miércoles, 11 de enero de 2017

Conjuntos Inmobiliarios.Certificado de deuda. Fallo

Voces:
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~ CONJUNTO INMOBILIARIO ~ EXPENSAS
COMUNES ~ JUICIO EJECUTIVO ~ LEGITIMACION ACTIVA
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala C(CNCom)(SalaC)
Fecha: 13/10/2016
Partes: Altos de los Polvorines S.A. c. Castaño, Mariana s/ ejecutivo
Publicado en: LA LEY 28/12/2016, 28/12/2016, 11
Cita Online: AR/JUR/70121/2016
Sumarios:
1. Una sociedad que tiene por objeto el dominio y administración de espacios comunes no tiene derecho a
reclamar ejecutivamente el cobro de un certificado de deuda por expensas, pues no acreditó el cumplimiento de
la adecuación a la normativa que regula los conjuntos inmobiliarios —art. 2075; Cód. Civil y Comercial—, por
lo que no puede ejercer un beneficio derivado de la configuración de un derecho real que no le asiste.
2. La ejecución de un certificado de deuda por expensas emitido por una sociedad que tiene por objeto el
dominio y administración de espacios comunes debe admitirse, de conformidad con los motivos expuestos en el
voto impersonal de minoría dictado en el plenario “Barrio Cerrado Los Pilares” —04/05/2015; RCCyC 2015
(noviembre) , 161— (del voto en disidencia del Dr. Garibotto).
Texto Completo:
Expediente N° 10174/2016/CA1
2ª Instancia.- Buenos Aires, octubre 13 de 2016.
Vistos: I. Viene apelada la resolución de fs. 71/73, por medio de la cual el Sr. juez de primera instancia
rechazó la ejecución intentada por Altos de los Polvorines S.A.
II. El recurso fue interpuesto a fs. 74, y se encuentra fundado con el memorial de fs. 76/77.
III. Con fecha 04/05/2015 esta Cámara en pleno resolvió en los autos “Barrio cerrado los Pilares c. Álvarez
Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo” —según temperamento que, si bien no es obligatorio, es compartido por esta
Sala—, que “No corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club
de campo o barrio cerrado” (sic).
En muy apretada síntesis, el argumento medular sobre el que fincó la aludida solución, estuvo dado en la
ausencia de disposición legal nacional o local que asignara fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas
correspondientes a clubes de campo y barrios cerrados; y en la imposibilidad de sortear tal óbice mediante el
arbitrio de recurrir a la analogía (ver voto impersonal de mayoría).
De su lado, el recurrente sostiene que con motivo de la entrada en vigencia del Cód. Civil y Comercial de la
Nación, aquella interpretación de las cosas debe entenderse superada.
No se comparte ese temperamento.
Cabe recordar que bajo la vigencia de la ley 13.512 de propiedad horizontal, no existía duda de que el
complejo sometido a su régimen se encontraba habilitado para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas
adeudadas, en función de la autorización contenida en el art. 524 del código procesal.
Ese mismo sistema debe entenderse vigente bajo las nuevas reglas establecidas en el código de fondo, donde
tras reconocer a la propiedad horizontal como un derecho real (art. 2037), reconoce también en su marco la
posibilidad de acudir a la vía ejecutiva para reclamar el cobro de las expensas debidas (art. 2048 último párrafo).
Asimismo el código civil y comercial somete a los conjuntos inmobiliarios —en lo que aquí interesa, clubes
de campo, barrios cerrados o privados— a las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal, con las
modificaciones particulares establecidas para estas urbanizaciones.
Sometimiento que, naturalmente, hace también al cumplimiento de los recaudos específicos para la
constitución misma del derecho real (v.gr, inscripción en el registro inmobiliario del reglamento de propiedad
horizontal —art. 2038—), desde que al tener una estructura legal, todo lo referente a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción se encuentra regulado por la ley (José
M. Curá, “Código civil y comercial comentado”, T. V, pág. 483, edit. LA LEY, 2014).
El código estableció que todo conjunto inmobiliario deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad
horizontal especial (Ricardo L. Lorenzetti, “Código civil y comercial comentado”, T. IX, pág. 597, Rubinzal -
Documento
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Culzoni, 2015).
De ello se deriva entonces que, en tanto el emprendimiento urbanístico no se constituya bajo las
disposiciones que regulan el derecho real denominado “conjunto inmobiliario”, no podrá invocar para sí las
prerrogativas que se derivan de ese tipo.
¿Y qué sucede con los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieran establecido como derechos
personales, o donde coexistan derechos reales y derechos personales?
Sobre ellos, el último párrafo del art. 2075 dispone el deber de adecuación a las provisiones normativa que
regula “ese” derecho real —el del conjunto inmobiliario— que, como se señaló ut supra, dispone el
sometimiento a la normativa del derecho real de propiedad horizontal.
Es verdad que no se ha previsto allí cuál sería la sanción o consecuencia que habría de derivarse de la no
adecuación al régimen, omisión que también ha sido destacada por algunos autores (Bilvao Aranda Facundo,
“Propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios: regulación de los countries y otros emprendimientos
urbanísticos en el Cód. Civil y Comercial”, Publicado en: DJ 13/07/2016, 1 - RCCyC 2016 (julio), 29, cita
Online: AR/DOc. 1188/2016).
No obstante, parece razonable que la consecuencia habrá de ser la de obstar al nacimiento del derecho real
de que se trata, manteniéndose subsistente el régimen anterior al que el emprendimiento fue sometido.
En tal sentido, ha sido dicho con referencia a esa falta de adecuación, que el respeto al derecho de propiedad
incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determina que tales conjuntos
inmobiliarios seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente (Julio C. Rivera - Graciela
Medina, “Código civil y comercial comentado”, T. V, pág. 617, LA LEY, 2014; en similar sentido, Jorge H.
Alterini, “Código civil y comercial. Tratado exegético”, T. X, pág. 31, edit. LA LEY 2015).
Pretender el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha
adecuado a su tipología, importaría tanto como soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que
rigen la materia (art. 1884).
En ese contexto, siendo que no se encuentra acreditado el cumplimiento de aquella adecuación, y dado que
la demandante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de los
espacios comunes y régimen de expensas, no le asiste derecho a reclamar ejecutivamente su cobro, toda vez
que, como se señaló, tal posibilidad es un beneficio derivado de la configuración de un derecho real que, por lo
dicho, no le asiste.
IV. Por ello se resuelve: a) rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución recurrida;
b) sin costas de Alzada por no haber mediado contradictorio. Notifíquese por Secretaría. Oportunamente,
cúmplase con la comunicación ordenada por el art. 4° de la Acordada de la Excma. Corte Suprema de Justicia
de la Nación 15/13, del 21/05/2013. Hecho, devuélvase al Juzgado de primera instancia. — Eduardo R. Machin.
— Julia Villanueva. — Juan R. Garibotto (en disidencia).
En disidencia:
Por los motivos expuestos en el voto impersonal de minoría dictado en los autos “Barrio cerrado los Pilares
c. Álvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo” del 04/05/2015; al cual adherí, y a cuyos fundamentos me remito
por evidentes razones de brevedad, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto y revocar la
resolución impugnada. Así se decide. — Juan R. Garibotto.

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