jueves, 13 de octubre de 2016

ESCRITURACIÓN

CAMARA CIVIL - SALA E
EXPTE. 32.736/2011 (J.68) “ W.A.N. C/ E.J. S/ ESCRITURACIÓN”
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 13
días del mes de mayo de dos mil dieciséis, reunidos en Acuerdo los señores
jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “E”,
para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados “W.A.N. C/
E.J. S/ ESCRITURACIÓN”, respecto de la sentencia apelada corriente a
fs. 781/790 del primero de ellos, el Tribunal estableció la siguiente
cuestión a resolver:
La sentencia apelada, ¿es arreglada a derecho?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse
en el siguiente orden: señores jueces de Cámara Dres. Dupuis. Calatayud.
Racimo.
A la cuestión planteada el Dr. Dupuis dijo:
I. Mediante boleto de compraventa celebrado el 18 de marzo
de 2008 A.N.W. adquirió a “E.J. 87 S.A.” la unidad funcional n°16 del
“piso 4° letra D”, del inmueble sito en la calle Jufré 87/89 de CABA., con
un porcentual provisorio del 3,97% que formaría parte del edificio “a
construir” en dicho predio. El precio de la venta se fijó “al costo”,
dejándose aclarado que reflejaría las variaciones que experimenten los
avances de la obra, que serían informados periódicamente por el
administrador a los propietarios. Dicho precio se estimó al día de la firma
del contrato en u$s 44.100, de los que se abonaron U$S 14.700, en el acto
de la firma del boleto, correspondientes a la unidad funcional vivienda y
que se consideró total respecto del costo del terreno y luego quince cuota
mensuales iguales y consecutivas de U$S 1.960, a partir del 5 de abril de
2008, habiéndose estimado la fecha de entrega para junio de 2009. El
precio de venta incluía el IVA y los honorarios del desarrollador y
administrador de la obra, previstos en el 12% de su costo. Asimismo,
conforme a lo pactado, si existieren diferencias en los costos por aumento
o por circunstancias no prevista o causadas por caso fortuito o fuerza
mayor o cualquier circunstancia derivada de la construcción serán a cargo
de la compradora, quien se comprometió a solventar tales diferencias. A
esos efectos la vendedora, previa notificación con 30 días de anticipación
podría optar entre a) adicionar los mayores costos a la última cuota, o
determinar cuotas suplementarias, posteriores a aquella, hasta completarse
el monto adicional, b) incluir el aumento en el importe de las cuotas, con la
proyección de las cuotas restantes, hasta completarse el incremento del
costo (ver cláusula cuarta del boleto que obra a fs.746/48).
Por la cláusula quinta se estableció que la falta de pago
por parte de la compradora de dos cuotas mensuales consecutivas o no, o el
incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a su cargo, la hará
incurrir en mora de pleno derecho, sin necesidad de interpelación judicial o
extrajudicial y produciría la caducidad de los plazos estipulados.
Las partes pactaron que la posesión de la unidad objeto
del contrato sería entregada a la compradora cuando se halle en condiciones
razonables de habitabilidad y/o utilización, siempre que la compradora se
encuentre al día en sus pagos, en el mes de junio de 2009,
aproximadamente, conjuntamente con la escritura traslativa de dominio.
Esta fecha podría ser anticipada, debiendo cancelarse en dicho acto el saldo
debido. Para el caso de incumplimiento de la compradora se previó un
pacto comisorio expreso (cláusula 12ª.).
No existe controversia en cuanto a que la actora abonó la
totalidad de las cuotas inicialmente pactadas y un adicional de $13.371,16
en diciembre de 2009.
La compradora sostiene que su contraparte le comunicó
verbalmente que con ese pago quedaba cancelado el precio final, lo que
niega esta última. Encontrándose la obra con demora, su contraria afirma
haberle exigido también verbalmente en varias ocasiones el pago de cuatro
cuotas adicionales, además de la mencionada, con el fin de sufragar los
mayores costos, a lo que se habría negado la actora.
Dijo esta última que luego de innumerables reclamos sin
recibir respuesta, envió una carta documento requiriendo la escrituración
del inmueble, la primera de las cuales tuvo lugar el 24 de febrero de 2011
(ver fs.749). La demandada contestó el 18 de marzo de 2011, rechaza la
pretensión escrituraria, por sostener que la accionante adeudaba varios
importes, los cuales habían sido requeridos verbalmente, atribuibles a los
mayores costos que requirió la construcción edilicia, por lo que le reclamó
la suma de $47.620 en concepto de saldo de precio por mayores costo y
$9.479 por intereses, como previo a la fijación de la fecha de escritura, al
ser la actora quien incumplía con el contrato por no abonar el saldo del
precio, ello bajo apercibimiento de resolver el contrato (fs.750). La actora
contestó este requerimiento, que rechazó mediante carta documento del 4
de abril de 2011. En ella sostiene “Soy totalmente consciente de los
términos del boleto que suscribí, por lo que procederé a aceptar todo mayor
costo que Ud. pueda acreditar, y que exceda los montos pagados, ello,
obviamente hasta la fecha de entrega prevista en el citado instrumento, que
Ud. ha incumplido”, por lo que intima a su contraparte a rendir cuentas.
Mientras tanto, la vendedora hizo efectiva la resolución
mediante carta documento del 1° de abril de 2011 (fs.751).El 5 de abril la
compradora rechaza la resolución extrajudicial que efectuara su
contraparte, insistiendo en la falta de rendición de cuentas y en la demora
injustificada de entrega del inmueble, con los consiguientes perjuicios
(fs.751).
Tales son los antecedentes de este juicio.
En este juicio, reclama la compradora la fijación del precio de
la unidad adquirida para el caso de que la constructora demandada pueda
acreditar los costos adicionales que -según sostiene- nunca le fueron
requeridos, los daños y perjuicios derivados de la demora en la entrega y la
escrituración del departamento.
Por su parte, la demandada niega que los hechos hayan
ocurrido del modo relatado por la actora y sostiene que ésta es protagonista
de un proyecto inmobiliario bajo la modalidad asociativa adoptada boleto
de compraventa al costo. Así se suscribió entre las partes un boleto en el
que se contrataba un emprendimiento consistente en el desarrollo de un
proyecto que persigue un determinado fin y que posee ciertas
características, principalmente que tiene una cuota de incertidumbre e
innovación.
Destaca que la actora no adquirió una unidad de un
edificio sino una posibilidad, sujeta a que ella misma cumpliese con todos
los pagos, de adquirir una unidad a construir. Así es que se estableció la
modalidad al costo y que el precio de la compraventa, por ende, reflejaba
las variaciones que experimentasen los avances de la obra. Además,
sostiene que los aumentos se ajustan a los parámetros de mercado y que el
contrato prevé la variación de costos, los cuales fueron aumentando a raíz
de la inflación. Agrega que la obra se realizó y que era condición para la
entrega de posesión del inmueble y escrituración que la compradora
hubiese cancelado el total de lo adeudado. Que frente al incumplimiento de
lo acordado, la empresa demandada comunicó su decisión de rescindir el
contrato. Asimismo, reconvino contra la actora por rescisión de contrato.
El juez de la anterior instancia, luego de analizar los
términos del boleto de compraventa suscripto por las partes, de oficio
declaró la nulidad de su cláusula cuarta en cuanto a través de ésta se define
el concepto de costo y la posibilidad de adicionar los mayores costos a la
última cuota o determinar cuotas suplementarias, posteriores a aquélla,
hasta completarse el monto adicional, lo que hizo apoyándose en el artículo
1355 del Código Civil, hoy derogado, por considerar que el precio no está
determinado y que no puede depender de la exclusiva voluntad del
vendedor, además, aplicó también de oficio el art. 15 de la ley de prehorizontalidad
n° 19.724 y el inciso f del artículo10 de la ley 24240.
Igualmente concluyó que el precio era cierto y que
estaba configurado por los u$s 44.100 establecidos en la cláusula tercera,
por lo que condenó a escriturar a la demandada a favor de la compradora el
inmueble objeto del juicio, al encontrarse abonado el precio. Rechazó,
además la pretensión de la actora de fijación de precio y daños y perjuicios,
como así también la reconvención por rescisión de contrato y el pedido de
temeridad y malicia formulado por la demandada.
De dicho pronunciamiento apelaron ambas partes. La
demandada por cuestionar la calificación de la naturaleza jurídica del
contrato por parte del a quo, para arribar a la nulidad de la cláusula cuarta
del boleto de compraventa, como así también el rechazo de la reconvención
por resolución del mismo. La actora se agravió por el rechazo del reclamo
por los daños y perjuicios derivados de la mora del vendedor en la entrega
del inmueble.
II. El artículo 1323 del Código Civil define a la
compraventa como el contrato en que una de las partes se obliga a transferir
a la otra la propiedad de una cosa y esta a recibirla y a pagar por ella un
precio cierto en dinero (ver también art.1349), es decir, determinado o
determinable. Si , en cambio, el contrato no diese el procedimiento para su
fijación o lo dejase al arbitrio de una de las partes, el contrato será nulo (art.
1355). Empero, cuando por cualquier procedimiento resulte determinable,
será válido, como cuando se indica “el precio de costo” (conf. Borda
Guillermo, “Tratado de Derecho Civil-Contrtos”, 7° edición”, T I, n° 104).
De allí que si el contrato establece un procedimiento para la fijación del
precio, que no dependa “exclusivamente” de la voluntad del vendedor, el
contrato es válido, puesto que en tal caso su fijación no se deja librada al
solo arbitrio de uno de los contratantes, sino que depende de un dato
objetivo, como lo es el costo efectivo de la obra. Tal hipótesis difiere de la
resuelta por la la Sala C de esta Cámara, en autos “Alvear 1850 S.R.L.
c/Gurevich de Taub Flora”, que cita el “a quo” puesto que, según surge del
indicado precedente el reajuste previsto lo era “al solo criterio de la
vendedora” (ver J.A. 1983-II-479/84).
Y en el caso, tal como surge de la cláusula tercera, que
el a quo transcribe, “El precio de esta compraventa es al costo, es decir que
reflejará las variaciones que experimente los avances de la obra, los que
serán informados periódicamente por el administrador de la misma a los
propietarios.”
La suma de u$s 44.100 dólares estadounidenses, a
pagarse parte en efectivo y parte en cuotas, sólo surge a título informativo,
conforme estimación efectuada a septiembre de 2007, sin perjuicio de que
el precio definitivo resulte mayor o menor al indicado.
Y en la cláusula cuarta del boleto quedó aclarado el
“Concepto de Costo: Formará parte del costo todo lo invertido en la
construcción (materiales, mano de obra, derechos, impuestos,
contribuciones, honorarios profesionales, tasas, seguros y todo lo necesario
para la terminación adecuada a las reglas del arte del edificio y todas sus
unidades). Si existieren diferencias en los costos por aumentos o por
circunstancias no previstas o por caso fortuito o fuerza mayor o cualquier
circunstancia derivada de la construcción serán a cargo de la compradora y
la compradora se compromete a solventar tales diferencias. A esos efectos,
la vendedora, previa notificación con 30 días de anticipación, podrá optar
entre: a) adicionar los mayores costos a la última cuota, o determinar cuotas
suplementarias, posteriores a aquella, hasta completarse el monto adicional,
b) incluir el aumento en el importe de las cuotas, con la proyección de las
cuotas restantes, hasta completarse el incremento del costo. De la misma
forma, si surgiera cualquier variación en los costos en menos, la Vendedora
previa notificación con 30 días de anticipación podrá optar entre: a)
descontar de la última cuota o de las últimas cuotas, el monto de la
disminución; b) incluir el aumento en el costo de las cuotas, con la
proyección de las cuotas restantes, hasta completarse la disminución”.
No se trata de la hipótesis de “reajuste” del precio a
que alude el artículo 15 de la ley 19.724, en cuyo supuesto, es nula toda
cláusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario,
vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, auque actúen en
calidad de árbitros. En este caso, a mi juicio, existen pautas objetivas, que
permiten llegar al “costo” de la unidad enajenada.
Empero, como bien dijo el a quo con cita de
Lorenzetti, se trata de un contrato de larga duración en que la
determinabilidad debe siempre responder a criterios objetivos o
mecanismos objetivos que se deben establecer en la génesis contractual, y
nunca quedar -bajo pena de nulidad- su determinación a cargo de una sola
de las partes (“Tratado de los Contratos, T I, pág.130 y 249/50).
Ello lleva a establecer que no basta con que el
vendedor comunique al comprador, por cualquier vía, el mayor costo de la
obra, sino que es imprescindible que rinda cuentas y ponga a disposición
del comprador, en caso de solicitarlo éste, toda la documentación que
acredite el efectivo costo de la obra, puesto que ello permitirá establecer si
dicho costo es superior o inferior al estimado en el contrato. Y mucho
menos resulta aceptable el requerimiento verbal -no acreditado
debidamente- de un importe por mayores costos -que el demandado estimó
en $47.620 con más los intereses por la mora- si como en el caso no
acreditó haber puesto a disposición del actor la documentación pertinente,
toda vez que lo actuado en mediación no está protegido por la
confidencialidad que rige esa etapa prejudicial.
Conclusión de lo expuesto es que, frente a los términos
claros de la cláusula cuarta del contrato, que se encuentra titulada en letras
mayúscula y en negrita, mal puede sostenerse que pudo pasarle
desapercibida, cuando -precisamente- el boleto también con letras grandes
y en negrita se encuentra titulado “BOLETO DE COMPRAVENTA AL
COSTO. EMPRENDIMIENTO JUFRE 87 CABA”. También la cláusula
tercera, con la misma letra grande alude a que “EL PRECIO DE ESTA
COMPRAVENTA ES AL COSTO” y la quinta se refiere al desarrollador y
administración de la obra, con lo que parece claro que uno de los elementos
esenciales de este contrato gira en torno al precio y la forma de su fijación.
El propio juez al citar la ley 24.240 en su artículo 10
cita el inciso g) que alude a que, sin perjuicio de la información exigida por
otras leyes, debe constar en el documento los costos adicionales,
especificando el precio a pagar por el adquirente. Pese a la redacción del
artículo, parece claro que de antemano no es posible establecer lo costos
adicionales, que surgirán luego de efectuados, en caso de haberlos.
Conclusión de lo expuesto es que el precio no se mudó
unilateralmente por el vendedor y la modalidad elegida no viola el art. 15
de la ley 19.724 en cuanto establece que el precio debe fijarse con claridad
y conforme a un criterio objetivo.
De aceptar lo contrario, todos los contratos de “venta al
costo” serían nulos de nulidad absoluta, como postula el a quo,
desapareciendo del mercado una modalidad frecuente que se apoya,
precisamente, en que en parte la construcción del edificio es financiado con
los aportes de los adquirentes. Y más aún en el caso, en que la actora no
cuestiona la validez de la cláusula. Por el contrario, una de sus pretensiones
principales radica en que se fije el precio de la unidad adquirida, claro está,
conforme a lo pactado y no dejando librada a la voluntad de la vendedora
su fijación, apartándose de lo expresamente pactado. De allí que habré de
propiciar que se revoque la sentencia apelada en cuanto decreta de oficio la
nulidad de la cláusula cuarta del contrato. Y ello lleva de la mano a admitir
como procedente la pretensión del actor de que se fije el precio de la
unidad adquirida.
III. A fs.680/83 obra pericia contable, que tuvo
por objeto establecer el costo de la obra. La experto se pronunció en base al
“porcentual provisorio 3.97% que forma parte del edificio a construir”,
conforme a lo que surge de la cláusula primera del boleto de fs.746/48, lo
que lleva el costo de la unidad a $178.689,67.
La demandada le informó a la perito que para los
pagos efectuados por la unidad funcional n°16 se tomó el 4,04%, que es lo
que surge de la escritura 462 del 27 de noviembre de 2007 -anterior a la
compra- que le asigna a la unidad n°16 del cuarto piso ese porcentual
(fs.382/392), que fue estimado por la experta en $181.840,37, por lo que al
ser provisorio el primero, nada obsta a tomarlo como referencia, puesto que
así convinieron las partes.
Del boleto surge que las medidas definitivas resultarán
de la registración del plano de obra nueva y finalmente del plano de
subdivisión en propiedad horizontal que oportunamente se someterá a la
aprobación de las autoridades competentes. Las superficies indican los m2
considerando incluidos al 100% los espesores de paredes de frente,
contrafrente, patios y medianeras hasta eje y al 50% los que lindan con otra
unidad de vivienda. Los balcones y terrazas se consideran al 50%. No obra
en el expediente el plano de subdivisión en propiedad horizontal, del que
surgirán las medidas definitivas de la unidad de la actora. De allí que,
provisoriamente, habré de tomar -como dije- el porcentaje del 3.97% a que
aludió el boleto. En base al mismo, el costo de la unidad de la actora
-según pericia- fue de $178.689,67 sin computar el anticipo, que la experta
lo imputó en su totalidad al pago del terreno, la actora abonó $113.304,20,
a lo que hay que agregar $46.305 (equivalentes a u$s14.700, según cambio
1 u$s :3, 15 $). El total pagado fue en pesos argentinos $159.609,20,
imputable a terreno y construcción. Pero es preciso hacer una aclaración:
conforme al boleto los 14.700 u$s no sólo se imputaban al pago del terreno,
sino en parte al costo de la construcción, puesto que el boleto es claro en
cuanto a que dicho importe se entregó como parte de pago
“correspondiente a la vivienda”. Y si bien aclara que “Este pago es total
respecto al costo del terreno (incidencia de esa unidad)”, en ningún
momento dice que se imputa exclusivamente al pago del terreno. Y como el
costo total del terreno fue de u$s 290.000 según la escritura citada,
restando el porcentaje provisorio de la unidad vendida, debe imputarse al
terreno u$s11.513 para la unidad de la actora, con lo que quedaría un saldo
de u$s 3.187 atribuíble al costo de la construcción, que habría que agregar
al mencionado en la pericia (u$s3.187 x 3.15: $10.039.05). El costo total
pagado a cuenta de la construcción fue de $123.343.25 (113.304,20
+10.039,05).Si detraemos de $178.689.67 (costo total pagado por la
vendedora) lo abonado por el mismo concepto por la actora, queda un saldo
de $55.000, que es el que deberá abonar la actora. Esta cifra es algo
superior a los $47.620 en concepto de saldo por mayores costos, puesto que
dicho importe estaba referido a lo debido hasta ese momento y más allá de
los $9.479 pretendidos en concepto de intereses moratorios que, como
habré de señalar no prosperarán.
IV. La demandada manifestó su voluntad de resolver
extrajudicialmente el contrato, fundada en el alegado incumplimiento de la
actora de su obligación de abonar el saldo de precio, a lo que se opuso su
contraparte, por sostener que ésta no había rendido cuentas y que se
encontraba en mora en la entrega de la unidad vendida.
Y a mi juicio, en este aspecto le asiste parcialmente razón
a la actora. Es que más allá de las alegadas comunicaciones telefónicas y a
la decisión unilateral de exigir el pago de cinco cuotas suplementarias para
cancelar el saldo de precio, lo cierto es que le asistía derecho a la actora de
conocer cuál era el sustento documental de los mayores costos reclamados,
más allá del llamativo silencio que guarda el boleto.
La demandada no puso a disposición de la actora la
documentación pertinente, con lo que en tales condiciones, ésta
legítimamente pudo suspender el pago de las cuotas (art.510 del Código
Civil), si como en el caso las cuotas fijas preestablecidas en el boleto se
habían abonado en su totalidad. Es recién en este proceso y en base a la
pericial contable glosada a fs.680/83, que queda esclarecido ese saldo, a lo
que se agrega la de ingeniero de fs.477l/80 que da cuenta no ya el valor de
costo, sino el de plaza de la unidad vendida, que es muy superior al de
costo, pactado por las partes (u$s68.090).
Por lo demás, la vendedora, quien estimó la entrega de la
unidad vendida para junio de 2009 (ver cláusula octava a fs.747) tampoco
cumplió con tal obligación. Y si bien se previó la posibilidad de
postergación de la entrega de unidades, ello estaba vinculado a la hipótesis
de que la terminación fuere dificultosa o imposible en razón de caso
fortuito o de fuerza mayor, huelgas que afecten a la industria de la
construcción o incumplimiento por parte de los proveedores, contratistas o
subcontratistas de la obra.
Ninguna de esas situaciones fue invocada por la
vendedora, por lo que queda subsistente la última parte de la cláusula
séptima en cuanto establece que esa posibilidad de postergación lo es
“siempre que la misma no fuere imputable a ésta (a la vendedora), no
conferirá derecho a la compradora a suspender los pagos a que se obliga de
conformidad con la cláusula tercera”. De allí que en el caso, al no haberse
alegado razón justificante alguna, parece claro que la compradora estaba
autorizada a suspenderlos, máxime cuando ya había abonado la totalidad de
las cuotas a que aludía la referida cláusula tercera.
De allí que su decisión de resolver el contrato fundada
en el incumplimiento de la actora resulta improcedente si, como en el caso,
ese incumplimiento tuvo por causa el previo de la vendedora, quien al no
rendir cuentas del costo de la obra, dio lugar al actuar de la actora, por lo
que no puede alegar el pacto comisorio fundada en el incumplimiento de su
contraparte, quien previamente se encuentra incursa en mora (art. 1204,
arts. 510 y 1201 del Código Civil).
Creo que ambas partes incurrieron en incumplimientos,
puesto que la actora mal puede reclamar la escrituración sin haber abonado
el saldo de precio, cuya rendición de cuentas reclamó en febrero de 2011,
bastante tiempo después del alegado reclamo verbal de la demandada. Y si
bien la controversia tuvo lugar tiempo antes (ver actas de mediación de
fs.279/82) y se realizaron varias audiencias, fue recién en la del 21 de
diciembre de 2009 en que la compradora cumplimentó el 16/12/09 el
deposito de $13.371,16 “correspondiente a la diferencia adeudada por
cuotas 7(siete) a 15 (quince)” (ver fs.277), sin que las partes pudieran
superar sus discrepancias en las posteriores.
Y su contraparte tampoco está facultada a resolver el
contrato si ella se encuentra incursa en incumplimiento de su obligación de
rendir cuentas, más allá de lo acontecido en mediación, de lo que no hay
constancia y prima el principio de confidencialidad. Y ello es así aun
cuando las partes no hubieran explicitado esta obligación previa, toda vez
que los contratos no sólo deben celebrarse, sino interpretarse y ejecutarse
de buena fe y de acuerdo a lo que verosímilmente las partes entendieron o
pudieron entender obrando con cuidado y previsión (art. 1198 Cód. Civil,
vigente al tiempo del contrato). Y parece claro que si se trata de una venta
al costo, es preciso esclarecerlo previamente, puesto que no basta la sola
manifestación del vendedor. Está implícita la obligación de rendir cuentas,
puesto que de lo contrario, el costo quedaría al exclusivo arbitrio del
vendedor, lo que no se adecua a lo pactado por las partes.
Ello a mi juicio impide acceder a los recíprocos
reclamos de daños y perjuicios e intereses que reclaman ambos litigantes,
máxime cuando la actora tampoco requirió oportunamente la demostración
de las cuentas.
En suma, si mi criterio fuera compartido, deberá
revocarse la sentencia apelada en cuanto de oficio declara nula la cláusula
cuarta del boleto suscripto entre las partes y declara abonado el saldo de
precio y se la confirmará en cuanto desestima la reconvención por
resolución de contrato, como así también en cuanto condena a la
demandada a escriturar, aunque supeditada al previo pago del saldo de
precio, conforme a lo establecido en los considerandos. Costas de ambas
instancias por su orden, en atención a la forma en que prosperan las
pretensiones de las partes y a que la controversia tuvo su origen en lo
referido al saldo de precio, sumado a las particulares circunstancias del
entredicho, que pudieron llevar a las partes a actuar como lo hicieron (art.
68 último párrafo del Código Procesal).
El señor juez de Cámara Dr. Calatayud, por análogas razones a
las expuestas por el Dr. Dupuis, votó en el mismo sentido. Con lo que
terminó el acto. El Dr. F.M.Racimo no firma por hallarse en uso de licencia
(art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional). J.C.DUPUIS. M.
CALATAYUD
Este Acuerdo obra en las páginas Nº a Nº
del Libro de Acuerdos de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil.

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