viernes, 19 de octubre de 2012

Anteproyecto Ley Habitat popular Provincia de Buenos Aires

LEY DE PROMOCION DEL HABITAT POPULAR FUNDAMENTOS HONORABLE LEGISLATURA El Senado y la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires sancionan con fuerza de LEY CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES. ARTICULO 1º. OBJETO. La presente Ley tiene por objeto promover el derecho a la vivienda y a un hábitat digno, conforme con el Artículo 36º, inciso 7) de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires. La presente Ley define los lineamientos generales de las políticas de hábitat y vivienda y rige las acciones dirigidas a resolver en forma paulatina el déficit urbano habitacional, dando prioridad a las familias bonaerenses con pobreza crítica y con necesidades especiales. Sus objetivos específicos son: a) Promover la generación y facilitar la gestión de proyectos habitacionales, de urbanizaciones sociales y de procesos de regularización de barrios. b) Abordar y atender integralmente la diversidad y complejidad de la demanda urbano habitacional. c) Generar nuevos recursos a través de instrumentos que permitan, al mismo tiempo, reducir las expectativas especulativas de valorización del suelo. ARTICULO 2º. AMBITO DE APLICACION. Estarán sometidas al cumplimiento de la presente Ley sin excepción todas las personas físicas y jurídicas públicas o privadas. ARTICULO 3º. DEFINICIONES Y RESPONSABILIDADES. 1) El derecho a una vivienda y a un hábitat digno comporta la satisfacción de las necesidades urbanas y habitacionales de los ciudadanos de la Provincia, especialmente de quienes no logren resolverlas por medio de recursos propios, de forma de favorecer el ejercicio pleno de los derechos fundamentales. 2) Entendido desde un abordaje integral del hábitat, se denomina déficit urbano habitacional a la escasez, calidad insuficiente o inaccesibilidad de condiciones materiales, servicios y espacios aptos para satisfacer las necesidades y promover una mejor calidad de vida de la población en el marco de un hábitat ambientalmente sostenible. 3) El Estado Provincial y los municipios serán encargados y ejecutores de la satisfacción progresiva del derecho a una vivienda y a un hábitat digno en conjunto con las organizaciones de la sociedad y la iniciativa privada, teniendo prioritariamente en cuenta las demandas sociales de la población. 4) Los Municipios serán los responsables de registrar las demandas mencionadas en el inciso anterior e informarlas a la Autoridad de Aplicación para su planificación. 5) La Autoridad de Aplicación provincial será la responsable de formular, implementar y evaluar las políticas, planes, programas, proyectos y normas de vivienda y hábitat, así como de velar por su cumplimiento y coherencia, de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley. ARTICULO 4º. PROGRAMAS DE ACTUACION. 1) La Autoridad de Aplicación de la presente Ley y los municipios implementarán en forma progresiva y según los medios disponibles, entre otras, actuaciones de diferentes escalas dirigidas a: a) la provisión de suelo urbanizado en centros urbanos y rurales; b) el desarrollo de nuevas áreas residenciales en centros urbanos o en asentamientos rurales, mediante la construcción de conjuntos de viviendas o urbanísticos completos o de desarrollo progresivo que cuenten con la infraestructura y los servicios, las reservas de equipamiento comunitario y espacios verdes; c) la ejecución de proyectos de integración socio urbanística de villas y asentamientos precarios; d) la construcción, autoconstrucción, reparación, remodelación y/o ampliación de viviendas tanto urbanas como rurales; e) la recuperación, rehabilitación o refuncionalización de edificios y sectores urbanos residenciales en proceso de degradación, preservando el valor del patrimonio histórico y social; f) la construcción, ampliación y/o mejoramiento de servicios de infraestructura básicos, de equipamientos comunitarios y/o de espacios públicos recreativos; g) la regularización dominial y la gestión escrituraria de los inmuebles construidos que permitan el acceso y la seguridad de la tenencia de la tierra. 2) Los recursos en dinero, obras y tierras obtenidos a través de la aplicación de los instrumentos de actuación y mecanismos de gestión reglamentados en la presente Ley serán destinados a los fines determinados en el inciso 1) del presente artículo. CAPITULO II PRINCIPIOS RECTORES. ARTICULO 5º. PRINCIPIOS RECTORES. Las políticas de hábitat que se implementan en la Provincia de Buenos Aires están regidas por los siguientes principios: 1) El derecho a la ciudad y a la vivienda. 2) La función social de la propiedad. 3) La gestión democrática de la ciudad. ARTICULO 6º. DERECHO A LA CIUDAD Y A LA VIVIENDA. Todos los habitantes de la Provincia tienen derecho al use y goce de la ciudad y de la vivienda, entendiendo a éstos como el derecho a: a) un lugar adecuado para vivir en condiciones que favorezcan la integración plena a la vida urbana; b) acceder a los equipamientos sociales, a las infraestructuras y a los servicios; c) desenvolver apropiadamente las actividades sociales y económicas; d) usufructuar de un hábitat culturalmente rico y diversificado. ARTICULO 7º. FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD. La propiedad inmueble cumple su función social cuando respeta las exigencias y determinaciones expresadas en las leyes y normas generales, así como en los planes, proyectos y reglamentaciones que regulan la producción del hábitat, con el fin de garantizar la calidad de vida, el uso ambientalmente sostenible del territorio y la justicia social. ARTICULO 8º. GESTION DEMOCRATICA DE LA CIUDAD. La gestión democrática de la ciudad es entendida como un proceso de toma de decisiones que asegure la participación activa, protagónica, deliberante y autogestante de los ciudadanos y, en especial, de las organizaciones o asociaciones civiles que fomenten el acceso al hábitat y a la vivienda. CAPITULO III DIRECTRICES GENERALES DE LAS POLITICAS DEL HABITAT EN LA PROVINCIA. ARTICULO 9º. PARAMETROS DE CALIDAD. La vivienda y hábitat dignos se definen según parámetros de calidad debiendo combinar aspectos tales como: a) La localización de los proyectos habitacionales se regirá por los criterios de densificación, consolidación y completamiento de las áreas urbanas, favoreciendo el aprovechamiento racional de las inversiones en equipamientos y redes de servicios, la integración socio espacial, la mixtura de usos y actividades y la riqueza y complejidad de la vida urbana. De tal forma, para su emplazamiento se priorizarán las siguientes condiciones: i. la cercanía a las áreas de centralidad; ii. las facilidades de accesibilidad y conectividad; iii. el nivel de consolidación urbana; iv. la cobertura de servicios y equipamientos urbanos básicos. b) Los niveles de habitabilidad de la vivienda en función de su calidad constructiva, de sus parámetros de ventilación e iluminación y de sus posibilidades de crecimiento progresivo y adaptabilidad al desarrollo futuro. c) La calidad en el tratamiento del espacio público y la integración a las áreas circundantes; d) Los niveles básicos de cobertura de la infraestructura, de los servicios, del equipamiento social y de accesibilidad del transporte público. e) El diseño edilicio bajo pautas de eficiencia y ahorro energético según los parámetros de la Ley N° 13.059 con sus modificatorias y reglamentaciones o las normas legales que en el futuro las modifiquen y/o reemplacen. f) El respeto a las normas de diseño sobre accesibilidad para personas con necesidades especiales. ARTICULO 10º. DIRECTRICES GENERALES. Las políticas de hábitat en la Provincia de Buenos Aires son una función y responsabilidad pública y, por lo tanto, garantizan la defensa de derechos colectivos que desarrolla el principio de la función social de la propiedad. Los planes, estrategias, programas, operatorias, proyectos y normas que conforman dichas políticas se regirán por las siguientes directrices generales: 1. Promover la justa distribución de las cargas y de los beneficios generados por el proceso de urbanización. 2. Fortalecer la regulación pública sobre el suelo urbano con la finalidad de desalentar prácticas especulativas, a través de la utilización de instrumentos de recuperación y redistribución social de la valorización de los inmuebles. 3. Diseñar e implementar un abordaje integral de las acciones de forma que vinculen solidariamente instrumentos urbanísticos, herramientas de gestión del suelo y operatorias de urbanización y vivienda. 4. Fomentar la participación permanente de la población y de las asociaciones representativas de los diferentes sectores de la comunidad tanto en sus etapas de formulación y de ejecución como de evaluación y seguimiento. 5. Promover la integración socio-urbanística y regularizar la tenencia de la tierra de las villas y asentamientos con la finalidad de hacer efectiva la incorporación de la propiedad del suelo como un derecho de los habitantes. 6. Asegurar la mayor diversificación y pluralidad de las respuestas, en atención a las diferentes demandas y posibilidades de acceso a distintas soluciones habitacionales que tienen los grupos sociales. 7. Valorar e incorporar las experiencias organizativas y las prácticas de los sectores populares, estimulando los procesos de autogestión del hábitat a través del cooperativismo y de otras formas asociativas y apoyar la investigación, experimentación y desarrollo de tecnologías apropiadas a dichos procesos. CAPITULO IV INSTRUMENTOS DE ACTUACION. SECCION 1. PROMOCION DE PROCESOS DE PRODUCCION SOCIAL DEL HABITAT Y DE URBANIZACIONES PLANIFICADAS. ARTICULO 11. PROGRAMAS A EJECUTAR. 1) Créase, en el ámbito del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, el Programa de Lotes con Servicios con la finalidad de facilitar el acceso al suelo urbanizado de las familias bonaerenses. 2) La Autoridad de Aplicación y los municipios impulsarán, a través de programas específicos todos aquellos proyectos e iniciativas habitacionales y de urbanización que promuevan procesos de organización colectiva de esfuerzo propio, ayuda mutua y autogestión del hábitat, a través de cooperativas, mutuales o asociaciones civiles sin fines de lucro debidamente constituidas, incluyendo la gestión y administración cooperativa de los conjuntos habitacionales una vez construidos. ARTICULO 12. DEFINICIONES. A los fines de esta Ley se entiende por: a) Producción Social del Hábitat, a todos aquellos procesos generadores de partes o de la totalidad de espacios habitacionales y de espacios y servicios urbanos que se realizan a través de modalidades de autogestión individuales o colectivas; b) Lotes con Servicios, a los proyectos de intervención urbanística que incluyen la dotación de redes de infraestructura, con o sin la provisión de un núcleo habitacional básico, y de facilitación de acceso a los servicios tanto en parcelas existentes como en nuevos parcelamientos; c) Vivienda de construcción y mejoramiento progresivo, a toda aquella unidad que, partiendo de un núcleo básico que permita su ocupación y habitabilidad en una etapa inicial, pueda crecer y mejorarse progresivamente, manteniendo la calidad constructiva, hasta alcanzar una superficie adecuada al tamaño y crecimiento de la familia; d) Urbanización progresiva, a aquellos emprendimientos en los que la construcción de las redes de agua y saneamiento, electricidad, drenaje pluvial, alumbrado público y mejoramiento vial se llevan a cabo de manera gradual, sucesiva y continua hasta alcanzar los estándares de cobertura y prestación de servicios exigidos por la legislación aplicable. ARTICULO 13. ADMISION DE PROYECTOS. 1) Para la ejecución de los emprendimientos descriptos en los artículos anteriores de esta Sección, podrán admitirse parcelas, unidades rodeadas de calles, espacios circulatorios y dotaciones de estacionamientos, diferentes a los establecidos por el Decreto-Ley Nº 8.912/77 T. O. por el Decreto Nº 3.389/87 y sus normas modificatorias, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) Un proyecto integral deberá asegurar que, de manera progresiva, se alcancen adecuadas condiciones físicas, de habitabilidad y de funcionalidad urbana y ambiental. A tal efecto, se procurará alcanzar los estándares y condicionamientos fijados por la mencionada legislación y las normas medioambientales y serán exigibles salvo que medie imposibilidad física de resolverlos, situación que será fundamentada expresamente. b) El emplazamiento del proyecto deberá ser apto para uso residencial, ubicado dentro del área urbana, con preferencia en zonas de completamiento y consolidación de tejido o en sectores adyacentes a las áreas urbanas, aptos para producir una ampliación urbana. c) El proyecto deberá contemplar la dotación progresiva de los servicios de infraestructura básicos. d) En los casos de urbanizaciones sociales planificadas, deberán asegurarse las medidas necesarias para la inmediata ocupación del barrio por parte de los beneficiarios seleccionados y el comienzo de la construcción de las unidades habitacionales una vez que se hayan concluido las obras de urbanización. e) En los casos de proyectos habitacionales y/o de urbanizaciones sociales planificadas, éstos deberán ser promovidos por la Autoridad de Aplicación, por los municipios, por autogestión de las familias beneficiarias o a través de una entidad sin fines de lucro debidamente constituida que los patrocinen y que las organicen para su ejecución por esfuerzo propio, ayuda mutua o cualquier forma de participación directa. 2) En relación a lo dispuesto en el inciso 1º del presente artículo, en ningún caso se admitirán: a) Vías públicas vehiculares menores a catorce metros (14m.) de ancho, salvo en calles de servicio cuyo ancho mínimo será de once metros (11m.), con una longitud máxima de ciento cincuenta metros (150m.). b) La constitución de parcelas con una superficie no menor a doscientos metros cuadrados (200m2.) y un frente no menor a ocho metros (8,00m.). 3) Podrán admitirse parcelas con una superficie mínima de hasta ciento cincuenta metros cuadrados (150m2.) y con un frente de hasta siete metros (7m.) cuando el proyecto de urbanización contemple superficies de reservas destinadas a espacios verdes públicos y a equipamientos comunitarios mayores al treinta por ciento (30%) de las establecidas en el artículo 56º del Decreto-Ley Nº 8.912/77 T.O. por el Decreto Nº 3.389/87 y sus normas modificatorias. ARTICULO 14. INFRAESTRUCTURA. 1) Los proyectos de urbanización deberán prever como mínimo las siguientes obras de infraestructura que se ejecutarán en forma progresiva: a) Apertura, tratamiento de calles y obras de escurrimiento de aguas superficiales y desagües pluviales. b) Energía eléctrica para alumbrado público y uso domiciliario. c) Provisión de agua potable en cantidad y calidad. d) Sistema de eliminación de excretas que asegure la no contaminación. e) Forestación y señalización urbana. 2) Se exigirá conexión a la red centralizada o colectiva de agua potable y/o de desagüe cloacal o construcción de plantas potabilizadoras y/o de tratamiento, cuando se determine que mediante sistemas individuales no se garantice un adecuado saneamiento en función de las condiciones hidrogeológicas del predio y la densidad de población propuesta; 3) Los proyectos de infraestructura deberán ser aprobados por los organismos con competencia correspondientes. ARTICULO 15. AMPLIACION DEL AREA URBANA. Podrá procederse a la aprobación de la ampliación de áreas urbanas para la ejecución de los proyectos definidos en esta Sección en los casos en que la zona carezca de algunos de los servicios de agua corriente o cloacas o ambos, sin que sea exigible la provisión o tratamiento en forma centralizada o conexión a red, si se demuestra que las soluciones técnicas satisfactorias no exceden una inversión económica razonable y se condiciona al cumplimiento de los siguientes recaudos: a) Que no existan propuestas alternativas factibles dentro del área urbana; b) Que su entorno esté consolidado o semi-consolidado con uso predominantemente residencial y no existan localizaciones de actividades molestas, nocivas o peligrosas para la población a localizar y sus bienes materiales; c) Que se asegure la dotación de agua potable y un correcto sistema de desagüe cloacal o eliminación de los líquidos cloacales acordes con la densidad poblacional, con el fin de asegurar la no contaminación de los recursos acuíferos y la dotación sanitaria indispensable para el grupo habitacional; d) Que no se presenten barreras urbanísticas que impidan la accesibilidad a la zona de equipamiento y que, por su ubicación y distancia, no se genere la segregación espacial y social de los grupos a localizar; e) Que posea aptitud hidráulica o proyecto de saneamiento hidráulico aprobado por la autoridad competente. SECCION 2. INTEGRACION SOCIO URBANA DE VILLAS Y ASENTAMIENTOS. ARTICULO 16. CREACION. Créase el régimen de integración socio-urbana de villas y asentamientos precarios existentes a la fecha de promulgación de la presente Ley. ARTICULO 17. DEFINICION. Se entiende por integración socio-urbana de villas y asentamientos precarios al conjunto de acciones que de forma progresiva, integral y participativa, incluyan, entre otras, la construcción, mejora y ampliación de las viviendas, del equipamiento social y de la infraestructura, el acceso a los servicios, el tratamiento de los espacios libres y públicos, la eliminación de barreras urbanas cuando existieran, la mejora en la accesibilidad y conectividad, el saneamiento y/o mitigación ambiental, el redimensionamiento parcelario y la regularización dominial. ARTICULO 18. CRITERIO GENERAL DE EJECUCION. La Autoridad de Aplicación y los municipios identificarán en forma coordinada las villas y asentamientos que formarán parte del régimen creado por el Artículo 16º de la presente, los cuales serán objeto de un estudio particularizado y de un proyecto integral que asegure el establecimiento con carácter permanente de los ocupantes. Siempre que sea posible, las relocalizaciones afectarán sólo a una parte de la población del barrio y obedecerán a: a) necesidades de reordenamiento urbano; b) hacinamiento de hogares; c) factores de riesgo social, hidráulico o ambiental. Cuando existan suelos degradados y/o decapitados cuyo origen sea resultado de producción extractiva, que en su estado actual no son aptos para usos urbanos pero sí son susceptibles de recuperación mediante obras o acciones adecuadas, y que por su localización se presenten como barreras urbanísticas en sectores de área urbana o semiurbanizada, podrán urbanizarse con parte de la infraestructura de servicios, potenciándose los indicadores de ocupación y densidad en función de los espacios verdes y/o libres públicos que en los mismos se generen. ARTICULO 19. ADMISION DE PROYECTOS. 1) Para los proyectos de integración socio urbana de villas y asentamientos, podrán ser admitidas parcelas, unidades rodeadas de calles, espacios circulatorios, factores de ocupación de suelo, factores de ocupación total, densidades, estándares de espacios verdes, reservas para equipamiento comunitario, superficie cubierta mínima por habitante y dotaciones de estacionamientos, diferentes a los establecidos por el Decreto-Ley Nº 8.912/77T.O. por el Decreto Nº 3.389/87 y sus normas modificatorias; 2) Los proyectos deberán procurar alcanzar los estándares y condicionamientos fijados por la mencionada legislación y serán exigibles salvo que medie imposibilidad física de resolverlos, situación que será fundamentada expresamente; 3) Podrán autorizarse parcelas internas sólo cuando se originen para crear lotes independientes correspondientes a viviendas existentes recuperables, debiendo asegurar en todos los casos los accesos y salidas desde la vía pública; 4) Los proyectos deberán asegurar que el redimensionamiento parcelario para la regularización urbano dominial permita el adecuado desarrollo de la vivienda familiar y la correcta accesibilidad y circulación. ARTICULO 20. PARTICIPACION. En cada proceso particular de integración socio-urbana de villas y asentamientos precarios se deberá asegurar la plena participación de los habitantes ya sea en forma individual y/o colectiva. SECCION 3. FOMENTO DEL CREDITO PARA LA MEJORA DEL HABITAT. ARTICULO 21. CREACION. Establecese un sistema de financiamiento y asistencia técnica para la mejora del hábitat popular que estará destinado a familias de bajos recursos con déficit urbano habitacional y que no sean consideradas sujetos de crédito por la banca formal, ya sea por sus bajos ingresos o por carecer de garantías reales. ARTICULO 22. MODALIDAD DE EJECUCION. 1) La implementación del sistema será responsabilidad del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires y operará a través de municipalidades, asociaciones sin fines de lucro, asociaciones civiles, cooperativas, mutuales, fundaciones, organizaciones gubernamentales y mixtas, que serán consideradas Organizaciones de Microcrédito para el otorgamiento de los préstamos a las familias beneficiarias. 2) Los préstamos a las familias estarán destinados al pago de mano de obra y a la compra de materiales e insumos para. a) ampliación, refacción, terminación y/o mejora de la vivienda; b) construcción y/o terminación de instalaciones internas, incluyendo la conexión a redes de servicios básicos; c) construcción de redes públicas domiciliarias de servicios básicos. 3) Las Organizaciones de Microcrédito deberán ofrecer asistencia técnica, oportuna y ajustada a las necesidades concretas de las familias beneficiarias para que el proceso de mejoramiento habitacional se desarrolle de manera satisfactoria; 4) Las operaciones de financiamiento que se realicen en el marco del sistema de financiamiento y asistencia técnica para la mejora del hábitat popular creado en esta Sección estarán exentas de los impuestos provinciales a los ingresos brutos y de sellos; 5) Para el cumplimiento de su función, el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires asistirá a las Organizaciones de Microcrédito por medio de préstamos subsidiados, recursos no reembolsables, capacitación y asistencia técnica. ARTICULO 23. SOSTENIBILIDAD Y EVOLUCION DEL SISTEMA. 1) El sistema de financiamiento y asistencia técnica deberá ser sostenible en el tiempo y para ello las Organizaciones de Microcrédito cumplirán con metas claramente establecidas de evaluación y monitoreo, de fortalecimiento institucional y de capacitación de recursos humanos que serán establecidas por del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires. 2) Adicionalmente, el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, por sí o en forma asociada con otras instituciones públicas o privadas, apoyará todas aquellas iniciativas de cooperativas de ahorro y crédito en vivienda y hábitat, existentes o en formación, para que sus asociados puedan consolidar los recursos provenientes del ahorro, tengan acceso a servicios financieros y obtengan créditos hipotecarios para la producción, mejora, ampliación o adquisición de sus viviendas. SECCION 4. ZONAS DE PROMOCION DEL HABITAT SOCIAL. ARTICULO 24. OBJETO. Los planes y normas urbanísticas municipales deberán establecer en forma explícita zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la población residente y/o promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas. ARTICULO 25. PARAMETROS APLICABLES. En los predios calificados como Zonas de Promoción del Hábitat Social, los municipios podrán determinar parámetros urbanísticos, normas administrativas, incentivos fiscales y mecanismos de financiamiento específicos, a los efectos de facilitar el cumplimiento de las finalidades establecidas en el artículo anterior. La identificación de terrenos deberá realizarse en función del déficit urbano habitacional y las proyecciones de crecimiento urbano y poblacional. SECCION 5. CESIONES DE SUELO. ARTICULO 26. CESIONES OBLIGATORIAS CON DESTINO A VIVIENDA Y URBANIZACIONES SOCIALES. 1) Será obligatoria la cesión gratuita a favor del Municipio del diez por ciento (10%) de la superficie total de los predios con destino exclusivo a la construcción de viviendas y/o de urbanizaciones sociales, en los casos siguientes: a) emprendimientos de clubes de campo, barrios cerrados y toda otra forma de urbanización cerrada; b) emprendimientos de cementerios privados; c) emprendimientos de grandes superficies comerciales así como de establecimientos comerciales que conformen una cadena de distribución según lo establecido en la Ley Nº 12.573 con sus reglamentaciones y modificatorias, que ocupen predios de más de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2.) y que se localicen en cualquier municipio o centro urbanizado. 2) La cesión establecida en el inciso 1º del presente artículo se hará en forma adicional y complementaria a las cesiones establecidas en el Artículo 56º del Decreto-Ley N° 8.912/77 T.O. por el Decreto Nº 3.389/87 y sus normas modificatorias. ARTICULO 27. CASOS DE CESIONES. 1) En todos los casos la cesión podrá efectivizarse en una localización diferente a la del emprendimiento, accesible desde vía pública y acordada con el municipio. Para su aprobación el municipio seguirá los criterios de localización adecuada establecidos en el Artículo 9º, apartado a) de la presente Ley y para determinar la superficie efectiva a ceder, elaborará los cálculos de equivalencia de los valores de suelo entre ambos emplazamientos, incorporando las valorizaciones producidas por la aprobación del emprendimiento y/o por la modificación de la norma urbanística que se requiera. 2) En casos excepcionales debidamente fundados y aprobados previamente por Ordenanza, la cesión de suelo podrá canjearse por un pago en dinero efectivo al municipio, con destino a la adquisición de tierras a los fines previstos en esta sección, haciéndose los cálculos de equivalencia de los valores correspondientes con iguales criterios que en el inciso anterior. SECCION 6 PARTICIPACION DE LAS MUNICIPALIDADES EN LAS VALORIZACIONES INMOBILIARIAS GENERADAS POR LA ACCION URBANISTICA. ARTICULO 28. MODIFICACION DEL DECRETO-LEY Nº 6769/58. 1) Sustituir el inciso 31) del Artículo 226º del Decreto-Ley Nº 6.769/58, por el siguiente texto: 31 Participación del Municipio en las valorizaciones inmobiliarias originadas en todas aquellas decisiones y acciones urbanísticas que permitan, en conjunto o individualmente, el uso más rentable de un inmueble o bien el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen y/o área edificable. 2) Incorporar como inciso 32) del Artículo 226º del Decreto-Ley Nº 6769/58, el siguiente texto: 32 Cualquier otra contribución, tasa, derecho o gravamen que imponga la Municipalidad con arreglo a las disposiciones de la Constitución. ARTICULO 29. HECHOS GENERADORES DE LA PARTICIPACION EN LAS VALORIZACIONES INMOBILIARIAS. Constituyen hechos generadores de la participación del municipio en las valorizaciones inmobiliarias, los siguientes: a) La incorporación al Area Complementaria o al Area Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Area Rural. b) La incorporación al Area Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Area Complementaria. c) El establecimiento o la modificación del régimen de usos del suelo o la zonificación territorial. d) La autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas, bien sea elevando el FOS, el FOT y la Densidad en conjunto o individualmente. e) Cuando se ejecuten obras públicas y no se haya utilizado para su financiación el mecanismo de contribución por mejoras. ARTICULO 30. MOMENTOS DE EXIGIBILIDAD. La participación en las valorizaciones inmobiliarias sólo será exigible cuando se presente para el propietario o poseedor del inmueble cualquiera de las siguientes situaciones: a) Solicitud de permiso de urbanización o construcción, aplicable para el cobro de la participación en la renta generada por cualquiera de los hechos generadores de que trata el Artículo 29º de la presente Ley. b) Cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el cobro de la participación en la renta generada por la modificación del régimen o zonificación del suelo. c) Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble en forma total o parcial, con excepción de aquéllos resultantes de herencias y donaciones sin cargo, aplicable al cobro de la participación en la renta de que trata el Artículo 29º. ARTICULO 31. FORMAS DE PAGO. La participación en la renta urbana podrá efectivizarse mediante cualquiera de las siguientes formas: a) En dinero efectivo. b) Cediendo al Municipio una porción del inmueble objeto de la participación, de valor equivalente a su monto. c) Cediendo al Municipio inmuebles localizados en otras zonas del Área Urbana y/o Complementaria, haciéndose los cálculos de equivalencia de valores correspondientes. d) Mediante la construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o de áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de viviendas de población de bajos recursos, previo acuerdo con el Departamento Ejecutivo municipal acerca de los términos de ejecución y equivalencia de las obras proyectadas. Las modalidades de pago de que trata el presente Artículo podrán ser utilizadas alternativamente o en forma combinada. SECCION 7 CONSORCIOS URBANISTICOS. ARTICULO 32. DEFINICION Y ALCANCES. 1) Se denomina consorcio urbanístico a la forma de ejecución de proyectos de urbanización o edificación, conjuntamente entre organismos gubernamentales y actores privados, sean estos personas físicas o jurídicas, aportando uno cualquiera de ellos, inmuebles de su propiedad y el otro las obras de urbanización o de edificación, y que luego de la realización de las mismas cada parte recibe como compensación por su inversión, unidades inmobiliarias debidamente urbanizadas y/o edificadas; 2) El valor de las unidades inmobiliarias a ser entregadas al propietario del inmueble aportado, se corresponderá con el valor del inmueble antes de la ejecución de las obras. SECCION 8 GESTION DEMOCRATICA Y PARTICIPACION. ARTICULO 33. PROMOCION DE LA PARTICIPACION. En las diferentes instancias de planificación y gestión del hábitat, los organismos provinciales y municipales deberán asegurar la participación de los ciudadanos y de las entidades por éstos constituidas, para la defensa de sus intereses y valores, así como velar por sus derechos de información e iniciativa. Los ciudadanos tienen el derecho a participar en los diferentes procedimientos y también a exigir el cumplimiento de la legalidad, mediante el ejercicio de acciones y derechos ante los órganos administrativos y judiciales correspondientes. ARTICULO 34. INSTRUMENTOS. Para garantizar una gestión democrática de la ciudad se deberán utilizar, entre otros, los siguientes instrumentos: 1) Organos o instancias multiactorales formalizadas; 2) Debates, audiencias y consultas públicas; 3) Iniciativas populares para proyectos de normativas vinculadas con planes, programas y proyectos de hábitat y desarrollo urbano. ARTICULO 35. INFORMACION. Los organismos públicos adoptarán las medidas oportunas que aseguren el acceso y consulta de la información necesaria para garantizar la participación efectiva de la población. SECCION 9 CONSEJO PROVINCIAL DE VIVIENDA Y HABITAT ARTICULO 36. CREACION DEL CONSEJO. Créase, en el ámbito de la Autoridad de Aplicación, el Consejo Provincial de Vivienda y Hábitat, que actuará como órgano multiactoral de consulta y asesoramiento de las políticas y programas en el marco de la presente Ley y de la forma en que lo establezca la reglamentación respectiva. ARTICULO 37. COMPOSICION Y FUNCIONAMIENTO DEL CONSEJO. 1) El Consejo Provincial de Vivienda y Hábitat estará compuesto por: a) Representantes de la Autoridad de Aplicación. b) Representantes de las organizaciones de la sociedad civil, con incumbencias en temas vinculados en la presente ley. La Autoridad de Aplicación determinará los requisitos para el proceso de selección de las mismas. c) Representantes de Colegios Profesiones afines a la materia de esta Ley. d) Representantes de los municipios. e) Representantes de las Universidades públicas con sede en la Provincia de Buenos Aires. 2) La Autoridad de Aplicación dictará las normas para la integración, organización y funcionamiento del Consejo. 3) La presidencia será ejercida por uno de los representantes de la Autoridad de Aplicación. 4) Los integrantes del Consejo participarán del mismo en forma honoraria y ejercerán su cargo durante dos (2) años pudiendo ser renovables por igual período por una única vez. 5) El Consejo podrá convocar, en caso de considerarlo necesario, a aquellas instituciones y/o especialistas que pudieran contribuir a la mejor resolución de los temas en tratamiento. CAPITULO V NORMA MODIFICATORIA ARTICULO 38. MODIFICACION PARCIAL DEL DECRETO-LEY Nº 8.912/77 T.O. POR EL DECRETO Nº 3.389/87 Y SUS NORMAS MODIFICATORIAS. Sustitúyense los Artículos 84º al 90º y 92º del Decreto-Ley Nº 8.912/77 T.O. por el Decreto Nº 3.389/87 y sus normas modificatorias por los siguientes: Artículo 84º. 1) Los Municipios, a través de sus planes y/o mediante ordenanzas específicas, podrán declarar el parcelamiento y/o la edificación obligatorios de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada según las siguientes definiciones: a) Baldío: Todo inmueble en cuyo terreno no existen edificaciones y no tiene uso para actividades económicas. b) Edificación derruida: Aquellos inmuebles cuyos edificios se encuentren en estado de deterioro avanzado o hayan sido declarados inhabitables por resolución municipal. c) Edificación paralizada: Aquellos inmuebles cuyas construcciones lleven más de cinco (5) años paralizadas. 2) El propietario deberá ser notificado por el Departamento Ejecutivo municipal del cumplimiento de la obligación según las normas aplicables. 3) A efectos de dar cumplimiento con las obligaciones establecidas en el presente artículo podrán conformarse consorcios urbanísticos. Artículo 85º 1) Los municipios fijarán las condiciones y los plazos para la implementación de la obligación a la que se refiere el Artículo 84º de la presente Ley; 2) Los plazos para edificar o urbanizar no podrán ser inferiores a tres (3) ni superiores a cinco (5) años, contados a partir de la declaración; 3) A partir de la aprobación del proyecto, el propietario tendrá un año de plazo máximo para iniciar las obras; 4) En emprendimientos de gran envergadura, con carácter excepcional, una ordenanza municipal específica podrá prever su conclusión en etapas, garantizándose que el proyecto aprobado comprenda el emprendimiento como un todo; 5) Los plazos señalados no se alterarán aunque durante su transcurso se efectúen transmisiones de dominio y cuando esto ocurra deberá hacerse constar dicha circunstancia en la escritura traslativa de dominio e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble; 6) A los fines de este Artículo, se entenderá por parcelamiento o edificación concluida al completamiento de las obras previstas con las conexiones a los servicios necesarios, para permitir su habilitación. Artículo 86º 1) En caso de incumplimiento de las condiciones y de los plazos previstos en el artículo anterior o no habiéndose cumplido las etapas previstas, el Municipio podrá aplicar un gravamen especial sobre el inmueble que será progresivo en el tiempo, mediante el aumento de la alícuota por un plazo de cinco años consecutivos. 2) El valor de la alícuota a aplicar cada año será fijado en la Ordenanza Impositiva. 3) En caso de que la obligación de parcelar y/o edificar no esté cumplida en un plazo de cinco (5) años, el Municipio continuará cobrando la alícuota máxima, hasta que se cumpla la citada obligación, garantizándose la prerrogativa prevista en el Artículo 84º de la presente Ley. 4) Queda prohibido conceder exenciones o condonaciones de deudas relativas al gravamen progresivo a que alude este artículo. Artículo 87º Transcurridos cinco (5) años de cobro del gravamen especial progresivo, establecido en el artículo anterior, sin que el propietario haya cumplido la obligación de parcelamiento y/o edificación, el inmueble quedará por la presente ley declarado de utilidad pública y sujeto a expropiación por parte de la municipalidad respectiva. Artículo 88º 1) El municipio procederá al adecuado aprovechamiento del inmueble en un plazo máximo de cinco (5) años, contados a partir de su incorporación a su patrimonio. 2) El aprovechamiento del inmueble podrá hacerse efectivo directamente por el Poder Público en cualquiera de sus niveles o mediante la enajenación o concesión a terceros, observándose, en dichos casos, el debido procedimiento licitatorio. 3) En el caso de enajenación o concesión a terceros se mantienen para el adquirente del inmueble, las mismas obligaciones de parcelamiento y/o edificación previstas en el artículo 84 de esta Ley. 4) Producido el incumplimiento al que alude el inciso anterior, se revocará el dominio de la parcela respectiva a favor del municipio Artículo 89º 1) El Poder Ejecutivo provincial y los municipios podrán asociarse con otras entidades públicas y/o con personas físicas o jurídicas privadas por iniciativa de cualquiera de éstos, para desarrollar en conjunto áreas mediante el sistema de reajuste de tierras. 2) El mecanismo de reajuste de tierras será de utilización cuando se requiera la reconformación de la estructura parcelaria existente en los casos de creación o ampliación de núcleos urbanos y en los casos de renovación, reestructuración o transformación de sectores en áreas urbanas o complementarias, incluyendo los de regularización de villas y asentamientos precarios. Artículo 90º Se entiende por reajuste de tierras al sistema mediante el cual los propietarios de predios en una área o zona debidamente determinada, transfieran su respectivo derecho de propiedad a una entidad gestora o le permiten que bajo cualquier modalidad jurídicamente posible, utilice y ocupe temporalmente sus inmuebles, con el fin exclusivo de que desarrolle y lleve a cabo un plan específico de construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de edificios y/o de infraestructura urbana básica, con la obligación, una vez concluidas las obras, de redefinir las unidades prediales y realizar las operaciones de transferencia de dominio de carácter compensatorio, que sean indispensables para ese mismo efecto. Los proyectos que requieran la utilización del mecanismo de reajuste de tierras podrán ser desarrollados por grupos de propietarios asociados a través de un plan particularizado, directamente por entidades públicas o mediante formas mixtas de asociación entre el sector público y el sector privado. Artículo 92º En cualquiera de los casos, el reajuste de tierras se encuadrará en un plan particularizado que determinará la metodología de valuación de las tierras e inmuebles aportados, la cual deberá tener en cuenta la normativa urbanística vigente antes de la delimitación del proyecto, así como los criterios de valoración de los predios resultantes, que se basarán en los usos y densidades previstos en el plan particularizado. CAPITULO VI. DISPOSICIONES FINALES. ARTICULO 39. PRIORIZACION DE INVERSIONES. En concordancia con el objeto de la presente ley, el Poder Ejecutivo provincial, los municipios y las empresas prestadoras de servicios públicos priorizarán en sus planes de obras y de inversión aquéllas destinadas a la mejora de las condiciones de hábitat de los sectores de menores recursos. ARTICULO 40. TRAMITACION. Los expedientes de tramitación de los proyectos de vivienda, urbanización y/o regularización urbana y dominial dirigidos a mejorar las condiciones de hábitat de los sectores populares se diligenciarán eximiéndolos del pago de tasas y derechos y se tramitarán bajo la instrucción de “preferente despacho” en las distintas dependencias de la Administración Pública provincial y municipal, como así también en las empresas prestadoras de servicios públicos. ARTICULO 41. DIFUSION Y CAPACITACION. La Autoridad de Aplicación implementará un programa de capacitación y difusión de los contenidos y de la instrumentación de la presente Ley. El programa deberá abarcar organismos provinciales, municipios, organizaciones sociales, organizaciones profesionales e instituciones educativas y/o de investigación vinculados con la temática. ARTICULO 42. REGLAMENTACION. El Poder Ejecutivo provincial reglamentará la presente Ley dentro de los ciento veinte días de su publicación en el Boletín Oficial. ARTICULO 43. DE FORMA.

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