miércoles, 17 de agosto de 2016

DOCTRINA-TRANSMISIÓN INMUEBLE RURAL

INMUEBLE ~ INMUEBLE RURAL ~ PERSONA JURIDICA ~ SOCIEDAD CONSTITUIDA EN EL
EXTERIOR ~ DECRETO REGLAMENTARIO ~ ESCRITURACION ~ PARQUE INDUSTRIAL ~
HEREDERO FORZOSO
Título: Modificación del decreto reglamentario de la Ley de Tierras Rurales
Autor: Bomchil, Máximo L.
Publicado en: LA LEY 08/08/2016, 08/08/2016, 1
Cita Online: AR/DOC/2285/2016
El decreto 820/16 del pasado 29 de junio introdujo importantes modificaciones en el decreto 247/12
reglamentario de la ley 26.737 que estableció el llamado Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la
Propiedad, Posesión y Tenencia de las Tierras Rurales.
El nuevo decreto tiene luces y sombras. Luces porque aclara algunas normas oscuras y contradictorias de la
ley y que su anterior decreto reglamentario había omitido. Y sombras, porque en varios temas avanza más allá
de la ley, pudiendo dar lugar a títulos de propiedad imperfectos que si bien no impedirán la compra de tierras
rurales al extranjero, sí podrían darle un disgusto en oportunidad de vender la propiedad.
Veamos los temas más importantes:
* Definición de persona jurídica extranjera. En su art. 3 b) la ley introdujo un verdadero intríngulis jurídico
de difícil solución. En la primera parte del artículo define como extranjera a la persona jurídica cuyo capital
social en proporción superior al 51% o en la proporción necesaria para formar la voluntad social mayoritaria
(sic), sea de propiedad de personas de nacionalidad extranjera. Clarísimo. Pero a continuación agrega que
quedan comprendidas en la definición las personas jurídicas controladas por extranjeros en un porcentaje mayor
al 25%. ¿Más de 51% o más de 25%?
El nuevo decreto con buen criterio dispone que será extranjera la persona jurídica en que personas humanas
o jurídicas extranjeras, en forma directa o indirecta, formen la voluntad mayoritaria (sic) independientemente de
su participación social. Y agrega que se presume, salvo por lo contrario, que en caso que una persona extranjera
sea titular de más del 51% del capital social de una persona jurídica local, dicha persona jurídica será
considerada extranjera a los efectos de la ley.
En definitiva, resuelve la cuestión en el sentido que pareciera que quiere la ley y, sobre todo, con sentido
común.
* Cómputo de superficies rurales en supuestos especiales. El decreto define cómo y a quién debe
computarse las superficies rurales en algunos supuestos a los efectos de calcular los límites que ella establece, la
mayor parte de ellos obvios (condominio al condómino, dominio desmembrado (usufructo, uso, superficie) al
nudo propietario, etc.). Nada que decir.
Pero agrega que a los efectos del cómputo de las superficies máximas que puede adquirir un extranjero (ley,
artículo 10, 1000 hectáreas o su equivalente) la superficie deberá computarse a la persona humana o jurídica
extranjera, en proporción a su participación, sea o no controlante. Se desconoce la personalidad jurídica de las
sociedades propietarias de las tierras rurales y se establece un criterio de cómputo restringido que no surge de la
ley.
* Cuándo no debe solicitarse el certificado de habilitación para escriturar. La ley dispone que cuando se
transfieran derechos de propiedad sobre tierras rurales a favor de extranjeros, deberá obtenerse un certificado de
habilitación del Registro Nacional de Tierras Rurales ("RNTR", ley art. 14 c) y decreto reglamentario art. 14.1).
El nuevo decreto establece que en el supuesto en que la extranjerización de la tierra se produzca por cambio
en las participaciones sociales de la persona jurídica propietaria, no será necesario solicitar el certificado de
habilitación y si como consecuencia de la modificación accionaria se violasen los límites establecidos en el
artículo 10 de la ley (1000 hectáreas o su equivalente) (debió decir también en los arts. 8 y 9 (15% de las tierras
rurales totales y 30% de las nacionales de un país, respectivamente)), dicha persona tendrá 90 días para
readecuarse a los límites. No se le aplicará en consecuencia el art. 7 de la ley que declara nulos de nulidad
absoluta e insanable los actos jurídicos que se celebren en violación de la ley.
Habrá que ver si quien compra esas tierras rurales vendidas como consecuencia de la violación de los límites
legales se sentirá conforme con el título que reciba considerando la nulidad que afecta al vendedor.
* Parques industriales. Con buen criterio el decreto reglamentario excluye de aplicación de la ley al dominio
de tierras ubicadas en zonas industriales, áreas industriales o parques industriales. Está claro que no se trata de
tierra rural. El decreto recoge lo dispuesto en el mismo sentido por la disposición número 1/2013 del RNTR.
Pero el problema es que la ley entiende por tierras rurales a "todo predio ubicado fuera del ejido urbano,
independientemente de su localización o destino" (art. 1, segundo párrafo).
¿Puede el decreto modificar la ley? Si conforme a la ley es tierra rural ¿puede excluirla el decreto por más
que sea obvio que la tierra no es rural? ¿Tendrá el comprador un título perfecto considerando la nulidad con que
© Thomson La Ley 1
fulmina el art. 7 de la ley a los actos jurídicos que la vulneren?
* Herederos forzosos. Conforme al nuevo decreto la transmisión de tierras rurales a favor de herederos
forzosos no requiere certificado de habilitación y la operación no se considerará nula ni el heredero forzoso
estará obligado a deshacerse de las tierras que excedan los límites fijados por la ley.
No es lo que dice la ley. La ley no excluye de las restricciones a los herederos forzosos, por más que sea
razonable y equitativo hacerlo. Habrá que ver si los jueces ordenan la inscripción de las declaratorias de
herederos en esas condiciones y si lo hacen, cuán perfecto es el título del heredero, lo que tendrá relevancia
cuando quiera vender el inmueble rural.
A modo de conclusión
En este diario jurídico (1) sostuvimos que además de violar el art. 20 de la Constitución Nacional que otorga
iguales derechos civiles a todos los habitantes de la Nación, sean nacionales o extranjeros, la ley 26.737
adolecía de serios defectos de redacción que debían ser corregidos.
El decreto 820/16 es un paso en esa dirección pues, entre otras cosas, aclara qué debe entenderse por una
persona jurídica extranjera, definición crucial en el contexto de la ley.
Pero no es suficiente.
Los legisladores de 2011, partieron de presupuestos erróneos: que los extranjeros eran propietarios del 10%
de las tierras rurales del país; que en 2002 y 2003 aprovechando un tipo de cambio favorable los extranjeros
vinieron a quedarse con nuestras tierras por monedas; que hubo una enorme concentración de tierras en manos
de extranjeros, citándose repetidas veces los casos de Benetton y de Thomas Douglas. Véase en ese sentido el
mensaje de exposición de motivos del Poder Ejecutivo Nacional que acompañó el proyecto de ley al Congreso y
los debates parlamentarios.
Nada de ello resultó exacto. Conforme a información recabada por el RNTR los extranjeros eran
propietarios a julio de 2013 del 5,93% de las tierras rurales. En la provincia de Buenos Aires, Santa Fe y
Córdoba, núcleo de la producción agrícola del país, eran propietarios del 3,54%, 4,18% y 1,04% de las tierras
rurales, respectivamente. Porcentajes absolutamente marginales e irrelevantes.
Benetton vendió sus tierras y se fue del país hace años y Douglas, como sabemos, las donó para conformar
un parque nacional.
Sobre la base de esta realidad, la ley 26.767 debe ser modificada. Los extranjeros deben ser bienvenidos
para que inviertan en tierras rurales de nuestro país. Para que traigan capitales y tecnología que permita
desarrollar el inmenso potencial agrícola ganadero que tiene nuestro país. Para ello entendemos que de mínima
debe suspenderse la aplicación de la ley hasta alcanzar el límite del 15% en tierras rurales de propiedad de
extranjeros, límite que establece hoy el artículo 8 de la ley, eliminándose también las restricciones del art. 10
(no más de 1.000 hectáreas o su equivalente por inversor), y por nacionalidad (art. 9, no más del 30% de
nacionales de un país).
En tal caso debe simplemente establecerse la obligación de los escribanos de notificar al RNTR las
operaciones que impliquen la transferencia de dominio de tierras rurales a extranjeros, a efectos de mantener
actualizado el RNTR. Igual obligación tendrían los administradores de sociedades respecto a transferencias
accionarias de sociedades propietarias de tierras rurales a favor de extranjeros.
Por último, debe excluirse del ámbito de la ley las transferencias a favor de herederos forzosos y las
adquisiciones que no tengan por objeto tierras destinadas a explotaciones agropecuarias. Ejemplo de ello son
predios adquiridos con fines industriales, mineros, turísticos o de esparcimiento, entre otros.
(1) BOMCHIL, Máximo J., "Protección del dominio nacional sobre tierras rurales", LA LEY, 2012-C, 863.
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