde, a su vez, se dejará constancia del
Plano de Mensura aprobado, en el supuesto de parcialidad, y de la apertura del Folio Real “SA”, "SA...",
"SPHB", "SPHA...", según el caso.
El asiento se confeccionará de acuerdo al siguiente modelo: DESCRIPCIÓN DEL BIEN CONSTITUCIÓN
DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE ART. 2.114 CCCN Por el plazo de… Sujeto a condición.
Origina SA/SA.../SPHB/SPHA... conforme Plano característica... Escrit. N°... del ...(fecha) Escrib.... Reg....
(N° y partido) s/ certif...del ... F.S. (Folio de Seguridad) Present. N° ... del...
Art. 3º - La registración generará el/los Folio/s Real/es "SA", "SA...", "SPHB", "SPHA...", según el caso, los
que serán confeccionados en el Organismo.
Cada derecho real de Superficie que se registre originará la apertura de un Folio Real “SA” o "SPHA",
según el caso, seguido de un número que comenzará con el 1.
En el supuesto de constitución total de Superficie, en el Folio Real "SA" no se consignarán los datos de
individualización del inmueble. Por el contrario, si se constituyera en forma parcial, en el rubro "Descripción
del Inmueble" correspondiente al Folio Real originado se identificará el polígono comprendido y su superficie,
conforme el Plano de Mensura aprobado al efecto.
La titularidad, los gravámenes, las medidas cautelares, las cancelaciones, los levantamientos y los
certificados referentes al derecho real de Superficie se registrarán y publicitarán en los rubros a), b), c) o d) del
Folio Real “SA” o "SPHA", según el caso.
Si el superficiario afectare su derecho a propiedad horizontal, el documento se registrará en la forma de
estilo (SPHB y SPHA), tomando como referente el/los Folio/s Real/es “SA” de origen del derecho real de
Superficie.
Art. 4º - Los actos jurídicos que celebre el superficiario deberán ser instrumentados dentro del plazo de
vigencia del derecho de Superficie, sin necesidad del consentimiento del titular de dominio.
En el supuesto que constare en los asientos registrales, por así haberse rogado, que el superficiario no puede
afectar al régimen de propiedad horizontal sin el consentimiento del titular de dominio, deberán observarse los
documentos que no cumplan con la intervención del último citado.
Art. 5º - La extinción del derecho real de Superficie se instrumentará por escritura pública o documento
judicial. Será objeto de calificación la causal de extinción conforme lo previsto en el artículo 2.124 del CCCN, a
saber:
a) Renuncia expresa;
b) Vencimiento del plazo;
c) Cumplimiento de una condición resolutoria;
d) Consolidación;
e) No uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
La registración de la extinción del derecho real de Superficie se practicará en el rubro "Descripción del
Inmueble", correspondiente a cada uno de los Folios Reales comprendidos (Folio Real de origen y "SA").
El asiento se confeccionará de acuerdo al siguiente modelo: DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE ART. 2.124 CCCN Escrit. N°... del ...(fecha) Escrib....
Reg.... (N° y partido) F.S. (Folio de Seguridad) Present. N° .... del...
Art. 6º - Las solicitudes de publicidad serán expedidas mediante las constancias que surjan de la totalidad de
los Folios Reales A, SA, SPHB y SPHA, en su caso.
Art. 7º - Aprobar los modelos de Folio Real "SA", "SA...", "SPHB" y "SPHA...", los que en Anexo I forman
parte de la presente.
Art. 8º - Registrar como Disposición Técnico Registral, etc. - Paz Dessy
Nota: El anexo podrá ser consultado en el Ministerio de Economía.
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DERECHO REAL DE SUPERFICIE ~ DERECHOS REALES ~ EXTINCION DE DERECHO
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