miércoles, 17 de agosto de 2016

FALLO EXTRAVIÓ DE BOLETO DE COMPRAVENTA

Citar ABELEDO PERROT Nº: AR/JUR/23505/2016
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E
Fecha: 10/05/2016
Partes: Almagro Construcciones S.A. c. A. M. A. y otro s/ rescisión de contrato
Publicación: APJD 28/07/2016
COMPRAVENTA - Prueba - Inmuebles - Extravío de boletos de compraventa. Rechazo de la demanda por
rescisión contractual. Ausencia de afectación al régimen de prehorizontalidad
Sumarios
1.APRECIACION DE LA PRUEBA - BOLETO DE COMPRAVENTA ~ CODIGO CIVIL ~
COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ LEY APLICABLE ~ PRUEBA ~ PRUEBA CONFESIONAL ~
PRUEBA DEL CONTRATO ~ RESCISION DEL CONTRATO
La sentencia que rechazó una demanda en virtud del extravío de los boletos de compraventa cuya resolución se
pretendía debe confirmarse si el apelante no se hace cargo de los fundamentos dados por el a quo en orden a la
forma de probar los contratos en las disposiciones del Código Civil derogado, que es el aplicable al caso,
máxime cuando tampoco produjo la prueba confesional que hubiera sido de gran relevancia.
2.COMPRAVENTA DE INMUEBLE - CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ~ INSCRIPCION REGISTRAL
~ OBLIGACIONES DEL VENDEDOR ~ PREHORIZONTALIDAD ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~
RESOLUCION DEL CONTRATO
El propietario enajenante que no cumplió con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y,
en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede
reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato, siendo tal
prescripción imperativa e irrenunciable.
TEXTO COMPLETO
2ª Instancia.- Buenos Aires, mayo 10 de 2016.
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
El doctor Calatayud dijo:
En la sentencia de fs. 118/22, el señor juez de primera instancia rechazó la demanda instaurada, basándose para
ello en que la actora había extraviado el boleto de compraventa cuya resolución pretendía, así como el plano,
especificaciones técnicas y el acta de posesión del inmueble materia del litigio, por lo que, a la luz de las
disposiciones relativas a la prueba de los contratos (arts. 1191, 1192 y 1193 del Cód. Civil), no habiendo
logrado acreditar la existencia del alegado en el escrito inicial, no podía sino concluirse de la manera señalada.
Fundamentó exhaustivamente los motivos por los que descartó las constancias de los libros de comercio de la
demandante como elemento idóneo de prueba.
Frente a tales argumentos, la perdidosa pretende cimentar sus agravios en la presentación de fs. 356/59, donde
en primer lugar señala su asombro por la solución alcanzada habida cuenta que ante el mismo Juzgado tramitó
un expediente relativo a otra unidad del mismo edificio donde se alcanzó un resultado distinto. Asevera que si
bien con el escrito inicial no adjuntó un formulario de boleto de compraventa en blanco, dicha omisión fue
subsanada con posterioridad aun cuando la pretensión fue rechazada por extemporánea. Empero, considera que
la pericia contable dio cuenta de registros legales de los pagos efectuados por los adquirentes. Además, A. y el
heredero de D. R. se presentaron a la audiencia de mediación y ninguna objeción pusieron y tampoco lo hizo el
último de los nombrados cuando fue notificado por exhorto diplomático a España, donde reside. Todo ello torna
indudable la existencia del contrato aducido.
Sin lugar a dudas, dicha presentación no reúne, ni siquiera en mínima medida, los recaudos exigidos por el art.
265 del Código Procesal. En efecto, reiteradamente la jurisprudencia ha sostenido que el memorial, para que
cumpla con su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga un análisis serio, razonado y
crítico de la sentencia apelada, para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho. Debe precisarse,
pues, punto por punto, los errores, las omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo. Las
afirmaciones genéricas y las impugnaciones de orden general no reúnen los requisitos mínimos indispensables
para mantener el recurso. No constituye, así, una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene
afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica (conf. Fassi y Yáñez, Código Procesal Civil y Comercial de
AR/JUR/23505/2016
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la Nación comentado, anotado y concordado, 3a. ed., t° 2 pág. 483 n° 15; Palacio, Lino E., Derecho Procesal
Civil, t° V, pág. 267; Fassi Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y demás normas procesales vigentes
comentado, anotado y concordado, t° I, pág. 473/474; Fenochietto - Arazi, Código Procesal Civil y Comercial
de la Nación comentado y concordado, t° 1, pág. 836/837; Falcón - Colerio, Tratado de Derecho Procesal Civil
y Comercial, t° VIII, pág. 239/240; C.N. Civil, esta Sala, c. 134.750 del 17/09/1993, c. 162.820 del 03/04/1995,
c. 202.825 del 13/11/1996, c. 542.406 del 02/11/2009, c. 542.765 del 05/11/2009, c. 541.477 del 17/11/2009, c.
544.914 del 03/12/2009, c. 574.055 del 04/04/2011, entre muchas otras).
Es que, la crítica concreta se refiere a la precisión de la impugnación, señalándose el agravio, y lo de razonada
alude a los fundamentos, bases y sustanciaciones del recurso. Queda claro así, que debe tratarse de un
razonamiento coherente que demuestre, a la vez, el desacierto lógico contenido en la sentencia que se impugna
(conf. Fenochietto, Carlos Eduardo, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y
concordado; t° 2, pág. 98), pues la argumentación no puede transitar los carriles del mero inconformismo (conf.
Gozaíni, Osvaldo Alfredo, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado y anotado, t° II, pág.
74).
En esa inteligencia, el apelante no se hace cargo de los verdaderos fundamentos expuestos por el magistrado, en
orden a la forma de probar los contratos en las disposiciones del Código Civil derogado —que es el aplicable en
el caso de autos— y la manera en que las constancias de los libros de comercio forman prueba en contra del no
comerciante. Por otra parte, ninguna relevancia tiene el hecho de que en otra unidad del mismo edificio el juez
haya concluido de manera distinta, toda vez que en ese proceso se contaba, seguramente, con el documento que
instrumentaba la compraventa. Coincido con el magistrado que hubiera resultado de gran relevancia haber
producido la prueba confesional que la interesada desistiera a fs. 46 y me resulta sorprendente que pretenda
hacer valer boletos de compraventa en blanco para considerar que eran similares al que dice haber suscripto con
A. y D. R..
Desde otra perspectiva y sólo a mayor abundamiento, resulta ser cierto lo referido por H. D. de R. —heredero de
su padre D. e hijo de la otra demandada— en orden a la falta de cumplimiento por parte de la vendedora de las
disposiciones de la ley 19.724. En el plenario de esta Cámara dictado en autos “Cotton Moisés D. y otros c.
Tutundjian Simón” del 28/02/1979 (conf. ED, 82-139, LA LEY 1979-A, 527 y JA, 1979-I, 559), se resolvió por
mayoría —en decisión que personalmente comparto— que el propietario enajenante que no ha cumplido con la
afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los
contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus
obligaciones o la resolución del contrato (el destacado me pertenece). Tal prescripción es imperativa e
irrenunciable, produce la mora ex re del incumplidor y puede ser aplicada aún de oficio por el juzgador (conf.,
entre otros, CNCiv. Sala A en ED, 92-817; Sala C en ED, 92-113), lo que refuerza la solución alcanzada.
Es cierto que con posterioridad la sucesora de la actora se presentó y adjuntó los elementos que habían sido
extraviados (ver fs. 438/43), siendo rechazada la pretensión por esta Sala atento la evidente extemporaneidad de
la presentación (ver resolución de fs. 445), desestimándose también la revocatoria impetrada contra ella (ver fs.
449), habiendo fracasado el subsiguiente intento de conciliación pedido por la demandante (ver fs. 451 y acta de
fs. 452), pero tales circunstancias no puede modificar la conclusión a la que me he referido.
Por estas consideraciones, voto para que se declare desierto el recurso de apelación libremente concedido a fs.
128 y firme, en consecuencia, la sentencia de fs. 118/23, con costas de Alzada a la vencida (art. 68 del Código
Procesal).
Los doctores Racimo y Dupuis por análogas razones a las expuestas por el doctor Calatayud, votaron en el
mismo sentido.
En atención a lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se declara desierto el
recurso de apelación libremente concedido a fs. 128 y firme, en consecuencia, la sentencia de fs. 118/23, con
costas de Alzada a la vencida. — Juan C. G. Dupuis. — Fernando M. Racimo. — Mario P. Calatayud.

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