domingo, 17 de abril de 2016

Instrumentos para adquisición de créditos hipotecarios

El Banco Central habilita instrumento para promover el crédito hipotecario a largo plazo El Banco Central de la República Argentina (BCRA) dispuso hoy la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos con el potencial de cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas. Los instrumentos bajo esta nueva modalidad estarán denominados en Unidades de Vivienda (UVIs). El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Ya que este metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, el valor inicial de la UVI será de $ 14,05 pesos argentinos. El valor de la UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro. El valor diario de la UVI se publicará en la página web del Banco Central.
Beneficios para el ahorrista
La habilitación del ahorro en UVIs pondrá al alcance de las familias argentinas un
instrumento de ahorro protegido de la inflación, similar al ahorro “en ladrillos” pero
que será accesible a todas las familias independientemente de su poder adquisitivo
La nueva modalidad de ahorro consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180
días. Podrá haber depósitos precancelables de plazos más largos, con la
precancelación ocurriendo una vez transcurridos 180 días.
Beneficios para el tomador de crédito
Al estar denominados en UVIs, la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa
real, que el Central anticipa oscilará en torno a 5%. Así, las cuotas de un crédito
hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el
cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la
propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía.
Para entender cabalmente la implicancia de lo habilitado, vale comparar cómo
evolucionan las cuotas en pesos bajo esta nueva modalidad de créditos y bajo un
crédito estándar a tasa de interés fija disponible hoy en el mercado – en ambos casos
a 15 años de plazo. Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando
con el nivel general de precios, de manera que la cuota del crédito en pesos crece a
lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante, es decir, en UVIs.
Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente más
accesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio. En un crédito
tradicional de cuotas fijas, las cuotas iniciales tienen que ser muy elevadas para
compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de las cuotas
posteriores. Esto funciona como una enorme barrera en el acceso al crédito que solo
pueden sortear familias de alto poder adquisitivo.
Bajo la nueva modalidad, el valor inicial de las cuotas es mucho más accesible. Es
más, – utilizando la trayectoria de inflación pautada por el gobierno[1]- el valor de
estas cuotas se ubica durante casi todo el periodo del préstamo por debajo de las
correspondientes al crédito estándar a tasa de interés fija hoy disponible en el
mercado[2]. Esto es porque la tasa de interés de estos créditos tiene implícita una
tasa de inflación alta durante todo el período, mientras que esta autoridad monetaria
está abocada a que la inflación baje fuertemente en los próximos años (ver Gráficos).

Al reducir las cuotas se expande drásticamente el acceso al crédito hipotecario. Por ejemplo, asumiendo una relación cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de 1 millón de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVIs, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos. Para mayor claridad se adjunta una tabla con los valores de ingresos mensuales requeridos para distintos montos de préstamos, según ambas modalidades. En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio. El BCRA espera, y alienta, que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos.
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