jueves, 13 de octubre de 2016

RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR EN UNIDAD FUNCIONAL

ondenan al vendedor a resarcir los daños y perjuicios que le ocasionó al adquirente la reparación de los desperfectos en la unidad funcional adquirida

indemnizacion-declaracion-de-la-renta-2013Partes: Goldsmid Horacio Francisco c/ Tegia S.R.L. s/ daños y perjuicios
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala/Juzgado: D
Fecha: 11-jul-2016
Cita: MJ-JU-M-100238-AR | MJJ100238 | MJJ100238

Sumario:
1.-Corresponde desestimar la falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada y hacer lugar a la acción promovida por la actora en procura de la indemnización de los daños y perjuicios derivados de la demora en la construcción y entrega de una unidad funcional de un edificio sujeto a propiedad horizontal.
2.-La habitabilidad del inmueble en general, no deslindan la eventual presencia de vicios o detalles constructivos relacionados con las características de la cosa, que aún sin encontrarse ocultos, resienten el uso y goce normal del mismo conforme a su destino específico, que trasuntan una deficiente ejecución de la obra e incumplimiento de las condiciones pactadas, que en la medida de su acreditación habilitan al comprador a reclamar la pertinente compensación.
3.-Debe confirmarse la compensación fijada en concepto de reparación de la unidad, en tanto aquella responde al presupuesto adjuntado por el actor a la demanda y en tanto ha sido acreditado el estado de deterioro y las deficiencias advertidas en el acta de constatación notarial -no redaurguida de falsedad- corroborada por el perito ingeniero, sin que la demandada aporte elementos de peso para rebatir las conclusiones arribadas por el experto.
4.-Dado que el informe producido por el perito ingeniero carece de información y datos técnicos suficientes que permitan una adecuada valoración de la supuesta desvalorización del departamento, no pudiendo presumirse que los deterioros y deficiencias acreditadas hubieran ocasionado tal efecto, corresponde desestimar la procedencia del rubro depreciación del inmueble.
5.-Si bien en principio, las meras molestias derivadas de humedades u olores en un inmueble no tienen entidad para ser consideradas generadoras del daño moral, cuando su persistencia y magnitud provocaren una perturbación significativa en el modo de vida de sus habitantes, debe entenderse que existe una lesión de índole espiritual que debe ser reparada.
6.-Ponderando la repercusión que en los sentimientos del actor generó la imposibilidad de disfrutar plenamente de la propiedad adquirida, con motivo de los desperfectos contenidos en dicho inmueble, se encuentran reunidas las condiciones que justifican confirmar la admisión del daño moral como así también la partida indemnizatoria fijada.
Fallo:
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 11 días del mes de julio de dos mil dieciséis, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de la Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “Goldsmid, Horacio Francisco c/ Tegia S.R.L. s/ daños y perjuicios”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Patricia Barbieri, Ana María Brilla de Serrat y Osvaldo Onofre Álvarez.
A la cuestión propuesta la doctora Patricia Barbieri, dijo:
I.- El pronunciamiento. La sentencia que luce a fs. 563/578 hizo lugar a la demanda, y condenó a Tegia S.R.L. a abonar a Horacio Francisco Goldsmid la suma de $ 199.228,60 con más los intereses y las costas. El fallo fue apelado por la demandada a fs. 582, expresando sus agravios a fs. 594/600, que fueron contestados por el actor a fs. 602/604.
II.- Antecedentes. a) A fs. 185/188 se presenta Horacio Francisco Goldsmid y promueve demanda por daños y perjuicios contra “TEGIA S.R.L.”, persiguiendo el cobro de la suma que estimativamente establece en $ 142.328.
Según expone en el libelo introductorio, compró a la demandada el departamento “A” del 1er. piso con cochera doble y baulera, del inmueble sito en la calle Nazca 649 de esta ciudad, y suscribió con ella el 14 de junio de 2011 el respectivo boleto de compraventa, procediendo en dicha ocasión a cancelar el precio total de la operación recibiendo la posesión de la propiedad. Manifiesta que cuando se mudó el edificio estaba casi totalmente terminado, faltando pequeños detalles de terminación pero era totalmente habitable, y que la firma vendedora a través de su socio gerente se comprometió a subsanar a la brevedad los defectos que presentaba la unidad adquirida.Menciona otras circunstancias relacionadas con la operatoria de mención y el incumplimiento del compromiso asumido por la vendedora, generadores de una serie de perjuicios cuya reparación persigue en las presentes actuaciones. Funda en derecho su pretensión y ofrece prueba. b) A fs. 215/225 la accionada por medio de apoderado contesta la demanda y solicita su rechazo. Formula una negativa puntual de los distintos hechos argüidos por la actora que no merezcan su expreso reconocimiento, al igual que su desconocimiento de la documental. Ofrece su propia versión de los hechos. Refiere inicialmente el comportamiento desplegado por el actor a lo largo de toda la negociación previa a la concreción de la operación, y la inexistencia de los vicios que aquél refiere campeando la mala fe con la intención de obtener algún beneficio. Entre otras cuestiones destaca que debió afrontar el pago de la comisión a la inmobiliaria que intervino originalmente en la venta de la unidad, que el actor intentó puentear tratando de negociar directamente con la vendedora para no pagar la comisión, siendo la operación concretada tiempo después a través de otra inmobiliaria. Señala que el actor tenía pleno conocimiento de las características constructivas del inmueble y de su propia unidad, ya que en el anexo del boleto de compraventa por él aceptado y suscripto de conformidad, se encontraban consignados los detalles de terminación y especificaciones técnicas de los artefactos, accesorios y materiales allí enunciados. Reconoce sí la necesidad de cambiar el marco de una puerta que da al patio de la unidad funcional que se encontraba mal colocado, pero que el actor se negó en todo momento a permitir el ingreso del personal de la empresa contratada a esos fines. Expresa que para poner fin a las discusiones con el actor se realizó un descuento de u$s 5.000.- del precio final de venta, justamente para que el Sr. Goldsmid dispusiera de dinero para realizar los retoques que cuestionaba.Descalifica en suma la postura asumida por el actor, y la real existencia e importancia de los daños que alude, interpretando que en el caso no se verifican las condiciones que justifiquen el progreso de la acción intentada. Funda su derecho y ofrece prueba.
III.- La sentencia. Precisó la magistrada de grado que el caso encuadra en la figura de la compraventa cuyo marco normativo interpretó aplicable en la especie, refiriendo alguna de sus cualidades. Determinó a su vez que no se trata de un supuesto de vicios ocultos dado que ambas partes tenían conocimiento de ciertos aspectos de terminación que no habían sido completados. En razón de ello contempló la posibilidad de revisar un eventual incumplimiento contractual en el marco que impone el contrato de consumo y su normativa específica, aplicable de oficio por ser de orden público, aún cuando no mediara invocación en concreto de las partes. Siguiendo esa línea argumental, a la luz de las pruebas evaluadas a sus efectos tuvo por corroboradas las deficiencias denunciadas por el actor, en tanto relacionadas con elementos esenciales de un departamento en edificio sometido a la propiedad horizontal y que hacen a la satisfacción del interés del comprador al adquirir el bien para vivienda, poniendo en evidencia que no se cumplió con el objeto del contrato en su totalidad, generando la responsabilidad del vendedor-constructor con la consiguiente obligación de resarcir al co-contratante respecto de los daños y perjuicios provocados por ese incumplimiento. Admitió entonces la procedencia de la compensación solicitada por los siguientes conceptos:a) gastos de reparación de la unidad funcional $ 28.628,60 al mes de octubre del año 2013; b) depreciación del inmueble $ 130.600.-; c) daño moral $ 40.000.En lo que respecta a los intereses estableció que por tratarse de un caso de responsabilidad contractual, correrán desde la interpelación a la demandada mediante notificación notarial de fecha 14 de agosto de 2012, y se liquidarán a la tasa activa cartera general (préstamos) del Banco de la Nación Argentina, en los términos del plenario del fuero in re: “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A.” . Ello a excepción de los correspondientes a la indemnización acordada en concepto reparación de la unidad cuyo valor fue establecido al mes de octubre de 2013, por lo que hasta entonces se aplicará un interés del 6%, y a partir de entonces la activa anteriormente mencionada, hasta el efectivo pago.
IV.- Los agravios. La parte demandada se agravia en primer término por la admisión de la demanda, a su entender dejando de lado la prueba aportada por ella y valorando la escasa prueba producida por el actor, incurriendo además en “ultra petita”. Extiende sus quejas a la aplicación oficiosa de la normativa que contempla la defensa del consumidor. Cuestiona a continuación la aceptación de las compensaciones solicitadas en concepto de reparación de daños en la unidad, depreciación del inmueble y daño moral, y los importes acordados por tales conceptos, solicitando el rechazo de las partidas o su reducción. Apunta finalmente sus quejas a la tasa de interés dispuesta en la sentencia y a la fecha de comienzo de su cómputo.
V.- La solución. Preliminarmente considero apropiado recordar que conforme ha sido sostenido reiteradamente, no me encuentro obligada a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia pasa decidir el caso (CSJN, Fallos:258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el mismo (CSJN, Fallos: 274:113; 280:320; 144:611). Asimismo, los jueces no se encuentran obligados a seguir a las partes en todos los planteamientos, ni evaluar la totalidad de los elementos probatorios agregados al expediente sino que sólo deben hacer mérito de aquéllos que crean conducentes y de las articulaciones que juzguen valederas para la resolución de la litis.- (Conf. CNCiv. Sala “J” del 19 de julio de 2007 en autos “Palavecino, Alexis c/ Microómnibus SAC y otro s/ daños y perjuicios” ). Respondiendo al planteo formulado por el apelante relativo a la normativa que contempla la defensa del consumidor, considero que la aplicación de la Ley 24.240 y las normas que con ella se integran no se encuentra supeditada a su invocación por las partes, debido a que corresponde al juez determinar el derecho aplicable a los hechos planteados, y en virtud de que, en el caso del particular régimen tuitivo del consumidor, el art. 63 de la mencionada ley establece expresamente que es de orden público y, como tal, debe ser aplicada de oficio (cfr. CNCiv., sala A, “Post, Marta c. Deheza S.A. Industrial Comercial Financiera Inmobiliaria y otro s/ daños y perjuicios”, 28/11/2013, La Ley Online, AR/JUR/86699/2013). Se entiende además, que pese a lo dispuesto por el art. 2176 del Cód. Civil, en el ámbito del derecho del consumo el consumidor no se encuentra atado al ejercicio de la acción redhibitoria para perseguir el resarcimiento de los daños que le cause el incumplimiento del proveedor, incluso si este se traduce en la existencia de un defecto oculto, por cuanto la posibilidad de reclamar la reparación de tales perjuicios se encuentra expresamente establecida en el art.10 bis, in fine, de la Ley 24.240, que la consagra de manera autónoma y sin condicionarla al ejercicio de ninguna otra acción (cfr. CNCiv., sala A, “N. C., L. B. y otro c. Edificio Seguí 4653 S.A. y otros s/ vicios redhibitorios”, 20/02/2014, LL 04/06/2014, 12; LL 2014-C 386; LL 28/07/2014, 4 con nota de Pascual E. Ferrillo; LL 2014-D-388; RCyS 2014-IX , 111; AR/JUR/5724/2014). En relación con el objeto principal de la litis puede decirse que el boleto constituye la antesala de un contrato de compra y venta en el que se establecen los elementos y condiciones esenciales de la misma: el consentimiento, la descripción de la cos a, el precio, la forma de pago, fecha de escritura, escribano, consecuencias del incumplimiento, constitución de domicilio, etc. De dicha impronta participa el suscripto el 14/06/2011 por la demandada y el Sr. Horacio Francisco Goldsmid en su condición de vendedora y comprador respectivamente (cfr. fs. 7/8), en cuya cláusula primera claramente se encuentra descripto el objeto de la operación de que se trata; y se establece que como la unidad se encuentra en construcción, las partes suscriben en un segundo anexo -cuya existencia se encuentra reconocida y consentida aún cuando no se ha aportado a la causa- un informe conteniendo detalles de terminación y especificaciones técnicas de la misma, donde se consignan las características constructivas de la unidad, que el comprador declara conocer y aceptar. Conforme a lo estipulado en la cláusula tercera, la unidad será entregada una vez alcanzado el estado de construcción que permita el libre acceso y su habitabilidad, aunque estuvieran pendientes algunos detalles de terminación en partes comunes del edificio. Cabe considerar que tales condiciones se encontraban reunidas en esa oportunidad, por cuanto en el mismo acto el actor recibió la posesión de la unidad, según lo consignado en la cláusula cuarta.No obstante ello, es preciso destacer que la habitabilidad del inmueble en general o de la unidad funcional de que se trata en particular, no deslindan la eventual presencia de vicios o detalles constructivos relacionados con las características de la cosa, que aún sin encontrarse ocultos, resienten el uso y goce normal de la misma conforme a su destino específico, que trasuntan una deficiente ejecución de la obra e incumpliminto de las condiciones pactadas, que en la medida de su acreditación habilitan al comprador a reclamar la pertinente compensación. Establecido lo anterior, analizaré a continuación los rubros indemnizatorios cuestionados.
a) Reparación de la unidad
Reclama el actor por este concepto la suma de $ 32.500.- conforme al presupuesto que adjunta a la demanda, habiendo la colega de primera instancia admitido la compensación en la suma de $ 28.628,60. Esta decisión es apelada por la demandada según se adelantara en el considerando IV.El acta de constatación notarial de fs. 508/509, con el mérito emergente de su condición de instrumento público no redaurguido de falso mediante acción civil o criminal, da cuenta del estado que presentaba el departamento del actor en esa ocasión, que trasluce la existencia de las deficiencias consignadas en los siguientes términos: “en el paliers de acceso al mismo las paredes tienen arreglos y están con la pintura sucia. Ya en el dormitorio principal el piso de madera se encuentra deteriorado a la altura del vestidor, las puertas del placard no cierran correctamente, dejando una luz entre la pared y la puerta, al cerrar la misma se raspa el piso dejando una marca. En el pasillo que comunica con la cocina hay unas manchas de humedad, que según manifiesta el requirente proviene de la bañadera del cuarto de baño de la habitación principal. En la habitación contigua con este baño la pared donde se apoya un placard presenta manchas aparentemente de humedad y las puertas del mismo no cierran en forma correcta.A continuación nos trasladamos al lavadero donde compruebo que la puerta que da al patio no cierra, golpeando el picaporte el marco de la misma. Asimismo se verifica que hay un cable canal que va por la pared divisoria de este ambiente con la cocina, y que según manifiesta el requirente tuvo que reforzarse la instalación eléctrica para que soportara la intalación de los aires acondicionados”. Por su parte el perito ingeniero designado de oficio, en su informe anejado a fs. 282/283 detalló las deficiencias advertidas en su constatación. Se extrae de su lectura que el marco y la puerta que da al patio están fuera de escuadra. En la puerta ventana del dormitorio con el patio comprobó que las guías de la cortina de enrollar tiene diferencia entre los extremos superior e inferior, y no se desplaza correctamente; defecto que se repite en los otros dos dormitorios. Advierte en el lavadero la necesidad de embutir una cañería exterior por la que pasa la instalación eléctrica, de telefonía e Internet, con la consiguiente reposición de cerámicas que deban ser retiradas para efectuar el trabajo. Humedades en baño en suite y dormitorio principal. Mochila del inodoro separada de la pared que debe corregirse. Problemas de escuadra en paredes, mochetas de placard, marcos de puerta y zócalos, curvos por revoques deficientes. La puerta de acceso al departamento fuera de plomo. Palier de acceso con revoque deteriorado en el sector donde se encuentran los montantes eléctricos. Propone las posibles soluciones y su costo, analizando al efecto el presupuesto adjuntado por el actor con el escrito de demanda, que considera adecuados y estima en la suma de $ 28.700.- Posteriormente, respondiendo a fs. 428 según los términos de la medida para mejor proveer dispuesta a fs. 425, procedió a la discriminación de los diferentes ítems, cuya sumatoria arroja la suma de la compensación dispuesta por la magistrada de grado.Ninguna prueba de peso aportó la parte demandada para rebatir las conclusiones arribadas, más que su propia disconformidad con lo valores asignados, sin siquiera contar con el correspondiente y necesario soporte de informe emanado de profesional en la materia. En ese orden de cosas, considero que el rubro ha sido convenientemente abordado por la Sra. Juez a-quo, por lo que he de propiciar la confirmación de su decisión.
b) Depreciación del inmueble
Se queja la demandada por la admisión del presente rubro. Para que proceda la indemnización por este concepto, es preciso que el perito efectúe un relevamiento exhaustivo del inmueble y determine su estado antes y después de los trabajos efectuados para reparar las deficiencias apuntadas, ya que se trata de una materia técnica y circunstanciada, no pudiendo presumirse que las cuestiones invocadas produzcan una desvalorización del departamento en cuestión, dado que la reparación correctamente realizada no debería dejar secuelas que disminuyan su valor de mercado; antes bien producirían su revalorización, o cuando menos el mantenimiento del mismo conforme a sus características propias y del conjunto edilicio del que forma parte. En ese orden de cosas, es de destacar que el rudimentario informe producido por el perito ingeniero no cumple mínimamente los recaudos contemplados en el art. 472 del CPCC para ser calificado como tal. Carece de información y datos técnicos suficientes que permitan una adecuada valoración del aspecto aquí tratado. En razón de lo expuesto corresponde admitir el agravio, y revocar la decisión recaída en primera instancia, con la consiguiente desestimación de la indemnización del rubro.
c) Daño moral Debe reconocerse la extrema dificultad que presenta al juzgador su estimación, pues tratándose de vivencias personales, no puede precisar cuánto sufrió el damnificado a raíz de un suceso, pudiendo sólo evaluar la magnitud de la aflicción que puede provocar el hecho en el común de las personas, valorándolo a la luz de las circunstancias particulares acreditadas en la causa.Este daño ha sido ampliado sensiblemente por doctrina y jurisprudencia en los últimos años, pues no se reduce a reconocer un monto al precio del dolor, o a la pérdida de afecciones, sino que apunta a toda situación negativa en las calidades de sentir, de querer y entender. A partir de su carácter resarcitorio, éste desempeña la función de satisfacer perjuicios que no sean mensurables con exactitud, teniendo en cuenta las condiciones personales de los afectados y la gravedad objetiva del perjuicio, como así también las otras circunstancias del caso. Si bien, en principio, las meras molestias derivadas de las humedades u olores en un inmueble no tienen entidad para ser consideradas generadoras de daño moral, cuando su persistencia y magnitud han provocado una perturbación significativa en el modo de vida de sus habitantes, debe entenderse que existe una lesión de índole espiritual que debe ser reparada. En consecuencia, ponderando la repercusión que en los sentimientos del Sr. Goldsmid debió generar la imposibilidad de disfrutar plenamente de la propiedad adquirida conforme a su destino y características propias en virtud de los desperfectos contenidos en dicho inmueble, considero que en el caso se encuentran reunidas las condiciones que justifican la admisión de la pretensión resarcitoria por el concepto que se trata. Propongo por ende la confirmación de la partida asignada, por encontrarla prudentemente establecida por la Sra. Juez a-quo. d) Intereses La colega de primera instancia dispuso que los intereses correrán desde la interpelación a la demandada mediante notificación notarial de fecha 14 de agosto de 2012, y se liquidarán a la tasa activa cartera general (préstamos) del Banco de la Nación Argentina, en los términos del plenario del fuero in re:”Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A.”. Ello a excepción de los correspondientes a la indemnización acordada en concepto reparación de la unidad cuyo valor fue establecido al mes de octubre de 2013, por lo que hasta entonces se aplicará un interés del 6%, y a partir de entonces la activa anteriormente mencionada, hasta el efectivo pago. Ante ello se agravia la parte demandada en los términos consignados en el considerando IV.Teniendo en cuenta el marco de los agravios formulados, y sin perder de vista la fecha de los daños que constituyen el perjuicio objeto de la reparación, en base a los fundamentos vertidos en mi voto en los autos “MONDINO, Silvana Andrea c/ TETTAMANZI, Hernán Diego y otros s/ daños y perjuicios” (R. 524.899) del 14/04/2010, a los que en honor a la brevedad me remito, considero que la aplicación y cálculo de los intereses a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal actual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, a partir de la fecha de constitución en mora efectuada por medio de la notificación notarial del 14 de agosto de 2012 como se establece en la sentencia, es la que mejor se adecua a las circunstancias del caso.
De allí entonces el rechazo de los agravios de la demandada con la consiguiente confirmación de la sentencia en lo que al aspecto se refiere.
Por lo tanto voto propiciando: 1) Se revoque parcialmente la sentencia desestimando la compensación en concepto de depreciación del inmueble. 2) Se la confirme en todo lo demás que fuera materia de apelación y agravio. 3) Se impongan las costas de alzada en el orden causado en atención a los vencimientos parciales y mutuos (art.71 CPCC).
Así mi voto.- Los señores jueces de Cámara doctores Ana María Brilla de Serrat y Osvaldo Onofre Álvarez, por análogas razones a las aducidas por la señora juez de Cámara doctora Patricia Barbieri, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Con lo que terminó el acto.
PATRICIA BARBIERI
ANA MARIA R. BRILLA DE SERRAT
OSVALDO ONOFRE ÁLVAREZ
Este Acuerdo obra en las páginas n° n° del Libro de Acuerdos de la Sala “D”, de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Buenos Aires, de julio de 2016.
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE:
1) Revocar parcialmente la sentencia desestimando la compensación en concepto de depreciación del inmueble; 2) confirmar el fallo recurrido en todo lo demás que fuera materia de apelación y agravio; 3) imponer las costas de alzada en el orden causado en atención a los vencimientos parciales y mutuos.Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Notifíquese por Secretaría y devuélvase.
Patricia Barbieri
Ana María R. Brilla de Serrat
Osvaldo Onofre Álvarez
RECUPERADO DE: https://aldiaargentina.microjuris.com/2016/10/04/condenan-al-vendedor-a-resarcir-los-danos-y-perjuicios-que-le-ocasiono-al-adquirente-la-reparacion-de-los-desperfectos-en-la-unidad-funcional-adquirida/

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