viernes, 14 de septiembre de 2012

PRESCRIPCIÓN ADQUSITIVA

Citar ABELEDO PERROT Nº: AP/JUR/2256/2012 Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G Fecha: 11/06/2012 Partes: Gómez, Ramón R. v. Segal, León Publicación: APJD 11/09/2012 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos - Posesión - A título de dueño - Locación previa a la usucapión – Reconocimiento tácito de la calidad de propietario del demandado – Acción de desalojo – Legitimación pasiva Sumarios 1.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño No obstante que el usucapiente debe probar la ocupación efectiva y real del inmueble o, al menos, la posibilidad física de ocuparlo, no es necesario que se domicilie en el mismo, pues nada impide que lo posea por medio de un tercero, por ejemplo, si lo ha cedido en locación o en comodato. 2.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño Así como el no domiciliarse en el inmueble no es obstáculo para la usucapión, inversamente el domiciliarse en el inmueble, no basta por sí solo para tener por demostrado el ejercicio de la posesión. 3.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño Dada la naturaleza peculiar de la adquisición de dominio por prescripción y aun cuando el derecho se adquiere sin necesidad de una sentencia que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición. 4.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño Luego de la reforma introducida por el Decreto-Ley Nº 5756/58, la acreditación del pago de los impuestos dejó de ser un requisito fundamental para la procedencia de la acción de prescripción adquisitiva, puesto que en la actualidad dicho pago "será especialmente considerado", o sea que como elemento probatorio sigue teniendo gran importancia, pero no es decisivo para el éxito de la acción. 5.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño A los fines de la procedencia de la acción de prescripción adquisitiva, no se requiere que los recibos estén extendidos a nombre del usucapiente y tampoco que se demuestre el pago durante todo el lapso de posesión. 6.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño El reconocimiento tácito, en la usucapión, puede resultar de todo hecho que implique la confesión de la existencia del derecho del propietario, debiendo los jueces apreciar en cada caso si se dan los extremos necesarios para considerar que el acto del poseedor involucra ese reconocimiento. 7.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño La interrupción y la discontinuidad son vicisitudes de una prescripción que está corriendo: así como no afectan una prescripción cumplida, tampoco tienen relevancia alguna si el “dies a quo” aún no se ha producido. 8.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño Si se es poseedor por boleto y el vendedor se niega a escriturar, el camino que inexorablemente lo conducirá a la formalización del título suficiente es el juicio de escrituración. 9.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño A los fines de la procedencia de la acción de desalojo, si preexistiera un vínculo contractual entre el propietario y quien ocupa el inmueble, el vínculo debe encontrarse extinguido, por concurrir algunas de las causales establecidas por la ley, como vencimiento del plazo en la locación o comodato, la falta de pago en la primera, al igual que el cambio de destino, uso abusivo, transferencia prohibida, etcétera, o por darse alguna causal pactada por las partes en el contrato respectivo. 10.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño El desalojo resulta improcedente contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, pero ello es así, a condición de que aporte elementos probatorios que, “prima facie”, acrediten la verosimilitud de su alegación; verificada esa demostración resulta excluido el debate relativo a la posesión, ya que la sentencia que se dicte no hace cosa juzgada sobre el tema y el actor sólo puede entonces hacer valer su eventual mejor derecho mediante la vía de los interdictos o de las pretensiones posesorias o petitorias. 11.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño Rechazada la demanda de desalojo por haber demostrado “prima facie” el demandado ser poseedor del inmueble, nada impide al actor reintentar la recuperación a través de acciones posesorias o reales. 12.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Requisitos ~ Posesión ~ A título de dueño Si bien es cierto que en la mayoría de los casos en la acción de desalojo, el legitimado pasivo será quien ha recibido la tenencia de un inmueble como consecuencia de la celebración de un contrato de locación, es decir, un tenedor interesado en los términos del art. 2462, inc. 1º del Cód. Civil, el concepto debe extenderse a todas aquellas personas obligadas a la restitución, hayan estado o no ligadas por un vínculo jurídico con el propietario. TEXTO COMPLETO Expediente: 32.923/2005 2ª INSTANCIA.— Buenos Aires, junio 11 de 2012. ¿Es justa la sentencia apelada? El Dr. Areán dijo: I. La sentencia única dictada a fs. 407/422 de los autos "Gómez, Ramón R. v. Segal, León s/ Prescripción adquisitiva" rechazó la demanda incoada, imponiendo las costas al vencido. Asimismo, hizo lugar a la acción de desalojo promovida por León Segal, condenando a Ramón R. Gómez, subinquilinos y ocupantes a desalojar el inmueble sito en la calle Boulogne Sur Mer 663/665, piso 1, Dpto. C de esta Ciudad de Buenos Aires, dentro del plazo de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento. Impuso las costas al demandado en esos autos acumulados y difirió la regulación de la totalidad de los honorarios de los profesionales intervinientes. Contra dicho pronunciamiento se alzó Gómez como actor a fs. 428 de los autos "Gómez, Ramón R. v. Segal, León s/ Prescripción adquisitiva"; y como demandado en los autos "Segal, León v. Gómez, Ramón y otro s/desalojo", a fs. 1329, siendo concedidos los recursos a fs. 431 y fs. 1337, respectivamente. Expresó agravios en los autos "Gómez, Ramón R. v. Segal, León s/prescripción adquisitiva", a fs. 452/465 como actor, y a fs. 467/480 como demandado en los autos "Segal, León v. Gómez, Ramón y otro s/desalojo", los que no fueron respondidos. A través de sendos escritos de análogo tenor, se queja porque el juez de grado no tuvo en cuenta que Segal le ha reconocido que ha poseído el inmueble en forma ininterrumpida desde 1978, su posesión ha sido a lo largo de los años pública, pacífica y continua, no medió de su parte ningún acto de reconocimiento expreso ni tácito en relación a la titularidad de aquél; allí nacieron sus dos hijos, es el domicilio que figura en sus documentos de identidad. No meritó el sentenciante, quien ha tenido por probada una locación verbal que no se acreditó en modo alguno, que hasta la promoción de los desalojos, era la relación entre las partes muy cordial. No consideró tampoco que por la naturaleza de esa relación que mantenía con Segal, confió en sus promesas de que le otorgaría la escritura traslativa de dominio, ello unido a la pérdida del boleto de compraventa al ser destruido en un incendio ocurrido en 1991, lo que los testigos avalaron acabadamente. Desconoce el magistrado a quo que en la época en que ocurrieron los hechos, más aún, en 1996 una gran porción del mercado laboral se encontraba "en negro", modalidad que alcanzaba a la extinción de la relación misma y que ha invadido de litigios a lo largo de los años el ámbito de la justicia laboral. No es justo tener por cierto que la cantina "Di Notte" no era de Segal sólo porque se encontraba a nombre de una S.R.L., de la cual eran socios Alberto Sartori y la esposa Martha Tenensoff. Carece de trascendencia que no haya acompañado la totalidad de los comprobantes de pago de impuestos. Cuestiona que el a quo haya rechazado la defensa de falta de legitimación activa opuesta en el desalojo, cuando el actor es sólo titular registral del inmueble y la jurisprudencia exige además del título, la demostración de la posesión. Protesta por idéntico resultado negativo respecto de la defensa de falta de legitimación pasiva, afirmando que no se encuentra comprendido en ninguna de las figuras mencionadas por el art. 680, Código Procesal, ya que es poseedor con animus domini y, como es sabido, no es procedente la discusión de la posesión en el proceso de desalojo. II. Por ante el Juzgado n. 66 del fuero tramitaron los autos "Segal, León v. Gómez, Ramón s/desalojo" (expte. n. 7536/2004), que tengo a la vista, en los que el actor solicitó el desahucio de Gómez, fundado en la causal de vencimiento de contrato. Sostuvo que conoció a este último en el curso del año 1978 al comenzar a trabajar en un restaurante del que era socia la esposa. Por la misma época, dada su profesión de ingeniero, estaba construyendo un edificio en Boulogne Sur Mer 663/665, por lo que Gómez le solicitó arrendar una de las unidades, lo que se concretó en forma verbal al finalizar la obra. Pasaron los años hasta que en 1996 peticionó se le concediera una licencia con el propósito de probar nuevos horizontes en otro trabajo. Los socios del restaurante accedieron a ello y en diciembre de 1996 recibieron la notificación telegráfica de la renuncia de Gómez. Debido a este cambio de circunstancias se celebró un nuevo contrato también verbal, pactando un alquiler mensual de $ 400 y haciéndose cargo el locatario del pago de los impuestos y las expensas. El plazo pactado fue de dos años renovándose por igual período al vencimiento. En diciembre de 2000 dejó de abonar los arriendos, lo que lo obligó a promover el desalojo. Al contestar la demanda Gómez dio una versión muy distinta de los hechos, afirmando que en 1966 comenzó a trabajar como mozo de salón en la cantina de propiedad de Segal sita en la calle Anchorena 924. Recién fue registrado laboralmente en 1971. En 1978, como tenía en venta las unidades funcionales, le ofreció la número 4 del primer piso, acordando el pago en cuotas mensuales y refuerzos trimestrales que fue cumpliendo puntualmente, porque los importes se descontaban de los sueldos que cobraba en la cantina. Se firmó el boleto y dada la buena relación que mantenían, sólo de vez en cuando, le recordaba que tenía que escriturarle. Como último pago cancelatorio del saldo de precio, en 1996 renunció a obtener una importante indemnización por la desvinculación laboral después de treinta años de trabajo, operándose la compensación de ambos créditos. En noviembre de 2004 se decretó la caducidad de la instancia, por lo que el 16/2/2005 fueron promovidos otros autos de igual carátula (Expte. n. 6202/2005), por ante igual juzgado y respecto de los cuales emito este voto. Coincide el tenor de la demanda con la anterior, así como el de la contestación. En esta última pieza Gómez, al igual que en primer juicio, articula las defensas de falta de legitimación activa y pasiva. Funda la primera en que el actor invoca un carácter de locador que no existe, pues nunca se celebró un contrato de locación, ya que ocupa el inmueble desde 1978 como poseedor dotado de "animus domini". Sustenta la segunda defensa en que no se encuentra comprendido en el ámbito del art. 680, Código Procesal, ya que no se ha acompañado ningún contrato de esa naturaleza, puesto que el que esgrime sólo es verbal y él no es locatario sino poseedor con "animus domini". Finalmente, para completar el cuadro litigioso que al presente ha consumido más de siete años de azaroso trámite y nada menos que casi tres mil fojas de expediente, computados los dos beneficios de litigar sin gastos, el 4/5/2005 fueron promovidos por Gómez los autos sobre prescripción adquisitiva, en los que se reiteran los mismos argumentos que en los procesos anteriores, aunque asumiendo la calidad de demandante. III. A modo de planteo inicial y con la pretensión tal vez demasiado ambiciosa de sintetizar en una pocas líneas tan exótico entuerto, diré que mientras Segal, constructor y otrora dueño de todo el inmueble de Boulogne Sur Mer 663/665, afirma haber cedido en locación a Gómez la unidad n. 4 en 1978 mediante un contrato verbal —lo que importaría una relación de tenencia interesada— (arts. 2352, 2461 y 2462, inc. 1, CCiv.) , este último aduce, por momentos ser poseedor con animus domini sin identificar la causa possessionis —posesión ilegítima de mala fe— (arts. 2351, 2355, párr. 1, parte 2ª) y en otros, lisa y llanamente encuadra su relación con el bien como una posesión recibida a consecuencia de la celebración, en marzo de ese inolvidable para los argentinos año 1978, de un boleto de compraventa —posesión ilegítima de mala fe de adquisición legítima (art. 2355, párr. 2, introducido por la ley 17711)—, destruido por el fuego que sólo alcanzó al local de la planta baja y sótano, sin entrega de suma alguna como seña, con pagos en cuotas descontados de sueldos percibidos "en negro" por su labor como mozo en la cantina de titularidad no del vendedor sino de una sociedad de responsabilidad limitada, una de cuyas socias es la esposa del dueño, y saldo de precio cancelado a cambio de la indemnización que le correspondía por despido por cierre del establecimiento, luego de un supuesto engaño haciendo que Gómez remitiera el telegrama de renuncia. A todo esto no se menciona ni por casualidad —denotando una suerte de alergia—animadversión-hostilidad-ojeriza hacia los números- cuál habría sido el precio venta de la unidad ni el importe de las cuotas ni el del saldo de precio ni el de la indemnización por cierre del establecimiento ni el del sueldo mensual que percibía Gómez, al menos, en 1996, en plena etapa de Convertibilidad. Frente a este cuanto menos inusual cuadro analizaré las pruebas producidas en los tres expedientes para arribar finalmente a una decisión justa. Surge del certificado de dominio reiterado en todos los autos que el inmueble de Boulogne Sur Mer 663/665 era propiedad de Segal, inscribiéndose el reglamento de copropiedad y administración en la Matrícula 9/1268/0 el 11/7/1975. El 19/8/1985 Martha Ethel Tenensoff de Segal y Alberto Aldo Sartori, como únicos socios de Cantina Di Notte S.R.L. acordaron prorrogar el plazo de duración de la sociedad hasta el 31/8/1990, aumentar el capital social y modificar los estatutos. El informe del Registro Nacional de las Personas de fs. 973 de los autos sobre desalojo, si bien da resultado positivo, no consigna desde qué fecha figura Gómez domiciliado en Boulogne Sur Mer 663/665, así como Melina A. Gómez Cabral. El de fs. 329 de los autos sobre usucapión reitera el dato incompleto respecto de Gómez y agrega que Damián I. Gómez Cabral registró el cambio de domicilio el 2/4/1997, siendo que nació el 12/3/1981, mientras que Melina A. Gómez Cabral, nacida el 21/5/1978, registró el cambio el 26/7/1994. Como Gómez desde el escrito inicial del juicio de usucapión y de las sendas contestaciones de la demanda en los desalojos, hace especial hincapié en el tema del domicilio, recordaré que no es suficiente domiciliarse en un determinado inmueble para adquirir por el solo hecho la calidad de poseedor exclusivo. El locatario o el comodatario, como personas que son, tienen un determinado domicilio, mas ello no les da el status de poseedores. Bien se ha dicho que para que sea viable un juicio de usucapión no basta al accionante acreditar que habitó en el inmueble objeto del juicio, sino que le es menester probar que lo hizo a título de dueño, que así se comportaba evidenciando su animus y que de esa manera era reconocido en el vecindario (C. Civ. y Com. Bahía Blanca, sala 2ª, 27/8/1996, JA 1999-I-síntesis). Más aún, a pesar que el usucapiente debe probar la ocupación efectiva y real del inmueble o, al menos, la posibilidad física de ocuparlo, no es necesario sin embargo que se domicilie en el mismo, pues nada impide que lo posea por medio de un tercero, por ejemplo, si lo ha cedido en locación o en comodato. Así como el no domiciliarse en el inmueble no es obstáculo para la usucapión, inversamente el domiciliarse en el inmueble, no basta por sí solo para tener por demostrado el ejercicio de la posesión. De ahí que carezca de toda trascendencia a los fines de estas litis que los hijos de Gómez hayan comunicado el domicilio de Boulogne Sur Mer en oportunidad de enrolarse, como que nadie discute que allí habitaban por entonces. Lástima que no se sabe cuál era el domicilio denunciado por Gómez cuando registró el nacimiento de sus hijos. De todos modos, aun cuando se tratara del mismo domicilio, en nada cambiaría el rumbo de estos obrados. Pasaré ahora a examinar la nutrida y hasta tediosa prueba testimonial producida en los dos expedientes acumulados. A fs. 984 de los autos sobre desalojo declara la testigo Fenildo y dice saber que Gómez, de cuya esposa es amiga, ocupa el bien como dueño aunque nunca vio el título de propiedad. Sabe por supuesto que paga los impuestos y las expensas, que hizo refacciones consistentes en colocar una puerta blindada, lo que les salvó la vida en el "pavoroso" incendio. A fs. 307 de los autos sobre usucapión agrega que tiene conocimiento de que estaban esperanzado de escriturar, lo que se lo dijeron unos dos años antes de la audiencia, o sea, alrededor de 2006 teniendo en cuenta que la declaración data de abril de 2008. Sabe también que Gómez está trabajando en la aduana o DGI, mientras que la esposa siempre fue ama de casa. De parecido tenor es el testimonio de Perego, concuñado de Gómez, aunque para éste los arreglos consistieron en plastificado de pisos, empapelado y cambio de baldosas, además del blindaje de la puerta por razones de seguridad. Afirma que habitan en la unidad desde 1975 o 1976. Describe los efectos terribles del incendio en el interior del departamento. Al declarar a fs. 305 de los autos sobre usucapión, aclara que en ningún momento en su exposición en el desalojo dijo que Gómez era el propietario, no constándole el carácter de la ocupación de la unidad. Catena adiciona nuevos actos de reparación como arreglo de canillas y del calefón, aunque admite conocer a Gómez desde hace quince años (declara en 2006), por lo que ese conocimiento debe remontarse en el mejor de los casos a 1991. Sabe de esos arreglos porque muy casualmente, a pesar de conocer a Gómez sólo por una cuestión de familia, estuvo presente cuando se estaban haciendo tales arreglos. Hasta le fue a pagar los impuestos pues vivió un tiempo (¿?) en esta ciudad porque estudiaba música (se domicilia en Lincoln, Provincia de Buenos Aires). Es interesante resaltar que como tenía 31 años al deponer en 2006, ello significa que a la fecha del incendio tenía apenas unos 16 años. Me cruzo a la acera testifical contraria y verifico que a fs. 1045/1046 declara Sartori quien sostiene que siempre Segal fue gerente de la cantina, al principio el testigo era mozo, pero luego pasó a integrar la sociedad cuando se fue uno de los socios. Al iniciar Gómez su relación laboral en 1977 vivía en una pensión en la calle Paraguay. Cuando se casó, le pidió que intercediera ante Segal para que le alquile un departamento, a lo que accedió. Pasaron los años, nacieron los hijos y como le quedó chico, le volvió a pedir y como se había desocupado el primero al fondo, allí se instaló. Hubo un principio de incendio en el sótano, que no fue más allá del humo, no tuvo absolutamente ninguna consecuencia en la vivienda de Gómez. Cuando éste le dijo que se iba a retirar de la cantina, le pidió 30 días para probar en otro lugar. Luego renunció al trabajo, abonándosele el sueldo, aguinaldo y vacaciones por renuncia. A fs. 313 de los autos sobre usucapión Sartori da cuenta que en el año 1978 comenzaron a adquirir viviendas para los empleados, como la de Corrientes al 4300. Nunca tuvieron problemas con la gente, entre los beneficiados figuraba Gómez, alias Rata, porque se alojaba en una pensión. La testigo Blanco da cuenta de que vivía en la portería del edificio de Boulogne Sur Mer, siempre pensó que la unidad era de propiedad de Segal, los recibos de las expensas se expedían a su nombre. Tiene entendido que Gómez era inquilino, le pagaba a León directamente. Hubo un incendio en el sótano, ella estaba presente en ese momento, en el edificio había humo, ningún departamento fue afectado por el fuego, el que nunca llegó al 1 C. Sabe que con anterioridad Gómez habitó otro, que le quedó chico. A fs. 1078 sostiene la testigo Zylbering, compañera de trabajo de Gómez en la cantina, que sabe que era inquilino porque iba a pagar los alquileres allí desde 1997 hasta 2001. Se le entregaban recibos, aclarando a fs. 314 de los autos sobre usucapión que en muchas oportunidades era ella quien cobraba los arriendos y extendía los recibos por unos $ 400. A fs. 1078 vta. Tiseyra, compañero de Gómez en la cantina. En una oportunidad le manifestó que tenía problemas económicos y adeudaba alquileres a Segal. Adquirió un departamento en otro edificio, pero lo pagó con un crédito que obtuvo. A fs. 1080 la testigo Ferella dice que vive en el edificio desde 1974, siempre supo que Ramón era inquilino de León. En las asambleas a veces asistía la esposa de Gómez con autorización de aquél, aunque en general era la testigo y otra persona de nombre Clara quienes representaban a los copropietarios. Al declarar a fs. 310 de los autos sobre usucapión afirma que en algunas oportunidades asistía la señora de Ramón Gómez, dos o tres veces con poder de León, las restantes oportunidades asistía este último o lo representaba ella y la otra persona. A raíz del incendio se dañaron algunas paredes, la de primer piso se rajó pero el fuego tuvo lugar en el local y sótano. Estos dichos son corroborados por los de Mingrone, también vecino del edificio e integrante del consejo de administración. A fs. 1253 el perito calígrafo sostiene que la firma plasmada en la autorización no presenta comunidad morfológica con las realizadas por Segal en el cuerpo de escritura de fs. 1212/1217 A fs. 1062 informa Estudio Pérez & Asociados que las expensas eran pagadas por Gómez en el lapso en que fueron administradores del edificio de abril de 2001 a diciembre de 2005. A fs. 945 de los autos sobre desalojo informa Río Seguros que Damián Ismael Gómez Cabral era tomador y asegurado respecto de una póliza que cubría el inmueble de Boulogne Sur Mer, piso 1, Dpto. C, con una vigencia anual desde el 25/8/2003 y renovación el 25/8/2004, anulándose a pedido del asegurado el 25/6/2005. Cubría incendio, remoción se escombros, daños al edificio por intento u ocasión de robo, responsabilidad civil, etcétera. A fs. 360 el perito arquitecto informa que el edificio fue terminado en 1974, consta de planta baja y nueve pisos. Todos los ambientes excepto baño y cocina están empapelados, con una antigüedad del papel de unos 31 años. Según los testigos que declaran en el beneficio de litigar sin gastos, en 2006 Gómez trabajaba como operario de playa en horario nocturno en un garaje sito en la calle Catamarca. A fs. 141 informa Telecom que la titularidad de la línea 4964-5765 figura a nombre de Gómez desde el 26/5/2004, estando registrado antes a favor de otra persona. IV. En el afán de dar cierta ilación lógica a los hechos aquí debatidos, comenzaré por examinar la posibilidad de la existencia de la promesa de venta invocada por Gómez. He escrito en otra oportunidad que: "Toda controversia judicial reconoce siempre en su origen la disconformidad entre las partes sobre la apreciación de un hecho y sobre la consiguiente declaración de un derecho. El único modo de esclarecer el verdadero alcance de ese conflicto consiste en comenzar por investigar su realidad, lo que sólo puede lograrse probando el hecho controvertido. Ello importa generar en la conciencia del juez el estado de certeza que determina el pleno convencimiento de su existencia o inexistencia. Sólo después de lograda esa convicción, estará en condiciones de declarar el derecho de los litigantes" (conf. Areán, en Highton-Areán, "Código Procesal...", t. 7, p. 415). El art. 386, Código Procesal, adopta el sistema de la sana crítica a los fines de la valoración de la prueba. En este sistema, denominado también de "la sana lógica", el juez tiene libertad de apreciación de la eficacia de la prueba, pero siempre debe explicar a través de la fundamentación de la sentencia, cuáles han sido las razones que lo han conducido a otorgar o negar eficacia probatoria a un determinado medio, es decir que debe exteriorizar el proceso intelectual que ha desarrollado sobre la base de los principios de la lógica y las máximas de experiencia y que lo han llevado a la decisión final. El juez no "es una máquina de razonar, sino, esencialmente, un hombre que toma conocimiento del mundo que le rodea y le conoce a través de sus procesos sensibles e intelectuales". Las reglas de la sana crítica son reglas del correcto entendimiento humano, en las que interfieren las reglas de la lógica con las reglas de la experiencia de vida del juez. (conf. Couture, Eduardo J., "Fundamento del Derecho Procesal Civil", p. 270). Así, a los fines del acto de juzgar, que es un acto complejo, existe una cuestión presente determinada por hechos pasados. Estos son condicionantes, ya que según lo sucedido, las soluciones pueden ser distintas. "Para llegar al conocimiento de los hechos, se entremezclan, se combinan, la búsqueda de la verdad, el convencimiento, la fijación de los hechos, los pasos de la crítica, el encuentro de la certeza. No existen tajantes líneas separatorias. Cada uno de esos conceptos lleva cuotas integrantes de los otros cuando se trata del acto de juzgar. Esa integración conduce a la finalidad de la prueba judicial: un estado de espíritu del juzgador para advertir que los hechos son de una manera determinada" (conf. Cipriano, Néstor A., "Prueba pericial en los juicios por responsabilidad médica [Finalidad de la prueba judicial]", LL 1995-C-623). Si bien la finalidad de las pruebas debe consistir en obtener una certeza, con frecuencia no se logra más que una probabilidad o verosimilitud. El juez al apreciar la prueba cumple un proceso intelectual, en el que debe desplegar todos sus conocimientos, su experiencia de vida y su intuición, tratando de arribar al resultado que juzga más próximo a la verdad. Sin embargo, no debe buscar la certeza absoluta, basta con que llegue a la certeza moral, lo que no significa más que lograr al grado máximo de probabilidad acerca del modo en que pudieron haberse producido los hechos. Es así que las presunciones judiciales son el resultado del razonamiento probatorio del juez, basado en las máximas de la experiencia, y esta experiencia no está referida sólo al comportamiento medio de toda la sociedad, sino también al que es común en determinados círculos y estamentos, pues el magistrado al momento de decidir no puede cerrar los ojos a la notoriedad de hechos cuyo conocimiento forma parte de la cultura normal de determinado sector de la sociedad en el que las partes se mueven (conf. Devis Echandía, Hernando, "Teoría General de la Prueba Judicial", t. II, p. 697 y t. I, p. 229). Asimismo, conforme al art. 163, inc. 5, Cód. Procesal "las presunciones no establecidas por ley constituirán prueba cuando se funden en hechos reales y probados y cuando por su número, precisión, gravedad y concordancia, produjeren convicción según la naturaleza del juicio, de conformidad con las reglas de la sana crítica". Se trata de las llamadas presunciones judiciales o presunciones hominis, en tanto las consecuencias jurídicas las deduce el juez partiendo de la existencia de hechos reales y probados. Se habla entonces de indicios, los que están representados por todo rastro, vestigio, huella, circunstancia y, en general, todo hecho debidamente comprobado, susceptible de llevar por vía de inferencia al conocimiento de otro hecho desconocido. El indicio es una circunstancia que por sí sola no tiene valor alguno; en cambio, cuando se relaciona con otras y siempre que sean graves, precisas y concordantes, constituyen una presunción. Por lo tanto, la presunción es la consecuencia que se obtiene por el establecimiento de caracteres comunes en los hechos (conf. Fenochietto, Carlos, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación-Comentado, anotado y concordado", t. I, ps. 592 y ss.). El valor probatorio de la presunción se basa en que los hechos o indicios tomados como punto de partida por el juez, se encuentren debidamente comprobados. En lo referente al "número" de presunciones como elemento a computar para dotarlas de fuerza probatoria, debe entenderse referida, no a aquéllas, sino a los hechos indiciarios sobre los cuales se apoyan, ya que de conformidad con las reglas de la sana crítica, una sola presunción, cuando reviste gravedad y precisión, puede resultar suficiente para acreditar la existencia de un hecho. La "gravedad" de la presunción se vincula con su aptitud para generar un suficiente grado de certeza, y no de mera probabilidad, acerca de la existencia del hecho que es objeto de prueba, pero para que ello ocurra, debe ser "precisa", lo que requiere no sólo que entre los hechos probados y el deducido medie una conexión directa, sino que además sean susceptibles de interpretarse en un sentido único; finalmente, los indicios deben ser concordantes, es decir no excluyentes y formar por lo tanto entre sí un conjunto armonioso y coherente (conf. Palacio, Lino E., "Derecho Procesal Civil", 1999, LexisNexis - Abeledo-Perrot, Lexis n. 2508/003332). Cuando la presunciones no están establecidas por la ley, sólo constituirán prueba en tanto se funden en hechos reales y probados y cuando por su número, precisión, gravedad y concordancia lleven al ánimo del juez la razonable convicción de la verdad del hecho o hechos controvertidos conforme a las reglas de la sana crítica aunque no llegue a producir prueba absoluta (conf. Morello, Sosa, Berizonce, "Códigos Procesales...", t. II-C, ps. 69/70 y sus citas). Pues bien, el supuesto boleto habría sido firmado en marzo de 1978, conteniendo insólitas cláusulas acerca de la forma de pago, encerrando una "kafkiana" historia en la que se entrelazan a través de versiones muy libres figuras propias de los contratos del derecho civil, por un lado y del derecho laboral por el otro. Como ya dije, se desconoce absolutamente cuáles pudieron ser los números en juego, lo que de entrada constituye una fuerte presunción en contra de la realidad del hipotético boleto. En aquel año 1978 Argentina alcanzó una inflación del 170 % anual y el Producto Bruto Interno cayó el 3,4%. Desconozco cuánto pudo haber ganado un mozo de cantina, tampoco recuerdo cuál pudo haber sido el precio de venta de un departamento de unos 80 m2 ubicado en el barrio de Almagro y aunque me acordara, de poco serviría, atento los estragos que generaba la inflación y la aplicación de las tristemente célebres cláusulas de indexación o actualización monetaria. De todos modos, ni el más inocente de los párvulos de un Jardín de Infantes, salita de 5 aclaro, creería la historia tramada por Gómez en el sentido que apenas entra a trabajar como mozo "en negro" en una cantina del Abasto que pertenece a una sociedad de responsabilidad limitada y el esposo de una de las socias que acaba de construir un edificio de nueve pisos por la zona, le promete en venta una unidad y le entrega la posesión sin dar una mínima seña y hasta sin pagar una primera cuota, como que recién la habría sido descontado de un sueldo pagadero a fin de mes. He aquí otra fortísima presunción en contra de la supuesta operación de compraventa, pues de paso preciso que Gómez no ha probado en modo alguno que haya comenzado a laborar en 1966, ni siquiera en 1971 ni en 1976. Más aún, surge del informe de la AFIP de fs. 246/249 que aparece como fecha de inscripción de Gómez el 1/1/1994, sin registrarse dependencia. Además, nació en 1948, debió contraer matrimonio en 1977, naciendo sus hijos en 1978 y 1981, fechas que no hacen más que confirmar la tesis expuesta por el testigo Sartori respecto del primer departamento a raíz del casamiento y del cambio al actual por el crecimiento del núcleo familiar En cuanto al incendio, me remito a las argumentaciones del juez de grado, resaltando que más allá de las exageraciones malintencionadas y no comprobadas de los testigos de Gómez, existe coincidencia absoluta en el sentido que el fuego no afectó el interior de la unidad del primer piso. Y no creo que el boleto haya estado depositado en el local de marroquinería o en el sótano, por cuanto según el informe de fs. 146/150 de la Superintendencia de Bomberos de los autos sobre usucapión, se trató de un incendio chico, desarrollándose en el local de la planta baja. En los pasillos de esa planta y del 1 y 2 piso se produjo ennegrecimiento y caída de mampostería. En poco más de una hora se consideró "dominado" el incendio. Hasta donde llegan mis conocimientos, el humo y el hollín oscurecen o ensucian las cosas pero no las destruyen, máxime si se trata de aquellas que, al decir de von Ihering en su conocida caracterización del "corpus" posesorio, son las que se tienen para ser guardadas, que se tienen bajo vigilancia real o personal; hay otras cosas, en cambio, que quedan sin ninguna protección o vigilancia. El arquitecto deja sus materiales en la obra que está construyendo o el labrador deja las mieses en pleno campo y, sin embargo, a nadie se le ocurre actuar de ese modo con sus objetos preciosos o sus muebles, pues todo el mundo los encierra en sus casas. Un boleto de compraventa del departamento que ha permitido cumplir el sueño de la vivienda propia es un claro ejemplo de las cosas que se guardan cuidadosamente. Realmente, ante la contundencia de aquel informe y no habiendo ejercitado la facultad de impugnarlo en los términos del art. 403 del Código Procesal, no alcanzo a comprender cómo todavía hoy en los agravios se sigue invocando la destrucción del boleto de venta por efecto de las llamas y que sólo estuvo en la imaginación de quien pergenó la insólita historia. Destruida no por efecto del fuego sino de la lógica y del rigor de la fuerza probatoria de los hechos, debería pasar a la teoría del contrato de locación verbal de Segal, pero antes me detendré por un instante a examinar el ámbito y alcance de la acción declarativa de prescripción adquisitiva, en especial, en el marco de la prueba. La doctrina y la jurisprudencia son contestes en señalar que en los juicios de esta naturaleza, se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados. Es que están en juego poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508, CCiv. (conf. voto de la suscripta en C. Nac. Civ., sala H, 21/2/2007, LL 2007-C-228, con nota de Guillermo Luis Martínez, íd. esta sala G, 27/6/2008, "Murúa, Rodolfo O. y otro v. Maleh de Mizrahi, Raquel", LL Online, AR/JUR/5446/2008). "Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio de un inmueble por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7, CCiv., la realización de los actos comprendidos en el art. 2384 de dicho cuerpo legal y el constante ejercicio de la posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente. Para que pueda ser reconocida la posesión invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble por usucapión, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad" (conf. Corte Sup., 27/9/2005, LL 2006-A-234, íd. 4/7/2003, LL 2003-F-921; íd. 7/10/1993, ED 159-223). El constante ejercicio de la posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente (conf. Corte Sup., 27/9/2005 LL 2006-A-234). El juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (conf. C. Nac. Civ., sala 1ª, 11/8/1998, LL 1999-B-238; íd. sala H, 13/6/1997, LL, 1997-F, 475; CNFederal Civil y Comercial, sala 1ª, 30/6/1989 LL 1990-A-58; C. Apel. CC Rosario, sala 1ª, 26/5/1998, LLLitoral 1999, 112; C. Apel. Civ. Y Com. Santa Fe, sala 1ª, 22/11/1979, Juris, 61-132, C.Apel. Civ., Com. y Minería San Juan, sala 2ª, 20/12/2005, La Ley Online, Corte Sup. Just. Tucumán, 22/8/2005, Lexis n. 1/70023525-4, C. Civ. y Com. Santiago del Estero, sala 2ª, 29/10/2004, Lexis n. 19/15056). La prueba debe reunir condiciones sustanciales de exactitud, precisión y claridad (conf. C. Nac. Civ., sala C, sala C, 11/9/2007, La Ley Online, C. Civ. y Com. Lomas de Zamora, sala 1ª, 9/10/2007, LLBA 2008 (abril), 232; C. Apel. Civ. Com. Santa Fe, sala 3ª, 17/7/1988, REP LL L-1386; C. Civ. Com. Río Cuarto, 19/9/1991, SPLL marzo 1992, sum. 362). Es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que éstos sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía correspondiente los derechos que le han sido desconocidos (conf. Corte Sup., 7/9/1993, ED 159-233). Dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio y aun cuando el derecho se adquiere sin necesidad de una sentencia que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición. Difícilmente estos hechos, por su variedad y reiteración a lo largo de los años pueden ser probados a través de una única prueba. De ahí que la convicción del juez se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar al juez a un pleno convencimiento. No se trata de fracciones de prueba para formar un total, pues la sentencia no es el resultado de un cálculo matemático (conf. Alsina, Hugo, "Tratado...", p. 304). En ciertos casos la necesidad de que exista prueba compuesta es exigida por el propio legislador, configurando una hipótesis de prueba legal o tasada. Ello es lo que sucede en el proceso de usucapión. Así, comúnmente la prueba de testigos será la más importante. Sin embargo, el art. 24, inc. c, parte 1ª, ley 14159, modificada por el dec.-ley 5756/1958 establece: "Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial". Tiene, en consecuencia, un valor preponderante, pero debe estar corroborada por evidencias de otro tipo que formen la prueba compuesta respecto de la posesión, por ejemplo, a acreditación del pago de impuestos. Sabido es que no resulta menester que la prueba abarque todo el período necesario para prescribir, pero las evidencias de esta índole deben remontarse a un lapso que cubra una parte considerable de dicho período, de modo de producir un convencimiento suficiente acerca del comportamiento del pretenso poseedor, en tal calidad. Ello es así, dado que la sola detentación material de la cosa no hace presumir el animus rem sibi habendi que caracteriza la posesión. Insistentemente se ha dicho que de no cumplirse con la demostración cabal de todos los elementos que integran esta figura, del modo tasado por la ley, cualquier tenedor a título precario quedaría jurídicamente equiparado al verdadero poseedor (arts. 2352, 2373, 2384, CCiv.). Lo que debe quedar en claro no son los actos materiales de ocupación, sino la realización de actos que difícilmente el mero ocupante habría de ejecutar, es decir, aquellos de tal envergadura o características que sólo quien se ha trazado el objetivo de apropiarse de la cosa estaría dispuesto a llevar a cabo (conf. C. 2ª Civ. y Com. La Plata, sala 2ª 4/7/2002, Lexis n. 14/80516). Pues bien, en el caso la prueba ofrecida, si bien impresiona por su volumen, lejos está de demostrar en forma cabal la posesión pública, pacífica y no interrumpida durante más de veinte años, invocada por el actor Gómez, ni los actos calificados como posesorios que adujo haber efectuado. Como tiene dicho el más alto tribunal, los actos posesorios para dar sustento a la usucapión deben ser lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponda los derechos que le han sido desconocidos (conf. Corte Sup., 27/9/2005, LL 2006-A-234). Debe quedar claro que en el juicio de usucapión no se ha de exigir la prueba directa de una mera intención, ni lo que el accionante ha tenido en mente al efectuar actos materiales de ocupación, sino que esta intención o voluntad jurídica de poseer a título de dueño, debe encontrarse exteriorizada a través de la especial manera en que se han desarrollado y efectuado los actos invocados. Todo ello se logra a través de lo que se denomina la "prueba compuesta", que es la coordinación de elementos correspondientes a diferentes naturalezas probatorias y que deja como saldo sistematizador una acreditación (conf. C. 1ª Civ. Com. San Isidro, sala 1ª, 30/3/2010, ED [18/7/2011, n. 12.793] [Publicado en 2011]). Luego de la reforma introducida por el dec.-ley 5756/1958, la acreditación del pago de los impuestos dejó de ser un requisito fundamental para la procedencia de la acción, puesto que en la actualidad dicho pago "será especialmente considerado", o sea que como elemento probatorio sigue teniendo gran importancia, pero no es decisivo para el éxito de la acción. Ya no se requiere que los recibos estén extendidos a nombre del usucapiente y tampoco que se demuestre el pago durante todo el lapso de posesión. Ahora bien, Gómez acompañó los siguientes comprobantes: ABL: dos cuotas de 2002 y 2001, cuotas de 2000, 1999, 1998, 1997 y 1996. El pago más antiguo corresponde a la cuota 1 de 1996 (autos sobre desalojo del 2004). Aguas Argentinas: la situación es parecida, datando el primer pago del 4/12/1995, con vencimiento el 9/1/1996. Expensas: cuatro recibos de 1999, cuatro de 2001 (los demás son avisos de pago), varios recibos que documentan pagos con mora de 2002 y 2003, algunos recibos de 1992, 1988, uno de 1984 y otro de 1985, todos en fotocopias y extendidos a nombre de ingeniero Segal o de León Segal. A su vez, el nombrado Segal acreditó tener en su poder comprobantes de pago de expensas de 1992 y 1993, de Telecom de 1993 a 1996 a nombre de Segal, que registren un sinnúmero de llamadas al Uruguay (la esposa de Gómez es nativa de ese país), de Metrogas y Edesur por períodos análogos, a nombre de Segal, de Aguas Argentinas de 1994, 1995 y uno de 1997, así como pagos con recargo en setiembre de 2003 y enero de 2004, OSN de 1985 a 1991, ABL de 1984 a 1990, pagos con mora de 2001 a 2003. Hasta existen dos comprobantes traspapelados que corresponde a la patente de un vehículo dominio ALU 153 a nombre de Ramón R. Gómez por cuota 3 y 4 de 2003 (todos estos documentos fueron agregados por Segal en los autos sobre desalojo de 2004). A su vez, Segal acompañó como documental en el desalojo cuya sentencia es hoy objeto de este recurso, comprobantes originales de ABL de 1984 a 1997, de OSN y Aguas Argentinas, que se corresponden en general con las fotocopias mencionadas en el párrafo anterior e infinidad de comprobantes de pago de luz, gas y teléfono carentes de todo valor probatorio, que para más ni siquiera están nombre de Gómez, excepto algunos de la empresa de agua desde 1999. A fs. 1036/1039 adjuntó el GCBA estado deuda de ABL, estando pagos con recargo en setiembre de 2003 doce períodos. Los comprobantes de pago de servicios de gas, teléfono y electricidad carecen de todo valor probatorio, no sólo por ser en muchos casos meras fotocopias, sino también porque no tienen la más mínima trascendencia a los fines de probar el animus domini. Un simple locatario, un comodatario, un mero ocupante sin intención de poseer debe abonar esos suministros, si no quiere bañarse con agua fría, comunicarse por medio de una paloma mensajera —suponiendo la carencia de un celular por tratarse de una persona afectada por alguna tecnofobia telefónica— o alumbrarse con una vela. Con respecto a los actos posesorios que afirma Gómez haber realizado, los testigos aluden a empapelado, plastificado de pisos, arreglo de canillas, colocación de una puerta blindada. Los testigos, con motivo de estar involucradas razones de orden público, deben declarar en forma precisa y fehaciente acerca de los actos posesorios que hubiere cumplido el interesado (conf. C. Nac. Civ., sala E, 20/9/2010, ED Digital [60003] [publicado en 2010]. La declaración de testigos no es suficiente cuando no se concretan con toda precisión la realización de actos posesorios animus domini (conf. Corte Sup. Just. Tucumán, 4/6/2004, Lexis n. 1/70013528-2) Los testigos no deberán limitarse a declarar que el usucapiente es poseedor, pues ello constituye una calificación jurídica. Ellos deben declarar sobre hechos controvertidos, de modo que en tal caso, deberán expresar qué actos posesorios ha cumplido el usucapiente, si lo ha visto edificar, plantar, alambrar, etcétera, a lo largo de los años (conf. C. Civ. Com. Minas Paz y Trib. Mendoza, 3ª, 25/11/2002, Lexis n. 33/5071). Ninguno de los actos reseñados por los testigos propuestos por Gómez, que por cierto nunca vieron realizar excepto el mentiroso Catena, son indiscutiblemente posesorios, ya que apuntan a la mera conservación de la cosa o a razones personales de seguridad, pero por sí no son hábiles para exteriorizar el animus domini Cualquier locatario o tenedor en general puede cumplirlos. Además, respecto del famoso empapelado, nada me indica que no haya provenido de la obra tal como fuera construida por Segal. En síntesis, no basta con acreditar que se vivió en el inmueble durante un largo tiempo, pues ello sólo prueba la calidad de ocupante, pero no el carácter de poseedor. Lo mismo se puede decir de la agregación de comprobantes de pago de ciertos servicios (gas, teléfono, energía eléctrica), aunque se encuentren a su nombre, ya que suele ser normal que los ocupantes —poseedores o no— se hagan cargo de estos servicios para poder recibirlos. Si el demandado pagó el servicio de electricidad es porque no ha querido vivir a oscuras, pero ello es absolutamente insuficiente para acreditar su condición de poseedor. Como es sabido, es común que sea el locatario quien afronte este tipo de gastos (conf. C. Nac. Civ., sala H, 27/6/2001, elDial-AAA46). Los actos de conservación y adecuación del inmueble, útiles para quien continúa habitándolo, carecen de entidad suficiente para acreditar siquiera prima facie una calidad respecto del inmueble diversa de la de simple comodataria, teniendo en cuenta que el titular del dominio es un familiar y lo establecido por el art. 2266 CCiv. ... no habiendo alegado ni en consecuencia probado la demandada que hubiera efectuado alguna construcción ni refacción extraordinaria, los arreglos inherentes a la conservación, confort necesario y mejor uso de la cosa, así como el pago de servicios que la han beneficiado durante los años en que viene habitando la finca, deben considerarse comprendidos en la categoría de gastos ordinarios, que el art. 2282, CCiv., pone a cargo del comodatario. En razón de ello, el haberlos solventado, no crea de por sí presunción alguna de que lo hiciera en carácter de poseedora (conf. C. Civ. y Com. Bahía Blanca, sala 2ª, 5/6/1997, JA 1998-IV-364). V. Luego de la breve reseña de elementos probatorios efectuada precedentemente, recordaré que se está en presencia de una acción declarativa de usucapión larga, por la cual la actora pretende el dictado de una sentencia que declare adquirido el dominio del inmueble por medio de la prescripción. Al sustentarse este modo adquisitivo en la posesión, el usucapiente debe probar de una manera insospechable, clara y convincente que ha poseído el inmueble usucapido con ánimo de dueño; que la posesión ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida, y que ella, con todos esos caracteres, ha durado el tiempo exigido por la ley. Se produce la interrupción de la prescripción cuando su curso se detiene definitivamente, de modo tal que el tiempo anterior ya no se cuenta. Conforme al art. 3989, CCiv.: "La prescripción es interrumpida por el reconocimiento expreso o tácito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía". La prescripción importa la pérdida del derecho que pertenece al acreedor o al propietario, de modo que si aquel en cuyo beneficio corre, reconoce ese derecho, carece de sentido seguir hablando de prescripción. Por ello, si el poseedor realiza un acto de reconocimiento del derecho de aquel contra quien está prescribiendo, ese acto conlleva la renuncia al beneficio de la prescripción. El reconocimiento es el más eficaz de los modos de interrupción civil. En efecto, la demanda puede no ser fundada y si se rechaza, el efecto interruptivo se habrá borrado. Por el contrario, el reconocimiento pone fin a toda contestación acerca de la existencia del derecho desde el momento en que la parte interesada en contestarlo cumple dicho acto (conf. Laurent, F., "Principes de droit civil français", t. 32, 5ª edición, Bruselas-París, 1892, p. 127, n. 120; C. Nac. Fed., sala 1ª, Cont. Adm., 26/12/1980, ED 93-755). En la usucapión, si ha sido interrumpida por el reconocimiento del poseedor y éste luego pretende volver a usucapir, ello resulta inadmisible, pues no puede volver contra su propio acto (conf. Diez-Picazo, Luis, "La prescripción en el Código Civil", Barcelona, 1964, p. 133). Se trata de un acto jurídico unilateral, ya que no necesita el consentimiento de la persona (propietario o acreedor) que se beneficia con el reconocimiento. Surte efectos aunque los beneficiarios del reconocimiento desconozcan que ha tenido lugar. Puede ser expreso o tácito. En el primer caso, no requiere de ninguna formalidad especial. Lo fundamental es que se desprenda con claridad la confesión por parte del poseedor o del deudor de reconocer el derecho del propietario o acreedor. El reconocimiento tácito en la usucapión puede resultar de todo hecho que implique la confesión de la existencia del derecho del propietario, debiendo los jueces apreciar en cada caso si se dan los extremos necesarios para considerar que el acto del poseedor involucra ese reconocimiento (conf. Aubry y Rau, "Cours de Droit Civil Français", t. II, 3ª edición, p. 318, n. 215). En materia de prescripción adquisitiva se ha considerado como acto de reconocimiento la celebración de un contrato de locación con el dueño (conf. C. Nac. Civ., sala B, 30/10/1981, ED 98-102), o la declaración del poseedor de su voluntad de adquirir el inmueble por compra (conf. C1a. Civil y Comercial Bahía Blanca, 9/9/1980, DJBA 120-57, Corte Sup., 27/3/2001, elDial - AA840), o el haber demandado sin éxito por escrituración de un inmueble a su propietario, pues este acto implica reconocer en otro la propiedad del inmueble (conf. C. Nac. Civ., sala A, 15/12/1994, LL 1995-E-559, 38.425-S). También se ha dicho que "La oferta de compra formulada por la actora a la Provincia de Buenos Aires importó reconocer la titularidad del dominio con todos sus atributos en cabeza de ésta, lo que produjo la interrupción de la prescripción adquisitiva en los términos del citado art. 3989, CCiv. Con arreglo a lo previsto en el Art. 3998 del mismo código, una vez interrumpida aquélla quedó como no sucedida la posesión anterior y la prescripción no podía adquirirse "sino en virtud de una nueva posesión" (Corte Sup., 27/3/2001, elDial - AA840). La firma de una promesa de venta entre el ocupante del bien y su titular dominial exterioriza el reconocimiento del derecho de dominio en otro y resulta eficaz para interrumpir la posesión animus domini del ocupante (conf. Sup. Corte Bs. As., 18/3/1997, elDial-AA840). Comparto plenamente estas ideas, y aclaro que la interrupción y la discontinuidad son vicisitudes de una prescripción que está corriendo. Así como no afectan una prescripción cumplida, tampoco tienen relevancia alguna si el dies a quo aún no se ha producido. A esta altura no faltará quien se pregunte horrorizado: ¿cómo no se ha producido? Y la respuesta muy a pesar suyo será negativa, sencillamente, porque según la posición defensiva pergeñada por Gómez, él habría ingresado en el inmueble como comprador por boleto en 1978 y habría confiado desde entonces en que Segal le otorgara la escritura traslativa de dominio, dada la buena relación que mantenían, sólo de vez en cuando, le recordaba que tenía que escriturarle (contestaciones de demanda en los dos desalojos), estaban esperanzados de escriturar, lo que se lo dijeron unos dos años antes, o sea, alrededor de 2006 (dichos de la testigo Fenildo), confió en sus promesas de que le otorgaría la escritura traslativa de dominio (escrito de expresión de agravios). Tales son clarísimos actos de reconocimiento de que la propiedad se hallaba y sigue hallándose en cabeza de Segal, lo que ha obstado desde el supuesto dies a quo que comenzara a correr la prescripción. Además, las personas que piensan o creen lo contrario, algún día se van a convencer de que si se ha firmado un boleto de venta que luego deviene incumplido, la vía procesal apta para lograr el título es la acción de escrituración, es decir, la acción personal de cumplimiento. La acción declarativa de usucapión no es una acción subsidiaria ni residual, a la que se acude por comodidad o por cimentarse en la falsa creencia de que con ella se puede llegar a obtener un título con mayor facilidad, sobre todo cuando se piensa que el contrincante estará representado por el defensor oficial. Si se es poseedor por boleto y el vendedor ni se niega a escriturar, el camino que inexorablemente lo conducirá a la formalización del título suficiente es el juicio de escrituración. Los argumentos que anteceden son más que suficientes para proponer la confirmación de la sentencia en tanto rechaza la demanda de usucapión, pero todavía me resta examinar la viabilidad de la de desalojo. VI. En el Derecho español, así como en el Derecho argentino, hasta la época de la codificación, se utilizaba para referirse al desalojo, la expresión "juicio de desahucio", la que subsiste en la actualidad respecto del primero. Sostiene Caravantes que el juicio de desahucio, palabra que deriva del verbo desafiuciar (hacer perder la fiducia o esperanza) es el procedimiento breve y sumario que se entabla contra el arrendatario o inquilino de una finca, para que la deje libre a disposición del dueño, a instancia de éste , por haberse cumplido el término del arriendo o por presentarse alguna de las causales por las que éste se extingue (no pagar las rentas, tratar mal a la finca, violar las condiciones contractuales y necesitarla el dueño para sí cuando fuera finca urbana) (conf. Caravantes, José de Vicente y, "Tratado histórico, crítico filosófico de los procedimientos judiciales en materia civil según la Nueva Ley de Enjuiciamiento", t. 3, Madrid, 1856, p. 209). Según el Diccionario de la lengua española, "desafiuciar" significa "desahuciar". A su vez, esta palabra en la tercera acepción, correspondiente al lenguaje forense, es "despedir al inquilino o arrendatario porque ha cumplido su arrendamiento o por otra razón". Finalmente, "desalojo" o "desalojamiento" es la acción y efecto de "desalojar" y significa: "sacar o hacer salir de un lugar a una persona o cosa". Alsina sostiene que el juicio de desalojo tiene por objeto asegurar la libre disposición de ciertos bienes, cuando son detentados sin título alguno contra la voluntad de quienes tienen derecho a ella, es decir que tiende a dejar libre el uso de esos bienes materia del litigio, sustrayéndolos a la acción de sus detentadores, hasta con el uso de la fuerza pública, si fuera necesario (conf. Alsina, Hugo, "Tratado Teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", t. VI, 2ª edición, actualizado por Jesús Cuadrado, Buenos Aires, Ed. Ediar, 1965, p. 60). Este concepto ha sido acertadamente criticado, ya que el proceso de desalojo no responde únicamente a la defensa de la propiedad, por cuanto en el momento actual de su evolución, se ha convertido en el instrumento idóneo para reglamentar, desde el punto de vista procesal, las peculiares relaciones que derivan de la desocupación de inmuebles (conf. Salgado, Alí Joaquín, Locación, comodato y desalojo, Ediciones La Rocca, Buenos Aires, 1991, p. 258). Palacio afirma que el proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión. O sea que no sólo es admisible cuando preexista una relación jurídica entre las partes, sino también cuando, sin existir vinculación contractual alguna, el demandado es un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión. Además, implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien, por lo que excede su ámbito toda controversia o decisión relativas al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes (conf. Palacio, Lino E., "Derecho Procesal Civil", t. VII, 4ª reimpresión, Abeledo-Perrot, 1992-1994, p. 77). Falcón sostiene que el proceso de desalojo o desahucio tiene por objeto la exclusión de una o más personas de un inmueble, en razón e haberse dado algunas de las causales previstas por la ley para la obtención de esa pretensión. Agrega que la exclusión puede fundarse en un contrato vencido, violado, en una ocupación indebida, etc. (conf. Falcón, Enrique M., "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Anotado. Concordado. Comentado. Reimpresión", t. IV, Ed. Abeledo-Perrot, 1997, p. 391). Considero que el proceso de desalojo es aquel por el cual, a través de un procedimiento breve, el propietario o el titular de algún derecho real que se ejerce por la posesión, el poseedor, el locatario y demás personas a las que la ley le acuerda la tenencia de un inmueble con derecho a transmitirla a un tercero, persiguen la recuperación de dicha tenencia contra quien la detenta, sea que la hayan entregado en forma voluntaria en virtud de la celebración de un contrato y que por circunstancias vinculadas al mismo, la obligación de restituir se ha tornado exigible, o que la perdieron sin su consentimiento por el obrar ilegal de un tercero, igualmente obligado a restituirla. En este proceso sólo está en juego la tenencia (arts. 2353 y 2461) y no la posesión (art. 2351), pues para esta última se encuentran reservadas las acciones posesorias y petitorias, inclusive, los interdictos procesales. La tenencia pudo haber sido transmitida en virtud de un contrato (locación, comodato, sublocación) o pudo haber sido obtenida por el demandado sin consentimiento de quien la detentaba, configurando la figura del intruso, siempre que ocupe el inmueble sin aspiraciones a la posesión. Al preexistir un vínculo contractual, el mismo debe encontrarse extinguido, por concurrir algunas de las causales establecidas por la ley, como vencimiento del plazo en la locación o comodato, la falta de pago en la primera, al igual que el cambio de destino, uso abusivo, transferencia prohibida, etcétera, o por darse alguna causal pactada por las partes en el contrato respectivo. En otras palabras, debe presentarse la situación contemplada en el art. 2465, CCiv., en tanto impone al tenedor la obligación de restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, luego que la restitución le sea exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor de la cosa. Por lo tanto, la pretensión no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, pero ello es así, a condición de que aporte elementos probatorios que, "prima facie", acrediten la verosimilitud de su alegación. Verificada esa demostración resulta excluido el debate relativo a la posesión, ya que la sentencia que se dicte no hace cosa juzgada sobre el tema y el actor sólo puede entonces hacer valer su eventual mejor derecho mediante la vía de los interdictos o de las pretensiones posesorias o petitorias (conf. Palacio, ob. cit., p. 84). Como se dijo en el plenario de la ex Cámara Nacional de Paz 15/9/1960, publicado en LL, 101-932, in re "Monti, Atilio s/ Suc. v. Palacios de Buzzoni, Danila S. s/ Desalojo": "es obvio que todo asunto referente a la posesión en sí, cabe discutirlo por las pertinentes acciones posesorias y no admite ventilarse en un juicio de desalojo, pero de tal premisa no es dable concluir con acierto que basta que el demandado invoque su calidad de poseedor para que tal postura tenga por efecto enervar el proceso de desalojo y menos fulminarlo". "Si el actor, al intentar la acción de desalojo funda su derecho en la precariedad del título del demandado y en la correlativa obligación de restituir, queda a su cargo, conforme las reglas del onus probandi, demostrar la situación que alega...aducida por el demandado su condición de poseedor, no por ello corresponde detener el proceso de desalojo, toda vez que es derecho del actor poder demostrar la precariedad del título que ha alegado". En síntesis, si se ha rechazado la demanda de desalojo por haber demostrado prima facie el demandado ser poseedor del inmueble, nada impide al actor reintentar la recuperación a través de acciones posesorias o reales. Si se inclina por promover una acción reivindicatoria, partiendo de la base de que tenga derecho de poseer (arts. 2758 y 2772, CCiv.), es posible que deba enfrentarse a una defensa de prescripción adquisitiva, inclusive, a una reconvención por adquisición del dominio por usucapión. De las pruebas producidas dependerá el éxito del actor o del demandado y bien podría suceder que el primero, que resultó perdedor en el desalojo, termine por triunfar en la reivindicación, porque el segundo, que sólo había demostrado "prima facie" su calidad de poseedor, no haya logrado aportar la prueba plena exigida en la acción real. Más aún, aunque hubiera comprobado ser poseedor, puede suceder que no haya acreditado el transcurso del tiempo requerido para usucapir (arts. 4015 y 4016) o que el accionante haya probado la existencia de alguna causal interruptiva del curso de la prescripción, como un acto de reconocimiento (arts. 3984 y sigs.). La acción de desalojo no constituye la vía idónea para dilucidar la cuestión referida al ius possidendi y al ius possessionis (conf. Sup. Corte Bs. As., 18/7/2001, LLBA 2001-1465); no configura el ámbito adecuado para dirimir las cuestiones relativas a la propiedad o a la posesión del bien, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos existen vías procesales típicas destinadas a satisfacer reclamaciones reivindicatorias o posesorias (conf. Corte Sup. Just. Tucumán, sala civil y penal, 3/10/1996, LLNOA 1998-339). El proceso de desalojo no procede contra quien ha expresado adecuadamente su ánimo de poseer la cosa para sí, cualquiera sea el vicio de su posesión, ya que no cabe discutir dentro de su órbita el mejor derecho de poseer ni la posesión misma, todo debate sobre el particular es extraño al juicio de desalojo. No interesa, por tanto, si la posesión es legítima o ilegítima, de buena o de mala fe. (conf. C. 2ª Civ. y Com. La Plata, sala 3ª, 31/3/1995, LLBA1996, 173). Como quedó dicho, la posesión invocada por Gómez ni siquiera ha comenzado a correr o, si se quiere, estuvo interrumpida desde el momento inicial. VI. Descartada entonces la adquisición por usucapión, nadie discute la titularidad dominial en cabeza de Segal y respecto del agravio relacionado con el rechazo de la defensa de falta de acción por parte del sentenciante, recordaré que, tradicionalmente, según sea la categoría de los derechos invocados como fundamento de las acciones, se las divide en reales y personales. Mientras que las primeras son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales (art. 2756, CCiv.), las segundas, sencillamente, son las que protegen derechos personales. La acción de desalojo se ubica dentro de esta última categoría, pues a través de su ejercicio sólo se pretende la recuperación de la tenencia de una cosa. No se reclama, en cambio, el reintegro de la posesión ni está en juego el derecho de dominio. Como la legitimación activa para obrar se vincula con al identidad entre la persona que demanda y el sujeto activo de la relación sustancial controvertida en el proceso (conf. Palacio, Lino, "Derecho Procesal Civil", t. I, p. 406; Fenochietto-Arazi, "Código Procesal Comentado", t. 2, p. 229), cabe concluir que quien promueve una acción de desalojo puede ser cualquiera de las personas a las que la ley le reconoce la facultad de transmitir la tenencia de la cosa, pues en definitiva, es el reintegro de dicha tenencia lo que se reclama. Se hallan legitimados, en consecuencia, para promover el juicio de desalojo el propietario, el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el usuario y el comodante (conf. Palacio, Lino, "Derecho Procesal Civil" cit., t. VII, p. 89). Podrían agregarse también, entre otros legitimados, el condómino o los condóminos según el caso (art. 1613 del Código Civil), el administrador de la sucesión cuyo acervo esté integrado por el objeto a desalojar, el consorcio de propietarios en la especialísima situación prevista por el art. 15, ley 13512. Se puede decir en general, que pueden promover el juicio de desalojo todos los que tengan un derecho a recuperar total o parcialmente la detentación de un bien inmueble (conf. Salgado, Alí Joaquín, "Locación, comodato y desalojo", p. 280). Por lo tanto, no es necesario ser propietario para demandar el desalojo, sin que ello le pueda limitar sus derechos como locador (conf. CNEC y C., sala 4ª, 26/3/1980, BCNECC. n. 981, 10.523; íd. sala 5ª, 6/12/1979, BCNECC n. 685, 10.114; íd. sala 2ª, 19/3/1980, BCNECC, n. 688, 10.199). En cuanto al argumento esgrimido en los agravios, vinculado con la exigencia de acreditación de la posesión por el actor en el desalojo, diré que en el mejor de los casos se aplica al propietario que demanda como tal y no como locador. Como considero innecesario indagar más profundamente acerca de los verdaderos alcances de la relación locativa esgrimida por Segal, que tengo por probada, diré que "la legitimación del propietario debe fundarse en la pertinente escritura traslativa de dominio inscripta en el registro inmobiliario correspondiente, aunque aquella calidad puede desvirtuarse mediante la prueba de que no se hizo al adquirente la efectiva tradición del inmueble, no pudiéndose tener por configurada la existencia de ese acto mediante la simple manifestación que al respecto contenga la escritura" (conf. Palacio, "Derecho Procesal Civil", Tomo VII, 4ª reimpr., p. 90). La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires y los tribunales inferiores provinciales, reiteradamente, sostienen que no tiene legitimación para accionar por desalojo quien, alegando su calidad de propietario, no acredita la posesión del inmueble que le es negada, toda vez que nadie puede transmitir un derecho más extenso que el gozaba —art. 3270, CCiv.— ni tampoco pueden existir dos posesiones iguales sobre la misma la cosa; que la calidad de propietario en nuestro Derecho, no se adquiere antes de la tradición, de modo que en rigor no puede llamarse así a quien no se le haya hecho tradición del inmueble mediante el concurso de dos voluntades, la del tradens y la del accipiens, coincidentemente proyectados en un acto exteriorizante revestido de materialidad; que si bien el actor reviste el carácter de titular registral del inmueble cuyo desalojo persigue, carece de un atributo fundamental del dominio cual es la posesión de la cosa, si nunca le fue otorgada, por lo que no tiene legitimación para promover la acción de desalojo (conf. Sup. Corte Bs. As., 4/7/1990, DJBA, 137-669; íd. 5/6/1990, LL 1990-D-210). Tales argumentaciones son válidas. Lo que resulta inadmisible es que se imponga al actor la carga de acreditar que se le ha hecho tradición de la cosa frente a un simple intruso. Por ello, debe aceptarse la posición de Palacio, en el sentido de que la calidad de propietario puede desvirtuarse mediante la prueba de que no se hizo al adquirente la efectiva tradición del inmueble. Es decir que la carga de la prueba no debe recaer sobre el actor que invoca su derecho de propiedad, sino sobre el demandado que se lo cuestiona, en base al argumento de que no ha recibido la tradición de la cosa. En síntesis, considero que no es el actor quien debe acreditar que se le hizo tradición, sino que es el demandado el que debe demostrar lo contrario, si a su vez invoca la calidad de poseedor. Sostener lo contrario implica aplicar al desalojo, que es una mera pretensión personal, ideas propias de la acción reivindicatoria, pero con mayor rigor, lo que constituye un verdadero desatino. En efecto, si para evitar que la prueba del derecho de propiedad se convierta en la diabolica probatio de que hablaban los glosadores, el Cód. Civil adopta un sistema de presunciones plasmadas en los arts. 2789 a 2792, es inadmisible que se trate con mayor severidad al propietario que sólo pretende recuperar la tenencia de su inmueble de la que ha sido privado por el demandado. La Suprema Corte Bonaerense ha flexibilizado levemente la cuestión en torno a la prueba del dominio en los procesos de desalojo, señalando que, aun cuando en principio el dominio de un inmueble debe acreditarse por medio de la respectiva escritura pública a los fines de un juicio de desalojo, en el que no se discuten derechos reales, la admisión de que el inmueble ocupado pertenece a los actores -aun realizada en forma tácita-, basta para conferirles legitimación (conf. Sup. Corte Bs. As., 30/5/2001, Lexis n. 14/76423). Asimismo, en algunos tribunales de menor jerarquía se observa un acertado apartamiento de la doctrina de la Corte, sosteniendo con invocación de los arts. 2513, 2516, 2523 y concs., CCiv., que en el juicio de desalojo es irrelevante que el propietario registral haya tenido o no la posesión previa del bien, por cuanto su título le da derecho a reclamar su devolución a quien la ocupa sin derecho alguno (conf. C. Apel. Civ. y Com. San Martín, sala 2ª 17/7/2001 elDial - W15710). "Tratándose de la demostración del dominio en juicio de desalojo la tenencia del título por el titular accionante o sus sucesores, supone prima facie la actualidad de la relación dominial conforme al título, siendo a cargo de quien alegue lo contrario la demostración de dicha circunstancia (arts. 979, 993/995 y 2523, CCiv.)" (conf. C. Apel. Civ. y Com. San Martín, sala 2ª, 20/8/1998, elDial - W12686). En análogo sentido puede verse C. Apel. 2ª. Civ. y Com. La Plata, sala 3ª, 9/11/2000, elDial - W14699). Hace algunos años la sala C de este tribunal, con el voto del Dr. Jorge Horacio Alterini, se propuso una interpretación original sobre el tema, ya que recordó el distinguido jurista la posición jurisprudencial sustentada en Plenario de la C. Nac. Civ., in re "Arcadini, Roque (suc.) v. Maleca, Carlos", por el que se admitió que el comprador de un inmueble a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede aún antes de que se le haya hecho tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercer poseedor del bien. El fallo consideró que la doctrina del plenario es susceptible de aplicarse por analogía al desalojo, solución que comparto: si por obra de la compraventa se entiende que se ha transmitido tácitamente una acción real, a fortiori, debe aceptarse igual solución en relación a una acción personal como lo es la de desalojo (conf. C. Nac. Civ., sala C, 7/11/1995, elDial.com - AE13498). Esta misma teoría fue aplicada en otro fallo posterior de otra sala, en el que se estableció: " La doctrina del fallo plenario dictado in re, "Arcadini, Roque (suc.) v. Maleca, Carlos", del 11/11/1958, según la cual el comprador del inmueble a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio puede, antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma, resulta de aplicación analógica al juicio de desalojo (art. 16, CCiv.)" (conf. C. Nac. Civ., sala 1ª, 28/5/1998, Lexis n. 10/829). "Si con la escritura traslativa de dominio se transmiten todos los derechos y acciones del vendedor, entre ellos las acciones reales, sea en virtud de las normas de la cesión de créditos, sea por tratarse de accesorios del objeto adquirido, análogas consideraciones valen respecto de la acción de desalojo, que procede no solamente cuando las partes están vinculadas por un contrato que genera la obligación de restituir sino también cuando la deduce el propietario ante otros ocupantes que carecen de título idóneo para oponerse a esa restitución" (C. Nac. Civ., sala 1ª, 27/12/1996, elDial - AE11675). En consecuencia, el agravio de Gómez sobre este tema debe ser desestimado de plano, aunque en realidad ni siquiera merecía ser analizado porque parece no haberse advertido que Segal es propietario, no desde 1978 sino desde 1948 del predio originario en el que luego construyera el edificio sometido en 1975 al régimen de la ley 13512. Y si no hubiera tenido la posesión, jamás podría habérsela entregado en 1978 ni treinta años antes ni treinta años después. Va de suyo que si pudo dividirlo en nueve planos horizontales y alrededor de treinta planos verticales, y luego transmitir el dominio a los distintos adquirentes, todo parece indicar que debió tener la posesión de ellas (nemo dat quo non habet). Finalmente, abordando el último agravio, diré que a legitimación activa y pasiva del desalojo no se agota en el dúo "locador-locatario", aun cuando se trate del caso más frecuente. Por lo tanto, si bien es cierto que en la mayoría de los casos el legitimado pasivo será quien ha recibido la tenencia de un inmueble como consecuencia de la celebración de un contrato de locación, es decir, un tenedor interesado en los términos del art. 2462, inc. 1, CCiv., el concepto debe extenderse a todas aquellas personas obligadas a la restitución, hayan estado o no ligadas por un vínculo jurídico con el actor. A diferencia de lo que ocurre con la legitimación activa, de la que nada se dice, el art. 680, Código procesal, aborda expresamente la legitimación pasiva, estableciendo: "La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuya obligación de restituir sea exigible". En el caso considero debidamente probada la calidad de locatario en base a un contrato celebrado verbalmente, el que puede ser probado por cualquier medio de prueba cuando hay principio de ejecución o si media principio de prueba por escrito o imposibilidad de obtener la prueba escrita. Se ha sostenido con meridiana claridad que: "El contrato de locación se puede probar por cualquiera de los medios establecidos en el art. 1190, CCiv., con la limitación del art. 1193 del cód. citado, según la cual los contratos que tengan por objeto una cantidad superior a 10.000 pesos no pueden probarse por testigos, pero dada la pérdida del poder adquisitivo del dinero, que ha hecho que este importe se torne irrisorio, todos los contratos en la actualidad deberán probarse en forma escrita, por lo que esa limitación no rige si existe imposibilidad de obtener la prueba escrita o existe principio de prueba por escrito que emane del adversario o si existe comienzo de ejecución del contrato o cumplimiento de la prestación por la parte que invoca la existencia. Una interpretación armónica de los arts. 1190, 1191, 1192 y 1193, CCiv., inducen a considerar que, aun excediendo de la tasa legal, puede recurrirse a la prueba testimonial cuando se dan los supuestos de los arts. 1191 y 1192 del cód. citado. El principio de ejecución admite todos los medios de prueba, incluso testigos, cualquiera sea el valor de las prestaciones y si éste se encuentra probado y fueron acompañados por quien es indicado como locatario, los recibos emanados del locador, dichas piezas configuran un principio de prueba por escrito, el que sumado a los testimonios brindados persuaden acerca de la existencia de la relación contractual invocada" (conf. C. Nac. Civ., sala F, 3/4/1990, SAIJ, Sumario: C0006178). Por todas las argumentaciones desarrolladas en los considerandos precedentes, propongo a mis colegas confirmar la sentencia apelada en todas sus partes, con costas de alzada a la parte vencida (art. 68 del Código Procesal). Los Dres. Bellucci y Carranza Casares votaron en igual sentido por análogas razones a las expresadas en su voto por la Dra. Areán. Y Vistos: Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: Confirmar la sentencia apelada en todas sus partes. Costas de alzada a la actora vencida. Los honorarios de los profesionales intervinientes serán regulados una vez fijados los de primera instancia. Se deja constancia de que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, párr. 2, Código Procesal. Agréguese copia íntegra y adverada de la presente al expediente acumulado. Notifíquese regístrese y devuélvase.— Beatriz Areán.— Carlos A. Bellucci.— Carlos Carranza Casares.

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