lunes, 11 de octubre de 2010

Condominio. Facultades de los condóminos. Respecto de la cosa común. Goce exclusivo por un condómino. Cobro de canon locativo por restantes condóminos

Creo, Ricardo y otros v. Creo, Carlos A.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H2ª INSTANCIA.– Buenos Aires, julio 6 de 2010.
El Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 112/8), que hizo lugar a la demanda por la cual los actores reclamaban el cobro de un canon por la ocupación exclusiva del inmueble a cargo de uno de los coherederos, los actores expresan agravios a fs. 132/4, cuyo traslado es contestado a fs. 138/9.
Se agravian los apelantes, en primer lugar, de la fecha a partir de la cual se admitió el reclamo, pues sostienen que debió computarse a partir de la constitución en mora operada en diciembre de 2007; en segundo lugar, cuestionan por insuficiente el monto fijado en concepto de canon locativo mensual. Finalmente, en subsidio, solicitan que se tenga en cuenta la evolución de los precios y que se fije un nuevo valor para regir luego de dictada la sentencia.
Es un hecho no controvertido en esta instancia que el demandado ocupa en forma exclusiva el inmueble que pertenece también a sus hermanos, y que en diciembre de 2007 se le requirió la desocupación.
Dispone el art. 2684 del CCiv. que "Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular". A su vez, el art. 2699 establece que "siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada."
Del juego armónico de dichas normas cabe concluir que el uso y goce autorizado por la primera, si bien no está sujeto al acuerdo previo de los otros comuneros, reposa sobre un consentimiento tácito presumido por la ley. De otro modo no se podría entender que "la oposición de alguno de los condóminos" bastara para ponerle fin y remitir la cuestión a las normas sobre la administración (v. Papaño-Kiper-Dillon-Causse, "Derechos Reales", I, ps. 309/10).
En el caso se presenta un supuesto muy común, el del condómino que usa toda la cosa en forma exclusiva y de la posibilidad de responsabilizarlo del pago de una suma de dinero -a modo de un alquiler-, compensatoria de tal uso, en favor de los otros copropietarios.
La jurisprudencia reiterada para este tipo de supuestos puede sintetizarse en los siguientes conceptos: a) no procede el cobro de la parte proporcional del alquiler, por parte del condómino que no utiliza la propiedad, a quien la está ocupando, pues éste ejerce sobre toda la cosa un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás de ejercer igual derecho, nada les debe; b) si no medió petición alguna en ese sentido, tal silencio implica una tácita conformidad; c) cabe reconocer el derecho a percibir aquellas sumas a partir de la fecha de la interpelación (CNPaz, Sala III, 26/5/64, LL, 116-531; CNCiv., Sala E, 18/4/86, LL, 1986-C-520, entre muchos otros).
Admitida la procedencia del reclamo a partir del requerimiento, la demandada se agravia de que no se haya tenido por tal a la fecha de la carta documento del 5 de diciembre de 2007, cuyo texto -en lo que aquí interesa- dice: “(...) Te requerimos la urgente e inmediata desocupación de la unidad ... dentro de los 30 días corridos, para su venta a terceros, respetando las proporciones legales y reglamentarias. Formulamos reserva expresa para reclamarte el valor locativo en la proporción que corresponda por la ocupación unilateral y sin la conformidad de los restantes coherederos. Caso contrario, promoveremos acciones judiciales” (ver fs. 3). Posteriormente, el 13 de diciembre, hubo una segunda carta documento que dice en una parte “... por necesidad fuiste a con tus dos hijos a vivir a casa de nuestros padres en noviembre de 1994, desde cuya fecha adeudas la proporción pertinente de valor locativo por esa utilización unilateral, concepto que queda definitivamente consolidado con el fallecimiento de nuestros padres al utilizar con exclusividad la cosa común sin la conformidad de los restantes coherederos y/o condóminos y sin siquiera abonar las expensas comunes. Por ello, reiteramos por última vez nuestro requerimiento no contestado para que procedas a la desocupación de la unidad sucesoria para su venta a terceros, sin perjuicio de los restantes reclamos efectuados...” (Fs. 4).
La interpelación, acto jurídico unilateral, es un requerimiento de pago, sin que para ello tenga el acreedor que amenazar con la promoción de demandas. Se limita a hacer saber al deudor que exige y espera de él el cumplimiento de sus obligaciones y tácitamente le advierte que si no cumple, hará valer sus derechos por vías legales (Sala A, 17/7/62, causa 78.013). La exigencia debe ser precisa e intimatoria.
No requiere de formalidades especiales, basta la comprobación de que el acreedor ha urgido la ejecución de la prestación debida (Sala A, 30/10/58, LL, 93-381; Sala B, 12/9/57, LL, 91-131). Es suficiente que haya una declaración de voluntad que demuestre en forma clara e inequívoca la intención del acreedor de requerir al deudor que realice el pago, que cumpla la prestación (v. Morello, A., "El boleto de compraventa inmobiliaria", 1975, ps. 318/9). Es suficiente con que el requerimiento sea expreso y concluyente; incluso puede ser realizado verbalmente
Es importante también, para atribuirle efectos, contar con la seguridad de que su contenido fue conocido por el interesado, pues lo dudoso debe ser interpretado en favor de la libertad, de la benignidad y del deudor. Connota una voluntad recepticia, de manera que debe llegar a conocimiento del deudor interpelado.
El juez de primera interpretó que la demandada conoció de la oposición y del reclamo de cobro al asistir a la audiencia de mediación, ya que las referidas cartas documentos apuntaban esencialmente a la desocupación del inmueble mas que a intimar el cobro de un alquiler. Esto fue aceptado por el demandado.
La constitución en mora, presupone la existencia de una interpelación, carácter que no revisten la mera reserva de derechos patrimoniales. La intimación debe reunir las condiciones intrínsecas de idoneidad de la interpelación constitutiva de la mora, entre los que se destacan: que la misma configure una exigencia categórica de pago, que importe un requerimiento apropiado en cuanto al objeto, modo y tiempo de la obligación que se reclama y que constituya una interpelación coercitiva y no declarativa del derecho que persigue. La primera característica impone desechar la eficacia de toda comunicación que aparezca como una simple insinuación de pago, debiendo conformar un requerimiento expreso, categórico y preciso. La segunda se refiere a lo apropiado del requerimiento, en orden a la determinación del objeto debido, al modo de satisfacer el crédito y al tiempo en que el mismo debe saldarse. La tercera impone que la interpelación debe ser idónea, ha de ser coercitiva y no meramente declarativa, por lo que no es apta la manifestación del acreedor reservando derecho que específicamente no reclama o la que tiende a recabar datos para la preparación de una acción (conf. Busso, E., "Código Civil anotado", t. III, art. 509, p. 261, n. 47; Salvat-Galli, "Tratado. Obligaciones", t. I, p. 104, n. 89; Llambías, J. J., Tratado. Obligaciones., t. I, ns. 114/116, ps. 142/145; CNCiv, sala A, LL 104-280; LL 101-874 y LL 98-536; sala C, LL 99-502; sala F, LL 98-541, etc.).
Por ende, al no reunir las mencionadas cartas los recaudos necesarios, considero que debe ser confirmada la sentencia apelada en lo que a este punto concierne.
En cuanto al quantum del valor locativo, que también genera agravios de los actores, el juez se apoyó en el dictamen del perito tasador. Para los apelantes, debió tomarse en cuenta el valor asignado al inmueble en el juicio sucesorio, más alto que en el presente, y calcular el valor locativo en el 1% del precio.
Este agravio tampoco puede prosperar pior las razones expuestas por el a quo, que comparto.
En efecto, el dictamen pericial se encuentra fundado razonablemente en principios y procedimientos técnicos, y resulta congruente con el resto de la prueba rendida. Tales circunstancias conducen a aceptar sus conclusiones, al ponderarlo conforme a los arts. 386, 477 y 497 CPCCN.
No es óbice para ello la impugnación efectuada por la parte actora a fs. 82. Los demandantes discrepan con las conclusiones periciales pero no han basado su disidencia en principios científicos o técnicos, sino que sólo se basan en una diferente y personal apreciación subjetiva de los elementos observados y valorados por el perito, y en tasaciones efectuadas en otro pleito a los efectos de la regulación de honorarios, lo que no siempre coincide con el valor de mercado, circunstancia examinada detenidamente por el experto.
Por ello, al no haberse opuesto argumentos científicos de mayor valor y/o atendibilidad que los proporcionados por aquél, cabe aceptar sus conclusiones (CNECyC, Sala "I", citada en aut. y ob. cit., Bs. As., 1984, p. 303, n. 17).
Al respecto, Palacio ("Derecho procesal Civil", t IV, p. 720, y sus citas) ha señalado que cuando la prueba "aparece fundada en principios y procedimientos técnicos no objetables y no existe otra prueba que la desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél".
En cuanto al pedido de reajuste del alquiler a partir del dictado de esta sentencia, debo señalar que se trata de una pretensión no introducida en la demanda (ver fs. 21/3 y 28), sino en esta instancia, lo que la torna inatendible. Ello, claro está, sin perjuicio de que peticionen lo que estimen que les corresponde en la etapa de ejecución de sentencia.
Por todo lo expuesto, voto para que se confirme la sentencia apelada en lo que fue materia de agravios; con costas de esta instancia a los apelantes vencidos.
El Dr. Mayo dijo:
Coincido con la decisión del vocal preopinante, no obstante quiero dejar aclarado que, atento el reconocimiento expreso formulado por el demandado respecto del anoticiamiento del reclamo formulado en la audiencia de mediación y en consideración a lo que ha sido objeto de agravio, no resulta de aplicación el criterio sustentado por esta Sala en autos “Prapir S.R.L v. Cuccarace, Adriana C. s/ división de condominio” (R. 535.635 del 10/02/10).
La Dra. Abreut de Begher dijo:
Por las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper, adhiero a su voto en todos sus términos.
Por lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad, el Tribunal decide confirmar la sentencia apelada en lo que fue materia de agravios; con costas de esta instancia a los apelantes vencidos.
Regístrese, notifíquese por Secretaría y oportunamente devuélvase.– Jorge A. Mayo.– Liliana E. Abreut de Begher.– Claudio M. Kiper.

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