jueves, 23 de julio de 2015

CONDOMINIO. Adquisición en subasta pública del cincuenta por ciento indiviso de un inmueble. Uso exclusivo por uno de los condóminos. Reclamo de fijación de canon locativo y cobro de alquileres. VALORACIÓN DE LA CONDUCTA DE LAS ACCIONANTES

FALLO: RESUMEN SOBRE CONDOMINIO Y CANON LUCRATIVO
CONDOMINIO. Adquisición en subasta pública del cincuenta por ciento indiviso de un inmueble. Uso exclusivo por uno de los condóminos. Reclamo de fijación de canon locativo y cobro de alquileres. VALORACIÓN DE LA CONDUCTA DE LAS ACCIONANTES. Falta de pedido de división de la cosa común. Transcurso de diez años desde la adquisición. MODO DE CALCULAR EL DAÑO ECONÓMICO POR NO PODER UTILIZAR EL BIEN. Visión diferente del planteo: análisis de la factibilidad de locación. Posibilidad limitada por el mal estado de conservación. El daño no alcanza a un verdadero lucro cesante inmobiliario. Lucro cesante “mobiliario” o dinerario por la indisponibilidad del valor o precio del 50% del inmueble. Se modifica la sentencia apelada. Condena a abonar una suma mensual en valores de junio de 2009

"Este juicio no remite al resarcimiento de los daños de alguien que, deseando usar la cosa para sí, se ha visto privado, por ejemplo para vivienda propia. Caso de quien debe mudarse por inhabitabilidad sobreviniente, por filtraciones u otra situación similar. Por esa razón, además de las consideraciones atinentes a la crítica formulada por la parte demandada, haré después otras a título personal.”

“Insisto entonces lo llamativo de que en todos estos años (diez) no se intentara dividir el condominio y, si se comprase la otra parte, vender así, demoler, en fin: realizar el supuesto valor del terreno”.

“Sabido es que “en el dictamen debe aparecer el fundamento de sus conclusiones. Si el perito se limita a emitir su concepto, sin explicar las razones que lo condujeron a esas conclusiones, el dictamen carecerá de eficacia probatoria... (...) (el juez) ...puede negarse a adoptarlo como prueba si no lo encuentra convincente y, con mayor razón, si lo estima inaceptable” (Devis Echandía, Hernando, “Teoría general de la prueba judicial”, Zavalía Editor, Buenos Aires, 6ª edición, 1988, t. 2, pág. 334, y citas varias en nota 177). Aclaro que esta descalificación va hacia el primer informe de Doro tanto como a la “actualización” de fs. . A la absoluta falta de fundamentación se agrega que los números que contiene resulta de alguna suerte de “indexación” permanente sin fuente citada y no de un real estudio del mercado…”

“La indemnización por lucro cesante –de esto se trata- debe reflejar ganancias dejadas de percibir durante el período de indisponibilidad de la cosa. Reales posibles ganancias. Como todo daño, para ser indemnizable, debe ser cierto. La cuantificación puede deferirse al juez (art. 165 del C. Procesal) con o sin asesoramiento técnico. Pero es carga de quien reclama resarcimiento acreditar la certeza del perjuicio. Y en el caso, si bien hay un daño que no es meramente conjetural, no está probado en la medida pedida por la parte actora. El razonamiento y cálculo de la parte, y las cuentas de los peritos, se basan en apreciaciones técnicas un tanto abstractas. Y que, con referencia al segundo perito, carecen de apoyo en las constancias de la causa. Tampoco es ajeno al juicio judicial lo que “acostumbra suceder, según el curso normal y ordinario de las cosas” (art. 901 del Código Civil; art. 1727 del CCyC, ley 26.994). Es el principio de normalidad.”

“La conducta de la parte es tan estimable como cualquier otra prueba, toda vez que es un indicio o hasta presunción compatible en las reglas de la sana crítica, y comparable con los demás medios probatorios en tanto este indicio sea corroborado o desvirtuado. La conducta de quien mantiene el condominio por 10 años sin intento de división demuestra que el interés no está en la locación sino en la obtención de un beneficio a costa del forzado condómino. La ley, debo recordar además, no ampara el ejercicio abusivo de los derechos.”

“El perjuicio, en consecuencia, no está dado por la indisponibilidad para uso personal o alquiler. Con los elementos de la causa este daño no está probado, no pasa de hipotético o meramente conjetural. El daño es medible solamente por la indisponibilidad del valor o precio del 50% del inmueble. En la especie, la inicial inversión de $20.000 o, si se quiere (insisto en el desinterés de invertir para ponerlo en condiciones), la mitad de los $35.950 estimados por el arq. Vidal a fs. 108 a valores de junio de 2009.” (Dr. Víctor Fernando Liberman, según sus fundamentos)

“Quiero significar que el daño no alcanza a un verdadero lucro cesante inmobiliario, sino que está constituido por no haber podido gozar la renta del dinero que representa el valor del 50% del departamento. Los intereses del dinero pagado por la mitad indivisa de la propiedad. Valor que, en el caso, está limitado a los 20.000 pesos pagados, y no a la estimación de un perito acerca de `valor locativo´. Es un lucro cesante `mobiliario´ o dinerario.” (Dr. Víctor Fernando Liberman, según sus fundamentos)

Citar: elDial.com - AA9083

Publicado el 23/07/201
FALLO

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