viernes, 27 de junio de 2014

Desalojo, Comodato, Tenencia Precaria

Sent. Nº 39 - “Igarzabal Norma Edith c/ Igarzabal Miguel Dante-desalojo- comodato-tenencia preciaria- recursode apelación-N° 1871392/36" - CÁMARA OCTAVA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE CÓRDOBA - 24/04/2014
DERECHO CIVIL. Derechos reales. Interversión del título. Concepto. Requisitos. Procedencia. Derecho procesal. Civil. Juicio de desalojo. Juicio sumario. Demandado. Verosimilitud del derecho. Mayor amplitud del debate. Juicio ordinario. Rechazo de la acción. Costas. 

Regla del caso:
 

1ª) Para que se configure la interversión del título resulta necesario que el cambio subjetivo tenga trascendencia, que no permanezca en un mero cambio volitivo o en una simple manifestación de voluntad (art. 2447 C.C.); es indispensable que se exteriorice mediante actos posesorios concretos y, además, que consiga efectivamente excluir al poseedor, que se lo prive de la disposición de la cosa, es decir que se consiga desposeerlo (art. 2458 C.C.). Se trata de uno de los modos de perdida de la posesión, porque a partir del momento en que se logra excluir al anterior poseedor, esa posesión concluye, aunque comienza una nueva posesión desvinculada de la anterior, en cabeza de quien hasta ese momento era tenedor. El principio general es que nadie puede por sí cambiar la causa de su posesión, ello hace a la seguridad jurídica que se vería seriamente afectada en materia posesoria si un simple cambio de intencionalidad fuera suficiente para modificar una situación fáctica (la posesión) protegida por el derecho, por ello la interversión es una excepción, que exige ser aplicada de manera “rigurosa”, debiendo analizarse de manera estricta que existan actos inequívocos de los que surja que el tenedor se alzó en contra de su representado en la posesión, a tal punto que lo ha privado definitivamente del ejercicio de la misma.

2ª) Para enervar la acción de desalojo, basta con la verosimilitud de la situación posesoria invocada por el demandado, pues de lo contrario se habilitaría por esta vía sumaria la oportunidad para preservar los derechos a quienes se presume pueden detentar algún derecho sobre una parte del inmueble en cuestión. En este caso, el esclarecimiento de esta cuestión excede el ámbito del juicio de desalojo, en tanto requiere mayor amplitud de debate y prueba, que deberá ventilarse por medio de el juicio ordinario que corresponda.

1. Examinando la cuestión debatida en autos, debe atenderse en primer lugar al argumento sostenido por el apelante con relación a errónea valoración del Juez en cuanto a que no puede enrolarse el caso en la hipótesis de interversión de título. Efectivamente, contrariamente a lo esgrimido por el quejoso, no se ha producido interversión alguna, toda vez que para configurar la interversión del título, resulta necesario que el cambio subjetivo tenga trascendencia, que no permanezca en un mero cambio volitivo, o en una simple manifestación de voluntad (art. 2447 C.C.), es indispensable que se exteriorice mediante actos posesorios concretos, y además que consiga efectivamente excluir al poseedor, que se lo prive de la disposición de la cosa, es decir que se consiga desposeerlo (art. 2458 C.C.), por ello el Código regula esta disposición como uno de los modos de perdida de la posesión, porque a partir del momento en que se logra excluir al anterior poseedor, esa posesión concluye, aunque comienza una nueva posesión desvinculada de la anterior, en cabeza de quien hasta ese momento era tenedor. Cabe destacar que el principio general resulta el establecido por el art. 2.353 del Código Civil según el cual nadie puede por sí cambiar la causa de su posesión, esta continúa tal como comienza, si comenzó siendo tenedor en tal carácter proseguirá ejerciendo el corpus, ello hace a la seguridad jurídica que se vería seriamente afectada en materia posesoria si un simple cambio de intencionalidad fuera suficiente para modificar una situación fáctica (la posesión) protegida por el derecho, por ello la interversión es una excepción, que exige ser aplicada de manera “rigurosa”, debiendo analizarse de manera estricta que existan actos inequívocos de los que surja que el tenedor se alzó en contra de su representado en la posesión, a tal punto que lo ha privado definitivamente del ejercicio de la misma, y es aquí donde surgen las dificultades a la hora de aplicar la institución. El a-quo ha resaltado que no hubo interversión porque no se acredito que el demandado hubiera sido tenedor, sino que éste acredito prima facie haber sido siempre poseedor.

2. Así, compartimos la valoración de la prueba que efectuó el Sr. juez “Aquo”, por lo que no le asiste razón al apelante. Efectivamente, el Sr. juez de primera instancia, valoró elementos de la litis, y conforme lo dispuesto por el art. 327 del C.P.C., formó su convicción de conformidad con las reglas de la sana crítica racional, que lograron determinar prima facie el carácter de poseedor animus domini del demandado sobre la parte trasera del inmueble en cuestión. Es que a pesar de que la accionante sea la propietaria del lote, lo cierto es que existen pruebas que demuestran que cedió parte del predio al hermano quien construyó su casa y habita dicho inmueble desde hace mas de 20 años. Así, si bien la demanda se inició fundada en la causal de tenencia precaria, por cuanto el demandado era hermano del accionante quien por razones económicas tuvo que construir en el inmueble para poder vivir con su familia. El demandado en su responde opuso excepción de prescripción adquisitiva, expresando que no obstenta la calidad de tenedor precario, por revistir la calidad de poseedores “animus domini” del inmueble que habitan desde hace mas de veinte años (desde 1982 aproximadamente). Recordemos que el juicio de desalojo tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien, en favor de quien tiene derecho a ello, cuando es ocupado por otro contra su voluntad. En suma es el instrumento procesal idóneo para reintegrar en el uso de la cosa a quien tiene algún título a su libre disposición, excluyendo a quien, a la inversa, ningún título (en sentido amplio) goza en apoyo de su ocupación. (…) Ello en tanto, la facultad de disponer la cosa sólo existe en tanto y en cuanto no medie otra facultad enervante de un tercero, que frente a la demanda del propietario haga valer su derecho. En el juicio de desalojo la causa petendi, en cuanto término esencial de la litis radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir su restitución. Como bien los sostuvo el sentenciante, como el demandado ha podido demostrar “prima facie” ser un auténtico poseedor animus domini de la heredad, cuyo jus possessionis no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo, corresponde confirmar la sentencia de primera instancia.

3. En las acciones de desahucio por tenencia precaria le basta al accionante con probar la propiedad de la finca, la que obra como hecho constitutivo de la acción, sin que le incumba además demostrar el título por el cual la demandada tiene la cosa en su poder, prueba ésta que a la inversa, debe producir la accionada para contrarrestar el progreso de la pretensión deducida en su contra. Entonces, partiendo de estas premisas cabe determinar que el thema decidendum se circunscribe a establecer si ante la demanda de desalojo iniciada por los propietarios de la heredad, la parte demandada ha logrado demostrar una causa que le permita conservar la cosa en su poder. Así, conforme las constancias de autos, la parte accionante reconoce el “corpus” del demandado esto es, los actos materiales ejecutados por el demandado a los fines de la contrucción de una vivienda familiar, pero no da explicaciones en cuanto a que ella tenga el “animus domini”, solo insiste en que le dio permiso para edificar al fondo ante la necesidad de vivienda, pero esas circunstancias debieron ser acreditadas en la especie, y tampoco se ha podido demostrar la pretendida tenencia precaria del demandado. El demandado al contestar la demanda, ha expresado que “…el lote donde están construidas las viviendas, lo compramos a medias con mi hermana en el año 1981. Yo vivo en el inmueble desde el año 1982, es decir, hace veintinueve (29) años en forma ininterrumpida. Siempre viví con mi concubina, Sra. Herminia del Carmen Vivas (hasta el día de hoy) y con nuestros dos hijos: Gustavo Alejandro
 Igarzabal y Silvina Nancy Igarzabal, hasta que cada uno de éstos se caso y formó su propia familia”, es decir desde un primer momento entendió que la casa donde habita con su familia le pertenece “animus domini” (…) Por otra parte, la propia actora está reconociendo que no resulta un intruso ni un usurpador, aduce que no resulta tampoco locatario, insiste que es un mero tenedor y que construyó con su permiso. Pero conforme con las constancias de autos, no se ha podido demostrar el carácter de tenedor como esgrime la accionante. (…) Entonces, como el demandado alegó poseer con “animus domini” la casa por él construida y que habita con su concubina, habiéndose demostrado “prima facie”, la posesión invocada, reitero no se lo puede considerar como simple tenedor de la cosa, con la obligación a restituirla, lo que obstaculiza la procedencia la acción de desalojo en su contra, como bien lo sostuvo el Sr. Juez “Aquo”. Cabe recordar que para enervar la acción de desalojo, basta con la verosimilitud de la situación posesoria invocada por el demandado, pues de lo contrario, se habilitaría por esta vía sumaria la oportunidad para preservar los derechos a quienes se presume pueden detentar algún derecho sobre una parte del inmueble en cuestión. Por lo que su esclarecimiento, excede el ámbito del juicio de desalojo, pues requiere mayor amplitud de debate y prueba, que se podrá ventilarse por medio de el juicio ordinario que corresponda, como bien lo sostuvo el sr. juez de primera instancia. En el caso los elementos probatorios hacen aceptable la perspectiva de que el demandado sea poseedor y no tenedor, lo que excluye la posibilidad de hacer lugar al desalojo, sin perjuicio que se debata por la vía procedente si efectivamente son poseedores o no, pero el planteo tiene prueba que respaldan su seriedad para resistir el desalojo.

4. Por último, en cuanto a la imposición de costas a la accionante, se queja porque sostiene que el hecho que en estos procesos no se pueda ventilar el ius possesionis que el Juez concede acreditado a la contraria, no implica que la acción de desalojo sea inadecuada, por lo que no cabe la imposición dispuesta, ya que no obtuvo un fallo adverso. No obtenido el derecho a reclamar la desocupación del inmueble, sino que debió iniciar una acción real. Tampoco le asiste razón al apelante, toda vez que este proceso de desalojo, se inició con total conocimiento de la situación del demandado por parte de la actora. El demandado se opuso e invocó posesión de la vivienda que habita. Entonces, como en este proceso sumario la posesión alegada no requiere de prueba acabada al respecto, sino que ello se debatirá en el juicio posesorio o petitorio que corresponda, a los fines de mayor amplitud de debate y de prueba, pero no por ello cabe considerar que el actor no ha vencido, sino que contrariamente, deberá iniciar otro tipo de proceso, pero ello no implica que no debe cargar con las costas de este pleito de conformidad con el principio objetivo de la derrota dispuesto por el art. 130 del C.P.C. Ello porque el accionante no puede desconocer la naturaleza y objeto de la acción de desalojo, -restitución del inmueble-, como tampoco puede obviar que sabía de la construcción de la vivienda de su hermano, por lo que haber iniciado la acción por esta vía, aparece como desprovista de justificación suficiente para merezca una imposición de costas por su orden como pretende. Por lo que en definitiva cabe confirmar las costas al actor impuestas en la primera instancia. En este sentido se ha dicho: “En el juicio de desalojo el objeto procesal es estrictamente el de obtener el reintegro del inmueble que oportunamente se diera en locación o bajo otra forma contractual: el conocimiento del juez se reduce y limita a comprobar la procedencia de la pretensión, de modo tal que sólo ante la oposición del demandado pueden encontrarse un vencido en los términos que reconoce el principio objetivo de la derrota.” (…) Conforme a ello, se ha dispuesto la imposición de costas al actor cuando: “…deben imponerse al actor vencido, si estuvo en condiciones de verificar con facilidad que carecía de derecho para plantear la acción de desalojo…” (…)
Citar: elDial.com - AA8817 
Copyright 2014 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina
 
 
 
Prof. Dra. María Alejandra Pasquet
Secretaria Académica
Facultad de Derecho y Ciencias Políticas
Delegada Superior
Sede Regional Rosario
Universidad Abierta Interamericana

No hay comentarios.: