miércoles, 17 de noviembre de 2010

Juicio ejecutivo. Cumplimiento de la sentencia de remate. Subasta de inmuebles. Liquidación. Pago. Preferencias. Hipoteca. Fallos plenarios. Impuestos

Neumann, Gunter K. R. y otros v. Castro, Rubén R.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G2ª INSTANCIA.– Buenos Aires, septiembre 17 de 2010.
Considerando:
I. Se alza el ejecutante contra la resolución de fs.321/323 por cuanto el juez de grado, entre otras cosas, dispone que el crédito del fisco de fecha posterior a la toma de razón de la hipoteca debe ser satisfecho por el anterior propietario o por el adquirente en la subasta, de modo que al momento en que se opere la transmisión del dominio el escribano habrá de retener la suma correspondiente a dicha acreencia.
II. El recurrente esboza su primer reproche sobre la pretendida extralimitación del a quo al pronunciarse sobre una cuestión ajena a la materia en debate.
Cabe recordar que una vez subastado el inmueble se produce un efecto propio y único de la ejecución forzada, esto es, la subrogación real (art. 575 de la ley adjetiva), por medio de la cual, a fin de tornar líquido el valor del bien, se tiene que el producido de la subasta reemplaza al inmueble, y sobre dichos fondos se transfieren en la misma medida y orden los privilegios y embargos que registra ese bien.
Y no resulta ocioso memorar, que ya a fs.284 este Tribunal puso en evidencia que no podía eludirse que los acreedores hipotecarios en tanto pretendían la compensación, es decir la extinción con fuerza de pago de su crédito (arg. art. 818 , de la ley sustantiva), introdujeron en esta litis la cuestión sobre el presunto grado preferente de su acreencia, por lo que corresponde que el juez que interviene en la ejecución forzada decida qué pagos habrán de efectivizarse en la causa según la preferencia que entienda corresponder a cada uno de los créditos; cosa que efectivamente hizo en el interlocutorio impugnado.
En ese piso de marcha no se aprecia que el asunto que motiva la refutación de los apelantes fuera extraño a aquello que le cabía decidir al juez de la anterior instancia, sino todo lo contrario. Como tampoco se advierte la mengua del ejercicio del derecho de defensa de los recurrentes quienes no sólo tuvieron oportunidad de pronunciarse sobre el punto, además han accedido a la alzada en procura de revisión.
III. El segundo agravio refiere a que el juez soslayó la aplicación de la doctrina plenaria de esta Cámara in re “ Servicios Eficientes S.A v. Yabra, Roberto I. s/ ejecución hipotecaria ” (del 18-2-1999), en el sentido que no corresponde que el adquirente afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengados antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas.
Como se recordará, el a quo estableció que el crédito del fisco de fecha posterior a la toma de razón de la hipoteca debe ser satisfecho por el anterior propietario o por el adquirente en la subasta, y señaló que las deudas de marras fueron puestas de manifiesto previo al remate mediante los edictos y en el auto de subasta de fechas anteriores al fallo plenario antes aludido.
Respecto de la aplicación temporal del plenario, y siendo su doctrina legal obligatoria para esta Cámara por imperio del art. 303 del código procesal, tiene dicho esta Sala que no existe posibilidad jurídica de apartarse de esa directiva legal expresa aunque sea de fecha posterior a la subasta (r. 298.737, del 2-6-00 y r. 325.513, del 15-6-01) o, incluso, a la decisión de primera instancia (r. 265.084, del 12-7-99 y r. 271.346, del 20-5-99), pues se trata de aplicar en el caso concreto y en el momento en que se juzga en definitiva la cuestión, la interpretación de la ley establecida con fuerza obligatoria. Y mientras no pierda vigencia con motivo de un cambio de legislación o por la modificación ulterior prevista en el mismo art. 303 , no admite otro condicionamiento temporal que la valla impuesta por la cosa juzgada, derivada de la naturaleza y de los efectos que son propios de este instituto (esta Sala, r. 336.215, del 19-11-2001).
Sentado lo expuesto en el párrafo precedente, interesa señalar que en supuestos como el de autos, en los cuales el adquirente es el propio ejecutante, no puede disociarse la condición de comprador en subasta de la de acreedor hipotecario si para ambos utiliza un mismo título , esto es, no resulta aceptable que como acreedor obtenga la compensación del precio, y como adquirente se libere de la deuda anterior, dado que la compensación es admisible en tanto se trate de créditos líquidos, exigibles y expeditos, extremo éste último que no se verifica si encuentra en el crédito de otro acreedor, uno preferente. Es que, examinada la cuestión desde la óptica de los privilegios, el acreedor hipotecario no puede ampararse en la calidad de adquirente y pretender prevalerse de disposiciones aplicables a los terceros compradores para sustraerse a la aplicación de las normas de orden público involucradas. Si optó por compensar su crédito con el precio de la venta, esa decisión no puede perjudicar a terceros (arts. 503 , 1195 y 1199 , del CCiv.). En todo caso, su preferencia en el cobro se la otorga el privilegio instituido por el art. 3934 y cctes. de la ley sustantiva (conf. esta Sala, r. 456.346, del 29-5-06; r. 389.760, del 22-11-07; r. 496.981, del 5-12-2007, y sus citas).
Importa dejar en claro lo anterior, por cuanto confrontado el crédito del acreedor hipotecario con los créditos por impuestos, tasas y contribuciones, a los que alude el plenario citado, respecto a las deudas de fecha posterior a la toma de razón del gravamen el resultado final no variará, en cambio la distinción tiene trascendencia en aquellos supuestos en que las deudas de la laya de las mencionadas reconocen una fecha anterior a la toma de razón. En definitiva, aquello que define quién debe asumir las deudas, en los casos en los que la calidad de acreedor hipotecario y adquirente en la subasta se reúnen en una misma persona, es el orden de los privilegios y no la doctrina plenaria de esta Cámara.
Si se atiende a dicha premisa en el sub lite y se repara en que las deudas con el fisco que motivan la intervención de este Tribunal son las de fecha posterior a la toma de razón de la hipoteca, esos créditos deben ceder ante el privilegio especial del crédito del hipotecario, preferente al impositivo que es meramente general (arts. 3918 , 3919 , 3934 y 3937 , del CCiv). De modo que si se pretendiera deducir de la suma obtenida en el remate el importe necesario para cancelar las deudas por impuestos y tasas, se estaría vulnerando el privilegio establecido a favor del acreedor hipotecario.
Con estos alcances el reproche habrá de ser atendido.
IV. Finalmente, y respecto de la última queja, si bien los recurrentes hallarán satisfacción con lo expuesto en el considerando que antecede, a todo evento es dable indicar –a simple título docente- que el marco procesal que ofrecen estos autos no es la vía idónea para oponer y decidir la prescripción de las deudas en cuestión, repárese en que los apelantes no desconocen la existencia del crédito del fisco sino su subsistencia como obligación civil y, al respecto, no es aquí donde debe ventilarse ese extremo, pues el acreedor fiscal no pretende ejecutar su crédito sino que simplemente fue llamado para hacer valer su preferencia para el cobro (conf. esta Sala, r. 380.051, del 18-9-03; r. 456.346, del 29-5-2006). De manera que aquellos que aspiren a liberarse en esos términos, deben saldar las deudas o bien depositar los importes correspondientes en los autos o en la escribanía, sin perjuicio de su derecho a obtener por la vía y forma un pronunciamiento respecto de la prescripción de la que pretenden prevalerse.
Por estas consideraciones, se resuelve:
Revocar parcialmente y con los alcances indicados en el precedente considerando III), la resolución de fs. 321/323.
Sin costas atento la índole de la cuestión debatida (arts. 69 y 68 , segunda parte, de la ley adjetiva).
Regístrese y devuélvase, encomendándose a la instancia de grado la notificación del presente a las partes.– Carlos A. Bellucci.– Beatriz Areán.– Carlos A. Carranza Casares.

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