domingo, 4 de julio de 2010

Doctrina. Propiedad Horizontal. El Consejo de Administración.

Ref. Doctrina sobre Propiedad Horizontal. Administración. El Consejo de Administración. Por Eduardo Awad.

Origen: Argentina | Cita: Publicado digitalmente en edición de fecha 30/06/2010, artículo bajo protocolo A00276784634 de Utsupra.com IUS II .


Acerca del Consejo de Administración

El consejo de administración es un órgano colegiado que funciona en muchos consorcios, que no ha sido creado por la ley ni por su decreto reglamentario (si bien ello no significa que su existencia sea ilegal o prohibida por la ley). Aparece como consecuencia del a necesidad, en muchos consorcios, de tener un órgano intermediario que vincule y enlace a los copropietarios con el Administrador, a quien asesora y controla, tornando más fluida esa relación (que de otra forma, prácticamente sólo tendría una expresión concreta durante las asambleas).

Si bien muchos reglamentos prevén su existencia, en un gran número de consorcios son una creación de la asamblea de propietarios. En el primer caso, las características y funciones del consejo quedarán enunciadas en el mismo reglamento (no siempre, en rigor de verdad, en forma muy específica y bien delineada). En el segundo caso, la asamblea elige los integrantes pero, en general, no se pronuncia sobre sus atribuciones y no fija límites a su accionar.

En ambas hipótesis, en la práctica, se producen situaciones no deseadas.

Es necesario destacar, en primer lugar, que el consejo debe estar integrado por propietarios de unidades funcionales en el edificio en cuestión, en un número impar, no muy extenso (3, 5 personas); ello evitará las dilaciones y perdidas de tiempo en discusiones que, en general, a nada conducen. Algunos doctrinarios entienden que debe desempeñarse el cargo en forma personal, no admitiéndose que lo ejerza un apoderado o mandatario del propietario. Pero si se tratara de un mandatario con poder general de administración y disposición, no debería, en principio, negarse esa posibilidad. En otro caso, y salvo que el reglamento prescriba lo contrario, tampoco debería impedirse integrar el consejo a un propietario que no resida en el edificio; muchas veces la negativa deriva de creer, erróneamente, que quien no habita el edificio tiene un conocimiento parcial de la realidad. El cargo se ejercerá en forma gratuita, sólo podrá contemplarse el reembolso de viáticos u otros gastos muy específicos que el consejero deba realizar para llevar adelante su cometido.

El consejo deberá operar como un nexo entre los integrantes del Consorcio y la Administración, recepcionando las inquietudes, necesidades y quejas de éstos, para transmitirlas al representante legal; asesorará al "órgano ejecutivo" en cuanto a la presentación de presupuestos, o sobre la mejor forma de llevar a cabo trabajos y/o tareas en el edificio ( ello obviamente, dependerá de la posibilidad de tener conocimientos técnicos en cada materia, o no); controlará al administración en el ejercicio de sus funciones, para ello podrá revisar los libros, examinar documentación, hablar con los proveedores; aconsejará o no acerca de la aprobación del balance y presentación de la rendición de cuentas del administrador en una asamblea; podrá ejercer la función de administrador en caso de acefalía, ordenando y pagando los trabajos de reparación o conservación que sean necesarios o urgentes; siempre en forma transitoria y citando a asamblea para elegir nuevo representante legal; finalmente si el reglamento así lo hubiere dispuesto expresamente, podrá convocar a asamblea. La complejidad de cada inmueble indicará si es necesario que el consejo sesione con determinada periodicidad, si debe llevar un libro en el que asentar lo acontecido en cada reunión, etc.

Las tareas de control, asesoramiento y fiscalización deben ser ejercidas con prudencia, sin invadir ni pretender arrogarse funciones ejecutivas, pues para ello se ha previsto el cargo de Administrador. Son innumerables los casos en que el consejo es percibido por el resto de los propietarios como "los dueños del edificio" hecho este que conduce a situaciones enojosas, injustas y perjudiciales para esa pequeña comunidad que constituye el consorcio. Es necesario reiterar que si por alguna circunstancia el consejo debe desempeñar la función de administrador, deberá ser por corto lapso, siempre tendiendo a normalizar la situación de acefalía del consorcio. Si bien, reitero, ello podrá ser necesario en circunstancias especiales, no deja de ser una irregularidad. Ello porque si el órgano fiscalizador se transforma en ejecutivo, ¿cómo podría controlarse a sí mismo?

Finalmente, es necesario alentar la formación de consejos de administración en el ámbito de la propiedad horizontal, pues se trata de un órgano valioso e importante que, funcionando dentro de los límites impuestos por sus propias características, contribuye a que el consorcio pueda cumplir con sus fines.-




► Autor: Eduardo Awad

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