sábado, 6 de diciembre de 2014

A prestar atención a este fallo

No procede el desalojo por falta de pago si el demandado ejerció su derecho de retención al no realizar el locador los arreglos a los que se había comprometido.

shutterstock_92569951Partes: Cannella Juan Domingo Guillermo c/ Isla Perez Manuel Santiago y otros s/ desalojo – falta de pago
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro
Sala/Juzgado: Segunda
Fecha: 7-oct-2014
Cita: MJ-JU-M-89533-AR | MJJ89533 | MJJ89533
No procede el desalojo por falta de pago si el demandado ejerció su derecho de retención al no realizar el locador los arreglos a los que se había comprometido.
Sumario:
1.-Debe revocarse la sentencia que hizo lugar a la demanda de desalojo por falta de pago, pues los daños que presentaba la vivienda, además de reconocidos, fueron expresamente asumidos por el propietario en el contrato locativo; por ello, frente a la renuencia manifestada por el actor respecto de la subsanación de aquellos menoscabos, se colige que el inquilino no hizo más que ejercer dos prerrogativas acordadas por la norma sustantiva, la excepción de incumplimiento y la retención del pago del precio, lo cual no debió ser soslayado al resolver.
2.-Aún cuando el restringido ámbito cognoscitivo del juicio de desalojo excluya aquellas cuestiones que exceden el conflicto vinculado a la tenencia o uso de la cosa, el magistrado al analizar los motivos esgrimidos por el demandante no puede sustraerse absolutamente del análisis de la relación contractual que vinculara a los litigantes.
3.-Cuando el locador no efectúa las reparaciones que le competen, el locatario puede retener la parte del precio correspondiente al costo, y si fuesen urgentes, a realizarlos por su cuenta; y cuando la ejecución de esas reparaciones interrumpe el uso y goce o resulta muy incómoda al locatario, éste puede suspender el pago o pedir la reducción del arrendamiento, o la cesación.
Fallo:
En la ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a loS 7 días del mes de Octubre de dos mil catorce, se reúnen en Acuerdo los señores Jueces de la Sala Segunda de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial San Isidro, doctores MARIA FERNANDA NUEVO y JORGE LUIS ZUNINO, para dictar sentencia en el juicio: “CANNELLA JUAN DOMINGO GUILLERMOC/ ISLA PEREZ MANUEL SANTIAGO y otros S/DESALOJO FALTA DE PAGO” causa nº SI-6151-2012; y habiéndose oportunamente practicado el sorteo pertinente (art
s. 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código Procesal Civil y Comercial), resulta que debe observarse el siguiente orden: Dres. Nuevo y Zunino, resolviéndose plantear y votar la siguiente:
C U E S T I O N
¿Es justa la sentencia apelada?
V O T A C I O N
A la cuestión planteada la señora Jueza doctora Nuevo, dijo:
1.- La sentencia de fs. 180/181 vta. admitió la demanda de desalojo promovida por Juan Domingo Guillermo Cannella contra Manuel Santiago Isla Pérez, Lucía Genoveva Carranza, subinquilinos y ocupantes del inmueble sito en Bernardo de Irigoyen N° 3101 de la localidad de Munro, Partido de Vicente López.
Para así decidir la señora Jueza a quo consideró cumplidos los presupuestos de la acción entablada esto es: la relación locativa, la falta de pago del arriendo y la constitución en mora del locatario, acreditada esta última en las cartas documentos remitidas por el locador las cuales -destacó- no fueron desconocidas por los accionados.
Ponderó especialmente que el demandado incumplió con su carga de acreditar la principal obligación a su cargo, acompañando los recibos cancelatorios de los alquileres reclamados o en su caso haber demostrado la voluntad del locador de no percibir los alquileres ante los deterioros esgrimidos.
2.Los agravios.
Esencialmente agravia al apelante que la sentenciante haya omitido valorar que el locador al suscribir el contrato base de la acción, se comprometió a efectuar la reparación de los daños que presentaba el inmueble, que lo hacían impropio para su uso normal.
Asimismo cuestiona que la inferior instancia -y este tribunal- hayan rechazado su ofrecimiento de prueba, privando al dicente y a su familia de acreditar las erogaciones que debieron afrontar para reparar la vivienda, configurando ello un exceso ritual manifiesto.
Pone de relieve que al contestar la demanda se adjuntó a la misma documental que da cuenta del pago anticipado de alquileres el cual se aplicaría a las reparaciones de la propiedad mas -afirma- dichas sumas se destinaron a cubrir las necesidades personales del locador, quien dejó al recurrente en estado de total orfandad.
Acusa a su contraparte de incurrir en un ejercicio abusivo del derecho que invoca, en la medida que -asevera- fue el incumplimiento de sus obligaciones lo que dio origen a que se retuviera el pago del canon locativo, dinero que fue destinado a efectuar las mejoras en el inmueble alquilado.
Denuncia que a pesar de existir en los presentes hechos controvertidos, los mismos no fueron tenidos en cuenta por la señora Jueza de grado, quien con lo resuelto infringió la garantía constitucional del debido proceso y su derecho de defensa en juicio (art. 18, C.N.).
Solicita finalmente que tras la revocación del fallo en crisis se ordene la producción de las pruebas oportunamente ofrecidas.
3. La solución del caso.
La Corte provincial ha expresado que la acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales procede cuando el tenedor ha contraído la obligación de restituirla, salvo un supuesto de excepción, en que no existe esa obligación de dar cosa cierta: cuando el ocupante es intruso, cuando ha penetrado en el inmueble sin derecho, o por la fuerza, o por la vía de los hechos, cuando el apoderamiento se consuma contra la voluntad del poseedor.En cualquier otro supuesto en que no existe obligación exigible de restituir o intrusión no tiene virtualidad la legitimación activa, lo cual surge claramente del art. 676 del Código procesal y de la exposición de motivos del actual ordenamiento procesal, cuando indica que el desalojo puede utilizarse “contra todos aquéllos que se encuentran en una preexistente obligación de restituir el bien, o en caso de intrusión” (conf. doct. Ac. 43.952, sent. del 5-VI-1990; Ac. 87.374, sent. del 3-VIII-2005; C. 103.177, sent. del 30-III-2011, entre muchos otros).
Se ha consignado que de acuerdo al art. 676 del C.P.C.C., el objeto del proceso especial de desalojo se ciñe a determinar si cabe la obligación de restituir el inmueble, por lo que el juicio de desahucio sólo ha de encauzarse a dilucidar dicha cuestión, y en consecuencia no corresponde -ab initio- acumularle pretensiones que deban transitar por distintos andariveles procesales, según se desprende del principio general contenido por el art. 319 del C.P.C.C. (causa 87.454 r.i. 180/2001, esta Sala con diferente integración).
Como consecuencia de lo antes dicho generalmente se ha postulado la improcedencia de la reconvención en el juicio de desalojo por el cobro de mejoras introducidas en la finca, por considerar que el reembolso de lo invertido, como cobro de pesos, en definitiva constituye una acción que no se funda en la misma relación jurídica, ni existe al respecto conexidad con el desalojo demandado; pudiendo el accionado eventualmente formalizar su reclamo por la vía procesal pertinente (conf. causas 74.929 r.i. 724/97; 87.646 r.i. 231/2001; Causa n° 94.572 r.i 1027 del 28-10-03 “Voena, Carlos A. c/ Staffolani, Ricardo s/ desalojo”, Sala 2° con antigua composición).
No obstante lo expuesto, cabe puntualizar que frente a la obligación de oblar el canon locativo, la ley concede variasdefensas al locatario, a saber: la suspensión del cumplimiento (art.1201, C.C.), la reducción del precio (art. 1519, C.C.) y el ejercicio del derecho de retención (art. 1518, C.C.).
Partiendo de tales premisas deviene indispensable analizar las constancias obrantes en los actuados:
Se aprecia en el contrato suscripto por los señores Cannella e Isla Pérez el 9 de marzo de 2011 (v. fs. 18/21) que en la cláusula quinta el locador expresamente se comprometió a -en un tiempo prudencial- “…cambiar el techo de chapas del patio, arreglos en el ‘tragaluz’ del baño principal, y las filtraciones en el baño de planta baja…”.
El 2 de agosto de 2011 la escribana Laura Marina Iglesias Filardi -a instancias del locatario Manuel Santiago Isla Pérez- procedió a constatar el estado del inmueble arrendado.
Relató la notaria que constituyéndose en la propiedad sita en calle Bernardo de Irigoyen 3101 de la Localidad de Munro verificó los siguientes daños: “…techo de chapa que cubre el espacio destinado a guarda coche, con agujeros y gran cantidad de rajaduras; cuartito que se encuentra ubicado en el patio, con grandes manchas de humedad. Pared escalera, en la parte que da hacia el baño que se encuentra en Planta Alta, con manchas de humedad. Baño de Plata Alta, con claraboya, con gran agujero, por el cual directamente se ve el cielo […] existencia de gran cantidad de humedad en el techo, en los sectores que rodean la claraboya…” (v. fs. 84 vta.).
A fs. 92/107 se glosan las fotografías que la mencionada profesional tomó en el momento de efectuar la constatación, correspondiendo las mismas a los daños relevados.
A fs. 88 luce la carta documento remitida por el señor Cannella de fecha 19 de septiembre de 2011, mediante la cual intimó al locatario, al pago del canon locativo vencido.
A fs.81 se glosó la misiva – de fecha 1 de octubre de 2011- que respondió aquella intimación, en la cual el inquilino negó encontrarse en mora y puso de manifiesto que el señor Cannella le debía una suma mayor a la exigida en concepto de pago de alquiler, en virtud de las reparaciones que por su cuenta debió efectuar a la vivienda.
El locador oportunamente respondió aquella carta, negando sus términos y contenido (v. fs. 6). El 6 de enero de 2012 remitió nueva intimación.
Con fecha 13 de marzo de 2012 el señor Cannella promovió la presente demanda (fs. 24/25 vta.), que fue oportunamente contestada por el señor Isla Pérez (v. fs. 108/110) quien negó encontrarse en mora y esgrimió la retención del canon locativo en los términos previstos en el art. 1518 del Código Civil.
Seguidamente, se opuso el accionante a la producción de la prueba ofrecida por el demandado (fs. 112/113), la señora Jueza a quo declaró la cuestión a resolver de puro derecho (fs. 116), decisorio que apelado por la demandada, fue confirmado por esta Sala a fs. 194/194 vta. de los actuados.
En síntesis en los presentes la controversia se articuló en torno de la legitimidad de la retención del arriendo ejercida por el accionado.
Un prestigiado sector de la doctrina ha reconocido que en algunos casos, el locador puede ejercer la excepción de cumplimiento.
“El incumplimiento de la obligación nuclear de garantizar el uso y goce de la cosa, autoriza a la suspensión del cumplimiento de la obligación pago del precio que pesa sobre el locatario. La correspectividad de las obligaciones nucleares del contrato da origen a la suspensión del cumplimiento, de modo que si una de las partes no cumple, la otra puede oponer esta excepción dilatoria y demorar el cumplimiento de la obligación a su cargo. “Lorenzetti, Ricardo L., “Tratado de los contratos”, Tomo II, pág. 387; en sentido general S.C.B.A. C. 105.591, sent.del 21-XII-2011).
Efectivamente si el inquilino se ve privado del uso normal de la cosa no puede verse constreñido a cumplir con el pago del canon -al menos en su integralidad- pues dicha obligación se encontraría privada de causa.
Dicha facultad además de constituir una defensa dilatoria resulta en el ejercicio regular del derecho de retención. Tal prerrogativa conceptualizada en el art. 3939 del Código Civil tiende solamente a paralizar la acción.
Pues bien, entre los caracteres que se atribuyen al derecho de retención, se menciona que el mismo es ejercitable por vía de excepción atento que, co mo ya se dijera, su misión consiste en defender y no en atacar, tendiendo a diferir y no a negar la entrega de la cosa retenida. Se trataría entonces estricto sensu, se ha dicho, de una defensa dilatoria, en virtud de la cual el acreedor retentista se resiste a ser desapoderado de la cosa que retiene, pero sólo hasta tanto logre la satisfacción de su crédito.” (cf. en similar sentido Trigo Represas, Félix A., “Ejercitación judicial del derecho de retención”, Pub. L.L. 1990-E-195 – Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales Tomo II, 01/01/2009, 785).
Ahora bien, el legislador ha previsto algunas hipótesis especiales de dicha figura referidas específicamente al contrato delocación.
En lo que resulta atingente al litigio que nos ocupa ha dispuesto que: a) Cuando el locador no efectúa las reparaciones que le competen (art. 1518), el locatario puede retener la parte del precio correspondiente al costo, y si fuesen urgentes, a realizarlos por su cuenta; b) Cuando la ejecución de esas reparaciones interrumpe el uso y goce o resulta muy incómoda al locatario, éste puede suspender el pago o pedir la reducción del arrendamiento, o la cesación (art. 1519, 1″ parte; cf. Lorenzetti, opus cit., pág.389, Santa fe, 2003). Estas son las hipótesis configuradas en los presentes.
Aquí el demando ha probado la existencia de daños de envergadura en la propiedad locada, cuya reparación fue expresamente asumida por el locador en el contrato base de la acción (v. fs. 18/21).
Transcurridos 6 meses desde la firma del convenio locativo el señor Cannella no había cumplido dichas prestaciones (cf. constatación de fs. 84/86 y fotografías de fs. 92/107).
Intimado de pago, el locatario negó encontrarse en mora (cf. C.D. de fs. 81, cuya autenticidad reconoció el actor) y esgrimió haber afrontado las reparaciones incumplidas por el arrendador.
Aun cuando el locador haya insistido en un intercambio epistolar que resultó infructuoso, cierto es que ante la oposición ejercitada por el inquilino, las intimaciones cursadas no pudieron cumplir su fin propio.
Conforme a lo dispuesto por el art. 1515 del Código Civil, el locador tiene a su cargo la obligación de realizar las reparaciones urgentes e indispensables, que exigiere la cosa por su deterioro por caso fortuito, por la calidad propia de ella, o por vicio o defecto, a fin de mantener la cosa en buen estado ( art. 1516, C.C.).
El derecho no está formado por compartimentos estancos lo cual hace que la norma del Art. 1493 debe interpretarse en consonancia con las de los arts. 1197 y 1198 y los arts.1562 y 1567 que imponen al locatario conservar el bien locado en buen estado y la realización de las mejoras a las cuales se obligó.
Aún cuando el restringido ámbito cognoscitivo del juicio de dasalojo excluya aquellas cuestiones que exceden el conflicto vinculado a la tenencia o uso de la cosa, cierto es que el magistrado al analizar los motivos esgrimidos por el demandante no puede sustraerse absolutamente del análisis de la relación contractual que vinculara a los litigantes.
En el caso -insisto- los daños que presentaba la vivienda además de reconocidos, fueron expresamente asumidos por el propietario en el contrato locativo.
Frente a la renuencia manifestada por el señor Cannella respecto de la subsanación de aquellos menoscavos, se colige que el inquilino no hizo más que ejercer dos prerrogativas acordadas por la norma sustantiva, la excepción de incumplimiento (art. 1201, C.C.) y la retención del pago del precio (art. 1518, C.C.) lo cual no debió ser soslayado al resolver los presentes.
En efecto, no habiéndose configurado al momento de interponer la demanda uno de sus presupuestos de admisibilidad (mora del locador) la misma no debió prosperar.
Ello así considero que corresponde hacer lugar a la impugnación articulada por el señor Manuel Santiago Isla Pérez, permitiéndome adunar que no corresponde -conforme pretende el apelante- retrotraer la sustanciación de los presentes a la instancia probatoria, su reclamo por las mejoras introducidas al inmueble como las del actor referidas al incumplimiento del contrato, deberán consecuentemente articularse por la vía pertinente.
Por todo lo expuesto, si mi posición es compartida, deberán acogerse los agravios enunciados por la accionada, revocarse la sentencia apelada y consecuentemente, rechazar la demanda de desalojo entablada por Juan Domingo Guillermo Cannella.
Las costas generadas en ambas instancias se imponen al actor, en su calidad de vencido (art. 68, C.P.C.C.), voto por la NEGATIVA.
A la misma cuestión, el señor Juez doctor Zunino por las mismas consideraciones, votó también por la NEGATIVA.
Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:
S E N T E N C I A
Por ello, en virtud de las conclusiones obtenidas en el Acuerdo que antecede y de los fundamentos expuestos en el mismo, se revoca la sentencia apelada en todo lo que decide y ha sido materia de agravios. Consecuentemente, se rechaza la demanda de desalojo entablada por Juan Domingo Guillermo Cannella.
Las costas devengadas en ambas instancias se imponen al actor en su calidad vencido (art. 68 del C.P.C.C.). Se posterga la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 D.L. 8904).
Reg., not. y dev.
María Fernanda Nuevo
Juez
Jorge Luis Zunino
Juez
Guillermo Daniel Ottaviano
fuente:http://aldiaargentina.microjuris.com/
enlace:http://aldiaargentina.microjuris.com/2014/12/04/no-procede-el-desalojo-por-falta-de-pago-si-el-demandado-ejercio-su-derecho-de-retencion-al-no-realizar-el-locador-los-arreglos-a-los-que-se-habia-comprometido/

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