miércoles, 17 de agosto de 2016

CONVOCATORIA JUDICIAL A ASAMBLEA

PROPIEDAD HORIZONTAL
  1. Corresponde revocar la sentencia que rechazó la pretensión de un propietario de una unidad funcional a que se convoque a los propietarios a una asamblea judicial, por la acefalía de la representación legal del consorcio, el estado de deterioro del edificio, y la desatendida intimación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en tanto se encuentran reunidas las condiciones para que se convoque a una asamblea en los términos y condiciones establecidos por el art. 2063 del Cód. Civ. y Com., máxime cuando se denota un desinterés generalizado de los propietarios en la suerte del gobierno del consorcio.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala G

Buenos Aires, 8 de Abril de 2016.-

1. Las presentes actuaciones fueron promovidas por la nuda propietaria y el usufructuario de una unidad funcional, de un inmueble sometido a propiedad horizontal, con el objeto de que se convoque a los propietarios a una asamblea judicial en los términos del art. 2063 del Cód. Civ. y Comercial de la Nación. Invocaron a tales efectos la acefalía de la representación legal del consorcio, el estado de deterioro del edificio, y la desatendida intimación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (en los términos de la ley –local– 257).

Luego de convocar “a las partes” a dos audiencias, a las que sólo concurrieron los postulantes (vide fs. 48, 56, 63 y 68), a fs. 71 se rechazó in limine la pretensión, decisión de la que se agravian los pretensores.

Para decidir como lo hizo, el juez señaló (con pábulo en las normas legales que rigen la propiedad horizontal) que la asamblea judicial constituía una medida extrema y subsidiaria, que sólo debía acordarse en los supuestos en que el administrador o el consejo de propietarios omitieran llamar a asamblea, o cuando no puede lograrse tal finalidad mediante la autoconvocatoria de los propietarios (conf. arts. 2063 y 2059 del Cód. Civ. y Comercial de la Nación). En ese piso de marcha subrayó que, conforme el reglamento de copropiedad (v. fs. 12) el consorcio de autos contaba con un administrador y que no se había acreditado su remoción y/o el nombramiento de un nuevo representante legal. Tampoco halló debidamente abonado el fracaso de una asamblea auto convocada, ni los intentos por agotar las vías reglamentarias y legales del llamado a asamblea. Corolario de la conclusión a la que arribó, sostuvo que la desestimación del pedido de designación de administrador judicial se imponía.

2. Los principios técnicos aplicables en la solución del caso, fueron desarrollados con precisión por el juez y el Tribunal los comparte –sin perjuicio de las acotaciones que se efectuarán–, de modo que resta determinar si el desarrollo del caso realizado en primera instancia, ha culminado o no en una decisión justa.

Es sabido que la asamblea de propietarios es el medio idóneo para que los mismos se gobiernen por la buena marcha y normal funcionamiento de todo lo atinente a la comunidad. Ella constituye, indudablemente, el medio de expresión normal de la voluntad de los propietarios. De allí que, sólo la imposibilidad de su funcionamiento habilita la vía judicial para su convocatoria, esta última opción, bien lo señaló el a quo, es excepcional y subsidiaria.

Interesa destacar que las audiencias anteriormente aludidas no fueron ordenadas en autos en función de lo previsto por el citado art. 2063 de la ley sustantiva, sino con el objeto de intentar una conciliación o promover la derivación del asunto a otros medios alternativos de resolución de conflictos, o bien, requerirles explicaciones a las partes (y se dice esto atento la confusa cita legal de las providencias, “art. 36, segundo apartado a) del Código Procesal”). De modo que la decisión impugnada no importó un “volver sobre los propios pasos” como entienden los recurrentes.

No obstante ello, la Sala considera que constituyen un elemento importante para dilucidar el asunto. Si frente a dos citaciones de la jurisdicción, y salvo los accionantes, ningún propietario acudió al llamado de la justicia (siquiera para oponerse a la pretensión invocando el normal desenvolvimiento del órgano deliberativo y la inadmisible intención de los pretendientes de eludir sus decisiones, o la vigencia del mandato del representante legal del consorcio y exigir su citación para hacer valer sus atribuciones y obligaciones en este pleito, etc.), tal actitud no puede menos que poner de manifiesto un grave indicio de desinterés generalizado de los propietarios en la suerte del gobierno del consorcio. De donde requerirles a los actores que demuestren haber acudido a una auto convocatoria a asamblea, en el caso, se aprecia excesivo, dado que no puede esperarse mejor respuesta que aquella que recibió el juzgado al llamarlos a audiencia.

Es dable recordar que la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sostenido invariablemente que el proceso civil no puede ser conducido en términos estrictamente formales, pues no se trata ciertamente del cumplimiento de ritos caprichosos, sino del desarrollo de procedimientos destinados al establecimiento de la verdad jurídica objetiva que es su norte (conf. Fallos: 238:550; 312:1656; 314:629; 315:1186 y 1203; 320:730 y 2209; 321:2106 y 322:179). No se reducen a una mera técnica de organización formal de los procesos, sino que en su ámbito específico tienen por finalidad y objetivo ordenar adecuadamente el ejercicio de los derechos en aras de lograr la concreción del valor justicia en cada caso y salvaguardar la garantía de defensa en juicio.

Otro indicio relevante para la solución del caso lo constituyen los informes dominiales agregados a las actuaciones, de los cuales se desprende una fuerte presunción acerca del fallecimiento del administrador cuya designación consta en el reglamento, a la que aludiera el a quo como un obstáculo frente a la pretensión esgrimida en el sub lite.

Si bien todos los extremos de gravedad que se invocan en el libelo inicial no han sido acreditados sumariamente, no debe restarse importancia a uno que, prima facie, sí fue demostrado, esto es, la intimación del gobierno local que luce a fs. 19.

En suma, habida cuenta las particularidades que el caso presenta, la Sala entiende que se encuentran reunidas las condiciones para que la magistrado convoque a una asamblea en los términos y condiciones establecidos por el art. 2063 del Cód. Civ. y Comercial de la Nación y, en consecuencia, la resolución apelada habrá de revocarse.

Por estas consideraciones y con los alcances indicados en los considerandos precedentes, se resuelve: 

Revocar, con los alcances indicados en el último párrafo de los considerandos precedentes, el pronunciamiento de fs. 71/73. Sin costas por no mediar sustanciación. Regístrese, notifíquese por Secretaría al domicilio electrónico denunciado conforme lo dispone la Ley Nº 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la CSJN y devuélvase. La vocalía n° 20 no interviene por hallarse vacante (art. 109 del RJN).

Carlos A. Bellucci – Carlos A. Carranza Casares
  1. Corresponde rechazar la demanda incoada por algunos propietarios de un edificio contra el consorcio del mismo, tras los daños producidos a sus unidades funcionales por un incendio en el patio de aire luz del edificio, en tanto no se acreditó la falta de funcionamiento de los extintores, ni que la causa del daño haya sido la eventual violación a las normas de seguridad contra incendios para edificios, máxime cuando la evidencia de que la administración no habría informado sobre los gastos de control de los extintores, no resulta suficiente para probar que estos no funcionaban al momento del siniestro.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil – Sala I 

Buenos Aires, 17 de Mayo de 2016.-

Sobre la cuestion propuesta la DRA. CASTRO dijo:

I. La sentencia de fs. 596/601 rechazo la demanda incoada por Carlos Hector, Adrian Dario, Sebastian Alejandro y Oscar Damian Esman y Mercedes Rosa Fisore contra el Consorcio de la calle Bartolome Mitre 2420 de esta ciudad. El pronunciamiento fue apelado por los actores a fs. 605, quienes expresaron agravios a fs.- 636/646; el traslado fue contestado por la contraria a fs. 648/651.

II. Sostuvieron los accionantes que el día 20 de marzo de 2010, siendo aproximadamente las 13.00 horas, se produjo un incendio en el patio de aire luz del edificio que ellos habitan en la calle Bartolomé Mitre 2420, de esta ciudad, producido por la inflamación de una cubierta de fibra de vidrio ubicada en ese patio, que a su vez se origino debido a un elemento ígneo arrojado desde algún piso superior. Como consecuencia de la propagación del fuego resultaron afectadas distintas unidades del consorcio, entre las que se encuentra la que habitan los accionantes por lo que reclaman el resarcimiento de los danos materiales de la vivienda y de los enseres del hogar y el dano moral.

Afirman también que el consorcio demandado ha incumplido con las funciones a su cargo, toda vez que al momento de producirse el siniestro no se encontraban en forma los elementos de protección y seguridad exigidos por la ley. Sostienen que la obligación de mantener los matafuegos revisados y cargados no se cumplió acabadamente.-

Por su parte la citada en garantía manifiesta que su asegurado reconoce la producción del incendio pero niega que haya incumplido con la obligación a que hicieron referencia los accionantes.

Dice además que el daño no encuentra su causa en la falta de mantenimiento de los matafuegos sino en el fuego, por lo que el Consorcio no debe responder.

El Sr. juez de primera instancia rechazo la demanda en el entendimiento de que no se logro probar que exista “causa adecuada” entre el evento dañoso y la omisión del consorcio. Ello es materia de agravios de los accionantes.

II.- Ante todo cabe destacar que por imperio del art. 7 del nuevo Código, la normativa aplicable seria aquella vigente al tiempo de la ocurrencia del hecho. Ello es así porque es en esa ocasión en la que se reúnen los presupuestos de la responsabilidad civil, discutidos en esta instancia (conf. Aida Kemelmajer de Carlucci, “La Aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, ed. Rubinzal Culzoni, doctrina y jurisprudencia allí citada), lo que excluye claramente la aplicación del nuevo Código.

III. Es un hecho no controvertido que el día 20 de marzo de 2010 se produjo un incendio en la vivienda que habitan los accionantes cuyo responsable no fue individualizado. En lo que discrepan las partes es en la relación que existiría entre el resultado dañoso y la eventual omisión del Consorcio respecto de las normas de seguridad que prevén la protección contra incendios.

Corresponde pues, analizar en primer lugar los elementos de prueba colectados encaminados a demostrar la referida omisión del demandado vinculada a los dispositivos de seguridad para la extinción de un incendio.

El perito ingeniero, en su informe presentado a fs. 527/542, luego de realizar una inspección ocular del inmueble siniestrado y de la totalidad de las superficies comunes del edificio, concluyo que este no cumple con el art. 4. 12. 2. 2. 8 del Código de Edificación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que establece la obligatoriedad de las instalaciones contra incendio y su conservación en edificios y establecimientos comerciales, industriales, sanitarios y educativos. No obstante ello, en razón de la fecha de construcción del edificio -anterior a la de la de entrada en vigencia de dicha ley-, tal como lo señala el experto, las previsiones allí contempladas no son exigibles al consorcio demandado –argumento que no fue cuestionado por las partes-, por lo que no corresponde su aplicación en el caso de autos.

Cabe también indagar sobre las condiciones en que se encontraban los matafuegos al momento del siniestro.

Para sostener la afirmación de la falta de funcionamiento de los extintores, los actores acompañaron como único elemento de prueba una serie de detalles de gastos efectuados por la administración de donde surge que no se ha controlado el estado de carga de los aparatos.

Sin embargo la perito contadora informo que la administración incurrió en gastos por matafuegos con la firma “Matafuegos Gomez” en los meses de mayo, julio y agosto del año 2009 (v. fs. 480), siete meses antes de la ignición, y el perito ingeniero señalo que no existe en autos documentación alguna que permita analizar los controles llevados a cabo en los elementos contra incendio con que contaba el edificio a la fecha anterior y posterior al siniestro (fs. 537).-

Por otro lado, en su declaración en sede penal, el actor Esman nada menciono respecto de la utilizacion de matafuegos para sofocar el incendio (v. fs. 35 de la causa penal). Circunstancia tampoco corroborada por la subinspectora de la Policia Federal Mariana Serventic, al senalar en su declaracion que vio al Sr. Esman intentando sofocar el fuego (v. fs. 1 vta. de la causa penal).-

Es por ello que la evidencia de que la administración no habría informado sobre los gastos de control de los extintores, no resulta suficiente para probar que estos no funcionaban al momento del siniestro.-

Desde otra óptica, corresponde puntualizar que el eventual incumplimiento por parte del Consorcio del deber de mantenimiento y conservación de los matafuegos, no basta para responsabilizarlo del evento de autos.

En este sentido es conocida la diversidad de criterios expuestos en doctrina a fin de determinar lo que debe entenderse como causa eficiente del daño. Al respecto comparto el criterio por el que esta Sala se ha inclinado al preferir aquel que atiende a la causa eficiente del daño y que de acuerdo con el, para ser en un nuevo hecho, la causa material de otro, no basta que se muestre como condición “sine qua non” del resultado, como su antecedente temporalmente inmediato o como uno de aquellos que según el curso natural y ordinario de las cosas posee aptitud para generarlo. Producido el efecto, cabe tener por causa del mismo, únicamente al factor que, amén de constituir la referida condición y presentar esa genérica aptitud, se revela, además, en concreto, como el que incidió de manera más eficaz y decisiva en dicho efecto (esta Sala, expte. N˚ 90.485/95 del 1-6-99; Llambias, Obligaciones, 3a. edicion. t. I, pag. 283/90).

Para determinar si la omisión por las eventuales faltas de medidas de seguridad configura la causa que produjo el daño denunciado, es importante examinar la magnitud de la ignición al momento en que el Sr. Esman ingreso a su domicilio.-

Al respecto, el referido actor declaro a fs. 35 de la causa penal que tengo a la vista, que el día del siniestro, “al momento de ingresar a su domicilio pudo sentir un fuerte olor a quemado, observando desde el patio interno del edificio como caían las llamaradas de fuego provenientes del techo de arriba, no pudiendo aportar con exactitud su procedencia. Es así que en el lugar se hizo presente personal policial y los invitó a evacuar el edificio, haciendo lo propio en compañía de su hijo Adrián y su esposa”.

Posteriormente, en esta jurisdicción afirmo que “al intentar extinguir el fuego con el matafuego del piso, se vio impedido de hacerlo, lo que contribuyó a la causación de daños mayores, por falta de elementos de protección y seguridad” (v. fs. 254).

En relación al desarrollo del fuego, del informe técnico de Bomberos se desprende que “…Una vez iniciado el proceso combustivo en el sector indicado como foco de fuego, a través de las formas de transmisión del calor (conducción, radiación, y convección), el evento se habría propagado rápidamente, en primera instancia sobre el material plástico de la cubierta y posteriormente al resto de los elementos habidos en el recinto, hasta generalizarse en todo el ambiente”(v. fs. 68 de la causa penal).

Para concluir con el análisis resulta oportuno también recordar lo dicho sobre este aspecto por el perito ingeniero: “los matafuegos son elementos de protección contra incendios cuya utilización se circunscribe a la contención del foco ígneo en su primera etapa, téngase en cuenta que dependiendo del tipo de matafuegos, el tiempo de descarga completa del mismo varía entre 15 y 45 segundos; por lo que un matafuegos puede servir para extinguir un foco recién iniciado. La capacidad de ataque del fuego de estos elementos por tanto es muy chica, máxime debido al pequeño tamaño de los mismos.

Por lo que su uso está restringido al control del fuego antes de su propagación” (v. fs. 539 vta.).

De las pruebas antes referidas se infiere que al ingresar el Sr.- Esman a su vivienda el incendio ya se había originado, y debido a su volumen en ese momento la utilización de los matafuegos del edificio no hubiera sido suficiente para su extinción o control, según la explicación brindada por el perito ingeniero en relación al funcionamiento y alcance de resultado de los aparatos.

De ahí que, aun en la hipótesis más favorable a los recurrentes, es decir que el Consorcio hubiera incumplido con las normas de seguridad contra incendios en edificios, ello no constituiría la causa eficiente del daño, extremo necesario para responsabilizarlo.

De modo tal que, no solo no ha quedado suficientemente demostrado en autos por un lado la falta de funcionamiento de los extintores y por el otro que la causa del daño haya sido la eventual violación a las normas de seguridad contra incendios para edificios, sino más bien lo contrario, la demanda ha sido bien desestimada por lo que voto para que se confirme la sentencia apelada, con costas (art. 68 del Codigo Procesal).

Por razones análogas, las Dras. GUISADO y UBIEDO adhieren al voto que antecede.

Con lo que terminó el acto.

Por lo que resulta de la votación sobre la que instruye el Acuerdo que antecede, el Tribunal resuelve: 1°) Confirmar la sentencia apelada en cuanto fue materia de agravios; 2°) Imponer las costas a la parte actora vencida.-

Regístrese y notifíquese.

Paola M. Guisado - Patricia E. Castro - Carmen N. Ubiedo

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