jueves, 3 de junio de 2010

PROPIEDAD HORIZONTAL FALLO

Propiedad horizontal. Restricciones y prohibiciones. Innovaciones y obras nuevas. Construcciones no contenidas en el plano. Espacios comunes de uso exclusivo del copropietario. Daño. Molestias. Prueba. Demolición. Abuso del derecho. Inscripción catastral. Modificación del reglamento

Consorcio de Propietarios Calle Junín 1562/64 v. Budelli, Silvia B.

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J

2ª INSTANCIA.– Buenos Aires, diciembre 17 de 2009.

La Dra. Beatriz A. Verón dijo:

1.- Contra la sentencia definitiva de primera instancia obrante a fs. 404/413 vta. expresa agravios la actora a fs. 444/448 que la demandada contesta a fs. 451/453 vta.

En lo sustancial de sus quejas, el Consorcio observa que Budelli incumplió el acuerdo al que se arribara en fecha 28/2/01 y su modificación del 19/10/01, y ellos importan -entre otras obligaciones- el reconocimiento al pago de una indemnización a su favor.

Puntualiza que el cerramiento antirreglamentario se efectuó en el año 1998, que no fue consentido por el consorcio y que implica retiro de la línea de edificación del edificio (cita fs. 364/365).

Observa, además, que ello se traduce en la demolición del frente y la incorporación del balcón terraza (sector común de uso exclusivo) a los dormitorios, es decir, al interior de la unidad, ampliando su superficie cubierta.

En otro orden, respecto a la condena a regularizar la situación dominial ante el Registro y la modificación del Reglamento de Copropiedad, resalta que carece de plazo para su cumplimiento y de las consecuencias caso contrario.

Cuestiona, además, que se condene a Budelli al pago de expensas ajustadas a la realidad edilicia recién a partir del dictado de la sentencia, cuando según constancias de autos la edificación en infracción es anterior, extremo que enriquece indebidamente a la demandada.

A continuación, estima insostenible el argumento de la juez de grado que consideró que lo construido no afea la fachada del edificio y que, por tanto, no debe destruirse. Aduce que ello desconoce la irregularidad en la que se incurrió de la normativa municipal, planos, catastro, reglamento de copropiedad, etc.

Por último, dirige su queja a la imposición de costas y pone de resalto, además de lo señalado, que fue la demandada quien dio lugar al inicio de las presentes actuaciones, por lo que las mismas deben ser cargadas exclusivamente a Budelli.

2.1.- En primer lugar, cabe señalar que nuestro más Alto Tribunal ha decidido que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (CSJN, Fallos 258:304 ; 262:222 ; 265:301 ; 272:225 , etc.).

En su mérito, no habré de seguir al Consorcio recurrente en todas y cada una de sus alegaciones sino, tan solo, en aquellas que sean conducentes para decidir este conflicto.

En sentido análogo, se ha resuelto que tampoco es deber del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos 274:113 ; 280:3201 ; 144:611 ), razón por la cual me inclinaré por las que produzcan mayor convicción, en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama "jurídicamente relevantes" (su ob., Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960, pág. 971, párrafo 1527), o "singularmente trascendentes" como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil", en Estudios sobre el proceso civil, págs. 369 y ss.).

Analizaré los elementos probatorios arrimados a la luz del principio de la sana crítica, los que sirven para ilustrar al órgano jurisdiccional acerca del significado de los hechos individuales que importan al proceso, saber cuáles se han producido, qué consecuencias jurídicas derivan de ellos y arribar así a la decisión final acerca de tales fundamentos. Las reglas de la sana crítica son reglas del correcto entendimiento humano: contingentes y variables con relación a la experiencia del tiempo y del lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia (Couture, Eduardo, JA 71-80 y ss.).

Tales principios deben, además, adecuarse con las circunstancias de hecho y del derecho del caso y con las máximas de la experiencia que, al decir de Kisch, es el conocimiento que tiene el juez de la vida y de las personas (aut. cit., Elementos de Derecho Procesal Civil, trad. de L. Prieto Castro, 1? ed., Madrid, pág. 189).

2.2.- Sentado ello, recuerdo que la ley 17711 estableció un estándar en el uso y goce de la propiedad, conforme a “un ejercicio regular” (art. 2513 , CCiv.) y “en tanto no fuere abusivo” (art. 2514 , CCiv.). En las relaciones de vecindad, ya Vélez Sarsfield había previsto restricciones que influyeron en el carácter absoluto del dominio, porque en sus soluciones se tiene en cuenta una finalidad de convivencia, de respeto del derecho del vecino, el progreso y la tolerancia (Iñiguez, Marcelo, “Limitaciones por la vecindad”, “Revista de Derecho de Daños”, 2005 - 2, “Relaciones de Vecindad”, pág. 153).

En el aspecto más profundo del thema decidendum, por tanto, se encuentra el conflicto entre la libertad de comportamientos derivados de usar y gozar encardinadas en un derecho de propiedad absoluto, criterio desde luego defendido por el Derecho clásico (en autos, además, enmarcados en límites aún más estrechos que emanan del particular régimen de propiedad horizontal), y otro criterio, más actual y conforme a la visión renovadora o progresista, que coloca a tales derechos o facultades en “función social” y busca por ese camino una convivencia pacífica, civilizada y digna.

Como con agudeza observa Jorge Mosset Iturraspe (“El abuso del derecho en las relaciones de vecindad. Los límites en el ejercicio. Los excesos, Las normas administrativas”, “Revista...” cit., pág. 40), para procurar zanjar tal debate los juristas buscan otras ideas para el logro de soluciones menos traumáticas (de “todo o nada”), para -en cambio- alcanzar soluciones más sutiles o afinadas, a partir de las particularidades de cada caso.

El de autos es precisamente un caso de tal naturaleza, que impone la ponderación de todas las circunstancias para alcanzar una decisión que se ajuste a derecho y que no altere el delicado equilibrio entre ambos derechos, en manifiesta y permanente tensión. Como razona Alberto G. Spota, el juez “ha de establecer el balance económico de los intereses en juego y combinarlos con el interés público” (aut. cit., Alberto G. Spota, “Tratado de Derecho Civil”, Parte General, vol. I, t. I, Depalma, 1947, p. 345 y ss.).

Por tanto, cabe desestimar de plano el argumento central de la apelación formulada por el consorcio con anclaje en la antijuridicidad de la conducta de Budelli y que en la especie se manifiesta por la falta de adecuación reglamentaria de lo construido, para -sólo a partir de ella- hacer lugar in totum a la acción entablada, decretando consecuentemente, por ej., su demolición.

2.3.- En efecto, no se encuentra en discusión que la demandada efectivamente construyó ambientes no contenidos en el plano original de obra y que avanzó sobre la terraza y sobre la planta azotea, sector este último de propiedad común y uso exclusivo de Budelli.

Con acierto, la sentenciante de grado hizo lugar a la demanda en cuanto condenó a regularizar la situación dominial del inmueble ante la Dirección de Catastro del GCBA, así como la atinente a la modificación del Reglamento de Copropiedad, con su correspondiente inscripción (aspecto consentido por la perdidosa).

Volveré más adelante sobre este tópico en lo que respecta al plazo para su cumplimiento y las consecuencias de su omisión ya que han sido objeto de expreso agravio.

2.4.- Es menester avanzar ahora hacia el aspecto medular del sub examine.

Para alcanzar la solución, me apoyaré principalmente en el resultado de la completa y prolija pericia de ingeniería obrante a fs. 354/369 y fs. 375/379, experticia que valoraré en los términos del art. 477 del rito.

Además - cabe resaltar- sobre su mérito también pondero el tenor de la lacónica presentación efectuada por la actora apelante a fs. 371 y vta., la que se dirige a aspectos secundarios de tal pericia y, por tanto, importa tácita o implícita aceptación de los aspectos centrales informados por el idóneo desinsaculado.

En efecto, el Ingeniero Roberto Fenelli -en extenso informe- comenzó por dar cuenta de las características de la construcción realizada, brindando acabado detalle de las mismas y de los materiales utilizados (ver pto. 1 a fs. 361).

Las mismas, de manera altamente ilustrativa, se desprenden de las fotografías anejadas a fs. 354/357 y croquis de fs. 358.

Un dato relevante para fundamentar la solución a la que en definitiva llegaré, es que la antigüedad de lo construido (antirreglamentariamente, como con acierto observa la quejosa), excede los 15 años, y ello se desprende de distintos puntos del informe pericial: pto. 3 in fine, fs. 362, pto. 11 a fs. 364, pto. 16 a fs. 368, ratificando luego a través de la segunda presentación, oportunidad en la que el idóneo aclara que el cerramiento del balcón terraza del piso 11 se denunció ante la correspondiente autoridad en el año 1998 (fs. 376).

Se determinó, a su vez, la incidencia en porcentaje de la ocupación de las mismas (pto. 5 a fs. 362), dándose cuenta del aumento en 25 m2. de la superficie cubierta de la unidad (pto. 6 a fs. 363) y el impacto en su valorización (pto. 9, fs. 364).

2.5.- Avanzando en el análisis del caso, en el aspecto “estético” del frente del edificio, coincido con la observación realizada por la sentenciante de grado, y este punto, a mi entender, resulta clave para arribar a la solución adelantada.

En efecto, el entendido informó que las construcciones cuestionadas por la actora se realizaron de acuerdo a las reglas del arte y la profesión, con óptimos materiales, de buena calidad, todo lo cual no afea el edificio (cfr. ptos. 1 a 4 a fs. 361/362, pto. 4 a fs. 366 y pto. 12 de fs. 367).

Tengo por probado, además, que dado el retiro de la línea de edificación que se realizó al construirlo, sólo son visibles desde la calle Junín los departamentos del frente hasta el octavo piso (pto. 11 a fs. 365), lo que implica que la construcción de la demandada que cuestiona el Consorcio no se ve desde el exterior.

En la misma línea pondero que las construcciones en cuestión no producen molestia, ni quitan luz, así como no usurpan superficie y/o daño en relación a otros copropietarios del edificio (ptos. 7 y 8 de fs. 366), no comprometiendo riesgo alguno para el edificio (ptos. 9 y 10 a fs. 366/367).

Pondero asimismo que el perito informó incluso que la eventual demolición de la construcción no beneficiaría arquitectónicamente al consorcio accionante, dado que -insisto- no resulta visible en absoluto desde la calle (pto. 14 a fs. 367), por lo que dicha pretensión debe ser desestimada.

Por tanto, se impone concluir que más allá de la antijuridicidad señalada, la accionante no ha demostrado el daño que alega como fundamento de su derecho, presupuesto de la responsabilidad civil y eje del sistema ya que sin su presencia cualquier pretensión indemnizatoria carece de sustento (arg. arts. 1067 , 1068 , 1069 y ccds., CCiv.).

De cualquier manera -y por lo que diré más adelante- ello no importa desconocer virtualidad a los acuerdos alcanzados por las partes en el año 2001, más haré las precisiones del caso seguidamente.

2.6.- En efecto, coincido con la queja formulada por el consorcio respecto a que la condena a regularizar el aspecto registral carece de plazo para su realización y de sanción para su eventual incumplimiento.

Al respecto, habida cuenta el carácter de las tramitaciones a realizar en función de los organismos públicos competentes para el cumplimiento de tal manda, estimo que corresponde fijar un plazo de 30 días hábiles para su ejecución, postergando para la etapa de ejecución de sentencia tanto su debido control como la eventual aplicación de las sanciones correspondientes en los términos del art. 666 bis , CCiv. y 37 , CPCCN.

2.7.- En la misma línea, ponderando adecuadamente la antigüedad de las construcciones antirreglamentarias, considero que corresponde modificar la condena dictada en cuanto ordena el pago de expensas conforme a la realidad edilicia desde la fecha del dictado de sentencia definitiva.

En efecto, sobre el punto estimo que debe considerarse la fecha de inicio de las presentes actuaciones judiciales, hito que pone de manifiesto la explícita voluntad del consorcio motivada por el incumplimiento de la accionada.

2.8.- Por último, también coincido con la quejosa en que el incumplimiento de Budelli de los citados acuerdos ha forzado a que el Consorcio iniciara las presentes actuaciones, razón por la cual aún cuando sea parcial el acogimiento de la demanda entablada, las costas causídicas habrán de ser afrontadas íntegramente por la accionada (art. 68 del rito).

3.- Por las consideraciones efectuadas, doy mi voto para que:

a) Se fije el plazo de 30 días hábiles para el cumplimiento de la condena dictada en lo que respecta a la regularización de la situación dominial ante el Registro y la modificación del Reglamento de Copropiedad, postergando para la etapa de ejecución de sentencia su control y eventual aplicación de sanciones conminatorias en caso de incumplimiento;

b) Se impongan las costas de ambas instancias íntegramente a la demandada;

c) Se rechace el resto de las quejas formuladas en todo cuanto ha sido materia de apelación y agravio.

Las Dras. Mattera y Wilde adhieren al voto precedente.

Vistos lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal resuelve:

a) Fijar el plazo de 30 días hábiles para el cumplimiento de la condena dictada en lo que respecta a la regularización de la situación dominial ante el Registro y la modificación del Reglamento de Copropiedad, postergando para la etapa de ejecución de sentencia su control y eventual aplicación de sanciones conminatorias en caso de incumplimiento;

b) Imponer las costas de ambas instancias íntegramente a la demandada;

c) Rechazar el resto de las quejas formuladas en todo cuanto ha sido materia de apelación y agravio.

Difiérase la regulación de los honorarios para su oportunidad.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.– Beatriz A. Verón.– Marta del Rosario Mattera.– Zulema Wilde.





Dra. María Alejandra Pasquet

Delegada Superior

Sede Regional Rosario

Universidad Abierta Interamericana

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