martes, 21 de julio de 2015

FALLO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

FALLO PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA


Expte. N° 89.326/2008 - “B., O. A. y Otro c/ G. De B., M. M. s/Prescripción Adquisitiva” – CNCIV – SALA M - 05/06/2015


 ACUERDO. En Buenos Aires, a los 5 días del mes de del año dos mil quince, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Elisa M. Diaz de Vivar y Fernando Posse Saguier, a fin de pronunciarse en los autos “B., O. A. y otro c/ G. de B., M. M. s/Prescripción Adquisitiva”, expediente n° 89.326/2008 del Juzgado Civil n°51, el Dr. Posse Saguier dijo:
I.- La sentencia de fs. 531/537 rechazó la demanda interpuesta por O. A. B., en su carácter de apoderado de J. K., contra sucesores de M. M. G. de B. por prescripción veinteañal y escrituración a favor del autorizado en acto de autocontratación, respecto del inmueble sito en Av. de Mayo .... e Hipólito Irigoyen ...., unidad funcional ubicada en el undécimo piso e identificada como n°379 de esta ciudad, con costas.
Para así decidir, la Sra. Juez a quo, en primer término, estableció que, en el caso, nos encontrábamos frente a un inmueble que había sido objeto de una adquisición, razón por la cual, lo correcto, hubiera sido demandar por escrituración a quien resultaba ser el titular dominial y había procedido a la firma de un boleto de compraventa.
Puntualizó: a fs. 11/16 se encuentra agregado el segundo testimonio de la escritura de venta del bien, por tracto abreviado, celebrada el 4 de diciembre de 1979, entre sucesores de M. M. G. de B. y J. K., expedido el 28 de junio de 1999 (casi veinte años después de la celebración de la referida compraventa) a requerimiento del comprador, quien no continuó con el trámite de inscripción en el respectivo Registro de la Propiedad, conforme surge del certificado de dominio obrante a fs. 172/173.
Por otra parte, con la demanda, se acompaña también el boleto de compraventa celebrado el 8 de julio de 1999 entre J. K. y G. A. B. en el que se hizo constar la compraventa del bien con entrega de la posesión y cancelación total del precio de venta, con firmas certificadas por escribano público, en la ciudad de Formosa; y el poder especial irrevocable de J. K. a favor de G. A. B. y/u O. A. B., firmado en Formosa, el 20 de diciembre de 1999. En dicho instrumento, K. otorgó mandato para que en su nombre vendieran y transfirieran, o para que O. A. B., en acto de autocontratación expresamente autorizado, otorgara escritura traslativa de dominio. Además, otorgó poder para que cualquiera de los dos (G. A. B. y/u O. A. B.), indistintamente, pudieran accionar tanto administrativa como judicialmente ante el Registro de la Propiedad Inmueble y/o ante el escribano actuante en la compra que K. hiciera a B., a fin de lograr la inscripción de dicha propiedad a nombre del adquirente K., sin rendición de cuentas. Quedaron expresamente facultados, a su vez, para tramitar la obtención de un segundo testimonio con su correspondiente inscripción o solicitarla en su caso, y en su defecto, de no ser posible estos trámites, se los autorizó a realizar en su nombre y representación, ya sea en forma conjunta o individual, los reclamos judiciales y extrajudiciales, tendientes a obtener un título válido a su nombre, a fin de materializar la escrituración a favor del adquirente o la persona que éste designara, pudiendo suscribir la escritura traslativa de dominio a favor de terceros o a su propio nombre por el precio ya establecido (v. fs. 23/26 y fs. 2/5, respectivamente).
Frente a ello, la primera conclusión a la que arribó la juzgadora fue que, aún si se hubiera querido aplicar con criterio amplio la prescripción de buena fe a favor de B. (decenal), atento a la fecha del boleto de compraventa de K. a B. (8 de julio de 1999), tampoco se hubiera estado en condiciones ya que J. K. no había sido demandado en estas actuaciones.
Por otra parte, sigue diciendo la sentencia, los propios actores en su demanda manifestaron que J. K. resultaba ser poseedor del inmueble con ánimo de dueño “desde la fecha de venta por tracto abreviado”. Sin embargo, señala la a quo, al haberse firmado la escritura de venta a favor de J. K., no podía hablarse de poseer con ánimo de dueño desde que la compraventa entre las partes (sucesores de M. M. G. de B. y J. K.), se había perfeccionado con la escritura y la tradición de la cosa (4 de diciembre de 1979). Lo que faltaba era que K. efectivizara la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble para la pertinente publicidad a los terceros, extremo que nunca se cumplió.
Por tanto, inútiles fueron los esfuerzos de la parte actora de traer a juicio a A. J. B. cuando de sus propias manifestaciones se desprendía claramente, que el inmueble en cuestión no había resultado parte integrante del acervo hereditario del nombrado, pues lo había transferido -mediante tracto abreviado- con fecha 4 de diciembre de fs. 1979 (v. escritura de fs. 11/16), falleciendo luego en el año 1993. Es decir, destaca el fallo recurrido, que el inmueble cuya prescripción adquisitiva se pretende había sido transferido por A. J. B. catorce años antes de su fallecimiento y nunca, siquiera, había sido escriturado a su favor sino que había sido transferido, por tracto abreviado, en favor de J. K. (poderdante del aquí actor).
Por ello es que la Juez afirma en su decisorio que tanto el allanamiento de N. M. L. de B. como la rebeldía de los restantes co-herederos resultaron irrelevantes frente a la escritura de venta por tracto abreviado efectuada en favor de J. K., admitida, desde el inicio de la acción, por la propia actora.
Lo cierto es que, concluye la Magistrada, J. K. firmó la escritura traslativa de dominio por tracto abreviado, se le hizo la tradición de la cosa, mas nunca exigió su inscripción registral. Posteriormente le firmó un boleto de compraventa sobre el mismo bien a su apoderado en estas actuaciones, otórgandole un poder especial irrevocable. Entonces, no podía concluir en que J. K. revestía la figura de poseedor con ánimo de dueño ya que -insiste la juez en destacarlo- había firmado una escritura traslativa de dominio a su favor sobre el inmueble que se pretende usucapir, mas nunca realizó las gestiones para exigir la inscripción por ante el Registro de la Propiedad. Sin embargo, la aludida escritura le otorgó un derecho sobre el inmueble, con amplia fuerza vinculante como instrumento pasado ante un escribano autorizado.
Contra dicho pronunciamiento se alzó el actor, quien expresó sus agravios a fs. 576/579, los que no merecieron respuesta.
II.- Adelanto que las críticas de la parte actora en el proceso en forma alguna cumplen con los recaudos exigidos por el artículo 265 del Código Procesal, aunque en aras de la amplitud recursiva y en resguardo del derecho de defensa en juicio, me inclino por tratarlas en este voto y no declarar desierto el recurso. De su detenida lectura, se extrae que resultan ser una reiteración de los hechos expuestos en el escrito de demanda -y el alegato- que fueran desarrollados por la juez de primera instancia en su sentencia.
El apelante se desentiende de los sólidos fundamentos con que la a quo decide el rechazo de la demanda.
Como se vio, la Sra. Magistrada dijo no admitir la acción porque J. K. no revestía la figura de poseedor con ánimo de dueño desde que había firmado una escritura traslativa de dominio a su favor sobre el inmueble que se pretendía usucapir. En definitiva, lo que nunca había realizado eran las gestiones para exigir la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble pero la escritura le otorgaba un derecho sobre el bien, con amplia fuerza vinculante como instrumento público pasado ante escribano. Por ello es que la acción, sostuvo, debió haberse encaminado por vía de escrituración.
Sin embargo el recurrente insiste en sus agravios en el hecho de que se habían realizado todas las gestiones pertinentes para poder lograr la inscripción del bien ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, sin éxito alguno, aspecto este último que no se entiende. Se queja también por el análisis parcial que se efectuara en relación a la prueba ofrecida y producida en autos, en tanto la juzgadora “…se había limitado a considerar la existencia de un único documento (escritura por tracto abreviado), considerándola suficiente como para dar por decaída la acción”. Manifiesta que, al momento de iniciarse este juicio, la única acción posible para lograr la inscripción registral del inmueble a su favor era la acción de usucapión en cabeza de K., con la solicitud de inscripción a su nombre en acto de autocontratación, en virtud del poder especial otorgado. Ello así por cuanto al momento de iniciarse el juicio, O. A. B., no poseía el tiempo suficiente para iniciar una usucapión decenal en su favor (art. 3999 del Código Civil) y porque a esa fecha (septiembre de 2008), se encontraban agotadas todas las posibilidades de lograr una inscripción registral del inmueble en favor de J. K..
Por último -y esto sella la suerte del recurso en estudio-, reconoce en definitiva que la posibilidad de solicitar la escrituración a J. K. resulta -a esta altura de los hechos- imposible desde que el nombrado mudó su domicilio, desconociéndose su actual radicación. Sin embargo, este supuesto escollo no es elemento que impida el ejercicio de la acción en cuestión.
La postura del apelante en definitiva no hace más que reafirmar lo resuelto en el fallo apelado. Es que si la cuestión radicaba en que se había firmado un boleto de venta, que luego devino incumplido, la vía procesal apta para lograr el título era la acción de escrituración o de cumplimiento de contrato, es decir, la acción personal dirigida contra el verdadero legitimado pasivo, y no contra cualquiera que haya puesto su firma en un documento carente de todo valor a esos fines. Es que la acción declarativa de usucapión no es una acción subsidiaria ni residual, a la que se acude por comodidad o por cimentarse en la falsa creencia de que con ella se puede llegar a obtener un título con mayor facilidad, sobre todo cuando se piensa que el contrincante estará representado por el defensor oficial o que caerá en rebeldía, notificación bajo responsabilidad de la parte actora mediante (conf. CNCiv., Sala G, 11/03/2013, “V., R.M. c/Fibrolin S.A. Comercial Industrial FI s/prescripción adquisitiva”, El Derecho Digital 69755).
 Pues bien, los argumentos que anteceden resultan más que suficientes para proponer la desestimación de las quejas y la confirmación de la sentencia en tanto rechaza la demanda de usucapión.
III.- Por todo lo expuesto, si mi voto fuese compartido propongo se confirme la sentencia de primera instancia en todo lo que decide y ha sido materia de agravios, con costas de Alzada a la parte vencida (art. 68 CPCC).
La Dra. Elisa M. Diaz de Vivar adhiere por análogas consideraciones al voto precedente. La Dra. Mabel De los Santos no suscribe por hallarse en uso de licencia. Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mí que doy fe.
Fdo.: Fernando Posse Saguier y Elisa M. Diaz de Vivar. Ante mí, María Laura Viani (Secretaria). Lo transcripto es copia fiel de su original que obra en el libro de la Sala. Conste.
MARIA LAURA VIANI
///nos Aires, junio 5 de 2015.-
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Confirmar la sentencia de primera instancia en todo lo que decide y ha sido materia de agravios, con costas de Alzada a la parte vencida. 2) Diferir la regulación de los honorarios por los trabajos realizados en esta alzada para el momento que se encuentren regulados los de la instancia anterior.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.-
Fdo.: FERNANDO POSSE SAGUIER - ELISA M. DIAZ de VIVAR
MARIA LAURA VIANI
 Fdo.: ELISA DIAZ DE VIVAR - FERNANDO POSSE SAGUIER


Citar: elDial AA907A
Publicado el: 21/07/2015
copyright © 1997 - 2015 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440 (CP 1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina

No hay comentarios.: