miércoles, 12 de marzo de 2014

COMPRAVENTA EN COMISIÓN - INMUEBLE - INTERVERSION DEL TITULO - POSESIÓN - REIVINDICACIÓN

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B Fecha: 25/10/2013 Partes: C., N. N. s/ quiebra c. O., E. Z. s/ reivindicación DERECHOS REALES - Acciones reales - Acción reivindicatoria - Legitimación pasiva - Demanda contra el comprador en comisión – Interversión Citar ABELEDO PERROT Nº: AR/JUR/99714/2013 COMPRAVENTA EN COMISION - INMUEBLE - INTERVERSION DEL TITULO - POSESION - REIVINDICACION El pago de impuestos y servicios es insuficiente para considerar que el reconviniente realizó actos posesorios excluyentes e inequívocos que signifiquen la interversión de título y el desconocimiento del carácter de propietario de aquél en nombre del cual compro "en comisión", siendo que quien lo hace en ese carácter obra en nombre propio y por cuenta ajena, convirtiéndose en un comisionista. TEXTO COMPLETO 2ª Instancia.— Buenos Aires, octubre de 2013. ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? El doctor Ramos Feijóo dijo: I. La sentencia de fs. 703/712 admitió las excepciones de prescripción deducidas por el actor reconvenido N. R. C. y los terceros citados el Escribano A. H. y Raghsa Construcciones S.A. sobre la acción de simulación intentada por la demandada reconvincente E. O. y la demanda de reivindicación impetrada por el Síndico concursal del fallido N. C. contra E. O. con costas. (f. 712 vta.). II. A fs. 726/727 expresa agravios la parte demandada reconviniente. Invoca que el plazo de previsto por el art. 4030 del Cód. Civil de dos años, opuesto por los excepcionantes en autos, no puede ser tenido en cuenta en su contra, ya que el primer conocimiento que tuvo de la existencia de la escritura en cuestión ha sido al contestar la demanda. Nótese que, pudiendo hacerlo, el actor ahora fallido, ha guardado silencio al respecto al promover la acción por desalojo (expte. 86666/02) que tramitara por ante el mismo, en el cual también intervinieron aunque en otro carácter quienes ahora plantean la excepción. Dicha acción de desahucio, promovida en el año 2002, tuvo lugar varios años después de suscripta la mentada escritura en el año 1995, es decir que siete años después ni siquiera el actor intentó hacer valer su supuesto título registral. (fs.726 vta./727). Dice que ha quedado probado en autos, a través de la sentencia firme dictada en la causa caratulada "C., N. R. c. O., E. Z. s/ Desalojo", pasada en autoridad de cosa juzgada, que se encuentra en posesión del inmueble desde el 19 de julio de 1995, fecha en que Raghsa Construcciones S. A. le vendió la unidad en cuestión y nunca ha sido turbada en la misma, todo ello debidamente documentado y probado en dichos autos. (f.727 y vta.). Cree haber acreditado que ingresó al inmueble en virtud de su carácter de compradora y no como mera comisionista, pues la nota manuscrita inserta al final del boleto de compraventa, no lo integra y tampoco puede ser interpretado como contra documento, por lo que la obligación de transmitirse el dominio del bien, no correspondía hacerlo a favor de C., sino únicamente a favor de esta demandada, siendo el acto de escrituración simulado y nulo con el único objeto de despojarme del bien por lo que cabe el rechazo de la demanda impetrada. (f. 728). Señala que han quedado probado tanto en el juicio de desalojo como en el presente, a través de las declaraciones testimoniales de R. (fs. 449/450), G. (fs. 447), e informativa y documental (fs. 367/368, 194/200, 201/240) sobre el pago de impuestos y servicios, que desde el mes de julio de 1995 me he comportado como única y exclusiva dueña del inmueble, sin que el actor haya tenido la posesión ni un solo día, como falsamente se expresa en la escritura cuya nulidad se pretende a través de la reivindicación. (f. 728/vta.). III. A fs. 731/747 contesta agravios la parte actora reconvenida. Pone por delante que opuso la excepción de prescripción a la acción de simulación más allá de sostener la palmaria improcedencia de la misma. En primer lugar se refiere a la prescripción de la acción de simulación. A f. 732 cita textualmente lo que firmó la demandada reconviniente "Por la presente, dejo constancia que la precedente compra la he efectuado para y con dinero de don N. C., quien también suscribe la presente en prueba de conformidad. Buenos Aires, 26 de diciembre de 1995" (f. 732) lo que también suscribió éste último (aclaro que "la precedente" es porque la nota se firma a continuación del boleto de compraventa). Apunta que luego y con motivo de la conducta mendaz de la demandada al negar su firma, inserta en el citado reconocimiento y obrante al pie de la última hoja del boleto de compraventa referido, en ocasión de la prueba de absoluciones producida (nro. 3), tuvo que realizarse consecuentemente una pericia caligráfica, en donde la experta, en función de todas las pruebas y elementos colectados, estableció categóricamente en su conclusión (punto VI de fs. 526 vta.) que "la firma obrante en el lateral izquierdo inferior de la última hoja del Boleto de Compraventa de fecha 10 de julio de 1995 pertenece a O., E. Z., o sea corresponde a su puño y letra." Dicha pericia no fue observada, ni objeto de impugnación alguna. (f. 732) Destaca que no obstante tener esta parte la firme y absoluta convicción de la improcedencia de la nulidad articulada por la accionada y conforme se ha establecido precedentemente, habida cuenta que esta sindicatura actúa por la representación legal de N. C., he planteado la indicada excepción de prescripción, por encontrarme en la obligación procesal y legal de interponerla. (733/vta.) Cita el fallo plenario dictado en fecha 10.09.82, nro. 31.760, en autos "Glusberg, Santiago c. Jorio, Carlos", publicado en J.A. 1983-1V-443, estableció la prescripción bienal para el supuesto de la acción de simulación ejercida por terceros. (f. 733 vta.). No cabe duda que la demandada tomó conocimiento de la escritura de compraventa otorgada, al notificársele y contestar la citada demanda de desalojo iniciada contra ella en el Juzgado nro. 39, en los autos caratulados "C., N. N. c. O., E. Z. s/ desalojo por fin de Comodato", cuando el actor N. C. acompañó allí el referido título de propiedad, declaró su carácter de titular de dominio del indicado bien en función precisamente del citado título acompañado, y por el cual fundó su derecho, lo cual ocurrió como máximo al contestar la citada acción de desalojo, en fecha 5 de marzo de 2003, como surge del cargo mecánico puesto. (f. 734) Sostiene que se aplica la prescripción bienal y no la decenal como pretende la demandada. Impugna la afirmación de la demandada reconviniente en cuanto a que nunca antes el actor ni la sindicatura presentaron la escritura de dominio. Afirma que como ha quedado debidamente demostrado y acreditado, el título de propiedad del citado inmueble, por cuya virtud el entonces actor N. C. alegó su carácter de propietario del inmueble para promover la demanda de desalojo contra la demandada, en los autos caratulados "C., N. N. c. O., E. Z. s/ Desalojo" (a fs. 1/6) agregados ad effectum videndi en estas actuaciones. (f. 734 vta.). En segundo lugar se expide sobre la posesión del inmueble y la acción de reivindicación. Hace referencia a la legitimación pasiva y activa para la posesión. Reitera que la demandada reconvincente solo firmó un contrato de compraventa "en comisión". Cita el plenario "Arcadini, Roque (suc.) c. Maleca , Carlos" LA LEY, 92-463, en el cual el tema a decidir fue "si el comprador de un inmueble a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede aún antes de que se haya hecho tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercer poseedor del bien", afirmándose que cuando el vendedor no se reserva ningún derecho sobre la cosa (como surge del tenor de la escritura pública otorgada) debe entenderse que trasmite todas las acciones. Y por obra de ese traspaso, implícito de los derechos y acciones de antecesores a sucesores, pueden éstos ampararse en la posesión del causante, adquiriendo la posibilidad de reivindicar, pues no sería razonable que el comprador estuviera facultado para reclamar del verdadero dueño la entrega de la cosa que le ha vendido y no pudiera hacerlo contra un tercero que la detenta sin derecho (Conf. BUERES, HIGHTON DE NOLASCO, Cód. Civil comentado, comentario al art. 2772, p. 839 y sig.). (f. 736). Manifiesta que la demandada no tuvo más que un comodato gratuito y del inmueble y luego en una clara demostración de una conducta de mala fe y de abuso de confianza, pretende resistir ilegítimamente la entrega del inmueble, careciendo de derecho alguno a poseer el inmueble, como también así de una causa jurídica válida y oponible que le otorgue un derecho personal o real vigente que valide la ocupación que ejerce. (fs. 740 vta. /741). Reseña su inexistente capacidad económica. IV. Por razones de buen orden procesal trataré en primer término el agravio tocante a la excepción de prescripción. Los terceros Raghsa Construcciones SA y el escribano H., no contestaron la expresión de agravios de la actora reconvenida en la que solicita la nulidad de la escritura n° 876 de fecha 26/12/1995, pasada ante el mencionado notario. No asiste la razón a la demandada reconviniente. De una lectura lineal de f. 16 de los autos "C., N. N. c. O., E. Z. s/ Desalojo: Comodato" tenemos que el actor C. dijo "Según surge del título de propiedad que se acompaña, soy propietario del inmueble cuto desalojo se pretende. En Enero de 1996, decidí dar en "Comodato gratuito, verbal y precario", sin que se pactara duración y/o plazo alguno, el inmueble precitado a la Codemandada E. O., a fin de que la mismazo ocupara junto a su hija C. Se constituyó así un contrato regulado por el Cód. Civil, en sus artículos 2255 a 2287, teniendo en cuenta la necesidad de vivienda por la que atravesaba la Comodataria. Por ello, se realizó el Contrato de beneficencia aludido y se les otorgó el uso de la cosa prestada, lo que por entonces no representaba perjuicio alguno a quién suscribe". Se acompañó también (ver fotocopia de fs. 19/29) escritura de compra y venta del inmueble en cuestión. Al contestar demanda en aquella oportunidad la aquí demandada reconviniente, alegó la improcedencia del desalojo manifestando que el inmueble no le pertenecía al actor "al menos en su totalidad" f. 56 y reconvino por el cobro de la suma de U$ 43.018.90. La sentencia de fs. 173/174 rechazó la demandada de desalojo contra la aquí demandada reconviniente. Esta sala la confirmó a fs. 192/193. Por cierto que la sentencia recaída en el expediente de desalojo reseñado no se pronuncia sobre derechos reales dado que es una acción personal. Claramente se dijo allí a f. 192 "El proceso de desalojo no es la vía adecuada para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objeto, como son las relativas al mejor derecho a la posesión o la posesión misma, propias de acciones petitorias, posesorias o contractuales ajenas al ámbito del desalojo (conf. CNCiv. Sala"G", G 5/4/95, en LL 1/9/95, p. 14). Aclarando a mayor abundamiento "Consecuentemente, sin que ello importe abrir juicio sobre los documentos con los que el actor intenta acreditar la posesión ni sobre los aportados por la demandada para resistir la acción, dada la forma en que quedó trabada la litis, con los elementos de valoración aportados, hizo bien la magistrada en desestimar la demanda de desalojo. (fs. 192 vta./193). La parte demandada reconviniente suscribió el boleto de compraventa del inmueble de autos, en calidad de compradora en comisión, tomo posesión del inmueble en el mismo carácter (ver f. 118 del desalojo y firmó el siguiente documento "Por la presente, dejo constancia que la precedente compra la he efectuado para y con dinero de don N. C., quien también suscribe la presente en prueba de conformidad. Buenos Aires, 26 de diciembre de 1995" (f. 732) que luego desconoció y originó la pericia caligráfica que concluyó (punto VI de fs. 526 vta.) que "la firma obrante en el lateral izquierdo inferior de la última hoja del Boleto de Compraventa de fecha 10 de julio de 1995 pertenece a O., E. Z., o sea corresponde a su puño y letra." Prueba esta que no fue objeto de impugnación (art. 477 CPCCN). La conducta procesal de la demandada reconviniente será también valorada (art. 163, inc. 5to. CPCC) en ese sentido. Todo ello me lleva a rechazar este agravio de la demandada reconviniente. V. En lo que hace al segundo agravio, esto es el progreso de la acción de reivindicación, la apelante de fs. 726/729, no alcanza a conmover la sentencia dictada en la anterior instancia. El pago de impuestos y servicios, resulta insuficiente para considerar que la demandada reconviniente realizó actos posesorios excluyente e inequívocos que signifiquen la interversión de título y el desconocimiento del carácter de propietario de aquél en nombre del cual compro "en comisión" como ha quedado demostrado en autos (arts. 386 y 456 CPCCN). Quien compra en comisión lo hace en virtud de un mandato oculto de acuerdo con la letra del Cód. Civil (arts. 1929, 1940) obrando en nombre propio y por cuenta ajena, convirtiéndose en un comisionista. En tal calidad actuó la demandada reconviniente e igualmente tomo posesión del inmueble. La demandada reconviniente no demostró haber cambiado la causa de su posesión (arts. 2353 y 2454 del Cód. Civil). VI. Este agravio tampoco puede prosperar. En consecuencia propongo al acuerdo la confirmación de la sentencia atacada con costas en ambas instancias a cargo de la apelante vencida (art. 68 CPCCN). Así lo voto. Los doctores Díaz Solimine y Mizrahi por análogas razones a las aducidas por el Dr. Ramos Feijóo, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada. Costas en ambas instancia a la apelante vencida. Notifíquese y devuélvase.— Claudio Ramos Feijóo.— Omar Díaz Solimine.— Mauricio L. Mizrahi. Tipo: Definitiva

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