miércoles, 17 de agosto de 2016

DOCTRINA-TIEMPO COMPARTIDO

Voces: DERECHOS REALES ~ TIEMPO COMPARTIDO ~ UNIFICACION CIVIL Y COMERCIAL ~
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION ~ DEFENSA DEL CONSUMIDOR ~ CONSUMIDOR ~
USUARIO ~ DERECHOS DEL CONSUMIDOR ~ DERECHOS DEL USUARIO
Título: Tiempo compartido en el Código Civil y Comercial. Más dudas que certezas
Autores: Mariani de Vidal, Marina Abella, Adriana N.
Publicado en: RCCyC 2016 (julio), 06/07/2016, 12
Cita Online: AR/DOC/1903/2016
Sumario: I. Introducción.- II. Reseña de la legislación proyectada anterior al Código Civil y Comercial.
Ley 26.356 de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido.- III. El Código Civil y Comercial.
Consideraciones generales.- IV. La afectación.- V. Derechos del usuario de TC.- VI. Cobro ejecutivo de
los "gastos del sistema".- VII. Operatividad del régimen.
Abstract: En el Código Civil y Comercial, con independencia del régimen legal al que se encuentren sometidos
los bienes afectados y la finalidad que persiga el tiempo compartido la naturaleza del derecho queda librada a la
elección de los propietarios o emprendedores que llevan a cabo la afectación, contando los usuarios con la
protección dispensada a los consumidores.
I. Introducción
El Código contempla el "Tiempo compartido" en el Libro Cuarto (dedicado a los "Derechos reales"), Título
VII (dedicado a los "Conjuntos inmobiliarios"), Capítulo 2 ("Tiempo compartido" —arts. 2087 al 2102—). Se
lo engloba dentro de la regulación de los "Conjuntos inmobiliarios", género que —además del tiempo
compartido— también integran los "conjuntos inmobiliarios" (propiamente dichos) y los "cementerios
privados".
Bajo la designación genérica de conjuntos inmobiliarios se comprende usualmente a los "clubes de campo"
(countries) y barrios cerrados o privados, a los centros de compras, a los parques industriales, al llamado
"tiempo compartido" y a los cementerios privados.
Se advierte que todos tienen un denominador común: la incidencia del derecho público, la privatización de
los servicios públicos, la fuerte interrelación personal y la necesaria intervención de mecanismos del propio
conjunto para satisfacer las principales necesidades y cubrir intereses del grupo.
El "tiempo compartido" parece haberse ganado un destacado lugar dentro de la actividad turística nacional,
debido al crecimiento del sector, que cuenta con gran cantidad de usuarios, desarrollistas e inversores.
Se trata ésta de una figura en la que el titular del derecho, mediante el pago de un precio en dinero, puede
usar y gozar —sin alterar su sustancia (en el aspecto material y de destino)—, en forma periódica, exclusiva y
alternada, durante un cierto período de tiempo —ubicado o a ubicar en el año calendario (1)—, de un ámbito
espacial —fijo o determinado o bien determinable o "flotante" (departamento, casa, cabaña, etc.)—,
debidamente equipado para su habitabilidad y, al mismo tiempo, aprovechar de los servicios e instalaciones que
se ofrece como accesorios integrantes del sistema para su más placentero disfrute (gas, calefacción, teléfono,
limpieza, turísticos, esparcimiento, hotelería, alimentación, canchas para la práctica de deportes, piscinas, sauna,
biblioteca, salones de lectura y de conferencias, boîtes, microcines, boutiques, etc.), pudiendo existir para el
titular la posibilidad de intercambiar el período que le corresponde en un complejo por uno similar en otro,
ubicado en el país o en el extranjero.
En otros términos, es un derecho de uso y disfrute con disposición limitada según el régimen convenido por
las partes, sobre una cosa inmueble o mueble —o ambas— o un bien, que debe ser entregada en óptimas
condiciones al beneficiario, usuario o adquirente para que pueda disfrutar en el espacio temporal asignado —fijo
o flotante— mediante el pago de un precio en dinero, y adquirido en forma exclusiva y alternada, en un ámbito
espacial determinado o determinable. El derecho puede otorgarse con carácter perpetuo o por un término
prolongado (2).
Las ventajas para el consumidor de TC son evidentes, ya que obtiene el uso de un objeto, sin invertir en su
compra, ni en los gastos de mantenimiento y de servicios (que le resultarían muy onerosos si los tuviera que
asumir individualmente), sin riesgos y pagando sólo por el período de utilización efectiva. Y también lo son
para el propietario y el administrador, que obtienen una renta por el uso y los servicios, al par que se aseguran la
venta anticipada, que minimiza las contingencias de temporadas poco propicias (3).
II. Reseña de la legislación proyectada anterior al Código Civil y Comercial. Ley 26.356 de Sistemas
Turísticos de Tiempo Compartido
En las últimas décadas en la Argentina se había planteado el interrogante de si era posible encasillarlo en
alguno de los derechos reales previstos por el Código Civil o si debería considerárselo como derecho real
autónomo y, en tal caso, si nos enfrentaríamos a un derecho real sobre cosa propia o ajena.
El Proyecto Unificación de 1998 dedica el Título VII, del Libro Quinto, a lo que denomina "propiedades
especiales". Entre ellas regula el tiempo compartido y brinda la posibilidad de organizarlo jurídicamente en el
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ámbito tanto de los derechos personales como de los derechos reales. En ese sentido, el art. 2030 establece:
"Tiempo compartido. La asignación de usos y goces sucesivos o alternados por períodos determinados, sobre un
conjunto de cosas, puede sujetarse al régimen de los derechos personales o del condominio con indivisión
forzosa sin límite de tiempo. En este caso, el condominio con indivisión forzosa se constituye por el
otorgamiento en escritura pública del reglamento de condominio y administración y su inscripción en el registro
inmobiliario. El reglamento puede instituir una administración con carácter de mandatario irrevocable. El
reglamento de condominio y administración se integra al título de asignación de uso y goce".
El Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de 1993 preveía "la multipropiedad o tiempo
compartido" como modalidad del derecho real de condominio en estado de indivisión forzosa, y su art. 2715, in
fine dice que "(l)a indivisión forzosa perdurará mientras subsista el sistema en el supuesto de constitución de
condominios sobre un conjunto de cosas, con asignación a los condóminos de usos y goces sucesivos y
alternados por períodos determinados".
También consagran la autonomía de la multipropiedad o tiempo compartido como derecho real: 1) el
proyecto presentado por el diputado Alberto Natale (Trámite Parlamentario, año 90, expediente 0829-D-90, p.
1503); 2) el proyecto presentado por el diputado Luis F. Bianciotto (Trámite Parlamentario, año 87, expediente
1268-D-89, p. 1509), y 3) el proyecto presentado por el diputado Rodolfo M. Parente, que es una reformulación
del presentado por los diputados Terrile — Allegrone de Fonte (Trámite Parlamentario, año 90, expediente
456-D-90, p. 797); lo considera como una propiedad comunitaria o colectiva, donde coexisten varios titulares de
derechos similares que necesariamente deberán compartir el uso de ciertos lugares, cosas y servicios para
obtener el aprovechamiento de su derecho.
Corresponde resaltar que se dictó en el año 2008 la ley 26.356 de Sistemas Turísticos de Tiempo
Compartido (STTC) —sancionada el 28/2/2008, promulgada el 18 marzo de ese año y publicada en el Boletín
Oficial del 25/3/2008 (4); fue reglamentada parcialmente por el dec. 760/2014—.
Muchos de los artículos de la ley 26.356 han sido derogados y otros subsisten (ver art. 3º, inc. g], ley
26.994); aunque muchos de sus preceptos aparecen transvasados al Código.
Decididamente ha predominado la corriente que se pronunció a favor de una ley que implantara un sistema
de garantías y contenidos contractuales mínimos, que permitieran una adecuada protección de los consumidores,
cualquiera que fuere el esquema jurídico seleccionado por las partes.
III. El Código Civil y Comercial. Consideraciones generales
En una primera aproximación, el Código Civil y Comercial parece regular al TC como un derecho real
autónomo.
En efecto: en la enumeración de los derechos reales se lo incluye en el inc. e), del art. 1887; el art. 1888
considera al tiempo compartido como derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, y en el art. 2101 se
consagra que "al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales".
No obstante, en el art. 2088 se admite que se sujete por las partes a otro régimen —"con independencia de la
naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten"—.
Volveremos sobre estas disposiciones.
1. Concepto y clasificación. Bienes que lo integran. Naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten
El art. 2087 nos da el concepto del derecho: "Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes
están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u
otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino".
En primer término, a nuestro entender, esta norma permite que el emprendedor opte por organizarlo y
comercializarlo bajo el régimen del derecho real previsto —al que se refiere el art. 1887, inc. e)— o como
derecho personal, ya que no contiene limitación alguna al respecto y, además, es lo que resulta del art. 2088.
En efecto, el art. 2088 indica los bienes que lo integran y textualmente expresa: "Con independencia de la
naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren
sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea
compatible con los fines mencionados (el resaltado es nuestro)".
2. ¿Derecho real sobre cosa propia o ajena?
Desde otro ángulo, en las Disposiciones Generales del Libro Cuarto, Título Primero, Capítulo 1: Principios
comunes, el art. 1888 dispone: "Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los
restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
"Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
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reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un
gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado".
La caracterización del TC como derecho real sobre cosa propia, que se consagra en el art. 1888, no resulta
adecuada a nuestro entender. En efecto, en el caso del dominio parece inconcebible sostener que el dueño tiene
la posibilidad de constituir un derecho de TC sobre su propia cosa y a favor de él mismo, ya que al propietario
le asiste el derecho de uso y goce de su cosa en todo momento.
Y en el caso del condominio, a los fines de la distribución del uso en forma periódica y alternada o del
aprovechamiento periódico y por turnos entre ellos, los condóminos tienen en sus manos la figura de la
denominada "partición provisional", regulada para las sucesiones en el art. 2370 —aplicable al condominio en
función de lo establecido en el art 1996—, pudiendo preverse en ese mismo estatuto lo relativo a los servicios.
El titular de dominio o todos los titulares en el supuesto del condominio, pueden afectar el inmueble a TC
(art. 2090).
Tal sometimiento permitirá la "constitución a favor de terceros" del derecho real de TC sobre la unidad
—para usos sucesivos o alternados y por períodos determinados— en el inmueble u otros objetos con distintos
fines, resultando entonces los usuarios, titulares del derecho de TC.
El propietario, o todos los condóminos —por unanimidad—, podrían también resolver afectar el bien a TC y
otorgar derechos personales de TC a favor de terceros, que serán los "usuarios" del TC.
Con lo que al enrolar al TC entre los derechos sobre cosa total o parcialmente propia, parecería que el
Código se está refiriendo más bien a la afectación al régimen de TC, que pueden llevar a cabo el dueño o los
condóminos (arts. 1990 y 2090), y no a la titularidad del derecho de TC propiamente dicho.
¿Y quién ha de ser titular del derecho de TC en el caso de que el propietario o los condóminos del bien lo
afecten al régimen de TC y concedan ese derecho a terceros, bajo la modalidad de derecho real?
Indudablemente lo será el "usuario", pues el propietario afecta para conceder derechos de TC a los usuarios;
pero entonces dicho propietario no será titular del derecho de TC y los usuarios no serán propietarios del bien
afectado, sino que serán titulares de su derecho real de TC sobre el bien.
Ello así y en armonía con la Ley de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, ya que el art. 3º de la ley
26.356 de STTC define al "usuario" como "quien adquiere el derecho de uso periódico en un sistema de tiempo
compartido", al "propietario" como "el titular dominial del inmueble, quien lo afecta total o parcialmente al
STTC" y al "emprendedor" como "la persona... que constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute
y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de terceros".
Sintetizando, resultaría más acertado caracterizar al TC como un derecho real autónomo de
aprovechamiento o uso periódico y por turnos que recae sobre cosa ajena. Esto, si es que se organiza como
derecho real.
Cabiendo idéntico predicado si se lo organiza como derecho personal (también recaerá sobre cosa ajena).
3. Derecho real principal
El art. 1889 también enrola al TC en la clase de derechos reales principales, pues sólo excluye de esta
categoría la hipoteca, la anticresis y la prenda.
4. Derechos reales que recaen sobre cosas registrables
Contribuyen a la caracterización de la figura los arts. 1890 y 1891: "Art. 1890. — Los derechos reales
recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los
efectos que corresponde".
Recordamos que el TC puede recaer sobre cosas registrables o no, y aun sobre bienes registrables o no.
De recaer sobre bienes registrables y transmitirse un derecho real, remitimos a lo que diremos luego,
respecto de que no sólo es necesaria la inscripción de la afectación sino que también sería necesaria la
registración de los títulos que contienen el acto jurídico de transmisión del derecho real de TC en los respectivos
registros de propiedad inmueble, de buques, aeronaves, automotores, etcétera.
Estos registros deberán reglamentar la técnica de inscripción de este nuevo derecho real.
5. Derechos reales que se ejercen por la posesión
Según el art. 1891: "Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto
las servidumbres y la hipoteca".
Si el TC se organiza como derecho real, se tratará de un derecho que se ejerce por la posesión.
En otro orden de cosas, se prevé la participación de un propietario que afecta los bienes a los fines del
aprovechamiento periódico, un emprendedor, un administrador, y también un comercializador (mencionado en
los arts. 2091 y 2102) y los deberes que corresponde cumplir a cada uno.
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6. Derecho del consumidor
En el Código Civil y Comercial, con independencia del régimen legal al que se encuentren sometidos los
bienes afectados y la finalidad que persiga el tiempo compartido, a nuestro entender, la naturaleza del derecho
queda librada a la elección de los propietarios o emprendedores que llevan a cabo la afectación, contando los
usuarios con la protección dispensada a los consumidores.
Es que ante estos fenómenos, el derecho debe intervenir para que todo el negocio económico guarde un
adecuado equilibrio entre los derechos y las obligaciones. No basta con un equilibrio formal de intereses que
exclusivamente atienda a la relación jurídica considerada aisladamente: el principio de equidad no permite que
alguien se enriquezca con el perjuicio sufrido por el otro.
Cabe recordar que el art. 42 de la Constitución Nacional dispone que "los consumidores y usuarios de bienes
y servicios tienen derecho 'en la relación de consumo' a la protección de su salud, seguridad e intereses
económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y
digno".
El principio de la buena fe gobierna toda relación comercial junto con el de la confianza, y tienen un
componente de ética jurídica y otro que se orienta hacia la seguridad del tráfico jurídico, valores —ambos—
inescindibles. El principio de confianza es un verdadero principio general del derecho y significa un nuevo
criterio de conducta orientado a la realización de las legítimas expectativas objetivamente suscitadas por
situaciones de muy diversa índole.
Y el bien jurídico tutelado es la confianza que el consumidor deposita en el vendedor de que se le brindará
un bien o un servicio eficiente, confiable, seguro y de acuerdo a la expectativa que objetivamente genera. Tal
confianza hace nacer obligaciones específicas, conforme a las expectativas objetivas creadas. Si esas
expectativas se ven frustradas y causan un daño, nace la responsabilidad —en este caso— objetiva.
Es que el consumidor actúa sobre la base de una apariencia de credibilidad generada a partir de una marca,
de un nombre o de un sistema. Esta confianza genera expectativas y quien actúa conforme a esa confianza tiene
derecho a que sus expectativas se vean satisfechas y a poner en marcha los mecanismos previstos por el
ordenamiento jurídico para obtener su cumplimiento. La confianza jurídicamente protegida vuelve exigibles las
razonables expectativas que objetivamente una declaración, un comportamiento o una apariencia han generado.
Existen efectos jurídicos que no están conectados con una declaración de voluntad, sino con una situación
objetiva, y a los que el ordenamiento les adjudica consecuencias jurídicas. La empresa resulta obligada por la
apariencia y por la expectativa jurídica creada, y para el consumidor implica una aceptación a esa apariencia que
tiene por fundamento a la confianza. Esa situación objetiva es la que autoriza a atribuir obligaciones conforme a
esa conducta que la generó.
De allí que la confianza otorga efectos especiales a determinadas situaciones jurídicas haciendo nacer (a
quien sugiera determinada apariencia) obligaciones específicas, conforme a las expectativas objetivamente
creadas. La protección de la confianza constituye un centro de atribución autónomo y objetivo de
responsabilidad, que tiene operatividad y autonomía propias, abriendo así un camino más en los hechos fuentes
generadores de daños, incorporándose a la sistemática de la teoría general de reparación de daños. La
preeminencia del principio "alterum non laedere" y la obligación de reparar el daño producido por la existencia
de un control deficiente de parte de la concedente
La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha resuelto que el art. 19 de la Constitución Nacional establece el
"principio general" que "prohíbe a los hombres perjudicar los derechos de un tercero" (alterum non laedere) y
que se encuentra "entrañablemente vinculado a la idea de reparación"(5). El tribunal debe afianzar la vigencia
del "sentido de justicia de la sociedad, en consonancia con lo consagrado en el preámbulo de la Carta Magna".
Cabe recordar que el criterio de la CSJN es que el "sentido de justicia de la sociedad" es relevante para verificar
la compatibilidad de las normas —sus interpretaciones o sus aplicaciones— con la Constitución Nacional"(6).
Calificada doctrina señala que la especial trascendencia de estas decisiones, en cuanto los principios
constitucionales "modifican las jerarquías de las situaciones jurídicas privadas y crean una nueva fuente,
superior y ordenadora", y tienen y desarrollan "un carácter normativo propio".
Uno de los derechos reconocidos al consumidor es el de ser protegido en los intereses económicos, vale
decir, a contratar en condiciones equitativas. El cortejo de resguardos deriva del denominado orden público
económico, que por oposición al tradicional orden público moral fundado en las buenas costumbres, toma en
cuenta "el cambio de los bienes y servicios considerados en sí mismos, y no el cambio en razón de sus
consecuencias frente a las instituciones.
Este orden público económico de protección tiende a tutelar "a una de las partes, y particularmente al
equilibrio interno del contrato", y es propio de su operatividad que proliferen diversas cláusulas abusivas.
Se debe responder no sólo por el daño injustamente causado, sino también por el que ha sido injustamente
sufrido, vale decir, cuando "es injusto que lo soporte quien lo recibió", haya o no ilicitud en el obrar del llamado
a responder (7).
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En el tiempo compartido, sea cual sea el derecho, el disfrute siempre será alternativo, discontinuo, y los
bienes, muebles o inmuebles, afectados, necesariamente permanecerán indivisos mientras perdure el sistema.
Las ventajas del sistema, empero, pueden diluirse si el usuario se encuentra desprotegido por fallas en la
organización o gestión del negocio (8).
La protección del consumidor es clara en el nuevo Código, cuyo art. 2100 establece: "Relación de consumo.
La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador de tiempo compartido con quien
adquiere o utiliza del derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo,
previstas en este Código y en las leyes especiales".
7. Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales
Ahora bien, el art. 2101 dice que "al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas
sobre derechos reales".
Esta disposición merece, a nuestro juicio, algún comentario crítico.
Si se constituye y transmite un derecho real, o sea si el TC es organizado por el emprendedor como derecho
real, resulta sobreabundante la previsión de que se le aplican tales normas.
Y si se transmite un derecho personal, ¿cómo podrían aplicársele las normas de los derechos reales —sin
perjuicio de que el usuario tiene la protección del derecho del consumidor—?
Además, frente a tan ilimitada y genérica remisión, ¿cuáles serían las normas de los derechos reales
aplicables a un derecho de TC organizado como derecho personal? ¿Serán las relativas a su inscripción según la
naturaleza de los bienes (aunque el art. 2092 exige sólo la inscripción del instrumento de afectación; bien que se
obliga al emprendedor a habilitar un Registro de Titulares que debe supervisar la autoridad de aplicación —art.
2094, inc. b—) (9)? ¿O las relativas a su oponibilidad erga omnes —que ya aparece contemplada en el art.
2093—?
En otros términos, el art. 2101 crea una especie de híbrido, resulta sobreabundante, y generará confusiones.
En el mismo sentido, J. H. Alterini (10) sostiene: "El tiempo compartido y los cementerios privados se regulan
exclusivamente como derechos reales, no obstante que en nuestro país siempre estuvo muy difundida su
presentación como derechos personales y esta modalidad puede ser exitosa. La remisión del art. 2101 para el
tiempo compartido a 'las normas sobre derechos reales' es de tal amplitud que vacía su contenido"(11).
Por ello concluimos en que la reglamentación a dictarse determinará la operatividad del sistema —como
diremos luego—.
Y a esta altura debemos puntualizar que las disposiciones de los arts. 2091 a 2097 impresionan como
principalmente vinculadas con el derecho de tiempo compartido que involucre inmuebles afectados a su uso
periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje, y será con dificultad que se podrán proyectar para el
caso de que se trate de otros bienes y otros destinos (hipótesis que el Código admite). Pues, por ejemplo, un
aparato de alta complejidad para tratamientos médicos (que tal vez tenga un enorme valor) podría muy bien
someterse al régimen del TC en el esquema del Código y esa situación no parece ser la adecuada para hacer
jugar todas las disposiciones citadas.
Es que las normas mencionadas han sido inspiradas en las previstas en la ley 26.356 de Sistemas Turísticos
de Tiempo Compartido (referida a inmuebles y a destinos turísticos) y prácticamente las reproducen, aun
cuando la ley 26.994 deroga precisamente los capítulos que las contenían —caps. III, IV, V y IX (art. 3º, inc.
g])—.
IV. La afectación
El art. 2089 establece que "la constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más
objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial".
O sea que la afectación resultará siempre necesaria, aun cuando el TC no involucre inmuebles, y sea que se
organice como derecho real o como derecho personal.
1. Forma de la afectación
Respecto de la forma a la que debe sujetarse la afectación, las disposiciones sumen en alguna perplejidad.
El art. 2089 exige la escritura pública "en caso de tratarse de inmuebles".
Nada se dispone en caso de tratarse de otras cosas o bienes.
No obstante, cabe advertir que en relación con algunos bienes registrables —por ejemplo, los buques y
aeronaves— sus propias leyes regulatorias imponen la escritura pública o el documento privado autenticado o
con firmas certificadas respecto de los actos constitutivos, traslativos o extintivos de derechos reales (12).
En el caso de los automotores, la inscripción en los Registros de la Propiedad del Automotor se practicará
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cuando fuere solicitada en formularios provistos por el Registro y suscriptos ante el Encargado de Registro o
presentados con las firmas certificadas "en forma" (art. 13 de la ley 6582/1958).
Y si el objeto consiste en otros bienes distintos de los inmuebles, además de lo dicho en la párrafo anterior,
creemos que la afectación deberá constar en todos los casos por escrito, sea en escritura pública o en
instrumento privado.
Señalamos aquí que la escritura pública —exigida por el Código si se trata de inmuebles (pero que, con
arreglo a sus propios regímenes, también será necesaria en el caso de ciertas cosas muebles registrables, según
se ha visto)— resultará aconsejable cuando se encuentren involucrados otros bienes distintos, pero de cierto
valor; y también resultará aconsejable que, en el caso de instrumentos privados, éstos cuenten con las firmas
debidamente certificadas.
Ello es así porque la seguridad se logra por la combinación de documentos auténticos y registro público; y la
publicidad sobre pilares confiables se proyecta en la seguridad jurídica (13).
Porque no sólo deben ser consideradas las dificultades probatorias que se generarían en caso contrario y las
razones de seguridad jurídica que militan en el sentido apuntado, sino porque el art. 2090 menciona
expresamente a quienes están legitimados para otorgar el "instrumento de afectación", y el art. 2092 dispone que
éste debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos
afectados a Sistemas de Tiempo Compartido.
¿Y cómo se va a inscribir la afectación en un Registro si no se presenta un documento auténtico?
2. Legitimados para otorgar el instrumento de afectación. Contenido
Con arreglo al art. 2090, se encuentra legitimado para otorgar el instrumento de afectación a TC el titular del
dominio (o todos los titulares del condominio, según opinamos antes).
En el supuesto de que el titular no coincida con la persona del emprendedor, aunque la redacción resulta
algo confusa (puede plantearse la duda de si el término "éste" se refiere al emprendedor o al propietario del
bien), lo que sí resulta claro es que los dos deben concurrir y prestar su consentimiento para la afectación, si es
que ambas calidades no coinciden en la misma persona.
Los bienes afectados deben estar libres de gravámenes y restricciones; el emprendedor, el propietario, el
administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes (art. 2091).
No se determina los extremos que debe contemplar el instrumento de afectación, es decir, su contenido.
Es verdad que existe una remisión a la normativa especial, mas cabe el interrogante de si esa remisión
involucra sólo a la escritura pública, exigible cuando la afectación al régimen comprende inmuebles, o también
a los demás objetos.
Se debe señalar que consideramos que la normativa especial a la que reenvía el Código, para el caso de
tratarse de finalidades distintas a las del turismo, no es la ley 26.356 de Sistemas Turísticos de Tiempo
Compartido (STTC). Cabiendo señalar que dicha ley ha sido modificada por la ley 26.994, Anexo II, art. 3º, g),
por el que se dispone la sustitución de los artículos de los Capítulos III, IV,V y IX de la ley, por los textos que
para cada caso se expresa.
Si se entendiera que la referencia a la "normativa especial" sólo enlaza con el derecho de tiempo compartido
que recaiga sobre inmuebles afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje, cabría
concluir que si se tratara de cosas muebles u otros bienes —registrables o no—, las cláusulas del instrumento de
afectación quedarán libradas a la voluntad de quien lo otorgue, debiendo contener previsiones respecto del
objeto (individualización, descripción, etc.) y de las figuras centrales del derecho de tiempo compartido, como
son el emprendedor, el administrador y los usuarios y sus derechos y obligaciones.
3. Inscripción de la afectación
3.1. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Respecto de la inscripción en el Registro de la Propiedad del instrumento de afectación, al que aluden los
arts. 2092 y 2093, el Código le otorga los importantísimos efectos previstos en el art. 2093.
El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de
Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a
todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial, según lo determina el art. 2092.
La norma se refiere a la inscripción del instrumento de afectación, ya que ésta implica una modificación del
régimen legal del objeto y hasta podría modificarse éste.
En cuanto a la oponibilidad, se logra en general mediante la inscripción de los títulos, con efectos diferentes
según sea el objeto y su régimen registral legalmente impuesto.
La publicidad registral —especie de la publicidad jurídica— genera la posibilidad del conocimiento efectivo
de determinada situación jurídica o derecho registrado.
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La inscripción del instrumento de afectación se requiere, en primer lugar, con fines de publicidad; mas
también existe una imputación específica del ordenamiento legal, que señala determinados efectos, que se
proyectan en el ejercicio del derecho del propietario sobre el objeto.
Corresponde señalar que, en el ámbito registral y en nuestro régimen institucional, todo lo concerniente a la
organización y el funcionamiento de los registros, es decir lo que hace a las normas de Derecho Administrativo
que lo integran, queda reservada a las provincias, las que deberán dictar las normas pertinentes en este caso. En
cambio, todo lo que concierne propiamente a la materia que debe ser receptada por el Registro, los principios
fundamentales que han de observarse en orden a la solución de conflictos que puedan suscitarse en materia
registral, y los efectos y consecuencias jurídicas de lo receptado, en tanto se vinculen a las relaciones de los
habitantes entre sí y sus derechos patrimoniales, deben ser reglados por la ley nacional (art 75, inc. 11,
Constitución Nacional).
En relación con el TC que involucre inmuebles, el art. 2092 señala que la afectación debe formalizarse por
escritura pública, la que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial, así como que la
inscripción del instrumento será para su oponibilidad respecto de sucesores particulares o universales y de
terceros acreedores del propietario o del emprendedor —aun en caso de concurso o quiebra—.
Empero, entendemos que la referencia del art. 2092 a la inscripción del instrumento de afectación en el
respectivo Registro de la Propiedad no se limita a los registros de la Propiedad Inmueble, sino a todos los
registros públicos de la propiedad de cosas muebles y bienes registrables que pueden constituir el objeto del TC
(ya nos hemos referido a buques, aeronaves, automotores, marcas, patentes).
En consecuencia, deben ser considerados estos aspectos no sólo respecto de los inmuebles, sino también en
relación con los otros bienes registrables, todos ellos pasibles de ser objeto del derecho de tiempo compartido
(arts. 2087, 2088 y 2089).
3.2. Inscripción en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a TC
En cuanto a su inscripción en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo
Compartido, advertimos que tendrá que ser creado por la ley especial, salvo que se trate del ámbito turístico, en
el que regiría la ley 26.356 y el Registro que ella establece en su art. 6º.
Ahora bien, nos preguntamos: ¿La aludida inscripción se exige sólo respecto del TC vinculado a inmuebles,
ya que se hace referencia a "establecimientos", o también resultará necesaria cuando se trate de otros bienes?
La "ley especial" debería contemplar este último supuesto —para incluirlo o, en su caso, excluirlo— para
descartar las consecuencias de dicha imprecisión, generadora de inseguridad jurídica.
En las condiciones apuntadas, reiteramos que salvo que se trate de inmuebles afectados a su uso periódico y
por turnos para el alojamiento u hospedaje, el régimen no será operativo hasta que no se dicte la ley especial,
con lo que no se contará con previsión alguna al respecto hasta que la "ley o normativa especial" no se sancione.
Sobre la referencia al Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo
Compartido, además de lo expresado en el apartado anterior (o sea que para su creación y funcionamiento será
necesaria una ley especial), como esta inscripción se dispone que sea llevada a cabo previo a todo anuncio,
ofrecimiento o promoción comercial, no resultará operativo el régimen hasta su creación, salvo en inmuebles
afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje, si se considera de aplicación lo
establecido en la ley 26.356 y su decreto reglamentario, como dijimos.
3.3. Inscripción de los contratos de TC
El Código no contiene previsión alguna vinculada con la inscripción de los contratos de constitución del TC
a favor de cada "usuario" en los Registros de bienes —ya que sólo menciona a la inscripción de la afectación—.
No obstante, como dijimos, es obvio que si el TC se organiza como derecho real y su objeto son inmuebles o
muebles u otros bienes registrables, será necesaria la inscripción de los títulos de constitución de tales derechos
reales de TC en los respectivos registros de la propiedad.
Por último, vinculado con la publicidad, diremos que el art. 2094, inc. b), impone al emprendedor el deber
de "habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que debe asentarse
los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que
corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades y los cambios de titularidad".
Y aunque es cierto que la exigencia parece involucrar a los casos de inmuebles y al destino turístico —como
que la disposición está evidentemente inspirada en el art. 19, inc. b), de la ley 26.356—, toda vez que no se
formula distinción alguna, será ésta una nueva exigencia a cumplir respecto del TC y que involucra su
publicidad.
Advertimos que nada se predica en relación con la fuente de la que deberá valerse el emprendedor para
asentar en el Registro de Titulares los datos exigidos por el artículo 2094, inc. b), y que seguramente habrán de
ser los contratos celebrados con los usuarios.
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3.4. Consecuencias de la afectación
El art. 2093 del Código Civil y Comercial parece contemplar los "efectos del instrumento de afectación"
(más propiamente se trataría de los "efectos de la afectación", que deberá ser inscripta), y así lo proclama la
frase que le da inicio.
Sin embargo, el cuerpo del artículo sólo regula los efectos de la "inscripción del instrumento de afectación
en el respectivo Registro de la Propiedad".
Estos efectos son importantísimos en orden a la protección del derecho del usuario del TC, como surge de su
simple lectura:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin
embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades
contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o
disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del
emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
El Código regula los mencionados efectos como derivación de la inscripción del instrumento de afectación
en el Registro de la Propiedad.
Pero esto no resulta del todo ajustado, ya que se genera la duda acerca de si la limitación a los derechos del
emprendedor, en cuanto a la modificación del destino y la oponibilidad del derecho del usuario únicamente
jugará cuando el TC involucre cosas registrables.
Formular el interrogante es comprender que la respuesta afirmativa constituiría un despropósito, porque
conspiraría contra el espíritu de la normativa, que en nuestra opinión es —primordialmente— la protección del
usuario titular del derecho de TC.
Las disvaliosas consecuencias que derivarían de aquella respuesta afirmativa podrían encontrar cierto
paliativo, en orden a la protección del usuario, a través del art. 2100, según el cual "la relación entre el
propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza
el derecho de uso periódico se rige por las normas que rigen la relación de consumo, previstas en este Código y
en las leyes especiales".
Cabe concluir que el plexo normativo que ampara al consumidor vedaría al propietario y al emprendedor la
posibilidad de modificar el destino previsto en el instrumento de afectación.
También contribuiría a ese fin tuitivo el art. 2101, en tanto dispone que "al derecho del adquirente de tiempo
compartido se le aplican las normas de los derechos reales".
Esta previsión —más allá de la crítica que merece, sobre la que ya nos hemos detenido— autorizaría a
revestir al derecho del usuario del carácter absoluto propio de los derechos reales y, por consiguiente, de la
oponibilidad que el art. 2093, inc. b), hace fluir sólo de la "inscripción del instrumento de afectación en el
Registro de la Propiedad".
El gran interrogante que nos formulamos es cómo se publicitará y alcanzará oponibilidad la afectación, con
sus "efectos", tratándose de bienes no registrables.
V. Derechos del usuario de TC
Aunque el Código no contiene una norma específica sobre los derechos del usuario (el art. 2095 sólo se
refiere a sus deberes), ellos pueden extraerse de todo el articulado (así, arts. 2093, 2094 —deberes del
emprendedor, incs. a] y c], a contrario—, 2096, 2097 —deberes del administrador, incs. a], b], h], j]—, art.
2100, a contrario, así como de la disposición del art. 2100).
Con lo dicho, el titular del TC tiene derecho de cederlo, lo que resulta de lo dispuesto en el art. 2095, inc. c).
Especialmente ello es relevante por la posibilidad del intercambio vacacional en el TC en zonas de turismo.
Es de lamentar que al titular del derecho real de TC no se le haya otorgado la posibilidad de constituir
derechos reales de garantía —a diferencia de lo dispuesto respecto de la superficie (art. 2120) y del usufructo
(art. 2213)—, habida cuenta de que, al ser titular de un derecho transmisible y ejecutable que integra su
patrimonio (art. 2095, inc. d]), es decir, de un bien (art 16.), no parecería existir obstáculo para ello (arg arts.
1883 y 2188).
VI. Cobro ejecutivo de los "gastos del sistema"
Corresponde señalar como un acierto la previsión del art. 2098, relativa al "cobro ejecutivo". Y así opinamos
toda vez que el pago puntual de las expensas o gastos por parte de los usuarios hace a la subsistencia del
sistema, que podría colapsar frente al incumplimiento generalizado de obligación tan esencial.
Establece la norma que "el certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del
sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario
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moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de
administración".
Si el TC se organiza como derecho real, resulta destacable y lleva a meditar sobre su aplicación, lo dispuesto
en el art. 1937 en orden a la transmisión de obligaciones del transmitente al adquirente del derecho:
"Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones
inherentes a la posesión sobre la cosa, pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el
derecho real. El antecesor queda liberado excepto estipulación o disposición legal".
Haciendo jugar esta norma, entonces, el adquirente queda obligado a responder por los gastos del sistema,
pero sólo con la cosa sobre la cual recae su derecho.
Ahora bien, según el art 1937 el transmitente (antecesor) quedaría liberado —salvo estipulación contractual
o disposición legal—.
En consecuencia, y en primer término, es evidente que resultará recomendable incluir en los instrumentos
constitutivos del derecho una cláusula especial por la cual se haga constar que, en caso de transmisiones del
derecho de TC, el transmitente no queda liberado de su deuda (sin perjuicio de que el adquirente quede obligado
en los términos del art. 1937).
Y aquí es del caso advertir que no resulta pertinente recurrir, respecto del tiempo compartido, a lo dispuesto
en el art. 2049, primer párrafo, toda vez que esta norma —al igual que la del art 2075— está referida a los
conjuntos inmobiliarios "propiamente dichos" conceptualizados en el art. 2073 y no puede trasladarse al tiempo
compartido.
Porque el tiempo compartido (aun cuando englobado, junto con aquéllos y los cementerios privados, en el
Título VI, dedicado a los "Conjuntos inmobiliarios"), constituye un derecho real distinto, enumerado en forma
independiente en el art. 1887, inc. e), y goza de una regulación propia y particular en los arts. 2087 al 2102, que
nada tiene que ver con la de los arts. 2073 al 2080.
No obstante, aun en la hipótesis de no aparecer previsto en el instrumento constitutivo, mediante cláusula
especial, en caso de transmisiones del derecho de TC, podría argumentarse que el transmitente no queda
liberado de su deuda por aplicación de lo dispuesto en el art. 936, según el cual: "Novación por cambio de
deudor. La novación por cambio de deudor requiere el consentimiento del acreedor". Ello así, toda vez que la
transmisión implica un cambio de deudor de los "gastos del sistema".
En tales condiciones, de no concurrir el consentimiento del acreedor acerca de la liberación del anterior
titular, dicho acreedor tendría dos deudores: uno (el transmitente), que respondería con todo el patrimonio, y
otro, el sucesor particular adquirente, que lo haría sólo con la cosa sobre la cual recae su derecho.
Esta comprensión armónica de las distintas previsiones legales arroja una conclusión valiosa, razonable y
equitativa que propiciamos.
Porque, como lo ha dicho en forma reiterada y constante la Corte Suprema de Justicia de la Nación, la
interpretación de las leyes debe hacerse siempre evitando darles un sentido que ponga en pugna sus
disposiciones, destruyendo las unas por las otras y adoptando como verdadero el que las concilie y deje a todas
con valor y efecto, debiendo computarse la totalidad de sus preceptos, de manera que armonicen entre sí y con
el ordenamiento jurídico restante, procurando su integración de modo de superar su aparente antinomia, a cuyo
efecto debe tomarse en cuenta el contexto general de la ley y los fines que la informan, dejando de lado la
desnuda literalidad de los vocablos y sus rígidas pautas gramaticales, para computar su verdadero significado
profundo (conf. Fallos: 265:242; 278:62; 281:146; 296: 22; 297:142; 306: 721; 307: 993, entre muchos otros).
Y también ha resuelto el Alto Tribunal que no siempre es método recomendable atenerse estrictamente a las
palabras de la ley, pues el espíritu que las nutre ha de determinarse en procura de una aplicación racional que
elimine el riesgo de formalismos paralizantes, siendo necesario buscar en todo tiempo una interpretación
valiosa, de suerte que la admisión de soluciones notoriamente injustas, cuando es posible arbitrar otras de mérito
opuesto, no resulta compatible con el fin común de la tarea legislativa y de la judicial; no pudiendo prescindirse
de las consecuencias que derivan de cada criterio, pues ellas constituyen uno de los índices más seguros para
verificar su razonabilidad y coherencia con el sistema en que está engarzada la norma. En síntesis, que el natural
respeto debido al legislador no impone la admisión de soluciones notoriamente injustas, que no parecen
compatibles con la finalidad común de determinar principios acertados para la adjudicación del derecho de cada
uno (conf. Fallos: 269:55, entre varios otros).
Con el criterio expuesto creemos se satisface cabalmente, además, la pauta que sienta el art. 2º del nuevo
Código, relativa a la interpretación del Derecho: "Interpretación. La ley debe ser interpretada teniendo en cuenta
sus palabras, sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos
humanos y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento".
VII. Operatividad del régimen
Para finalizar, diremos que el régimen no resultará directamente operativo en su parte sustancial, salvo en
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inmuebles; y aun en este supuesto se requerirá la implementación de las disposiciones técnico registrales
pertinentes, pues habrá menester de una normativa especial para que pueda ser puesto en movimiento respecto a
los demás bienes.
Es lo que surge del art. 2089 —requisitos que deberá contener el instrumento de afectación—, y del art.
2092 —relativo al Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido, en
el que tendrá que ser inscripto el instrumento de afectación previamente a todo anuncio, ofrecimiento o
promoción comercial— (14). Esta normativa especial seguramente requerirá un tiempo en ser sancionada, lo que
demorará la aplicación de las disposiciones.
Cabe señalar que, en vigor el nuevo Código, se cuenta con el Registro regulado por el art. 6º de la ley
26.356, puesto en marcha por el dec. 760/2014. No obstante, aun de opinarse que éste es el Registro al que
reenvía el nuevo Código, cabe advertir que él está limitado a inmuebles y a los establecimientos destinados al
turismo. Con lo que sólo en ese aspecto la normativa resultaría inmediatamente operativa.
(1) A fin de lograr una correcta identificación del período de uso, las semanas se enumeran en forma
sucesiva, por ejemplo, la primera comienza el primer sábado del año, a las 14 h y finaliza el sábado siguiente a
las 10 h, y así sucesivamente.
(2) Véase HIGHTON, Elena — ÁLVAREZ JULIÁ, Luis — LAMBOIS, Susana, Nuevas formas de
dominio, Clubes de campo. Cementerios y cementerios privados. Tiempo compartido o multipropiedad, Buenos
Aires, 1987; CAUSSE, Jorge R., en "Tiempo compartido. Reflexiones en torno a su proyectado régimen legal",
LA LEY, 1986-D, 230; TRANCHINI, Marcela — CAUSSE, Jorge, "Tiempo compartido: reflexiones en torno a
su proyectado régimen legal", LA LEY, 1986-D, 112; "Soluciones notariales al fenómeno de la llamada
multipropiedad o propiedad a tiempo compartido", Revista del Notariado, año 1987; "Nuevas formas de
evolución del dominio", Revista Notarial, nro. 894, p. 826; MARIANI DE VIDAL, Marina, Derechos reales, t.
II, Zavalía, Buenos Aires, 1999; PAPAÑO, Ricardo J. — KIPER, Claudio M. — DILLON, Gregorio A. —
CAUSSE, Jorge R., Derechos reales, Depalma, Buenos Aires, 1990; DE REINA TARTIERE, Las denominadas
nuevas forma de dominio, Supl. ED, Buenos Aires, 2006, p. 39; ACQUARONE, María T., Las nuevas
urbanizaciones y aspectos del tiempo compartido, Ábaco, Buenos Aires, 1998; DE HOZ, Marcelo, Seminario de
la Academia del Notariado.
(3) Véase MARIANI DE VIDAL, Marina — ABELLA, Adriana, en Abella, Adriana (dir.), Tiempo
compartido en propiedades especiales en el Código Civil y Comercial, Zavalía, Buenos Aires, 2015, ps. 45 y ss.
(4) La ley regula los "Sistemas Turísticos de tiempo Compartido", y consta de 10 Capítulos distribuidos así:
I) Disposiciones generales. II) Autoridad de aplicación de los STTC. III) Constitución del STTC. IV) Contrato
de tiempo compartido. V) Administración de los STTC. VI) Comercialización y publicidad de los STTC. VII)
Instancia arbitral. VIII) Sanciones. IX Extinción del STCC. X) Disposiciones complementarias.
(5) CSJN, 21/9/2004, "Aquino c. Cargo Servicios Industriales SA", voto de los Dres. Petraccchi y
Zaffaroni, Fallos: 327-3753; LA LEY, 2005-A, 230.
(6) Véase fallo del 5/8/1986, LA LEY, 1987-A, 442, consid. 7º; y ALTERINI, Atilio, "Responsabilidad
objetiva, derivada de la generación de confianza", en Kemelmajer de Carlucci, Aída — Parellada, Carlos A.
(coord.), Derecho de daños (II parte). Homenaje al profesor doctor Félix A. Trigo Represas, La Rocca, Buenos
Aires, 1993, ps. 539/559.
(7) LÓPEZ OLACIREGUI, J. M., "Esencia y fundamento de la responsabilidad civil", RDCO, Depalma,
Agosto 1978-11- 941.
(8) Recordamos que la ley 24.240, modificada por las leyes 24.568, 24.787 y 24.999 y por la última
reforma, ley 26.361, promulgada parcialmente el 3/4/2008 y publicada en el Boletín Oficial del 7 de abril
último, contemplaba expresamente la figura del usuario (consumidor final) en el art. 1º, teniendo en cuenta que
los contratos de tiempo compartido son celebrados por adhesión. Véase XVI Jornadas Nacionales de Derecho
Civil, Buenos Aires, 1997, Comisión 3, "Autonomía de la voluntad. Problemática actual". Según el primer
párrafo, in fine, del art 1º de la Ley de Defensa del Consumidor —párrafo hoy derogado (conf. Anexo II de la
ley 26.944, ap. 3º, 3.1.)—, luego de definirse al consumidor, se decía: "Queda comprendida la adquisición de
derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines".
(9) "Art. 2094. — Deberes del emprendedor... b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la
autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos
de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades y los
cambios de titularidad".
(10) "Primeras consideraciones sobre los derechos reales en el Proyecto de Código", LA LEY, suplemento
Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos Aires, Buenos Aires, 4/9/2012, formula
reflexiones semejantes.
(11) Comparten la crítica DE HOZ, Marcelo, Comentarios al Proyecto de Código Civil y Comercial de la
Nación 2012, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2012, ps. 1041-1042; y TRANCHINI, M., "Consideraciones sobre
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los conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerios privados en el Proyecto de Código Civil y
Comercial 2012. ¿Nuevos derechos reales para pocos?", JA, Número Especial, "Estudios de Derechos Reales",
2012-IV 71.
(12) El art. 156 de la ley 20.094 —Ley de la Navegación— determina que "todos los actos constitutivos,
traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de diez toneladas o más de
arqueo total o sobre una o más de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por escritura pública o por
documento privado autenticado, bajo pena de nulidad". Respecto de los buques menores de diez toneladas de
arqueo total, el art. 159 dispone que debe hacerse por instrumento privado con las firmas de los otorgantes
certificadas. En cuanto a las aeronaves, dice el art. 49 del Código Aeronáutico que "(l)as aeronaves son cosas
muebles registrables. Sólo podrán inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves los actos jurídicos
realizados por medio de instrumento público o privado debidamente autenticado".
(13) ABELLA, Adriana N. (dir.), Control de legalidad en la atribución de los derechos reales. Estudios de
Derecho inmobiliario, Zavalía, Buenos Aires, 2012, p. 443.
(14) Adviértase que podría interpretarse que el Registro de Prestadores y Establecimientos al que se alude
es el que se dispone crear en el art. 6º de la ley 26.356 y que reglamenta el dec. 760/2014. No obstante, este
Registro está limitado a los "Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de
Tiempo Compartido", es decir, que se vincula sólo con el tiempo compartido relativo a inmuebles y con fines
turísticos.
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