viernes, 6 de septiembre de 2013

Desalojo por fin de concubinato.Convivencia no genera posesión

DESALOJO. Tenencia que tuvo origen en el concubinato con el propietario del inmueble. Fin del vínculo concubinario. DEMANDA CONTRA LA CONCUBINA QUE HABITÓ LA VIVIENDA DURANTE CATORCE AÑOS. Circunstancia que no debilita su carácter de tenedora. PROCEDENCIA DEL DESALOJO. Convivencia que no genera posesión o coposesión. Mera ocupación de la cosa que no permite inferir el "animus domini." OBLIGACIÓN DE RESTITUIR EL INMUEBLE AL LEGÍTIMO PROPIETARIO "N. A. M. c/ P. M. S. - Recurso Apelación Exped. Interior (Civil)" - CÁMARA SEGUNDA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE CÓRDOBA - 27/03/2013 "N. A. M. c/ P. M. S. – Recurso Apelación Exped. Interior (Civil)" – CÁMARA SEGUNDA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE CÓRDOBA – 27/03/2013 SENTENCIA NÚMERO: 39 En la ciudad de Córdoba, a los 27 días del mes de marzo del año dos mil trece, reunidos en Audiencia Pública los Sres. Vocales de la Excma. Cámara Segunda de Apelaciones de esta ciudad, a los fines de dictar sentencia en estos autos caratulados: "N. A. M. C/ P. M. S. – RECURSO APELACION EXPED. INTERIOR (CIVIL))" - EXPTE. N° 2215882/36 venidos a despacho del Juzgado de 1° Instancia en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de la ciudad de Alta Gracia en apelación contra la sentencia número ciento cincuenta y seis de fecha veintiseis de julio de 2011 por la que se resolvía: "1) Rechazar la demanda de desalojo entablada por A. M. N., en contra de M. S. P..- 2) Costas a la parte actora, por resultar vencida (art. 130 C.P.C.).- 3) Regular los honorarios del Dr. A. L. S. en la suma de pesos ......con setenta ctvos. ($....). No regular honorarios en esta instancia a la Dra. A. V. (art. 27 ley 9459 contrario sensu).- Protocolícese, hágase saber y dése copia.-" (fs. 110/114). Este Tribunal, en presencia de la actuaria, se plantea las siguientes cuestiones a resolver: 1.- ¿Es procedente el recurso de apelación del actor?. 2.- ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?. Efectuado el sorteo de ley, la emisión de los votos resulta en el siguiente orden: 1°) Dra. Silvana Maria Chiapero, y 2°) Dr. Mario Raúl Lescano. A LA PRIMERA CUESTION, LA SEÑORA VOCAL DOCTORA SILVANA MARIA CHIAPERO DIJO: 1.- Contra la sentencia n° 156, dictada con fecha 26 de julio de 2011 por el Sr. Juez de Primera Instancia en lo Civil, Comercial Conciliación y Familia de Alta Gracia, interpuso el actor recurso de apelación (fs. 116) siendo concedido por el a quo (fs. 117). Radicados los autos en esta Sede, expresa agravios el apelante (fs. 128/129) siendo confutados por la demandada (fs.131/132). Dictado y consentido el proveído de autos, queda la causa en estado de estudio y resolución. 2.- Contra la sentencia que rechaza la demanda de desalojo con fundamento en que se encontraría acreditado "prima facie" el carácter de poseedora del inmueble por parte de la demandada y por tanto excluido del juicio de desalojo, debiendo ventilarse el debate posesorio -petitorio en otro tipo de contienda, se alza el actor, expresando las siguientes censuras: a.-Denuncia que el iudex se equivoca al afirmar que la "ocupación animus domini en virtud del concubinato" sirve para enervar la pretensión del desalojo, pues el concubinato y la convivencia con quien es dueño del inmueble no genera posesión ni coposesión a favor de la compañera, ni constituye fundamento suficiente para el rechazo del desalojo. Dice que el hecho de aparecer ante terceros como dueña de la casa no () configura posesión (ni real ni aparente), porque el corpus de la tenencia y la posesión son similares, se presentan exteriormente iguales, pero la diferencia está en que la posesión requiere de un "animus" que es incompatible cuando se reconoce la propiedad en otro, sin que el transcurso del tiempo, ni la mera voluntad tengan virtualidad como para modificar el título originario de la ocupación. ;;; b. Denuncia que el iudex habría omitido merituar prueba fundamental como es el Auto n° 149 de fecha 26 de marzo de 1999 mediante el cual se le otorga el uso del inmueble a la demandada, reconociendo la exclusiva propiedad sobre el mismo al actor, no pudiendo convertirse en poseedora por interversión del título. 3.-En primera instancia se rechazó la demanda de desalojo promovida por el propietario del inmueble, por entender que la comprobación, de la "ocupación animus domini" en virtud de concubinato, sumado a la demostración, aunque rudimentaria, de algún impedimento a la libre disponibilidad de la cosa por el dueño, permite repeler el deshaucio, debiendo los contendientes dirimir las cuestiones posesorias-petitorias en otra contienda. En sintético pero meduloso escrito el actor expone sus quejas, resaltando que el error del iudex reside en haber inadvertido que la convivencia con quien es dueño del inmueble no genera posesión ni coposesión a favor de la compañera, ni constituye fundamento suficiente para el rechazo del desalojo, ya que el hecho de aparecer ante terceros como dueña no es sinónimo de posesión real ni aparente, pues falta el "animus" que no existe cuando se reconoce en otro la propiedad. 4.-En mi opinión se queja con toda razón el actor, porque habiendo demostrado el derecho de propiedad sobre el inmueble, era a la demandada a quien incumbía acreditar un título de conservación de la cosa. Esta es la doctrina sustentada por el Máximo tribunal local quien viene sosteniendo lo siguiente: "En los juicios de desalojo por tenencia precaria al demandante le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea como propietario, poseedor, comodante del demandado, etc. sin que la eficacia de esa prueba quede enervada por la sola circunstancia que no coincida con el título específico que se hubiera alegado en la demanda. Si en la demanda se alega que se cedió el inmueble en préstamo precario, la prueba de la calidad de propietario será suficiente para obtener una sentencia favorable, aunque no acredite el comodato o la entrega de la finca al accionado, pues esa prueba sería superabundante e innecesaria para obtener la recuperación de la finca. Producida esa prueba, la carga de la prueba se desplaza al demandado, quien para neutralizar deberá demostrar que disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor "animus domini", o sea un derecho a mantenerse en la cosa. El tenedor debe siempre restituir, mientras no acredite el derecho a continuar en la tenencia (arts. 2461, 2462 y 2465 C.C.)" T.S.J. Sem Jur. N° 1408, 15.5.03 p.468. En el caso bajo estudio la convivencia que la demandada alega haber tenido con el dueño del inmueble, no es un argumento que justifique su invocada calidad de "poseedora animus domini", ya que la convivencia o concubinato no generan posesión o co-posesión, no constituyendo por tanto motivo válido para enervar el desalojo. Una vez cesada la relación convivencial, la permanencia de la concubina entraña una tenencia precaria sin plazo y con obligación de restituir ante el requerimiento del dueño o sus sucesores. Como lo tiene resuelto con acierto la jurisprudencia local: "El comodato preexistente, préstamo del concubino, cesa al concluir el concubinato pues ha desaparecido el motivo por el que se lo prestó (art. 2271 C.C.) y si la ocupación continúa lo es sin el derecho personal a tener la cosa a título de tenencia puramente precaria, encuadrando en el art. 2462 inc. 1° C.C." (Cámara 8° Apelaciones B.J.C. 1997-II- 556). En igual sentido la doctrina pone de resalto que "….el solo concubinato y convivencia con quien es dueño del inmueble, no genera posesión o coposesión a favor del compañero o compañera, ni constituye motivo suficiente para enervar la acción de desalojo. Es que el concubinato entraña una relación personal entre los compañeros, que no necesariamente se proyecta sobre los bienes que pueden pertenecer a uno de ellos" (Zavala de González, Matilde, Doctrina Judicial. Solución de casos. Ed Alveroni, Córdoba, 1999, t. 2. pág. 201) "Quien mantiene con el propietario del bien una relación concubinaria, no alcanza a detentar el inmueble. Es cierto que lo ocupa, pero dicha ocupación resulta ausente de toda pretensión de propiedad o de posesión" (Causse, Federico Javier, "El desalojo del concubino, una aproximación necesaria" L.L. 1997- B- pág. 1359 y sgtes) Tampoco alcanza la invocación de ocupación desde el año 1983, ni la continuación de la ocupación después de cesada la unión concubinaria, desde que el que se opone al desalojo invocando calidad de poseedor, debe probar –plena e indubitablemente- un mejor derecho que el que ostenta un mero tenedor. La mera ocupación de la cosa no permite inferir el "animus domini" En ese sentido la demandada debió probar que su ocupación se debió a otra causa o que ha mediado una interversión del título de esta ocupación (art. 2353 C.C.), de manera tal que si bien comenzó a tener la cosa como mera tenedora, ha mutado su condición para hacerlo a título de dueña. Esto así pues cuando existe, como en el caso bajo análisis, una tenencia inicial debidamente acreditada, la misma no puede transformarse en posesión "animus domini" por la sola voluntad de la tenedora. Asi lo sostienen pacíficamente los precedentes jurisprudenciales al afirmar que: "… Para que se produzca la interversión del título y se transforme la naturaleza de la ocupación, no obstante lo dispuesto por el art. 2353, es menester que el tenedor realice un acto positivo de voluntad que revele el propósito de contradecir la posesión de aquél a cuyo nombre se tenían las cosas, de manera tal que no deje la más mínima duda sobre su intención de privarlo de la facultad de disponer de la misma "( L.L. 126-788, Rep. XXX-1319, sum 6). En la misma senda: "…no es suficiente que el demandado por desalojo manifieste que es poseedor, para que por esa sola circunstancia quede relevado de probar la verosimilitud de su afirmación, obligando al actor a recurrir a las acciones reales o posesorias para recuperar el inmueble, pues lo que decide el pleito es la prueba y no las meras afirmaciones unilaterales de las partes ( Salgado "Locación, comodato y desalojo" Ed La Rocca, 5° Ed.,p. 49 Cámara C.C. Lomas de Zamora, Sala I, D.J. 2004-3-532) Aquél debe en consecuencia acreditar "prima facie", mediante elementos probatorios serios e idóneos, la posesión invocada, so riesgo de que su defensa sea desestimada y estimada, consiguientemente la acción de desalojo.(Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial del Trabajo y Contencioso Administrativo de Villa Dolores, 25-04-2006, L.L.Cba. 2006.806). En suma, no basta con probar la mera ocupación del inmueble, pues ello importaría confundir ocupación con posesión. Por el contrario se exige una prueba categórica sobre el comienzo de la posesión "animus domini" que acredite la interversión del título, ya que ser tenido por propietario es solo fama y no un hecho posesorio Tampoco basta la mera voluntad del poseedor, sino que es indispensable que el ocupante haya privado de la posesión a la persona en cuyo nombre la ejercía, es decir una verdadera interversión del título. En el caso, habiendo sido la causa inicial de la tenencia el concubinato – ahora extinguido- con el propietario del inmueble, y al haber sido requerida la restitución por este último, corresponde decretarla porque el carácter de tenedora no ha quedado suficientemente enervado por el hecho de haber habitado el inmueble catorce años. Una vez terminado el concubinato, quien, como la demandada, no es propietaria del inmueble y tuvo acceso y permanencia en el mismo con causa en esa relación concubinaria, debe restituir el inmueble a quien resulte su legítimo propietario, salvo que hubiera demostrado una nueva causa que la haya transformado en poseedora por cuenta propia, lo que no ha acontecido desde que la prueba testimonial no es suficiente a tales fines ya que solo prueban la habitación más no la posesión "animus domini" legalmente requerida para enervar la acción de deshaucio A LA PRIMERA CUESTION, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR MARIO RAUL LESCANO DIJO: Que adhiere al voto y fundamentos expresados por la Sra. Vocal preopinante, votando de la misma manera. A LA SEGUNDA CUESTION, LA SEÑORA VOCAL DOCTORA SILVANA MARIA CHIAPERO DIJO: En mi opinión corresponde: 1.- Admitir la apelación y en consecuencia revocar la resolución recurrida y en su lugar hacer lugar a la demanda de desalojo incoada en contra de la demandada M. S. P., condenando a esta última a que en el término de diez días de quedar firme el presente resolutorio restituya al actor el inmueble cito en calle E. N° .... de la ciudad de Alta Gracia libre de cosas y personas puestas por ella o que de ella dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. Modificar la imposición de costas de primera instancia las que se imponen a la demandada atento su condición de vencida (art. 130 C.P.C.) y revocar la regulación de honorarios, debiendo el a quo proceder a practicarla nuevamente de conformidad al presente pronunciamiento. 2.- Imponer las costas de Alzada a la demandada atento su condición de vencida (art. 130 C.P.C.) y fijar los honorarios correspondientes a la Dra. S. A. V., por sus labores en segunda instancia, en el cuarenta por ciento (40%) del punto medio de la escala del art 36 (arts. 26, 36, 39 y 40 Ley 9459) y no hacerlo a favor del letrado de la contraria, sin perjuicio de su derecho (art. 26, contrario sensu Ley 9459). A LA SEGUNDA CUESTIÓN, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR MARIO RAUL LESCANO, DIJO: Que adhiere al voto y fundamentos expresados por la Sra. Vocal preopinante, votando de la misma manera. A mérito del resultado del Acuerdo que antecede y lo dispuesto por el art. 382 del C.P.C., SE RESUELVE: 1.- Admitir la apelación y en consecuencia revocar la resolución recurrida y en su lugar hacer lugar a la demanda de desalojo incoada en contra de la demandada M. S. P., condenando a esta última a que en el término de diez días de quedar firme el presente resolutorio restituya al actor el inmueble cito en calle E. N° ... de la ciudad de Alta Gracia libre de cosas y personas puestas por ella o que de ella dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. Modificar la imposición de costas de primera instancia las que se imponen a la demandada atento su condición de vencida (art. 130 C.P.C.) y revocar la regulación de honorarios, debiendo el a quo proceder a practicarla nuevamente de conformidad al presente pronunciamiento. 2.- Imponer las costas de Alzada a la demandada atento su condición de vencida (art. 130 C.P.C.) y fijar los honorarios correspondientes a la Dra. S. A. V., por sus labores en segunda instancia, en el cuarenta por ciento (40%) del punto medio de la escala del art 36 (arts. 26, 36, 39 y 40 Ley 9459) y no hacerlo a favor del letrado de la contraria, sin perjuicio de su derecho (art. 26, contrario sensu Ley 9459). Protocolícese y hágase saber. Fdo.: Silvana M. Chiapero - Mario R. Lescano Citar: elDial.com - AA814B Publicado el 03/09/2013

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