viernes, 6 de septiembre de 2013

Perfeccionamiento de venta de inmueble en subasta judicial

Explican Cuándo Se Perfecciona la Venta del Inmueble en Subasta Pública Dispuesta en un Expediente Judicial La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió que la venta del inmueble en pública subasta perfeccionada con antelación al decreto de quiebra, resulta oponible a la masa de acreedores del concurso. En el marco de la causa “Brage Gonzalo s/ quiebra”, la sindicatura apeló la decisión del juez de grado que hizo lugar a la tercería de dominio deducida pro R. C. Los jueces que conforman la Sala B recordaron el artículo 2.505 del Código Civil establece que “la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda”, añadiendo que “esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. Sentado ello, los camaristas explicaron que en caso de compraventas de inmuebles, mientras “no se firme la escritura pública y, eventualmente, se la inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble, el único propietario de la cosa para los terceros será el vendedor, aunque se haya hecho tradición de ella al adquirente y aun cuando mediara condena judicial a escriturar: para transferir el dominio se requiere título, modo e inscripción, por lo que la suscripción de un boleto de compraventa no produce la transmisión dominial”. Con relación al caso bajo análisis, los magistrados señalaron que al tratarse de una subasta dispuesta en un expediente judicial, dicha venta “se perfecciona una vez oblado el precio, aprobado el acto, y realizada la tradición del bien (cpr 586)”, aclarando que “de la la citada disposición, y del procedimiento establecido para los remates judiciales, surge la oponibilidad erga omnes de la venta realizada por tal vÍa, resultante del régimen de publicidad previsto al efecto, siendo los edictos la única válida para este tipo de actos frente a terceros, sirviendo además de medios de propaganda”. En el fallo dictado el 13 de mayo del presente año, el tribunal añadió que “en tales condiciones el régimen de la ley 17.801, relativo a la inscripción registral, y eventualmente su rol en la transferencia de dominio de inmuebles frente a terceros, resulta inaplicable”, debido a que “una cosa es el perfeccionamiento de la venta judicial aunque no se haya otorgado escritura y otra es que deje de hacerse o de inscribirse el testimonio de las piezas pertinentes”. Al confirmar la resolución apelada, los jueces concluyeron que “la venta del inmueble en pública subasta perfeccionada con antelación al decreto de quiebra, resulta oponible a la masa de acreedores del concurso”. La mencionada Sala dejó en claro que “las circunstancias registrales no obstan a la transmisión del dominio, perfeccionado con alcance erga omnes, en virtud de la observancia de los recaudos de publicidad (edictos) propios de una subasta judicial”, sobre todo cuando, como ocurrió en el presente caso, se anotó registralmente “el levantamiento de embargo al sólo efecto de escriturar en relación a la antedicha subasta judicial llevada a cabo en sede civil, en el marco de un juicio de expensas, con anterioridad al decreto de quiebra”

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