jueves, 23 de abril de 2015

Se condena a los inquilinos a resarcir al propietario del inmueble la suma de dinero que debió erogar para efectuar reparaciones y los alquileres dejados de percibir por la actora al valor de mercado como consecuencia de la imposibilidad de poder ofrecerlo en locación.

Partes: Aguirre Amalia D. c/ Carella Rosa y otro s/ | daños y perjuicios
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de Rosario
Sala/Juzgado: 2da nom.
Fecha: 24-feb-2015
Cita: MJ-STF-M-6764-AR | STF6764 | STF6764
Se condena a los inquilinos a resarcir al propietario del inmueble la suma de dinero que debió erogar para efectuar reparaciones y los alquileres dejados de percibir por la actora al valor de mercado como consecuencia de la imposibilidad de poder ofrecerlo en locación.
Sumario:
1.-Corresponde hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios instaurada y condenar a los demandados a resarcir al actor la suma de dinero que debió erogar para efectuar reparaciones y los alquileres dejados de percibir por la actora al valor de mercado como consecuencia de la imposibilidad de poder ofrecer en locación el inmueble durante el tiempo que demoró la reparación de los daños en el bien que había sido dado a la demandada en locación en perfectas condiciones de habitabilidad y conservación, recibiéndolo la locataria en total conformidad.
2.-No habiendo conservado el inquilino la cosa en buen estado, es responsable y debe responder del daño o deterioro causado por su culpa, de ahí que el locatario deba compensar al locador el desembolso que efectuare para reparar esos daños producidos y si bien los accionados probaron haber realizado arreglos en el departamento, no aportaron pruebas suficientes para justificar que dichas reparaciones eran las necesarias para dejar en el mismo en idénticas condiciones a las que fue recibido y así enervar la pretensión de la parte actora.
Fallo:
Rosario, 24 de febrero de 2015
Y VISTOS: Los presentes autos caratulados : ” AGUIRRE AMALIA D C/ CARELLA ROSA Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS ” EXP NRO 665/09.-
DE LOS QUE RESULTA: Que a fs 30/36 de autos, la actora por intermedio de apoderados Dres Sabrina Vazquez y Daniel Vazquez, inician demanda sumaria contra los Sres. Rosa Carella, Verónica E. Melo y Pablo Rodolfo Melo, persiguiendo el cobro de la suma de $ 5695, con más lo alquileres dejados de percibir por la actora al valor de mercado como consecuencia de la imposibilidad de poder ofrecer en locación el inmueble durante el tiempo que demoró la reparación de los daños. Todo ello con intereses y costas del proceso.
Refiere la actora en su escrito inicial, que en fecha 12.06.07 cedió en locación a la Sra. Rosa Carella el inmueble cito en calle 9 de Julio 1279, PB, Dto 1 de la ciudad de Rosario, en las condiciones que surgen del referido contrato que en copia acompaña a fs. 2/6 de autos. Los restantes codemandados afirma, se constituyeron en fiadores del referido contrato.
Relata luego la actora, que el inmueble detallado fue entregado en perfectas condiciones de habitabilidad y conservación, recibiéndolo la locataria en total conformidad. Así las cosas, en fecha 22.05.08, la firma Banchio SA. en carácter de administradora de la locación, recibió una carta certificada del consorcio, refiriéndole la existencia de olores provenientes de la unidad 00-01e inseguridad generada por la inquilina del departamento. La administradora remitió carta documento a la inquilina para que proceda a limpiar y desodorizar la unidad y la misma contesto por medio de carta certificada afirmando que el departamento era debidamente limpiado y que la Sra. Carella ocupante del inmueble era perturbada por los consorcistas, amenazndo con rescindir el contrato y reclamar daños y perjuicios. Posteriormente y por un acuerdo entre las partes en fecha 25.08.08 se concurrió al inmueble y se pudo observar que la Sra.Carella, con grandes problemas de salud, vivía sola junto a un perro que hacía sus necesidades en el parquet de la propiedad impregnándolo de olor, manchando y levantando el mismo . Sostiene que se encontraron ante un cuadro de abandono y deterioro grave del departamento.
En dicha situación la codemandada Verónica Melo ( garante del contrato ) se comprometió a reparar los daños, especialmente sobre las indicaciones del parquetista que se había llevado para la ocasión. No obstante lo acontecido, en fecha 23.10.08 la misma demandada por carta documento notifica la rescisión del contrato de locación.
En fecha 26.01.09 se hicieron presentes en el inmueble, donde fueron atendidos por la Sra Melo , en la oportunidad se dejó constancia por medio de escritura a cargo de la Escribana Mariela Zolia de los problemas y deterioros existentes en la vivienda, los cuales de hallan ampliamente descriptos en el referida escritura que se acompaña en copia a fs. 24/27 y en este escrito de demanda y los cuales fueron admitidos por la codemandada presente en el acto.
Posteriormente se la vuelva a intimar para que efectué los arreglos , lo cual es contestado por la Sra. Melo afirmando que las reparaciones habían sido efectuadas previo a la entrega del inmueble, ante esta situación y habiéndose negado los demandados a efectuar las reparaciones, los mismos fueron a cargo y a costa de la actora, que necesitaba poner en condiciones el departamento para poder así volver alquilar, pues sostiene que forma parte de su sustento y el de su familia. Reclama la suma de $ 5695 por daños materiales ( detallados al punto 4 de la demanda ) y deja a criterio del suscripto la cifra por lucro cesante, derivado de los alquileres perdidos y por el tiempo en que sufrió la privación de ofertar nuevamente la propiedad para la locación. Ofrece pruebas Funda en derecho su pretensión.
Citados y emplazados los demandados a estar a derecho por el Tribunal (fs 36),a fs 41 comparece Verónica Melo por derecho propio con el patrocinio letrado del Dr.Sergio Verdura y denuncian el fallecimiento de la codemandada Rosa Carella.
A fs 46 se emplaza a estar a a derecho por edicto a los herederos de la Sra . Carella .
A fs 49 vta se decreta la rebeldía del Sr. Pablo Melo y de los herederos de la codemandada fallecida.
A fs 50 comparece la Dra Verónica Melo como apoderada del Sr. Pablo Rodolfo Melo . A fs 55 acompaña poder especial.
A fs 52 se agrega la publicación del edicto notificando el estado de rebeldía de los herederos de la demandada Rosa Carella.
Ordenado el traslado de la demanda según decreto de fs 56, los accionados comparecientes interponen excepción de arraigo y de defecto legal en forma de previo y especial pronunciamiento. Ordenado el correspondiente traslado a la contraria (fs 81), contesta la actora con el escrito de fs 66/68 , postulando el rechazo de las excepciones por las razones que invoca.
A fs 70 los demandados desisten del arraigo y se resuelve por auto nro 3643 del 11.12.09 a fs 71/72.
Celebrada audiencia de Vista de Causa a (acta de fs 81) , a fs 83/84 y por auto nro 1004 del 21.04.10, se rechaza la excepción de defecto legal interpuesta oportunamente.
Corrido un nuevo traslado de la demanda , decreto de fs 91, la contestan los demandados comparecientes admitiendo en dicho responde como cierto el contrato de locación , su calidad de fiadores en el mismo y la cartas cursados entre las partes, pero niegan los demás hechos relatados en la demanda. Sostienen que la Sra Carella, inquilina fallecida, había procedió a efectuar las reparaciones correspondiente a la unidad locada durante la última semanas del 2008 y primeras del 2009. Se realizaron trabajos de pintura , pulido y plastificado de los pisos del living comedor, situación que fue constatada por el parquetista que la actora llevó al acto de recibir la llave del inmueble.Rechaza la procedencia de la indemnización en concepto de lucro cesante.
Abierto el período de confirmación (fs 10 vta), ofrece pruebas la actora a fs 110/111 y los accionados a fs 113. Proveídas las ofrecidas (fs 118) se producen en autos las siguientes: DOCUMENTAL la agregada por las partes durante el transcurso del proceso, TESTIMONIAL fs 128, fs 166/168, FS 205, INFORMATIVA fs 129, fs 196, ABSOLUCION DE POSICIONES DE LA ACTORA fs 177.
A fs 127 la codemandada Verónica Melo le otorga poder especial al Dr. Sergio Verdura quien comparece en su representación en el acta de fs. 128.
A fs 131 por auto nro 1014 del 25.04.11 se designa como Defensora Oficial a la Dra Vanina Pasquinelli.
A fs 132 la mencionada defensora de oficio acepta el cargo y a fs 133 se le corre traslado de la demanda , siendo contestado con el escrito obrante a fs 134/135, en donde niega en forma generalizada los hechos referidos en el escrito inicial.
Abierta la la causa a prueba (fs 139), la defensora se remite a la pruebas producidas y a producirse en autos.
Con el decreto de fs.208 se clausura el período de prueba y se ordena el pase a las partes para alegar; cumpliendo la actora con dicha carga procesal a fs 211. la codemandada Verónica Melo a fs 213 y el Sr. Pablo Melo a fs 214
Llamados autos para sentencia (fs 255 vta) , notificado firme y consentido dicho decreto saneador por las partes litigantes , quedan los presentes en estado de ser fallados.
Y CONSIDERANDO:Que trabada la litis en los términos expuestos, corresponde a éste Magistrado analizar las constancias de autos y determinar el derecho aplicable al caso en estudio.
La actora reclama a la parte demandada, la suma de $ 5695 provenientes de los daños constatados en el departamento de calle 9 de julio 1279 PB Dto 1 de la ciudad de Rosario y los alquileres dejados de percibir desde el 26/1 hasta el 02.05.09 ( tiemp que insumió el arreglo de la unidad ) , originados en una relación locativa existente entre entre ambas partes y que fuera oportunamente rescindida por la locataria.
Los demandados, en su escrito de responde reconocen la relación contractual, la rescisión del contrato y la entrega del inmueble, pero sostiene que entregaron el departamento en óptimas condiciones y en consecuencia ho es procedente reclamarles suma alguna de dinero en concepto de daños ni lucro cesante.
Analizado el plexo probatorio colectado durante le proceso, tenemos que en el acta de constatación que se efectuara mediante Escritura Pública nro 1 de fecha 26.01.09 (fs 25/26), día en que fue entregado el departamento a su dueña, se deja constancia que el inmueble no se recibe en las condiciones pactadas y que si bien el parquet fue pulido y plastificado el mismo se encontraba manchado en toda su extensión. Esto es corroborado por la testimonial del Sr.Roberto Antonio Vichette , de profesión parquetista , quien relata en su declaración de fs 166 vta , 3° resp, : “Yo fui a ver el tema del piso, estaba manchado , supuestamente lo habían reparado, pero tenía manchas negaras todas en el centro del piso y algunos costados, pero la mayoría estaba estaba en el centro del living comedor, después parte del pasillo (ante baño) que comunica a los dormitorios, estaba igual cuando había ido con la inmobiliaria que me había consultado porque los inquilinos querían hacer entrega del departamento , allí le recomendé que debían cambiar el piso porque esas manchas no iban a salir . El piso debía ser cambiado entero”. Agrega que realizó el trabajo y se lo pagó la inmobiliaria a nombre de la Sra Aguirre.
También obra declaración del Sr. Dario Delebebbio ( acta de fs. 167 ) responsable comercial de Banchi Inmobiliaria, quien relata en su respuesta 6° que junto con la propietaria fue a verificar el estado del inmueble, tenía puerta de ingreso rayada, el piso parquet estaba todo manchado y en algunos sectores levantada la madera , mucho olor a pis de animal. En la respuesta 9° también admite que concurrió el parquetista y este le indicó levantar el piso completo, reponer todas las maderas y volver a plastificar, pero que al momento de la entrega de llaves (resp 10), el piso estaba mejorado pero no se habían cambiado las maderas, estaban las mismas, pegadas, había olor y se le había hecho un tratamiento de plastificado pero no estaba como correspondía (resp 11).
Teniendo en cuenta, que al momento de iniciarse la relación locativa, se dejó constancia en el contrato de locación ( cláusula novena ) que:” la cosa locada se entrega en este acto en perfecto estado de uso, conservación y funcionamiento y el locatario la recibe de total conformidad obligándose por lo tanto a restituirla al vencimiento del plazo estipulado en las mismas condiciones que la recibe.” Es indudable entonces, que el inmueble necesitaba al momento del reintegro de las llaves, de las reparaciones que luego la actora probó que le realizó y que hoy reclama judicialmente.
Probado entonces el daño y en función de lo dispuesto en el artículo 1561 del C.C. Argentino, la demanda ha de ser acogida favorablemente por este Tribunal.
” . está claro entonces que no ha conservado la cosa en buen estado, por lo que el inquilino debe responder del daño o deterioro causado por su culpa, . de ahí que el locatario deba compensar al locador el desembolso que efectuare para reparar esos daños producidos. “. ( Cám. Nac. A Civ. Y Com. Fed. Sala I , 06.11.73, Donaire Andres C/ Raffa Hector y otro ).
La documentación de fs 22 y 23 y reconocimiento de las mismas a fs 128 y 205 por sus firmantes, no dejan duda alguna que los trabajos en el departamento no fueron bien efectuados por los demandados y por lo tanto la Sra Aguirre debió afrontar los mismos para poner la vivienda en buenas condiciones. Debió reparar puertas ( factura de fs. 21 ) , cambiar los pisos de madera ( factura de fs. 22 ) y colocar y plastificar piso ( factura de fs. 23 ) .
Los accionados probaron haber realizado arreglos en el departamento , pero nunca aportaron pruebas suficientes para justificar que dichas reparaciones eran las necesarias para dejar en el mismo en idénticas condiciones a las que fué recibido y así enervar la pretensión de la parte actora.
Al respecto, la jurisprudencia de nuestros Tribunales sostiene:
“Cada litigante debe acreditar los hechos y circunstancia en los cuales apoya sus pretensiones o defensas y si el demandado alega hechos diferentes de los invocados por el actora para fundar su demanda, se incumbe a aquél probar la veracidad de sus aseveraciones” (Juzg. Civil y C 1 Ins.Rosario 5ta Nom, Cocconi O c/C de Paolucci y otros s/Cobro de Pesos (Sentencia Firme) T 51,-104 Rep Zeus T. 8 pag 1000).
Reitero, considero que las trabajos encargados y pagados por la actora se condicen con las reparaciones que necesitaba y que se efectuaron en la propiedad , por tanto este ítem ascenderá a la suma de $5695.
En cuanto al ítem lucro cesante que reclama la actora por los meses que dejó de percibir alquileres atento la necesidad de disponer del inmueble para su reparación, también será acogido favorablemente. Pues habiéndose probado en autos que las reparaciones del departamento fueron necesarias y que se hicieron, no cabe duda que a la propietaria le llevó un tiempo poner el mismo en condiciones y así poder a ofertarlo para su locación.
Estimo que el lapso prudencial para efectuar los arreglos es de dos meses, por lo cual teniendo en cuenta que el alquiler del contrato de locación era de $ 900 (fs 2/3, clausula 4), este rubro ascenderá a $ 1800.
Por todo lo expuesto, constancias de autos, contrato suscripto entre las partes, normas de la C.N. Argentina y disposiciones de los artículos 505, 506, 1197, 1493 y sigu. art. 1556, 1561 del C.C. argentino y artículos 243, 245, 408 y siguientes del C.P.C.C.
FALLO: 1) Haciendo lugar a la demanda instaurada y condenando en consecuencia a herederos de Rosa Carella y/o Verónica Elvia Melo y/o Pablo Rodolfo Melo a abonar a la actora la suma de $ 7495, dentro del plazo de cinco días a contar desde la notificación de la presente., debiendo adicionarse al monto antes señalado, un interés equivalente a la tasa activa promedio mensual sumada que percibe el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. desde la fecha de la mora hasta el efectivo pago.
2) Imponiendo las costas del proceso a la demandada ( art. 251 C.P.C.C. )
3) Se difiere la regulación de los honorarios de los profesionales actuantes hasta tanto se practique la planilla de liquidación final.
Insértese y hágase saber ( E. 665/09)


Fuente:
http://aldiaargentina.microjuris.com/2015/04/21/se-condena-a-los-inquilinos-a-resarcir-al-propietario-del-inmueble-la-suma-de-dinero-que-debio-erogar-para-efectuar-reparaciones-y-los-alquileres-dejados-de-percibir-por-la-actora-al-valor-de-mercado/

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