sábado, 17 de marzo de 2012

PUBLICIDAD REGISTRALEN EL SISTEMA INMOBILIARIO ARGENTINO

XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil 2011
Comisión V Derechos Reales:Posesión. Remedios posesorios. Publicidad posesoria y publicidad registral Dr Damian R. Florinetti


LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN DEL SISTEMA INMOBILIARIO ARGENTINO


I. Introducción:
Este trabajo pretende analizar los diferentes aspectos que comprende el sistema registra! inmobiliario argentino en relación a los distintos tipos de registraciones existentes en el mismo, haciendo especial hincapié en las características de cada uno formulando algunas consideraciones generales vinculadas con las problemáticas referidas a la publicidad y oponibilidad, para
finalmente tratar ciertos temas puntuales.

//. Análisis del Régimen Inmobiliario Argentino:
Debemos tener en cuenta en la actualidad que la normativa vigente la confor- man el decreto-ley 17801/68 en su texto originario con las reformas del decreto
-ley 20089/731 y de la ley 253452 y el Código Civil.

En primer lugar, parece claro que en nuestro sistema3 el legislador se ha pronunciado a favor de una registración meramente declarativa4, en cuanto se reconoce la preexistencia del derecho real antes del momento de la registración, naciendo fuera del ámbito del registro de la propiedad. Esta última observación posee importancia debido a los efectos que se producen luego de la publicidad generan la "perfectibilidad", pero no configura un requisito sinequanon la registración para producir el efecto en principio erga omnes propio del derecho real.

El carácter declarativo del sistema con lleva también a otra característica clave en el mismo, la que se refiere a la no convalidación del documento que se inscribe en el registro. Al hacer alusión a esto nos referimos a que la inscripción no purga los vicios
que porte el acto jurídico al momento de su ingreso en el registro5, manteniéndose vigentes las acciones correspondientes para reestablecer los derechos de los particulares damnificados6.

En cuanto a la técnica utilizada por los registros a nivel nacional, la misma es la de inscripción en el folio real7. Es de "inscripción" debido a que solamente se extraen ciertos datos esenciales para que llegue a conocimiento de los terceros interesados la información de manera extractada y precisa.

Con respecto al folio real el antecedente directo que tomó la ley 17.801 fue el decreto-ley 11.643/63, luego reglamentado por el decreto 5.479/65 modificó el sistema registral inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires, con la técnica de matriculación de inmuebles. La implementación del mismo fue un notable acierto de la ley, ya que mejoró las diversas problemáticas que nacían del uso de la técnica de folio personal.

Párrafo aparte debemos hacer mención a la abolición de nuestro sistema de la llamada "fe pública registrar. Actualmente con la sanción de la ley 17.8018 a quedado completamente desvirtuado el principio de presunción de exactitud de los asientos regístrales a favor de terceros interesados9. Como bien ha expresado Andorno: "el reformador de 1968 no pretendió utilizar al registro como un instrumento para consagrar un sistema de protección del tráfico y seguridad de terceros, ha tratado de todas maneras, de realizar este amparo por fuera del registro por medio del Art. 1051 C. C. al regular los efectos de las nulidades, incorporando por medio de la ley 17.711 y receptando la teoría de la apariencia en protección del adquirente de buena fe y a título oneroso, amparando así la denominada seguridad jurídica del tráfico"10. En nuestro sistema vigente existe la posibilidad de que haya una realidad extrarregistral diferente a los datos que el registro informa a terceros, esto debido a que como el registro inscribe títulos y no hechos en diversas oportunidades nos encontramos con situaciones anómalas tales como un poseedor de inmueble con boleto de compraventa que no ha escriturado y por lo tanto no obtuvo su debido emplazamiento registra! y todavía el registro continúa informando como titular de dominio a una persona que no se encuentra en la realidad ejerciendo la posesión del inmueble por lo que no tendría una relación de derecho real sobre el mismo. Por situaciones como estas es que consideramos que la abolición de la llamada fe pública registral del sistema argentino ha sido un acierto.

III. Se Registran Derechos Reales. Documentos o Títulos?

Avanzando con el desarrollo de la temática principal de nuestro trabajo, nos encontramos con que hay que analizar detenidamente la normativa con respecto a este punto. El Art. 2505 del C.C expresa que: "La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas. "11, a su vez el Art. 2 de la ley 17.801 dice: "De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2.505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares ;c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.". Del análisis en conjunto de los dos artículos surgen dudas: ¿el registro inscribe derechos reales, documentos o títulos?.

En primer lugar debemos desechar la idea generalizada en el común de la gente de que lo que se inscribe es el propio derecho real. Esto debido a un motivo esencial, mencionado en párrafos anteriores al tratar las características del sistema y esta relacionado con el nacimiento del derecho real, este ocurre fuera del registro, ya que para su configuración los requisitos que exige el Código Civil12 son el título y modo suficientes, por lo que en general será mediante la escritura pública y habitualmente la "tradición" o entrega de la cosa13 (salvo contadas excepciones14), teniendo como consecuencia esta última el hecho jurídico de la posesión (para los derecho reales que se ejercen por la misma), dónde nacerá el derecho real, o sea vemos que estos actos jurídicos y hechos jurídicos operan por fuera de la órbita del registro.

Ahora bien, si no se inscribe el derecho real entonces la toma de razón que efectúa el registro es sobre el documento que porta el derecho real. Pero he aquí otro problema que nos encontramos al analizar la normativa vigente, el Art. 2505 menciona la frase "...inscripción de los respectivos títulos..."y el Art. 2 de la 17.801 hace referencia a la frase "...se inscribirán o anotarán según corresponda, los siguientes documentos...". Encontramos la mentada diferencia en las normativas debido a que el primero es restringido y el segundo es aplicable a un espectro más amplio de situaciones jurídicas registrables.


El Código Civil en su Art. 2505 hace referencia específica al término títulos, como especie de documento que contiene un negocio jurídico causa! E idóneo, siendo el mismo definido como "aquel acto jurídico que tiene por finalidad transmitir un derecho real sobre la cosa, revestido de las formalidades establecidas por la ley, otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto' . Por lo que se puede observar, el artículo refiere solamente a las mutaciones jurídicas reales sobre inmuebles, mas concretamente a la transmisión y adquisición de derechos reales sobre estos. Ahora entonces: ¿es la escritura pública aquel título al que hace referencia Vélez Sarsfield en Código Civil?. En realidad la escritura pública es el instrumento portante del título en sí y responde a la forma necesaria del acto jurídico celebrado, como lo establece el Art. 1184 C.C16. Es así que mediante la rogación al registro de la inscripción del título, por medio de la primera copia de la escritura pública17 generalmente, o excepcionalmente mediante instrumentos judiciales o administrativos (como en el caso de la subasta), es que se conseguirá la modificación de la situación jurídica real sobre bienes inmuebles.

En cambio la ley registral refiere a la inscripción o anotación de documentos18 en un sentido más amplio19, pudiendo estos ser de diferentes orígenes:


1- Documentos públicos de origen notarial: en el quehacer cotidiano se inscriben por medio de escrituras públicas (sus primeras copias) y en ciertas oportunidades también se toma razón de escrituras actas como en el caso de protocolizaciones de subastas.
2- Documentos públicos de origen judicial: tales como los testimonios judiciales de embargos e inhibiciones o inclusive declaratorias de herederos, mediante la orden del juez competente para rogar la inscripción o anotación respectiva.
3- Documentos públicos de origen administrativo: debe cumplirse con todos los recaudos que exigen las leyes respectivas, podemos citar como ejemplo el caso de la anotación de las servidumbres administrativas de acueducto
4- Documentos privados: solamente por excepción20 siempre y cuando la firma de sus otorgantes esté debidamente certificada por escribano público o autoridad competente.



IV. Discrepancias entre La Inscripción o Anotación de Derechos Reales.
Como bien señalamos en párrafos anteriores, el Art. 2505 del C.C. se aplica restringidamente solo a la inscripción de títulos que impliquen la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, mientras que la Ley 17.801 hace referencia a la inscripción o anotación de documentos en un sentido mucho más amplio.
La diferencia entre los dos conceptos ha sido claramente expuesta en la VI Reunión de Directores de Registros de La Propiedad, dónde se expresó que: "... Inscripción es toda toma de razón o asiento principal de carácter definitivo, provisional o condicional, que se practica en la matrícula como consecuencia de la presentación de un documento público dispositivo, transmitido o constitutivo, declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real con la finalidad y efectos que resulten de la ley, en tanto que la anotación es todo asiento temporal que se practique con relación a una inscripción como consecuencia de la presentación de un documento conformado de acuerdo con la ley, del que resulte que la integridad de la inscripción queda afectada por alguna causa que ella expresa o resulta de dicho documento

De la definición aportada se pueden extraer que los diferentes tipos de asientos que se pueden practicar en relación a inscripciones y anotaciones son
los siguientes:

1- Toma de razón definitiva: operan por una solicitud determinada con un documento registrable que varía la situación del Registro, de manera absoluta, condicionada y regular. El documento se registra normalmente.

2- Toma de razón provisional: las inscripciones y anotaciones provisionales del Art.33 de la Ley 17.801 se practicarán en los casos de los Arts. 9 y 18 inciso a) de la Ley 17.801, de acuerdo a lo que determine la reglamentación local, mediante breves notas en el folio. Se formaliza cuando el registrador lo califica y observa un defecto subsanable que genera la imposibilidad relativa de registrarlo.

No se practicarán las mismas:

a) Cuando no surja del documento o de la rogación la inscripción o matrícula correspondiente, o se le consigne erróneamente

b) Cuando el inmueble no estuviere registrado con anterioridad.

3- Toma de razón condicional: es una subespecie del asiento definitivo y surge del Art. 18 de la Ley 17.801. Se produce cuando se solicita la inscripción o anotación de un documento y existen otras inscripciones de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o está corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el Art. 5, lo que genera que se registre con la advertencia de la circunstancia que la condiciona.



Si los asientos provisionales caducaran o el certificado perdiera el plazo de validez, el asiento condicionado adquiere plena vigencia de manera automática, operando una conversión de pleno derecho.

En cuanto a las diferencias entre las inscripciones y anotaciones:

1- Las inscripciones siempre corresponden a un asiento principal, mientras que las anotaciones son temporales.

2- Correlato de lo anterior es que las inscripciones son independientes, mientras que las anotaciones siempre se realizan en relación a una inscripción por lo que poseen dependencia jurídica y son accesorias a las mismas.

3- Para las inscripciones solo se aceptan los documentos públicos, mientras que las anotaciones pueden darse por un documento conformado según lo exija la ley (de lo que inferimos que también pueden ser documentos privados, teniendo un alcance mayor).

4- Parecería ser que las inscripciones son (o tendrían que ser) mas limitadas en su número mientras que las anotaciones son abiertas, por lo que se pueden introducir nuevas situaciones jurídicas registrables por medio de la reglamentación correspondiente.

5- Las inscripciones en general atienden a la registración de derechos reales, mientras que las anotaciones versan sobre derechos personales22
relacionados con los bienes o con la facultad dispositiva de las personas23.




V. Consecuencias de la Publicidad Registral en sus Inscripciones o
Anotaciones

Hemos hecho hincapié a lo largo de este trabajo en diferenciar al Art. 2505 del C.C. del régimen general establecido en la ley 17.801. El motivo principal de establecer este tratamiento fue poder llegar a comprender clara y sencillamente la diferencia de efectos que poseen las inscripciones derivadas de la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles con respecto de las demás inscripciones y anotaciones que existen en nuestro sistema registra! inmobiliario.


Vélez Sarsfield desde los orígenes del Código Civil impuso para la transmisión del dominio de inmuebles la necesidad de contar con el título 24 y modo25 suficientes, cumpliendo un principal papel en el sistema la publicidad26 posesoria27.

Con la reforma operada por la Ley 17.711 se agregó un nuevo requisito el cual fue la "inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda" para juzgar "perfeccionada" la "adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles", las que "no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas".

Ahora he aquí la principal problemática con respecto a la interpretación de la ley: ¿estableció la reforma al Art. 2505 un nuevo requisito además del título y modo para configurar e! derecho real de dominio?.

Según un análisis profundo de toda la normativa vigente implicada debemos rechazar esta posibilidad. Hemos sostenido desde principios de este trabajo que el régimen registral inmobiliario argentino posee como característica principal la de ser un sistema declarativo28 , por lo que el derecho real nace fuera del registro con el cumplimiento de los requisitos de título y modo configurando con esto en principio su correspondiente oponibilidad "erga omnes"29.

Pretender que la inscripción registra! sea un requisito esencial para el nacimiento del derecho real implicaría que en principio solo podría ser oponible el mismo "Ínter partes" hasta el momento en que se efectivice su inscripción30, algo inconcebible considerando que es una característica esencial de los derechos reales el ser absolutos31.

La inclusión de la última parte del Art. 2505 y más precisamente la palabra "perfeccionada" nos permite inferir que en realidad la reforma no apuntó a modificar el sistema de adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sino que tuvo como principal objetivo el de otorgarle exclusivamente la publicidad a la registración y no a la posesión (efecto de la traditio) como proponía en su sistema originario el codificador.

Así es que el derecho real se considera en un principio oponible erga omnes desde su configuración (como resaltamos anteriormente). Decimos en principio debido a que la reforma operó de la siguiente manera: faltando la rogación de la inscripción (ya sea por inactividad del interesado o por error del registrador), sólo carece de eficacia el derecho real respecto del llamado "tercero registra!", este es, quien no siendo heredero de alguna de las partes32


adquirió de buena fe 33 y a título oneroso de aquel que se halla legitimado como dueño por un certificado del registro público34.

Nos referimos al concepto de buena fe creencia por lo cual el tercero no debe haber tenido conocimiento de manera extrarregistral de la situación existente, es por esta causa que el Art. 20 de la ley registral excluye prima facie a las partes, los herederos y toda aquella persona que intervino en la formalización del documento que porta el negocio causal que hace al título del derecho real.

Ahora establecidos los efectos que posee la publicidad registral con referencia a la transmisión y adquisición de inmuebles nos ocuparemos del resto de las situaciones jurídicas registrables. Es así que encontramos un régimen diferente para aquellas inscripciones y anotaciones que no encuadren dentro del Art. 2505, teniendo como principal efecto que lo no inscripto o anotado en el registro solo será oponible "ínter partes" hasta tanto se proceda con su correspondiente toma de razón, momento en el cual operará la publicidad registral.

Es así que encontramos las siguientes inscripciones o anotaciones como ejemplos:

Documentos que declaren, modifiquen o extingan derechos reales: a contrario sensu de lo establecido por el Art. 2505 del C.C. y en base al Art. 2 de la Ley 17.801 encontramos que estas inscripciones se refieren a la situación jurídica real de inmuebles, pero no siendo transmisión ni adquisición de derechos reales no poseen originariamente efecto erga omnes hasta su inscripción en el registro.

Medidas cautelares: nos referimos en este acápite a los embargos, inhibiciones y otras providencias judiciales. Los mismos son documentos públicos de origen judicial. Consideramos a los mismos dentro del concepto de anotaciones referidas ya sean a inmuebles (de carácter reales) o al estado de las personas (de carácter personal). Poseen similares efectos a los enunciados en el punto anterior.



Contratos creditoríos Leasing y tiempo compartid referidos a bienes inmuebles: dentro de esta categoría encontramos a los llamados "Boletos de compra venta a plazos" establecidos por la Ley 14.005 y los "Contratos de pre horizontalidad" de la Ley 19.724. Los mismos pueden ser realizados por documento público (escritura pública) o documento privado con firma certificada por escribano público o autoridad competente35 . Ambos son derechos personales por lo que solo son oponibles ínter partes hasta el momento de su registración. La misma ley que regula estos institutos establece la obligatoriedad de su toma de razón por parte del registro para ser oponibles a terceros36.

Certificados expedidos con reserva de prioridad: son documentos públicos administrativos emitidos por el Registro de la Propiedad correspondiente conforme lo especifican los Arts. 17 y 23 d la Ley 17.801. Su naturaleza es la de anotación, debido a su carácter meramente temporal y dependiente de una inscripción principal.

Bien de familia: La Ley 14.394 estableció que el mismo se inscribirá en el registro, teniendo esta inscripción carácter constitutivo, por lo que no puede producir efecto alguno frente a terceros hasta ese momento. La ley en su Art. 35 menciona a la misma como una inscripción. Puede tener origen la en un documento público notarial o administrativo.

Propiedad horizontal: Establecida por la Ley nacional 13.512, al ser la figura uno de los nuevos derechos reales incorporados por las reformas sucesivas al
Código Civil, se incluye a la misma dentro de la modalidad de inscripción, siendo la afectación al estado a propiedad horizontal in oponible a terceros hasta su toma de razón en el registro.

VI. Inscripciones Regístrales Especiales

Existen también dentro de nuestro sistema una especie de inscripciones que cierta parte de la doctrina ha llamado "anómalas" debido a que principalmente su toma de razón no obedece a la publicidad registral de las mismas, sino a una supuesta "seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario".









Subasta judicial: Parte de la doctrina expresa que si bien la inscripción es necesaria para la continuación del tracto y la seguridad jurídica del comprador37 , la venta forzosa judicial posee oponibilidad erga omnes debido a que se perfecciona en sede extrarregistral38 sin necesidad de su toma de razón en el registro39, producto del régimen publicitario al que se ve sometido, excepcional al del Art 2505 del C.C.

Este régimen especial de publicidad se ve materializado en dos aspectos: primero la publicidad que se origina debido al proceso propio judicial al cual está sujeta la subasta, dónde la anotación del embargo ejecutorio, que da origen a la misma, opera como un medio de publicidad junto al expediente judicial. El segundo aspecto de la publicidad se da mediante la publicación de edictos que permite el conocimiento de la eventual fecha del remate a los terceros interesados. Estos dos aspectos son previos al acto de subasta, finalmente la toma de "posesión" ordenada en el expediente, previa aprobación de la subasta, conlleva una nueva publicidad

Usucapión: Atento la naturaleza de la adquisición del derecho real por la usucapión, su inscripción registral es originaria, y provoca así la ruptura del tracto registral. Confluyen dos tipos de publicidad en el instituto de la usucapión: por una parte la del proceso judicial que se ve efectivizada con la publicación de edictos de manera similar a la subasta judicial, buscando hacer valer los derechos de los interesados y por el otro lado la publicidad posesoria que detenta el legitimado activo para iniciar el proceso40

Servidumbres administrativas: Nos encontramos ante un problema terminológico, ya que en general las llamadas "servidumbres administrativas" no son más que restricciones al dominio establecidas por ley.

Este tipo de restricciones deben ser afectadas a utilidad pública mediante la aprobación del proyecto, lo cual podemos afirmar es un acto del poder público. Su publicidad radica en el régimen especial que poseen los actos públicos, ya que rige sobre las leyes una presunción de conocimiento, esto significa que una vez publicados en el boletín oficial las mismas poseen oponibilidad erga omnes. Se desconoce entonces cual es la razón por la cual las leyes respectivas mandan a realizar su inscripción en el registro, cuando este tipo de restricciones ya posee su propio sistema de publicidad.








VII.Conclusión:

En el análisis de esta ponencia encontramos que el ordenamiento registral inmobiliario argentino sigue demostrando un elevado grado de evolución destacándose la excelente aplicación que tuvieron las normas tendientes a reformare! régimen de la publicidad registra! en nuestro país.

Es importante comprender que para que se pueda llegar a la seguridad jurídica no basta con incluir dentro de espectro de la situación jurídica registrable cualquier instituto, ya que se tiende a una desinformación generalizada de los posibles interesados en proteger sus derechos, debido a que en materia legislativa concurrente a nivel provincial o nacional

Desde luego que seria imprescindible contar con un sistema estructurado y con buena mecánica, en dónde la escritura pública sea el principio rector para obtener esta tan ansiada seguridad.

Si embargo deberían los Escribanos, ya que son instituidos por la ley como Funcionarios Públicos, los operadores del derecho notarial, tanto en el área como registral o judicial e inclusive desde el ejercicio de la función liberal, quienes deben velar por el cumplimiento y realización de la seguridad jurídica.


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