jueves, 8 de diciembre de 2016

Inscripción de gravámenes no es condición para constitución de garantía hipotecaria

La inscripción de los gravámenes ante el Registro de la Propiedad Inmueble no resulta un requisito necesario para la constitución de la garantía
Causa “B. A. C. L. E. L. BCRA y otro c/ P. A. R. y otro s/ Ejecución hipotecaria”
Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA G
EXPTE. N° CIV 87300/2002 – B. A. C. L. E.L. BCRA Y OTRO c/ P. A. R.
Y OTRO s/ EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
RECURSO N° CIV 087300/2002/CA001
FOJA: 836.
Buenos Aires, de noviembre de 2016.
Y VISTOS: Y CONSIDERANDO:
1. El ejecutante de autos, insatisfecho con el producido de la
subasta que dejó un saldo insoluto de su crédito, ejerció su poder de
agresión patrimonial contra otro bien inmueble de su deudor (esta vez
como acreedor quirografario). Producida la subasta de esta última finca,
aprobada judicialmente la venta y oblado el saldo de precio (cfr. fs. 622,
640 y 656) se presentó otro accipiens invocando la calidad de acreedor
hipotecario respecto de dicho bien y se opuso a que se disponga de los
fondos arrojados por el remate hasta tanto fuera cancelado su crédito
(vide fs. 675), en tanto el ejecutante de estos obrados pretendió hacer
valer el privilegio del primer acreedor embargante, argumentando que a la
época de la ejecución el gravamen hipotecario se hallaba caduco y, en
consecuencia, carente del ius preferendi y del ius persequendi,
resultando inoponible a terceros (cfr. fs. 765/768).
El juez de grado resolvió rechazar la cuestión de privilegios
opuesta por el ejecutante respecto del mencionado acreedor hipotecario.
Para así decidir, recordó que la inscripción de los gravámenes ante el
Registro de la Propiedad Inmueble no resulta un requisito necesario para
la constitución de la garantía, simplemente tiene efectos publicitarios para
alegar derechos frente a terceros, pero en casos como el de autos en que
el tercero tenía conocimiento de la hipoteca con anterioridad a la
caducidad de la registración, el derecho real le es oponible (cfr. fs.
791/792). Contra esta determinación se alza el ejecutante.
2. La inscripción de la hipoteca en el registro respectivo es
un acto de publicidad que la convierte en oponible a terceros. A falta de
inscripción no hay oponibilidad. Sólo harían excepción a esta norma los
terceros cuyo conocimiento de la existencia del gravamen constara de
manera cierta y fehaciente, como son los que intervienen en el acto de

constitución de la hipoteca, a tenor de lo dispuesto por el art. 3135 del Código Civil (vigente a la época de los hechos examinados en el sub lite)
u otros que estuvieran en situaciones similares.
El quid de la cuestión en debate radica en la buena o mala
fe de los terceros, y ello en materia inmobiliaria no obedece únicamente al
conocimiento de las constancias registrales sino, además, a la ignorancia
de la realidad extrarregistral apreciada desde una actitud diligente. En el
sentido expuesto, cabe agregar que la buena fe se evalúa bajo
parámetros subjetivos, ligados al conocimiento cierto o presunto que el
sujeto pueda tener de la realidad extrarregistral y más allá de lo informado
por el Registro. Debe repararse en que este principio de buena fe campea
en la solución del art. 3136 del Código de Vélez (v. su nota) por la cual la
hipoteca no inscripta es igualmente oponible a otro acreedor hipotecario
posterior, cuando haya hecho inscribir primero su hipoteca pese a
conocer de la existencia de la anterior.
Lo hasta aquí expuesto lleva a la Sala a coincidir con la
enunciación del planteo del a quo; y, desde la perspectiva apuntada es
dable reseñar los hechos relevantes del sub examine.
Cuando el apelante denunció el inmueble por el cual amplió
la ejecución, el 2 de febrero de 2011, adjuntó un informe de dominio que
daba cuenta de la hipoteca (inscripta el 10-5-1993 y en vigor atento lo
normado por los arts. 3151 y 3197del Código Civil, vigente a esa época;
vide fs. 246/252). Asimismo, al tiempo de trabar su embargo el recurrente
(9-6-2011) la inscripción de la hipoteca todavía se hallaba vigente (cfr. fs.
289). Otro tanto ocurrió cuando el ejecutante de autos adjuntó certificado
de dominio y gravámenes el 6 de julio de 2012 y solicitó la subasta del
bien (v. fs. 386/398), como cuando libró oficio al juez de la ejecución
hipotecaria con fecha 15 de octubre de 2012 para anoticiarlo de la venta
forzada (cfr. fs. 418/419).
Incluso transcurrido ya el plazo legal de caducidad de la
inscripción de la hipoteca, el apelante actualizó los certificados del
Registro y el gravamen real seguía constando en los informes (más allá
que la caducidad de la inscripción devino de manera automática; v. fs.
452/463, 478/490 563/573). Tampoco mereció reparos por parte del
recurrente la presentación en autos del acreedor hipotecario invocando tal
carácter (v. fs. 614/615).
Frente a las circunstancias descriptas, surge de manera
ostensible que el aquí ejecutante no pudo desconocer la real situación
extrarregistral del inmueble subastado, ni alegar buena fe (en el sentido
anteriormente indicado). De manera que hizo bien el juez de grado en
prevalecer el crédito del acreedor hipotecario por sobre la acreencia del
ejecutante.
No obsta a esta conclusión la crítica blandida a partir del
oficio librado por el magistrado de la ejecución hipotecaria (v. fs. 732) en
el que ordena trabar embargo sobre el remanente de la subasta, y en lo
que el recurrente pretende ver que le otorgó carácter de quirografario al
crédito del allí ejecutante, toda vez que no correspondía que dicho juez se
pronunciara acerca de la cuestión de los privilegios y créditos preferentes.
Cabe recordar que una vez subastado el inmueble se produce un efecto
propio y único de la ejecución forzada, esto es, la subrogación real (art.
575 de la ley adjetiva), por medio de la cual, a fin de tornar líquido el valor
del bien, se tiene que el producido de la subasta reemplaza al inmueble, y
sobre dichos fondos se transfieren en la misma medida y orden los
privilegios y embargos que registra ese bien, por lo que corresponde que
el juez que interviene en la ejecución forzada decida qué pagos habrán de
efectivizarse en la causa según la preferencia que entienda corresponder
a cada uno de los créditos, previa sustanciación con todos los interesados
(cfr. esta sala, r. 434.285 del 3-8-2005).
Por ello, SE RESUELVE: Confirmar el interlocutorio de
fs.791/792. Con costas al apelante vencido (art. 69 del Código Procesal).
Los honorarios de alzada se regularán oportunamente (art. 14 de la ley
21839). Regístrese, notifíquese por Secretaría al domicilio electrónico
denunciado conforme lo dispone la Ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13
de la CSJN, cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN y devuélvase.

La vocalía nº 20 no interviene por hallarse vacante (art. 109 del RJN).
Carlos A. Bellucci Carlos A. Carranza Casares

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