martes, 17 de julio de 2012

DERECHOS REALES. TRANSMISIÓN Y ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES. INSCRIPCIÓN. Acreedores de la sucesión.

DERECHOS REALES. TRANSMISIÓN Y ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES. INSCRIPCIÓN. Acreedores de la sucesión. Solicitud de ejecución de un inmueble de propiedad del causante. Procedencia. Ausencia de inscripción previa de la declaratoria de herederos en el Registro de Propiedad Inmueble. MECANISMO DE TRACTO ABREVIADO. Art. 16 Ley 17.801. Excepción al principio de tracto sucesivo contemplado en el Art. 15 de la misma ley. Economía del procedimiento de registración. Anotación del acto de traslado del dominio en favor del eventual comprador, en remate público. CORRESPONDE HABILITAR LA SUBASTA PESE A QUE EL BIEN SE ENCUENTRE REGISTRADO BAJO TITULARIDAD DEL CAUSANTE R. 600.705 – Expte. N° 23.855/2007 – "G. H. E. s/ Sucesión Ab Intestato" – CNCIV – SALA B – 24/05/2012 Buenos Aires, mayo 24 de 2012. VISTOS y CONSIDERANDO: I.- Vienen los autos a esta sala para resolver la apelación planteada en subsidio a fs. 139/41 contra la providencia de fs. 136, mantenida a fs. 150/1. Cuestiona el coheredero la decisión de la juez de grado que mandó llevar adelante la ejecución habilitando el avance de la causa hacia la subasta pese a no haberse dispuesto la inscripción de la declaratoria de herederos con relación al inmueble embargado. Los fundamentos de su planteo los expresa a fs. 139/41 y han sido respondidos por los acreedores ejecutantes a fs. 147/9.//- II.- Cabe observar que las razones sobre las que el recurrente funda su pedido de revocatoria han sido objeto de adecuado tratamiento en la resolución dictada por la juez de grado, a cuyos fundamentos y conclusiones corresponde remitirse.- A pesar que de esta sala participa del criterio que ha entendido que en la medida en que se compartan las claras motivaciones expresadas por el magistrado actuante al resolver la revocatoria, se torna innecesario un nuevo desarrollo intelectual en aras de reiterar un criterio que se encuentra acabadamente tratado en la resolución, lo que basta para proveer a su confirmación (CNCiv. Sala H, 19/3/2010 in re "Giudici Claudio c/ Alfonso Guidici SRL s/ cobro de sumas de dinero", R. 549.570, entre otros)), se formularán las siguientes consideraciones sólo a mayor abundamiento.- III.- Entre las razones por las que el recurrente alza su crítica, se menciona que el art. 576 del Código Procesal exige que se encuentre agregado al expediente el título antecedente que, en la especie, sería la declaratoria de herederos debidamente inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Su ausencia violaría las reglas acerca de publicidad registral y tracto sucesivo, lo que podría acarrear perjuicio a terceros por irregularidades en el cotejo de títulos y condiciones de dominio del bien a subastar. Afirma que tales defectos pueden producir planteos que recaerán sobre los herederos y conllevarán mayores gastos. Expone que la sucesión no () concluye con la declaratoria de herederos sino que se requiere la inscripción, previo pago de la tasa de justicia, impuestos y los gastos causídicos. En tal sentido, expresa que la declaratoria no transmite derechos reales sobre el inmueble, limitándose a reconocer la vocación hereditaria de los sucesores que comparece al proceso.- IV.- No desconoce el tribunal que el art. 2505 del Código Civil es claro en cuanto dispone que "La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas", lo que no ha significado que la tradición no continúe siendo el modo constitutivo de los derechos reales, los que se constituyen con título y modo y deben inscribirse en el Registro para resultar oponibles a terceros. El título es el negocio jurídico causal asentado en el instrumento público correspondiente (escritura pública o testimonio judicial de las actuaciones cumplidas) y el modo es la tradición;; el perfeccionamiento de la transferencia o adquisición del derecho real, cumplidas las exigencias de título y modo, se logra a través de la inscripción. De ahí que se sostenga mayoritariamente que la inscripción registral es declarativa (Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, Bs. As., Zabalía, tomo 3, pág. 440; Papaño, Ricardo, Kiper, Claudio, Dillon, Gregorio, Causse, Jorge, Derechos reales, Bs. As., Astrea, tomo 2; Areán, Beatriz,, Curso de Derechos Reales, privilegios y derecho de retención, Bs. As. Abeledo Perrot; CSJN, Fallos 320:1485; CNCiv., en pleno, 24/12/1979, LL 1980-A, 327, ED 86-430, entre otros), ya que la mutación jurídico-real inmobiliaria opera independientemente del Registro.- V.- El régimen registral busca que exista un paralelismo entre la realidad jurídica registral y la extrarregistral, procurando que respecto de cada finca se registren sucesivamente la concatenación ininterrumpida de actos de adquisición de derechos reales sobre la misma, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de mañana (Roca Sastre, Derecho hipotecario;; T. II, p. 308, citado por Adorno, Luis y Marcolino de Adorno, Marta, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801, Bs. As., Hammurabi, 1999, pág. 262/3). El principio de tracto sucesivo, pautado por el art. 15 de la ley 17.801 prohíbe que se inscriba un "documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los demás derechos reales registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones". No obstante esta clara disposición, la ley registral admite ciertas situaciones especiales que admiten, excepcionalmente, que en un mismo momento, se inscriban sucesivamente, dos instrumentos sucesivos por el mecanismo denominado "tracto abreviado" (art. 16 de la ley 17.801). En estos casos puntuales, se establece que no resulta necesaria la previa inscripción de una adquisición del derecho real en algunos supuestos relacionados con el derecho sucesorio, siempre que se exprese la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que debe consignarse en el folio respectivo. En estas hipótesis, sin bien el tracto sucesivo sigue respetándose, no se exige la previa inscripción de una de las transmisiones, admitiéndose que se haga conjuntamente con la ulterior.- Tal modalidad provoca economía en los procedimientos de registración evitando tener que hacer un asiento formal que será efímero. En estos casos no existirá un asiento autónomo, no obstante lo cual, será indispensable dejar expuesto en el folio la existencia y circunstancias de la transmisión, así como la relación con el tracto que de aquél resulten, pues de lo contrario se rompería la ineludible continuidad que el tracto debe tener. Se ha dicho que "el comprimido o abreviado es un tracto sucesivo, pero dotado de un mecanismo especial de implementación registral, dirigido a reducir el número de asientos sin resentir la completitividad del conjunto del contenido del registro. La abreviación del tracto no significa afectar la progresión de la secuencia ordenada e ininterrumpida de acto transmisivos y ni siquiera su reflejo registral propiamente dicho, sino que sólo se traduce en la concreción resumida del emplazamiento de los primeros" (CNCiv., sala D. 14/3/1985, LL 1985-B, 539).- VI.- Cuando el titular registral de un inmueble fallece se produce una inexactitud registral, es decir, un desacuerdo entre la realidad jurídica registral y la extrarregistral, la que será subsanada mediante la inscripción de la declaratoria de herederos, de acuerdo a las pautas de la ley 17.801. Esta transmisión se realiza mediante la inscripción del testimonio judicial respectivo. Por aplicación del art. 16 de la referida ley, se admite su inscripción por tracto abreviado en los supuestos allí reglamentados. La enumeración formulada por dicha norma no resulta taxativa, sino que –siempre que se adopten los recaudos necesarios para conservar la regularidad de la transferencia o adquisición del dominio- puede ampliarse a otros supuestos.- En esa línea de pensamiento, no cabe soslayar que los interesados en la ejecución traída a conocimiento de esta alzada son acreedores de la sucesión –y no de los herederos- por lo que la posible subasta buscará saldar una obligación que pesa sobre el bien inscripto a nombre de la causante. De ahí que, por aplicación del art. 16 de la ley 17.801, puede anotarse el acto jurídico traslativo de dominio a favor del eventual comprador en remate público sin necesidad de que previamente se proceda a la inscripción de la declaratoria de herederos dictada a favor de los actuales legitimados pasivos en el proceso. De ello se sigue que quepa habilitar el trámite de la subasta aun cuando el bien se encuentre registralmente bajo la titularidad de la causante.- Sobre el punto se ha entendido que "Si una vez comprobado el deceso del deudor, se dio intervención a los herederos, no corresponde diferir el decreto de subasta hasta tanto se encuentre inscripta la declaratoria de herederos, pues no existe ninguna disposición de orden procesal o registral que justifiquen ese proceder. Ello, sin perjuicio de que tal circunstancia sea puesta en conocimiento de los potenciales postores a efectos de prevenirlos sobre la real situación jurídica del inmueble" (CNCiv., sala G, "Mac Donnel Douglas Luis c/ Mitchell, David s/ cobro de sumas de dinero", 18/08/2000, elDial.com AE1615).- VII.- A título de colaboración y habida cuenta la seriedad que debe revestir toda subasta judicial, corresponderá que la magistrada de grado extreme los recaudos establecidos por el art. 576 del Código Procesal, entre los que no puede soslayarse la necesidad de que –además de los informes de rigor- se requieran también informes de inhibiciones no sólo de la titular registral del bien, sino también de los herederos declarados y, en su caso, se comunique el auto de subasta a los magistrados inhibientes, en los términos del art. 575 del Código Procesal.- VIII.- Las costas devengadas por la intervención ante esta alzada, deberán ser soportadas por el apelante vencido (arts. 68 y 69 del Código Procesal).//- Por las razones expuestas precedentemente, el tribunal RESUELVE: 1) Confirmar, en cuanto ha sido materia de agravio, la providencia de fs. 136, mantenida a fs. 150/1. 2) Con costas. 3) Hacer saber la recomendación que se expresa en el considerando séptimo. 4) Regístrese y devuélvase. 5) Notifíquese en la primera instancia (art. 135 inc. 7° del Código Procesal). El Dr. Díaz Solimine no firma por hallarse en uso de licencia. Fdo.: Mauricio Luis Mizrahi - Claudio Ramos Feijóo (Hernán H. Pagés – Secretario de Cámara int.). Citar: elDial.com - AA77B3 Publicado el 17/07/2012 Copyright 2012 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina Dra. María Alejandra Pasquet Secretaria Académica FD y CsPs Delegada Superior Sede Regional Rosario Universidad Abierta Interamericana

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