sábado, 5 de abril de 2014

Boleto de Compraventa, fallo

Expte. 7509/2012 - “Muruaga, Martín Horacio c/Fonseca, Nicolás Armando s/resolución de contrato” – CNCIV – SALA M – 18/02/2014 CONTRATOS. COMPRAVENTA INMOBILIARIA. Boleto de compraventa. Plazo para escriturar que se encuentra vencido. Demora imputable al comprador. Cláusula complementaria del boleto: demoras vinculadas al crédito bancario que hacen aplicable el pacto comisorio. MORA DEL VENDEDOR EN APORTAR LA DOCUMENTACIÓN EN SU PODER. Valoración de la conducta contractual de las partes. CORREOS ELECTRÓNICOS ENVIADOS POR EL ABOGADO DEL VENDEDOR. Expreso reconocimiento del emisor. Constancias que confirman la continuidad de las negociaciones para escriturar luego del envío del telegrama resolutorio. INCUMPLIMIENTOS CULPABLES RECÍPROCOS Y EQUIVALENTES. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA POR CULPA DE AMBAS PARTES. Reintegro de la seña abonada. Pacto expreso de pago en dólares estadounidenses billetes ACUERDO Nº 14 .- En Buenos Aires, a los 18 días del mes de febrero del año dos mil catorce, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala "M" de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Elisa M. Diaz de Vivar, Mabel De los Santos y Fernando Posse Saguier, a fin de pronunciarse en los autos "Muruaga, Martín Horacio c/Fonseca, Nicolás Armando s/resolución de contrato", la Dra. De los Santos dijo: I.- Antecedentes. Que el señor juez "a quo", en su sentencia de fs. 146/148vta., rechazó la pretensión de resolución del boleto de compraventa y devolución de lo abonado, más otro tanto en concepto de daños, impetrada por Martín Horacio Muruaga, en su carácter de comprador, contra Nicolás Armando Fonseca, como vendedor, con costas a la parte actora. Para así decidir el juzgador consideró eficaz la resolución del contrato por culpa del comprador, comunicada por el vendedor accionado con fundamento en el pacto comisorio expreso establecido en el boleto de compraventa, así como la retención de las sumas abonadas por el vendedor al tiempo de la firma del boleto (u$s 69.000). El actor demandó a los fines de que se declare la resolución del boleto de compraventa suscripto con Nicolás Armando Fonseca y se condene a éste al pago de la suma de dólares estadounidenses ciento treinta y ocho mil (u$s138.000), de los cuales la cantidad de u$s69.000 fue reclamada en concepto de restitución de lo abonado el 13 de mayo de 2011 al tiempo de la firma del boleto de compraventa de la propiedad sita en la calle Teodoro García 1731/1733, UF 2 del primer piso, la 1/14 parte indivisa de la UC I de la Planta Baja y la 1/15 parte indivisa de la UC II del piso octavo, y otro tanto (u$s69.000) por aplicación del art. 1189 del Código Civil, con más sus intereses y las costas. Sostuvo como fundamento de su pretensión que el demandado se hallaba en mora en el cumplimiento de sus obligaciones al pretender resolver el contrato en función del pacto comisorio pues invocó que las demoras para escriturar son atribuibles a que el vendedor no entregó al escribano interviniente la documentación necesaria y a las dilaciones a él imputables por la obtención de la exención del impuesto a las transferencias de inmuebles. El demandado, por su parte, fundó su pedido de rechazo de la demanda en que el plazo para escriturar fijado en el boleto de compraventa vencía el 12 de julio de 2011, luego prorrogado hasta el 15 de agosto de ese año, y que el comprador no cumplió con sus obligaciones en tiempo propio, lo que lo autorizaba a resolver el contrato. Fundó su planteo en la cláusula complementaria manuscrita que obra en el boleto de compraventa, por la cual el comprador asumía los riesgos del otorgamiento o de la demora en la aprobación del crédito y entrega de la suma solicitada, de modo que "si dentro de los 60 días corridos no contara con el dinero necesario para el saldo de precio se aplica la cláusula sexta del presente" (pacto comisorio). El señor Juez "a quo" concluyó en su sentencia que la resolución del boleto de compraventa se debió al incumplimiento del comprador, por lo que rechazó la pretensión resolutoria formulada por el actor. Basó sus conclusiones en que si existía un proyecto de escritura de venta cabía presumir que el escribano disponía de la documentación necesaria para el otorgamiento del acto y que las citaciones del escribano para escriturar fueron dirigidas a un domicilio que no era el real ni el constituido del actor, así como que al tiempo de expedirse los certificados para la operación el vendedor ya había comunicado la resolución de la operación en virtud del pacto comisorio. En esta instancia se dispusieron las diligencias ordenadas a fs. 171 como medida para mejor proveer, citando al escribano a prestar declaración testimonial e intimando a la parte demandada a realizar aclaraciones respecto de la denuncia penal contra el mencionado notario. Como resultado de dicha medida se agregaron las constancias de fs. 175, 180/182 y se celebró la audiencia sobre la que da cuenta el acta de fs. 183, que fue grabada en el DVD agregado a los autos. Las partes alegaron sobre dichas pruebas en esta Alzada a fs. 185 y fs. 187. II.- Los agravios. El actor apeló la sentencia y expresó sus agravios a fs. 157/160vta. Cuestionó el rechazo de la acción entablada, manifestando que el magistrado de primera instancia valoró indebidamente prueba esencial producida en la causa, especialmente el informe del notario designado para hacer la escritura, que obra a fs. 108, y omitió considerar otras pruebas incorporadas, tales como el informe del Banco que indica que el crédito se aprobó en febrero de 2011, vale decir, antes de la firma del boleto, y que al Escribano G. C. le llegó la aprobación el 10/8/2011, cuando aún estaba vigente la relación contractual. Invocó también que de las constancias de la causa resulta que el demandado actuó con mala fe al intentar resolver el contrato el 17 de agosto de 2011, mientras su abogado informaba por correo electrónico sobre la posibilidad de escriturar en el mes de septiembre con motivo de las demoras generadas por el trámite relativo a la exención del Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITI) y sostuvo que constituye un abuso del derecho que el vendedor se quede con el dinero de la seña. Insistió en esta instancia que la demora en la escrituración se debió a la falta de entrega por parte del vendedor de la documentación requerida y que no existió de su parte incumplimiento contractual que justifique la resolución del contrato por su culpa. Los agravios del actor fueron respondidos por el apelado a fs. 165/166, replicando los argumentos del apelante y sosteniendo que la cláusula complementaria relativa a la asunción de riesgos por no obtención del crédito operaba como condición esencial de la contratación. III.- Análisis de la prueba relativa al incumplimiento contractual: Como bien señala el señor juez "a quo", ambas partes están de acuerdo en resolver el contrato, de modo que la cuestión central a decidir radica en determinar a quién debe imputarse el incumplimiento y sus consecuencias. Ahora bien, el principal agravio de la parte actora se centra en la valoración realizada del material probatorio, el que dejaba aspectos no suficientemente esclarecidos, que arrojaban dudas acerca de lo realmente acontecido y que dieron lugar a que este Tribunal hiciera uso de las facultades que acuerda el art. 36 inciso 4 b) y c) del Cód. Procesal. Corresponde entonces revisar las conclusiones probatorias de la sentencia de grado que han sido objeto de agravio, a la luz de los mayores elementos de prueba ahora disponibles. En ese orden de ideas cabe destacar que en la sentencia el juzgador resta valor probatorio al informe del escribano interviniente, relativo a que el vendedor debía acompañar documentación pendiente (certificado de no retención del impuesto, título original, copias de los DNI del vendedor y su cónyuge y boleta de Aysa) con fundamento en que "ciertamente no fue obstáculo para la confección del proyecto de escrituración". También desecha la aptitud probatoria del informe de G. C. en cuanto indicó haber recibido un correo electrónico del abogado de la vendedora sobre la posibilidad de escriturar en septiembre (por hallarse en tratativas con el abogado del comprador respecto de los gastos de escritura y expensas), con fundamento en que ese informe no contaba con respaldo probatorio (v. fs. 148), aspectos que han sido objeto de crítica por parte del recurrente. Considero al respecto que asiste razón al apelante en sus críticas por dos razones que resultan de una valoración conjunta de la prueba (conf. Gorphé, François, "La apreciación judicial de las pruebas", La Ley, 1957, pág. 456), analizando sus coincidencias y discordancias, así como del resultado de la medida para mejor proveer dispuesta en autos. En primer lugar considero errada la conclusión a la que arribó el anterior sentenciante porque el proyecto de escritura se elaboró para ser firmado el 13 de septiembre y el problema de la carencia de los documentos requeridos se habría producido entre el 12/8 y el 17/8, vale decir, antes de comunicar el vendedor al comprador que hacia efectiva la resolución del boleto. En consecuencia, habiendo continuado las partes con negociaciones con posterioridad al envío del telegrama de resolución, como se verá más adelante, todo indica que esa documentación o sus copias fueron entregadas posteriormente. Así resulta del telegrama de fs. 15, de fecha 23 de agosto de 2011, librado por el actor en respuesta al intento resolutorio del vendedor y también del informe de fs. 108 del Escribano G. C., donde éste indicó coincidentemente que los datos faltaban hasta el 19/8/11, fecha en que obtuvieron los números de partidas "que se pagan por expensas", necesarios para solicitar los certificados de dominio e inhibiciones a los fines de la escrituración. En efecto, el informe indica que el 12/8 el vendedor habría entregado copia del título de propiedad y del boleto, pero no todo lo requerido por el Escribano G. C., pues se hallaba pendiente la entrega de las copias de los DNI de los vendedores y la boleta de Aysa (que era abonada por expensas), así como la constancia de exención del ITI. Cabe destacar que en la carta documento enviada por el vendedor para comunicar la resolución alude a "haber entregado la documentación exigida conforme constancia que obra en mi poder" (v. fs. 12). Sin embargo no se valoró en la sentencia que esa constancia nunca fue agregada a los autos por la demandada y que esa aseveración contradice lo informado por el notario, sin que existan razones para dudar de su informe, el que no fue impugnado de falsedad en los términos del art. 401 CPCC. Adviértase también que, contrariamente a lo sostenido por la demandada, el Esc. G. C. fue propuesto por el Banco Santander, cliente del escribano y entidad que aportaba parte del dinero para la compra, por lo que en el mismo proyecto de escritura se constituía gravamen hipotecario sobre el bien a favor del Banco (v. proyecto de escritura de fs. 88/107). En segundo lugar, cabe puntualizar que los correos electrónicos enviados por el abogado del vendedor el 25/8 y 29/8, a los que aludiera el escribano en su informe de fs. 108 y cuyo valor probatorio fue desestimado en primera instancia, fueron agregados en esta Alzada a fs. 180 y fs. 182, respectivamente, y han sido expresamente reconocidos por su emisor a fs. 185 "in fine". En efecto, en esta instancia pudo esclarecerse que las partes continuaron con las negociaciones para escriturar luego del envío del telegrama resolutorio de fs. 12 y su contestación de fs. 15, tal como resulta de los correos electrónicos agregados a fs. 180/182 y tales constancias confirman lo informado por el escribano, quien aludió como causa de las demoras a la falta de documentación y al trámite de la exención impositiva de la parte vendedora. Ahora bien, las precedentes conclusiones relativas a la valoración de la prueba no impiden advertir que existen también conductas reprochables al accionante, pues el plazo para escriturar estaba vencido al tiempo de ejercer el vendedor la potestad resolutoria y porque, habiendo sido fijado en sesenta días, sin duda existió desidia del comprador o demoras del Banco, en ambos casos imputables al adquirente, en virtud de las responsabilidades asumidas en el boleto mediante la cláusula complementaria. No soslayo que el mero retraso no siempre configura la mora pues para ello es menester que tal retraso sea imputable a dolo o culpa (conf. Ramella, A. E., La resolución por incumplimiento, Ed. Astrea, Bs. As., 1979, p. 69), pero en el caso el actor expresamente asumió, en la cláusula agregada de puño y letra al final del contrato, que las demoras por causa ajena, vinculadas al crédito bancario, hacían aplicable la cláusula sexta relativa al pacto comisorio, lo que lo obligaba a una mayor diligencia que no invocó ni demostró. En efecto, el plazo originario, fijado en el boleto de compraventa, vencía el 12 de julio y fue ampliado por el propio vendedor al enviar la carta documento el 14 de julio, prorrogándolo y fijando plazo final para escriturar el día 15 de agosto de 2011. Como respuesta al telegrama del 14 de julio, el 19 de julio el comprador informó la escribanía que intervendría en la operación y el 10 de agosto, al recibir la carpeta del Banco que otorgaba el mutuo, el notario designado requirió a las partes la documentación necesaria para preparar la escritura de venta (v. informe de fs. 108). El 12 de agosto el vendedor habría entregado parte de la documentación, quedando pendiente el certificado de no retención de la Afip del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles (ITI), el título de propiedad original, copias de DNI de los vendedores y boleta de Aysa que se paga por expensas (v. fs. 108), situación que se mantenía al tiempo de hacer efectiva la resolución por telegrama del 17 de agosto de 2011. Existiendo mora en el cumplimiento de la referida obligación por parte del comprador, no era factible el otorgamiento de la escritura mientras no se pusiera al escribano en condiciones normales aptas para proceder a la preparación del instrumento, de modo que la resolución intentada no era admisible pues ésta no procede cuando media incumplimiento de ambas partes (conf. CNCiv., sala A, 23/12/63, "Davison, Susana c. Carnereno, Ángel B. y otra", La Ley, 115, fallo 10.614-S, entre muchos otros). En otras palabras, si bien el comprador no fue diligente para cumplir en término los compromisos asumidos -tal vez por demoras bancarias o propias, pero en definitiva por él asumidas en la cláusula complementaria agregada al boleto- la mora del vendedor en aportar la documentación en su poder, que se hallaba pendiente de entrega a la fecha en que intentó resolver, impide el ejercicio del pacto comisorio. Como resulta de la relación precedente, de las constancias agregadas por el escribano y no cuestionadas resulta probado que las partes continuaron sus negociaciones que involucraban la intervención de la Escribanía luego del envío del telegrama de resolución, fijándose fecha para escriturar el 13 de septiembre en la sede del Banco Santander, a la que concurrieron el comprador y la apoderada del Banco, no haciéndolo el vendedor y su cónyuge. No se soslaya, como explicitó el Esc. G. C. en la audiencia en respuesta a las repreguntas de la demandada (DVD: 11:55:40), que aun cuando el vendedor hubiera entregado toda la documentación necesaria para escriturar habría sido imposible hacerlo antes del vencimiento de la ampliación de plazo dispuesta por el vendedor en su telegrama del 14 de julio (v. fs. 8), vale decir, antes del 15 de agosto de 2011, pues el Banco remitió al Escribano la documentación del crédito el 10 de agosto y no existía tiempo material de obtener los certificados antes del 15 de agosto. Sin embargo, ello no purga el incumplimiento y la falta de colaboración que le es imputable. Por otra parte, y contrariamente a lo entendido por el señor juez "a quo", tampoco puede tenerse por probado que las demoras fueran imputables a la falta de aprobación del crédito cuando los informes de fs. 114 y fs. 123 indican que en febrero de 2011 se le otorgó el crédito al actor por calificar para él, "pero nunca llegó a liquidarse por no contar con una propiedad para la compra". Como explicó el Esc. G. C. en la audiencia celebrada a fs. 185/vta., en su carácter de notario del Banco Santander, (v. DVD 11:40:50), el Banco usualmente tiene fecha de vencimiento para liquidar un crédito, porque le hacen un scoring, plazo que es de 3 ó 6 meses, careciendo de relevancia el plazo del boleto, que "el Banco no lo tiene en cuenta". La conducta errática del vendedor, quien por un lado resolvió el contrato y por el otro continuó las negociaciones con el comprador a través de su letrado, adquieren relevancia para resolver la cuestión cuando la constancia asentada el 13 de septiembre de 2011, al pie del proyecto de escritura de fs. 88/107, da cuenta de la presencia en el acto de la apoderada del Banco Santander Rio S.A., Amalia Inés Génova, y del otorgamiento al actor de un préstamo hipotecario por u$s500.000 "que se encuentran disponibles en la Caja", firmada por la nombrada, el actor y el escribano autorizante, lo que evidencia que a esa fecha y antes de transcurrido un mes desde la fecha fijada para escriturar, las partes habrían podido hacerlo si hubiese concurrido el vendedor y su cónyuge. En síntesis, la valoración conjunta de todas las constancias referidas da cuenta de las dilaciones del actor, pero también de la falta de colaboración del vendedor y de su propia conducta vacilante o de su apoderado, quien por correspondencia electrónica pidió plazo para tramitar la exención impositiva previo a la bescrituración y finalmente no asistió a la escritura a la que fue convocado por el notario. Cabe subrayar que, como sostuvo el Escribano, "las dos partes estaban notificadas de la fecha de la escritura" (v. DVD, grabación minuto 11:51:00), más allá de los errores en la confección de las cartas documento también enviadas, que seguramente fueron remitidas al domicilio de Migueletes, aparentemente denunciado por el vendedor ante la Escribanía y que, concordantemente, se consignó en el proyecto de escritura de fs. 88/107 (v. DVD, 12:05:17 a 12:07:45 mts.). Con ese alcance considero procedentes los agravios relativos a la valoración probatoria realizada en la sentencia respecto de la conducta contractual de las partes. IV.- La conducta de las partes y el pacto comisorio: Como es sabido, la conducta de las partes reviste importancia fundamental para resolver sobre la procedencia de la resolución. Cabe recordar que la buena fe probidad, a que se refieren los arts. 1198 y 1071 del C. Civil, no apunta sólo a reforzar el contrato libremente celebrado, constriñendo al deudor al fiel cumplimiento de lo pactado –buena fe compromisoria-, sino también a auxiliar al deudor a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible: buena fe eximente o absolutoria (conf. Ramella, ob. cit., pág. 55, con cita de Mosset Iturraspe, Valoracion de la Reforma, ps. 324/425). Por tal razón la conducta de los contratantes en la ejecución del contrato debe ser valorada conforme el principio de la buena fe que establece el art. 1198 CC. El pacto comisorio supone el incumplimiento del comprador o del vendedor de aquellas obligaciones que por el boleto les correspondían, incumplimiento que debe revestir cierta gravedad, cuya apreciación queda librada, en cada caso, a la apreciación judicial. Pero sólo el contratante fiel al programa de cumplimiento y solamente él, se encontrará legitimado para hacer valer la opción que le da la ley: exigir, a pesar de aquella conducta negativa, el finiquito del contrato o, por el contrario, liberarse de él mediante la actuación del pacto comisorio. Como corolario de esta premisa, el pacto comisorio no puede funcionar si media incumplimiento de ambas partes (conf. Morello, Augusto M., El boleto de compraventa inmobiliaria, Ed. Platense, 1ra. Reimpresión de la 4ta. Edición, Buenos Aires, 2011, pág. 969 y jurisprudencia allí citada; Ramella, ob. cit., p. 124 con cita de CNCiv., Sala A, LL 115, 321 [10614-S]; Sala F, JA t (1979), p. 555, entre otros) y por ese fundamento corresponde declarar la improcedencia de la resolución ejercida por el accionado en virtud del pacto comisorio. Es que, como se ha explicitado en el considerando que precede, en el caso ambas partes han incurrido en mora en el cumplimiento de sus obligaciones. El actor al no impulsar en tiempo propio los trámites para cumplir con la escrituración y pago en la fecha pactada y el accionado por cuanto, luego de conceder un plazo ampliatorio, no cumplió con la entrega de toda la documentación necesaria para realizar la escritura que le fue requerida y, en términos generales, tuvo una conducta vacilante, no colaborando con el comprador para concretar la operación cuando todo había sido dispuesto. Por ello, si estas consideraciones fueren compartidas por mis distinguidos colegas, corresponderá revocar la sentencia apelada y admitir parcialmente la demanda resolutoria, por cuanto las partes están de acuerdo en la rescisión del boleto y no se encuentra en juego en el caso cuestión alguna de orden público, que impida acceder a lo pretendido por ambos contratantes. Asimismo, como corolario de lo antes decidido, corresponde que el accionado restituya al demandante la suma por éste entregada al momento de la firma del boleto de compraventa. En efecto, al tener la resolución los efectos de la condición resolutoria, de conformidad con lo dispuesto por el art. 1374 CC -que establece que si la venta fuese con pacto comisorio, se reputará hecha bajo condición resolutoria-, corresponde el reintegro de la seña abonada por el comprador al tiempo de la firma del boleto de compraventa (arts. 1052 y 1054 del Cód. Civil). Propongo entonces que se admita parcialmente la pretensión y se condene al demandado a restituir la seña abonada por el adquirente en la misma moneda en que fue pagada, de conformidad con el pacto expreso de pago en dólares estadounidenses billetes convenido en la cláusula sexta "in fine" del contrato (v. fs. 6 vta. y art. 1197 CC), con más sus intereses a la tasa del 6% anual desde la fecha de notificación de la convocatoria a mediación. Asimismo, habida cuenta de la existencia de incumplimientos culpables recíprocos y equivalentes, corresponde confirmar la sentencia en cuanto rechaza el reclamo resarcitorio formulado por el actor. V.- Costas: Habiendo prosperado sólo parcialmente la pretensión actora, de conformidad con lo dispuesto por el art. 71 del CPCC, corresponde imponer las costas del proceso por su orden en ambas instancias. De conformidad con las precedentes consideraciones, propongo con mi voto revocar la sentencia apelada y admitir parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato de compraventa por culpa de ambas partes, con costas por su orden en ambas instancias, y condenar a Nicolás Armando Fonseca a restituir a Martín Horacio Muruaga la suma de u$s69.000, en la misma moneda en que fue abonada, con más sus intereses del 6% anual desde la fecha de notificación de la convocatoria a mediación. Los Dres. Fernando Posse Saguier y Elisa M. Diaz de Vivar adhieren por análogas consideraciones al voto precedente. Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe. Fdo: Mabel De los Santos - Fernando Posse Saguier - Elisa M. Diaz de Vivar. Ante mi, María Laura Viani (Secretaria). Lo transcripto es copia fiel de su original que obra en el libro de la Sala. Conste. MARIA LAURA VIANI ///nos Aires, febrero 18 de 2.014. Y Visto: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Revocar la sentencia de fs. 146/148vta., admitiendo parcialmente la demanda. En su mérito, declarar resuelto el boleto de compraventa firmado por las partes el 13 de mayo de 2011 por culpa de ambas y condenar al demandado a restituir al actor la suma de u$s69.000 con más sus intereses a la tasa del 6% anual desde la fecha de notificación de la convocatoria a mediación. 2) Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado. 5) Diferir las regulaciones de honorarios pertinentes hasta tanto se practique la determinación correspondiente a las tareas realizadas en primera instancia. Regístrese, notifíquese a las partes por secretaría, haciéndose saber que la presente se publicará en el CIJ conforme lo dispuesto por la ley 26.856 y Ac. 15/13 y 24/13 CSJN. Oportunamente, devuélvase.- Fdo.: Mabel De Los Santos - Fernando Posse Saguier - Elisa M. Diaz De Vivar Citar: elDial.com - AA860E Publicado el 03/04/2014 Copyright 2014 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina

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