martes, 13 de septiembre de 2011

BOLETO DE COMPRAVENTA


Compraventa. Boleto de compraventa. Promesas unilaterales. Actos preliminares. Boletos provisorios. Reservas. Frustración de la operación. Omisión de la inmobiliaria de comunicarle al comprador la existencia de una hipoteca sobre el inmueble. Responsabilidad del corredor. Daño moral
En Buenos Aires, a los 30 del mes de junio de dos mil once reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por: “CARABALLO, MIRTA C/ INVERSIONES Y MANDATOS INMOBILIARIOS S.A. S/ ORDINARIO”, en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente los jueces Miguel F. Bargalló, Bindo B. Caviglione Fraga y Ángel O. Sala.
Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 468/83?
El Juez de Cámara, Miguel F. Bargalló dice:
I. La sentencia de primera instancia admitió parcialmente la demanda promovida por MIRTA CARABALLO (Caraballo) contra INVERSIONES Y MANDATOS INMOBILIARIOS S.A. (“Inversiones y Mandatos”) condenando a esta última al pago de PESOS CINCO MIL TRESCIENTOS ($ 5.300), con más intereses, imponiendo el 94% de las costas a cargo de la actora y el 6% restante a la demandada.
Para resolver en el sentido indicado, señaló que las partes no controvirtieron la reserva efectuada por Caraballo a fin de garantizar la propuesta de compra del inmueble ubicado en la calle Pedro Lozano 3129, piso 14, depto. “B” de esta Ciudad, pero que sí diferían en cuanto a los efectos derivados de dicho acto, pues mientras la demandante había alegado que la reserva fue seguida de trámites conducentes para la compra hasta que tomó conocimiento de la hipoteca que gravaba la propiedad, lo cual dijo obstó a su concreción, la demandada había sostenido que tal operación se frustró por el vencimiento del plazo de vigencia de la reserva, habiendo comunicado oportunamente a la actora de la existencia del gravamen.
Refirió a la validez de los acuerdos bilaterales mientras no se vulnere el orden público y destacó la fuerza obligatoria de los contratos afirmando que quien pretende sustraerse del cumplimiento de las obligaciones asumidas no debe invocar solamente las causales que a su entender obstaron a su debido cumplimiento, sino además probar que los fundamentos eximentes son de suficiente entidad como para merecer la tutela jurisdiccional.
En ese contexto, tras analizar la prueba rendida, consideró acreditado que la actora había efectuado diversos actos dentro del período de vigencia de la reserva que despejaban cualquier duda con respecto a la seriedad de la misma. Estimó, por el contrario, que en el instrumento suscripto por las partes no se asentó la existencia de la hipoteca ni había demostrado “Inversiones y Mandatos” haber entregado a Caraballo elementos que dieran cuenta de la misma.
Ello así, sostuvo que la demandada incumplió su obligación como corredora inmobiliaria de proponer el negocio a las partes con la exactitud, precisión y claridad que resultan necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicándoles las circunstancias conocidas por ella que pudieran influir sobre la conclusión de la operación.
Afirmó, asimismo, que la frustración del contrato de compraventa inmobiliaria producida por la existencia del gravamen comprometió la responsabilidad de la vendedora en su condición de intermediadora, pero también por haber incumplido la obligación específica de su incumbencia profesional al no recabar los antecedentes correspondientes y omitir mencionar en la redacción del contrato aquellos recaudos que podían frustrar el negocio.
Señaló, además, que “Inversiones y Mandatos” no demostró haber concretado ningún acto tendiente a materializar la venta del inmueble, lo cual adquiría relevancia ante la existencia del gravamen que obstaculizaba la escrituración y que, como contrapartida, la accionante sí había demostrado interés en concretar el negocio en término.
Concluyó, entonces, que la conducta de la demandada provocó graves consecuencias a la actora y admitió la restitución del importe entregado en concepto de reserva y de los gastos de emisión del cheque de pago diferido que debió ser anulado, reconociendo en concepto de daño moral la suma de $ 5.000 y desestimando el resarcimiento reclamado por diferencia de cotización del dólar estadounidense, gastos y honorarios de escribanía y lucro cesante.
II. Contra dicho acto jurisdiccional apelaron ambas partes (fs. 487 y 489). Caraballo expresó agravios a fs. 502/4 contestados a fs. 509/10. La demandada sostuvo su recurso con la presentación de fs. 506/7 respondida a fs. 512/3.
1) La demandante se agravia de la desestimación del resarcimiento reclamado por la pérdida de la oportunidad de disponer del depósito a plazo fijo que había logrado liberar frente a las disposiciones de la ley de emergencia a los efectos de adquirir un inmueble.
2) Los agravios de “Inversiones y Mandatos” se ciernen sobre los siguientes aspectos: i) vigencia de la reserva, no habiendo considerado el fallo que al tiempo en que la actora le realizó el reclamo telegráfico se hallaba caduca y ii) reconocimiento de la indemnización por daño moral.
III. Razones de orden lógico imponen tratar en primer término los cuestionamientos de la demandada relativos a la improcedencia del reclamo por caducidad de la reserva –en tanto persiguen la revocación íntegra de la condena-, para luego y, en su caso, los referidos a la procedencia y quantum del resarcimiento reconocido.
1. Como se refirió, “Inversiones y Mandatos” sostiene que la sentencia no advirtió que a la fecha del reclamo de la actora, del 21-05-02, el instrumento de reserva se encontraba vencido.
Afirma al respecto que la consideración relativa a que la transferencia de dinero a su cuenta conformó voluntad cumplidora de la compradora no tuvo en cuenta que la actora no le comunicó dicho traspaso a su parte, quien jamás ejerció dominio sobre esos fondos.
Aduce que, salvo esa transferencia, todos los demás actos realizados por Caraballo fueron efectuados fuera de la vigencia del instrumento de reserva. Arguye en ese sentido que tener en consideración actos unilaterales efectuados con posterioridad al plazo de vigencia de ese instrumento como ejecutorios de una operación que se había caído, conforma una solución arbitraria que contradice los términos de la reserva e invade el ámbito de libertad contractual que rige ese tipo de operaciones.
Agrega que la demandante supo de la existencia del gravamen y que la propietaria haría las gestiones para liberarla y escriturar, pero siempre dentro del plazo de reserva pactado, siendo inoficioso rechazar la oferta concretada con la reserva cuando la misma ya había caducado.
La queja no puede progresar.
a) Ello por cuanto la prueba aportada a la causa revela que la actora efectuó gestiones conducentes a fin de concretar la firma de la escritura traslativa de dominio durante el plazo de reserva acordado y que, de su lado, en conducta opuesta, la demandada no acreditó haber realizado en dicho lapso los trámites pertinentes a efectos cancelar la hipoteca que gravaba el bien ni haber informado previamente a Caraballo respecto de su existencia.
En efecto, se halla fuera de controversia que en el instrumento de reserva fechado el 09-04-02 se acordó que el pago del precio de $ 157.000 se efectuaría “…en el acto de la firma de la Escritura Traslativa de Dominio y Posesión de la Unidad en el estado que actualmente se encuentra, dentro de los quince (15) días de la fecha del presente…a través de los instrumentos legales vigentes según disposiciones del Ministerio de Economía y BCRA, respecto al dinero reprogramado por depósitos en caja de ahorro y/o plazos fijos…” (fs. 96). De ello se desprende, entonces, que su vigencia era hasta el 24-04-02 y que se hallaba acordada la forma en que la actora realizaría el pago.
La recurrente no desconoce que el 11-04-02 –apenas dos días después de suscripto el compromiso de reserva- la actora presentó en el Banco Río de la Plata S.A. el formulario para la utilización de saldos reprogramados para la compra de bienes registrables solicitando la transferencia de $ 133.496,75 a la cuenta corriente perteneciente a “Inversiones y Mandatos” en el Banco de la Provincia de Buenos Aires S.A. (formulario de fs. 95).
Por lo demás, añado que nada predica en favor de la recurrente la circunstancia de que no hubiera ejercido dominio sobre las sumas transferidas, en tanto, conforme lo pactado, la demandada no se hallaba habilitada a disponer de los fondos hasta que no se celebrara la respectiva escritura de compraventa.
Tampoco se halla controvertido en esta instancia que el 19-04-02 la escribana designada por la actora solicitó varios informes al Registro de la Propiedad inmueble que revelaron que el inmueble ofrecido en venta por la demandada poseía una hipoteca por u$s 300.000 en favor del HSBC Banco Roberts S.A. (fs. 155/6vta. y 321/55), respecto de la cual no se había dejado constancia en el “recibo provisorio de reserva” y que aparece, a falta de prueba en contrario, como la oportunidad en que la actora tomó, por primera vez, efectivamente conocimiento de la existencia del gravamen hipotecario.
En tal contexto, resulta insostenible lo alegado por la recurrente para atribuir culpabilidad a la compradora en el sentido que el primer reclamo de Caraballo ocurrió recién con la carta documento del 21-05-02 y una vez que el instrumento de reserva se encontraba vencido; máxime cuando no cuestiona que, entre el 24-04-02 y la fecha de dicha misiva, la escribana designada por la actora para otorgar la escritura también solicitó informes a la administración del edificio donde se ubica el inmueble y que mantuvo comunicación telefónica con su parte (declaración de la escribana C. A. Sabugo, fs. 369/70, respuesta a la 4ta. pregunta).
Cabe advertir, asimismo, que al ser interrogada dicha notaria respecto de si existió algún impedimento para otorgar la escritura, ésta respondió “Que no terminaron de traer la parte demandada toda la documentación correspondiente a fin de poder otorgarse la escritura y como así tampoco, informaron en dónde, y cuando se cancelaría la hipoteca que obra en el certificado de dominio…” (fs. 369/70, respuesta a la 6ta. pregunta). Tal testimonio no ha merecido objeciones de parte de la demandada, por lo que no se advierte ninguna circunstancia que reste fuerza convictiva a sus dichos (CPr., 456).
En síntesis, “Inversiones y Mandatos” no ha aportado ningún elemento que demuestre haber anoticiado previamente a la actora respecto de la existencia de la hipoteca, la cual no aparece referida en la reserva, ni justificó haber realizado diligencias tendientes a obtener su cancelación durante el breve período acordado para llevar adelante la operación.
Encontrándose controvertida la responsabilidad por la frustración de la compraventa del inmueble, era carga de la inmobiliaria demandada probar que ésta se produjo por la causa que alegó al responder a la demanda -caducidad de la reserva por culpa de la compradora (fs. 227 último párrafo)- (CPr., 377).
Sin embargo, no brindó ninguna explicación que pudiera exonerar el negligente actuar que demostró al ofrecer en venta una propiedad sobre la cual pesaba un gravamen real que no había sido oportunamente informado a la parte interesada en adquirirla. Ello así, se mantiene incólume lo juzgado en el fallo respecto de su incumplimiento en punto a las obligaciones inherentes al corredor de “…proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesaria para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que pudieran influir sobre la conclusión de la operación en particular…” (ley 20.266, 36, e.).
Para concluir, no puede pasarse inadvertido que de los informes de dominio aportados surge que al tiempo en que se firmó la reserva, era la propia “Inversiones y Mandatos” (ex S.B. Barbagallo S.A.) la dueña del bien “reservado” para la compraventa (informes de fs. 154/60 y poder de fs. 219/222) por lo que el argumento de que el documento suscripto se trató de una simple reserva ad referendum de la propietaria y unilateralmente revocable por ésta, que no fue necesario rechazar por haber caducado su vigencia, aparece como una afirmación inexacta, en razón de la identidad de sujetos propietario-corredor, carente de apoyo fáctico y probatorio.
b) Daño moral.
La demandada se agravia de la admisión indemnizatoria por daño moral sosteniendo que carece de sustento jurídico.
A fin de analizar la procedencia de dicho resarcimiento resulta necesario examinar la naturaleza del vínculo que unió a las partes.
El fallo encuadró el reclamo de autos dentro del ámbito de la responsabilidad precontractual (considerandos, punto VII, fs. 478), aspecto este que no ha merecido objeciones de la apelante.
Ello así, no se advierte óbice para el reconocimiento indemnizatorio dispuesto, en tanto, aun cuando se esté frente a un contrato de índole "preliminar" (o precontractual, según alguna doctrina), de igual modo es continente de obligaciones con aptitud de generar responsabilidades por incumplimiento (CNCom., Sala B, “Cott, Isabel c/ Telecentro S.A.”, del 19-12-07).
En este sentido la jurisprudencia ha señalado que el precontrato tiene propia sustantividad jurídica pues obliga a exigir el cumplimiento de lo pactado: celebrar el contrato de segundo grado o contrato de cumplimiento sin requerirse para ello renovar ningún consentimiento contractual, ya que el acuerdo para el contrato de segundo grado se refiere a la ejecución de todo aquello que se torna necesario para que las partes alcancen el propósito económico-social propio del negocio jurídico tenido en miras al celebrar el precontrato; es decir, integra todo el proceso negocial que conducirá al otorgamiento del contrato de cumplimiento o pacto de contrahendo (Spota, Alberto G., "Instituciones de derecho civil-contratos", Ed. Depalma, Bs. As., 1996, Vol. I, pág. 1 y ss.; CNCom., Sala B, "Compañía Americana de Supermercados (CODESA) c/Acenalia SA", del 14-07-00; íd. ídem. "Riskur Organización de Brokers Especializados en Riesgos SA c/ Provincia ART SA", del 01-11-06) .
Agrégase a ello que la mentada responsabilidad no deriva del incumplimiento de una obligación de celebrar un contrato futuro, aunque en los hechos sea esa su consecuencia, sino de la injusta frustración de las tratativas contractuales avanzadas (CNCom., Sala E, "Transportes Cadam SA c/ Coca-Cola FEMSA de Bs. As.", del 19-10-06).
Tal es la situación que se configura en la especie, en tanto el fracaso de la compra del inmueble en la ciertamente avanzada etapa preparativa de la escritura por la escribana -y luego de que la actora hubiera dispuesto de las sumas necesarias para su realización-, producto de la inexplicada conducta desplegada por la demandada en su doble carácter de corredor inmobiliario y dueña del inmueble comprometido en venta, constituyó una circunstancia evidentemente apta para alterar la tranquilidad de espíritu de la actora.
Repárese que en el instrumento en el que se pactó la reserva se precisó -además de los datos que individualizaban el inmueble objeto de la reserva-:
i) el precio total de la propuesta de compra -que se abonaría directamente al otorgarse la escritura traslativa de dominio sin suscripción de boleto de compraventa previo-;
ii) el lapso en que debía celebrarse;
iii) el abono de los gastos a cargo de ambas partes;
iv) el importe que correspondía abonar a la oferente en concepto de comisión y;
v) la manera en que el pago de la operación se realizaría “…a través de los instrumentos legales vigentes…respecto al dinero reprogramado por depósitos en cajas de ahorro y/o plazos fijos” (fs. 96), habiéndose informado también a la actora el número de la cuenta corriente a la que se debía realizar la transferencia (formulario de fs. 95).
Consecuentemente, sin obviar el criterio restrictivo con que cabe apreciar la procedencia de tal resarcimiento en la expresada esfera, no puede excluirse el derecho a ser indemnizado cuando el infortunio que se debió soportar excede las alternativas o devenires propios del mundo de los negocios, oportunidades en las cuales no se requiere de una prueba acabada sino que es dable inferirlo razonablemente de las circunstancias del caso (CNCom., Sala E, “Lewi Osvaldo D. y otro c/ Banco del Buen Ayre S.A.” del 01-06-04; “Ciriotti Mariano Patricio c/ Bank Boston N.A.” del 09-12-08; “Dionisi Edgardo c/ Iteva S.A.”, del 13-04-11, entre otros).
Consecuentemente, la queja será rechazada.
2) Los agravios de la demandante referidos a la pérdida de la oportunidad para disponer del depósito a plazo fijo para adquirir un inmueble no serán favorablemente receptados.
a) En primer lugar por cuanto, como bien se apuntó en el fallo, el precio de venta se pactó en pesos -$ 157.000-, siendo en igual moneda los importes de la transferencia y del cheque financiero con que la demandante afirmó que completaría el pago, de lo que se sigue que los argumentos relativos a cualquier disminución del valor de su depósito pesificado no puede atribuirse a la conducta de la demandada.
b) En segundo término, pues la prueba informativa reveló que finalmente la actora hizo uso de la opción de canje prevista por el Decreto 739/03 (fs. 307), en cuanto dispuso que los titulares de depósitos de valor nominal original de hasta CIEN MIL PESOS ($ 100.000) podrían transformarlos en depósitos a plazo fijo a 120 días de plazo en la misma entidad y que recibirían “…adicionalmente “BONOS DEL GOBIERNO NACIONAL EN DÓLARES ESTADOUNIDENSES 2013” por la diferencia entre el valor nominal original del Depósito Reprogramado… ajustado por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) a la fecha de publicación del presente decreto en el Boletín Oficial, y la cotización del dólar estadounidense en el mercado libre de cambios a la misma fecha…”
De modo que la diferencia que la reclamante pretende conseguir por esta vía ha sido específicamente contemplada en una de las normas dictadas en el marco de la emergencia económica a la que la propia demandante se acogió, siendo improcedente su intento de eludir las consecuencias del régimen de emergencia en el cual ulteriormente se amparó.
IV. Por lo expuesto, propongo al Acuerdo: a) desestimar los recursos interpuestos con el efecto de confirmar el fallo apelado, y b) imponer las costas de Alzada por su orden.
Así voto.
El Señor Juez de Cámara, doctor Bindo B. Caviglione Fraga dice: Comparto los fundamentos vertidos por el Señor Juez preopinante por lo que adhiero a la solución por él propiciada. Voto, en consecuencia, en igual sentido.
Por análogas razones, el Señor Juez de Cámara, doctor Ángel O. Sala, adhiere a los votos anteriores.
Con lo que termina este Acuerdo, que firman los Señores Jueces de Cámara doctores
MIGUEL F. BARGALLÓ
ÁNGEL O. SALA
BINDO B. CAVIGLIONE FRAGA
(siguen las ///
//firmas).
SEBASTIÁN SÁNCHEZ CANNAVÓ
Secretario de Cámara
Buenos Aires, 30 de junio de 2011.
Y VISTOS:
Por los fundamentos del acuerdo precedente, se resuelve: a) desestimar los recursos interpuestos con el efecto de confirmar el fallo apelado, y b) imponer las costas de Alzada por su orden.Notifíquese a las partes por cédula a confeccionarse por Secretaría. Miguel F. Bargalló, Ángel O. Sala y Bindo B. Caviglione Fraga. Ante mí: Sebastián I. Sánchez Cannavó. Es copia del original que corre a fs. ..... de los autos que se mencionan en el precedente acuerdo.

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