miércoles, 17 de noviembre de 2010

Condominio. Facultades de los condóminos. Respecto de la cosa común. Goce exclusivo por un condómino. Compensación. Requisitos. Manifestación de volun

Arrue, Darío O. v. Biran, Ruth A.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G2ªINSTANCIA.– Buenos Aires, agosto 18 de 2010.
¿Es justa la sentencia apelada?
A la cuestión planteada el Dr. Carranza Casares dijo:
I.- En el presente pleito promovido por Darío Oscar Arrue contra Ruth Ada Biran por fijación de valor locativo, la sentencia dictada a fs. 115/118 hizo lugar a su determinación respecto del inmueble ubicado en José Ortega y Gasset 1825/27/33/35 y 41 de esta ciudad y rechazó la atinente al automóvil Renault Clío EAM-959, condenando en definitiva a la demandada al pago de la suma a calcularse desde la fecha en la que se celebró la audiencia de mediación, y sobre la base del informe de la inmobiliaria a cuyos términos habían acordado sujetarse los litigantes, más intereses. Asimismo, distribuyó las costas en el orden causado.
II.- Tanto el actor como la demandada apelaron el fallo.
El primero, al presentar sus agravios a fs. 145/149, cuyo traslado no fue contestado, pretende que se modifique el punto de partida del canon a calcularse, que se admita su fijación en lo concerniente al vehículo mencionado y que se impongan las costas a su contraparte.
La segunda, de su lado, al agregar su memorial a fs. 141/143, contestado a fs. 151/152, reclama el rechazo de la demanda, aduce que no se ha tenido en cuenta que ella se ha hecho cargo de la totalidad de los gastos del inmueble y manifiesta que el canon locativo es muy elevado.
III.- Esta sala ha señalado en más de una oportunidad que es principio recibido que cualquiera de los comuneros puede usar la cosa en tanto lo toleren los restantes, pero en caso de requerir éstos una compensación por ese uso, ella se devenga a partir de la comunicación de la voluntad en tal sentido sentido (cf. C.N.Civ., esta sala, R. 117.585 del 3/12/92; R. 117.585, del 3/12/92 y L. 13.383, del 29/4/86).
Es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en forma exclusiva. Ante una situación de esta naturaleza, se plantea el interrogante acerca de si los otros comuneros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria. Unánimemente se ha admitido ese derecho, limitando su proyección hacia el futuro. Como se entiende que cada uno puede gozar de la cosa sin limitaciones, mientras no embarace el derecho igual de los demás, únicamente mediando exclusión de hecho de alguno de ellos, nace para el excluido el derecho de reclamar una indemnización consistente en el valor locativo proporcional a su interés; con la sola limitación ya apuntada de que tal potestad no tendrá efecto retroactivo, sino que operará sólo una vez ejercido de manera fehaciente el ius prohibendi, puesto que previo a ello se presume el asentimiento del comunero reclamante (cf. C.N.Civ., sala D, del 26/3/74 en E.D. 54-475; íd., sala B, “Zappacosta, Eduardo H. v. Izquierdo, Osvaldo N.”, del 17/2/06). El silencio o la pasividad ante la ocupación del bien importa el consentimiento que hace improcedente el cobro por el tiempo anterior a su requerimiento (cf. C.N.Civ., sala A, “Lambois, Pablo O. v. Cerviño, María J.”, del 14/10/82 y sus citas, en Jurisprudencia Argentina 1984-I, 519).
Como bien ha expresado el pronunciamiento apelado, el condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les debe. La petición para que produzca los efectos requeridos ha de ser recibida, y hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien lo realiza (cf. C.N.Civ., sala H, L. 117.527, del 16/6/93; íd., sala D, “Ziruinik, Perla C. N. v. Smolar, J. A.”, del 12/10/01).
Lo expuesto, como es fácil advertir, conduce inexorablemente a la desestimación del planteo de la demandada recurrente.
El hecho, invocado en el memorial de fs. 141/143, de que el actor en su momento se hubiese negado a suscribir una autorización de venta no enerva su derecho a reclamar el canon locativo.
Ello es así por varias razones. Si la intención de la demandada era vender el bien para hacer cesar el condominio podía haber reclamado la división judicial (como en definitiva hizo su contraparte). Además, cuando fue formulado el reclamo por el canon locativo (al promoverse el presente juicio) el actor ya había iniciado el proceso de división de condominio, por lo que no puede achacársele como responsable de una eventual demora en concretar la partición. Por otra parte, si ella no quería ser condenada a abonar el canon locativo no debió continuar habitando el bien a partir del requerimiento de fijación de una compensación por parte de su condómino.
Habida cuenta de que las partes acordaron sujetarse a lo que informase la inmobiliaria mencionada a fs. 31, la mera afirmación de que el monto indicado por ésta resulta elevado en relación con el valor del bien, sin acompañar elemento alguno que permita sustentar sus dichos, impide la modificación de lo decidido en la sentencia.
Tampoco corresponde tomar como punto de partida del canon, como pretende el demandante, el de la manifestación en la que se formulaba la reserva de reclamarlos, pues tal reserva no importó el ejercicio de su derecho (cf. C.N.Civ., esta sala, L. 334.560, del 18/2/04; íd., sala A, L. 203.931, del 19/12/96), que recién fue concretado al promover el presente juicio.
Por el contrario, entiendo que cabe establecer el valor locativo del automotor, habiéndose producido prueba atinente al del vehículo en sí, en los términos del art. 165 del CPCCN (cf. Fallos: 318:1598).
En atención a lo informado a fs. 88 estimo que cabe determinar prudencialmente, sobre la base de la experiencia general para casos análogos (cf. Vila en Highton, Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, t. 3, p. 503) y obviamente por un importe básico, la suma de $ 100 en concepto del 50 % del valor locativo mensual del bien que deberá abonarse al actor desde la fecha ya señalada hasta que cese en su uso exclusivo.
A diferencia de lo decidido en la sentencia, no advierto que existan elementos como para apartarse del criterio objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN), pues el intento de solución extrajudicial del conflicto realizado por la demandada, al que se alude en el pronunciamiento, sólo atañe al juicio por división de condominio, mas no al presente por fijación de valor locativo, al que la mencionada se opuso en todo momento.
Desde esta perspectiva, cabe recordar que las costas son las erogaciones o desembolsos que las partes se ven obligadas a efectuar, como consecuencia directa de la tramitación de un proceso, o de un incidente dentro de éste. No implican una penalidad para el perdidoso, sino imponerle la obligación de restituir los gastos que en el caso efectuó su contraria para obtener el reconocimiento de su derecho (cf. C.N.Civ., esta sala G, L. 508.632, del 7/11/08 y sus citas).
IV.- En su mérito, después de haber examinado los argumentos y pruebas conducentes, propongo al acuerdo revocar parcialmente la sentencia apelada para hacer lugar al reclamo de valor locativo del automotor en los términos descriptos en el apartado III (antepenúltimo párrafo) de la presente, disponer que las costas de ambas instancias sean a cargo de la demandada (art. 68 citado) y confirmarla en lo demás que decide y fue objeto de agravios no atendidos.
Los Dres. Bellucci y Areán votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carranza Casares.
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve:
I.- Revocar parcialmente la sentencia apelada para hacer lugar al reclamo de valor locativo del automotor en los términos descriptos en el apartado III (antepenúltimo párrafo) del voto preopinante y confirmarla en lo demás que decide y fue objeto de agravios no atendidos, con costas de ambas instancias a cargo de la demandada.
II.- Devueltas que sean las actuaciones se proveerá lo pertinente a fin de lograr el ingreso de la tasa judicial (arts. 13 y conc. de la ley 23898).
III.- Los honorarios se regularán una vez establecidos los de la instancia anterior. Se deja constancia que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del CPCCN.
Notifíquese y devuélvase.– Carlos Carranza Casares.– Carlos A. Bellucci.– Beatriz Areán.

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