sábado, 2 de marzo de 2013

RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL PH

Citar ABELEDO PERROT Nº: AP/JUR/4130/2012 Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L Fecha: 05/11/2012 Partes: Maidana, Miguelina v. Consorcio de Propietarios Cachimayo 11 Publicación: APJD 25/02/2013 PROPIEDAD HORIZONTAL - Consorcio de copropietarios - Responsabilidad - Daños en una unidad funcional derivados de un bien común Sumarios 1.PROPIEDAD HORIZONTAL - Consorcio de copropietarios ~ Responsabilidad La relación que existe entre el consorcio de copropietarios y la propietaria de una de las unidades funcionales que lo integran es de naturaleza contractual, y se rige por las disposiciones de la ley 13.512 de propiedad horizontal y el reglamento de copropiedad y administración, de manera que los daños que pudiera sufrir uno de los consorcistas, tanto en relación a otro propietario como al consorcio mismo, dan lugar a responsabilidad de fuente contractual. 2.PROPIEDAD HORIZONTAL - Consorcio de copropietarios ~ Responsabilidad Se encuentra comprometida la responsabilidad del consorcio de propietarios cuando se trata de daños originados en partes comunes, lo cual comprende la obligación de resarcir los daños producidos; así, una de las obligaciones primarias que surgen de esta relación jurídica es la reparación y el mantenimiento por parte del consorcio de las partes comunes; para lo que será necesario demostrar que el origen del daño está en un bien común. 3.PROPIEDAD HORIZONTAL - Consorcio de copropietarios ~ Responsabilidad Habiéndose adicionado otras refacciones al inmueble, además de las que correspondían afrontar al consorcio de propietarios, debió acrecentarse el tiempo de obra y por las características del inmueble su ocupante debió tolerar las molestias que se presentan en estos casos, pero no puede concluirse que los gastos y erogaciones que redundan sólo en su beneficio sean solventadas por el conjunto del Consorcio cuando ello no surge convencionalmente previsto. TEXTO COMPLETO Expediente: 88.357/08 (L. 605.480) 2ª INSTANCIA.— Buenos Aires, noviembre 5 de 2012. El Dr. Liberman dijo: Contra la sentencia de fs. 294/300 que rechazó la demanda apeló a fs. 302 la parte actora que sostuvo su recurso con la pieza de fs. 317/318, respondida a fs. 320. I.- La responsabilidad : No se encuentra discutido que la Sra. Maidana es propietaria de la unidad funcional n. ..., del consorcio demandado (ver informe de fs. 3/4). Y en orden al tenor de los agravios vertidos, cabe recordar que la accionante pretende el resarcimiento de los daños presuntamente sufridos en oportunidad de realizarse reparaciones en su departamento por la existencia de humedades, ubicadas principalmente en la mampostería que divide la cocina y el baño. La relación que existe entre el consorcio de copropietarios demandado y la actora, como titular de dominio de la unidad mencionada, es de naturaleza contractual, rigiéndose por la ley 13512 de Propiedad Horizontal y el reglamento de copropiedad y administración. Por consiguiente, los daños que pudiera sufrir uno de los consorcistas, tanto en relación a otro propietario como al consorcio mismo, dan lugar a responsabilidad de fuente contractual. Es así que se encuentra comprometida la responsabilidad del consorcio de propietarios cuando se trata de daños originados en partes comunes, lo cual comprende la obligación de resarcir los daños producidos (conf. arts. 2, 3, 8 y concs., ley 13512). Una de las obligaciones primarias que surgen de esta relación jurídica es la reparación y el mantenimiento por parte del consorcio de las partes comunes; para ello es necesario demostrar que el origen del daño está en un bien común. En este sentido no se encuentra controvertido —por el origen y naturaleza de la humedad que presentaba la unidad— que las reparaciones por esos daños se encontraban en cabeza del Consorcio. En forma concomitante, la actora decidió emprender otros trabajos de refacción o, como expresa en su demanda, "aprovechando el hecho que el consorcio me reemplazaría el 30% de las cerámicas piso y pared y que las nuevas colocadas no coincidirían en color con las viejas,... decidí reemplazar la totalidad de las mismas por lo que adquirí la totalidad de las cerámicas $ 629, así mismo adquirí un nuevo calefón con garantía extendida por dos años ... y aboné al señor Chavez por los trabajos extras" (ver fs. 43 vta. párr. 4). De esta manera, el meollo del asunto pasa por desentrañar, ante la existencia de reparaciones a cargo del ente consorcial y otras a cargo de la propietaria en forma exclusiva, si la demandada cumplió las obligaciones a su cargo. Y distinguir, en su caso, el hecho generador del presunto daño invocado. II. - La prueba: Bajos estos términos corresponderá analizar la prueba aportada en autos, siguiendo el principio directriz de la sana crítica (art. 386, Código Procesal). Del Reglamento de Copropiedad surge que son cargos comunes los gastos de conservación y reparación de las partes comunes del edificio y de las instalaciones. Estatuyendo también que todo otro gasto que sea necesario en beneficio común, cualquiera sea su origen, tendrá ese carácter (ver fs. 73vta./74). Se atiende no sólo a la propiedad de la cosa sino también al beneficio general de la masa consorcial, como principio cardinal para considerar en la interpretación del caso. Del informe contable obrante a fs. 206/221 surge que se acompañó un detalle de los trabajos erogados efectivamente por el Consorcio (Anexo A), señalado los comprobantes de gastos incluidos en las liquidaciones de expensas comprendidas entre el mes de junio de 2007 a marzo de 2008. Posteriormente el perito ingeniero (ver fs. 239/241) se expidió sobre dichos arreglos, describiendo el estado general de la vivienda al momento de su informe (inspección en el mes de septiembre de 2009). Indicó que el estar cuenta con piso de parquet de madera que presenta pisos manchados, los cuales no fueron renovados y tiene un plastificado de baja calidad. Los zócalos de madera se encuentran en buen estado. Las paredes y el interior del placard se encuentran empapelados con un papel vinílico de buena calidad y en buen estado. El cielorraso aplicado al yeso no presenta deficiencias, estando en buen estado con pintura al látex de color blanco. El paso que vincula al estar con el baño y cocina, presenta el piso de parquet de madera totalmente renovado, habiéndose cambiado los zócalos de madera en los tramos adyacentes a las puertas hacia el baño y la cocina. El baño presenta el piso de cerámicas de buena calidad. El piso, paredes y cielorraso se encuentra en muy buen estado. La cocina presenta piso de cerámicas nuevas y se encuentra en "impecable" estado. Se instaló además un nuevo calefón a gas. Finalmente, describe que la instalación eléctrica en el baño —realizada para alimentar el lavarropas— está desprolija y con cables al exterior. La prueba testimonial rendida se encuadra y resulta coincidente, en más o en menos, con las conclusiones aportadas por los informes periciales. Carlota Nuñez (fs. 230) se refirió al estado del inmueble y las reparaciones; Mariano F. Sibilla (fs. 232) a un hecho acontecido por un calentador en la unidad de la actora; Eduardo P. Martínez (fs. 233) habló de la instalación de gas y, Ana María Pavlicic (fs. 235) se refirió también a los arreglos. Así puestas las cosas, sobre la extensión de los trabajos y su consideración (como propios de la parte accionante y/o del Consorcio) no puede perderse de vista lo expuesto por el perito ingeniero a fs. 254 en el sentido que no se agregó en autos los planos de la finca, lo que le imposibilitó aseverar si la cuestionada instalación eléctrica y sanitaria del baño es original del edificio o fue un agregado posterior. Respecto a este tópico no hay duda que competía a la actora aportar el plano, de conformidad a lo establecido por el art. 377, Código Procesal. Y no hizo, lo que sella la suerte del asunto en este punto. En cuanto a la duración de los trabajos, si se sigue la facturación indicada por la perito contadora de los comprobantes liquidados en las expensas, se aprecia que el plazo de catorce meses no resulta acreditado. Sólo si se está al Anexo B del detalle confeccionado por la perito contadora sobre la base de "comprobantes que no están incluidos en la liquidación de expensas, según reclamo de la actora" (ver fs. 206) puede llegarse a establecer ese período. En esa planilla se menciona la "colocación de rejilla de ventilación. Cambio de chicotes de cocina y calefón", sin surgir de las constancias de autos que dicha erogación se encuentre en cabeza del consorcio. Al igual que el tema del cambio del calefón por uno nuevo, en particular su instalación. Es decir, no puede sostenerse, según las pautas del Reglamento, que estos trabajos específicos se encuentren a cargo del Consorcio, porque en principio sólo resultan útiles para el funcionamiento de la unidad funcional de que se trata. Dentro del concepto de "reposición de las cosas al estado anterior" puede inferirse que la propia accionante reconoce el cambio de calefón por otro. Y que contrató a Chávez a esos fines. Lo mencionado en torno a que éste (que no registra una facturación acorde a las exigencias de AFIP o que no se encontraba preparado para la tarea encomendada) debe relacionarse con el hecho que no integró la litis y que se tratan de labores a cargo de la actora, por ser de su beneficio exclusivo. En definitiva, no surge demostrado —de conformidad a las normas reglamentarias que rigen la vida consorcial— que la demandada haya incumplido su obligación de reparar los daños producidos por humedades. El informe del ingeniero es demostrativo de ello al describir el estado de la unidad. No caben dudas que al adicionarse otras refacciones se acrecentó el tiempo de obra y por las características del inmueble su ocupante debió tolerar las molestias que se presentan en estos casos. Así, no puede concluirse que los gastos y erogaciones que redundan sólo en su beneficio sean solventadas por el conjunto del Consorcio cuando ello no surge convencionalmente previsto. Tal circunstancia resulta crucial para definir esta causa. Por todos elementos reseñados, no cabe más que mantener la decisión de la a quo sobre el extremo. III. Daño moral : En cuanto al rechazo del daño moral, sólo el criterio amplio que emplea el tribunal para entender en las críticas de los apelantes en aras de la defensa en juicio, permite efectuar algunas consideraciones sobre el tema, ya que un análisis pormenorizado del agravio (ver fs. 318) llevaría a la deserción del recurso conforme lo autoriza el art. 266, Código de forma. Si como en el sub lite, no se encuentran acreditados los hechos en que se fundó la pretensión, difícil resulta modificar lo decidido en la instancia de grado. A ello debe agregarse que no puede tenerse por configurado un daño extrapatrimonial (art. 1068 y concs., CCiv.) cuando no hay certeza acerca de la idoneidad del hecho generador para producir el daño que se alega. La actora emprendió arreglos por su cuenta paralelamente con los trabajos a cargo del Consorcio, sin que pueda advertirse de la prueba producida la configuración de un menoscabo como el pretendido (ver informe de fs. 172/174). Por ello, propongo el rechazo del agravio vertido. IV.- Por lo dicho, propongo, entonces, al Acuerdo confirmar la sentencia recurrida. Con costas de Alzada a la actora que resultó perdidosa (art. 68 y concs., CPCCN). El Dr. Galmarini, por razones análogas a las expuestas por el Dr. Liberman, vota en mismo sentido. La Dra. Pérez Pardo no firma por encontrarse en uso de licencia (art.109, RJN). Con lo que termino el acto. Y Vistos: lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el tribunaldecide: confirmar la sentencia recurrida. Con costas de Alzada a la actora. Difiérese conocer la regulación de honorarios correspondientes alzada hasta tanto la jueza de la causa fije los de la instancia anterior. Regístrese, notifíquese y devuélvase. Víctor F. Liberman.— José Luis Galmarini. (Sec.: Jorge A. Cebeiro).

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