viernes, 8 de abril de 2011

Desalojo. Legitimación activa. Acción interpuesta por el locatario que no es titular del dominio. Alquiler de una cosa ajena. Efectos

Kohutiak, José M. v. Tejada, Arturo A. y otro
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H

2ª INSTANCIA.– Buenos Aires, diciembre 7 de 2010.
Hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos “Kohutiak, José M. v. Tejada, Arturo A. y otro s/ desalojo por falta de pago” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio.
El Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia de primera instancia (fs. 224/7), que acogió favorablemente la demanda de desalojo por falta de pago entablada por José Mario Kohutiak, en contra de Arturo Alfonso Tejada, subinquilinos y/u ocupantes del inmueble ubicado en la calle Washington 3670 -frente- de esta Ciudad, expresa agravios el demandado quien, por los motivos que expone en su presentación de fs. 319/23, intenta obtener la modificación de lo decidido. A fs. 325 luce la contestación del actor, encontrándose los autos en condiciones de dictar un pronunciamiento definitivo.
El apelante entiende que la a quo debió analizar la aptitud del actor para actuar como locador, al momento de celebrarse el contrato y de la promoción de la litis, haciendo lugar a la defensa de falta de legitimación que oportunamente había opuesto. Refiere que la cesión de derechos hereditarios que celebró el viudo de la titular del inmueble con el actor, no fue inscripta en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble sino hasta el día 16 de Mayo de 2005, lo cual demostraría la intención de subsanar tardíamente la omisión y, a su vez, su falta de aptitud jurídica y fáctica al momento de la firma del contrato.
Se agravia asimismo de que el juzgador de la anterior instancia haya otorgado efecto retroactivo a un acto notarial producido durante el desarrollo del proceso, cuando debió retrotraerse a los títulos que poseía el actor al momento de la firma del contrato de locación y su capacidad jurídica al momento de promoción de la litis.
Entiende también, que se violaron las disposiciones de los arts. 1512 y 2682 del CCiv., ya que el actor no podría arrendar el inmueble sin la expresa conformidad de los demás copropietarios, lo cual torna al contrato en nulo.
I. Es un hecho no controvertido en esta instancia que el actor, el 31 de diciembre de 1994, le alquiló al demandado el inmueble sito en la calle Washington 3670 –frente- de esta Ciudad.
En el juicio de desalojo existirá legitimación activa a favor de quien tenga la titularidad de un derecho sobre los bienes, y que la misma autorice a disfrutarlos en concepto de propietario, poseedor, locador, usufructuario, usuario o de cualquier otro análogo. La acción de desalojo es de carácter personal, destinada a recuperar el uso y tenencia de una cosa, y no admite la discusión del dominio ni es apta para reclamar la posesión, ya que el locatario sólo goza de la tenencia (Colombo - Kiper, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, VI, pág. 352).
Si bien es cierto que el proceso de desalojo nace estrechamente vinculado a la protección del derecho de dominio, su campo de aplicación es más amplio. El juicio de desahucio es un acto de administración, donde se trata de obtener la restitución de la finca locada y, por tanto, responde a un acto simplemente conservatorio. En tal sentido, es doctrina pacífica que la capacidad para administrar un bien inmueble supone la facultad de darlo en arrendamiento (art. 1510, del CCiv.) y consecuentemente, promover la resolución del vínculo locativo en caso de incumplimiento por parte del locatario de alguna de las obligaciones que establece el contrato o la ley (Molina Quiroga, Eduardo, El contrato de locación y la transmisión de dominio del inmueble, LA LEY 1994-C, 152).
Se ha sostenido que cuando media contrato de locación, el locador está legitimado para interponer la pretensión de desalojo en aquel carácter, con prescindencia de que sea o no propietario del inmueble, porque en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha pretensión (conf. Ramírez Jorge Orlando, “El juicio de desalojo”, edit. Depalma, pág. 74; en igual sentido, esta Sala, “Callegaro, Rodolfo A. v. Rabazzano, Carlos G. y otro s/ desalojo por falta de pago”, R. 359.714, 26/2/2003).
Dado que la facultad para reclamar la devolución de la cosa arrendada es inherente al locador y tal carácter puede no coincidir con el de propietario, reconocida la relación locativa, no obsta a la legitimación activa para la acción de desalojo la carencia de la titularidad del dominio, toda vez que aquélla no sólo favorece al dueño, sino también al poseedor, locador, usufructuario, usuario o cualquier otra persona con un título análogo (CNCiv, sala D, 4/12/1998, LA LEY 2000-B, 838, 42.470-S).
En ese sentido se han pronunciado de manera uniforme tanto la doctrina como la jurisprudencia. Sostiene Ramírez que cuando media un contrato de locación, el locador está legitimado para interponer la pretensión de desalojo en aquel carácter, con prescindencia de que sea o no propietario del inmueble, porque en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha pretensión. ("El Juicio de Desalojo", página 74). Cabe recordar, al respecto, que las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos (art. 1177, del CCiv.), de manera tal que una persona puede alquilar un bien que no es de su propiedad, y desde el momento en que se firma el correspondiente contrato de locación, es este convenio el que relaciona a locador y locatario, y al primero le bastará con invocarlo para que le quede expedita la acción personal de desalojo, resultando ajena a ella toda cuestión relacionada a los derechos reales. (obra citada, página 75).
Con idéntico criterio, se ha sostenido que la acción de desalojo se basa en la existencia de un vínculo jurídico entre actor y demandado, en virtud del cual el ocupante del inmueble está obligado a restituirlo al demandante, con prescindencia del título por el cual éste posee. De tal forma, la restitución de un inmueble es exigible por quien otorgó la tenencia, sin que importe que sea o no propietario. (S.C.B.A., "A. y S.", 1965-I-1115; 1962-III-44; 1969-II-145).
En síntesis, la acción de desalojo es de carácter personal. Por su intermedio se pretende la recuperación del uso y tenencia de una cosa, sin cuestionarse, por regla general, el dominio ni la posesión. El accionante puede ser dueño de la cosa o puede no serlo, sin que ello limite sus derechos como locador, porque como tal, no pide ni reclama la posesión de la cosa: sólo pretende la restitución de la tenencia. Es así, entonces, que quien entregó el inmueble en virtud de un contrato de locación, está legitimado para promover juicio de desalojo.
En el caso, debe destacarse que el demandado no desconoció el contrato de alquiler y, menos aún, intentó demostrar que no adeudaba suma alguna, circunstancia que, de haberse acreditado en debida forma, hubiera tornado injusto el planteo efectuado por el actor. También debe mencionarse que el reclamante no invocó, al entablar la demanda, su carácter de propietario del inmueble, como así también que el accionado abonó los dos primeros años de alquiler sin mediar objeción alguna.
Por ende, debe confirmarse lo resuelto respecto al rechazo de la excepción de falta de legitimación activa opuesta por el demandado.
II. En relación a la argüida nulidad del contrato de locación, debe señalarse necesariamente que este argumento no fue invocado como defensa al contestarse la demanda. En este sentido, debe recordarse que el art. 277 del CPCCN establece que el Tribunal de apelaciones no puede resolver cuestiones no propuestas a la decisión del juez de primera instancia, lo que se relaciona con el principio de congruencia (ver arts. 34, inc. 4, 163, inc. 6, 164). No se puede fallar, extra, ultra o infra petita. Ocurre que la apelación no es un nuevo juicio, sino que la Cámara debe controlar la legalidad de la sentencia apelada. Según la jurisprudencia de la Corte Suprema, la Cámara puede incurrir en incongruencia en distintos supuestos; tales como cuando resuelve pretensiones introducidas extemporáneamente en la Alzada.
No obstante ello y sólo a mayor abundamiento, cabe señalar que la acción de desalojo puede ser intentada por uno sólo de los condóminos, ya que puede encuadrarse como un acto realizado como gestor oficioso (arts. 2709, 2304 y ccdtes del CCiv.), dado que la demanda persigue la restitución de la tenencia, lo que implica una prestación indivisible (cfr. Llambías - Alterini (J. H.), Código Civil anotado, IV-A, pág.562), a lo que se suma el hecho de tratarse de un acto meramente conservatorio, como ya se desarrolló anteriormente.
Por todo ello y si mi voto fuera compartido, propongo al Acuerdo que se confirme la sentencia apelada en todas las cuestiones que decide y han sido materia de agravios. Con costas de esta instancia a cargo del demandado vencido (art. 68 del CPCCN).
Los Dres. Jorge A. Mayo y Liliana E. Abreut de Begher, por las consideraciones expuestas por el doctor Kiper, adhieren al voto que antecede.
Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos, el Tribunal decide:
I. Confirmar la sentencia apelada en todas las cuestiones que decide y han sido materia de agravios. Con costas de esta instancia a cargo del demandado vencido (art. 68 del CPCCN).
II. Para conocer en el recurso deducido a fs. 309 contra la regulación de honorarios de fs. 227, se tendrá en cuenta el monto del proceso de conformidad con lo dispuesto por el art. 26 del Arancel, como así también la naturaleza del proceso, única etapa cumplida, mérito, eficacia y extensión de la labor profesional desarrollada y pautas legales establecidas por los arts. 1, 6, 7, 19, 26, 37, 39 y concordantes de la ley 21839 y su modificatoria ley 24432.
En consecuencia, por no ser reducidos los honorarios regulados a la Dra. María Eugenia Amstutz por su única intervención al suscribir el escrito introductorio en el carácter de letrada patrocinante del actor, se los confirman.
III. Por las tareas llevadas a cabo en la etapa recursiva que culminaron con el dictado de la presente regúlase el honorario del Dr. Juan Carlos Frontera en su carácter de letrado apoderado del actor -v. fs. 325-en la suma de $ … y el de la Dra. María Cristina Tejada letrada patrocinante de la demandada, en la suma de $ …. (art. 14 del Arancel).
Regístrese, notifíquese y oportunamente, devuélvase.– Jorge A. Mayo.– Liliana E. Abreut de Begher.– Claudio M. Kiper.
 

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