jueves, 27 de mayo de 2010

TERCERIA

TERCERÍA. Adquisición de inmueble por boleto, mediando buena fe del poseedor adquirente y pago de al menos el 25% del precio. Derecho del embargante posterior





“Dias Machado, María José c/Cano, María Esther c/Lloyds Bank (BLSA) Ltd. s/tercería de dominio” – CNCOM – 04/04/2010





“… Si bien en el sub lite la accionante encuadró su acción como tercería de dominio, nada obsta a recalificarla -de oficio- como tercería de mejor derecho. Ello, máxime cuando la actora no sólo fundó su derecho en el art. 97 CPCCN -norma que comprende ambos tipos de tercerías (véase fs. 126vta., 127)-, sino que -en lo que resulta dirimente- demandó el levantamiento del embargo y la suspensión de la subasta decretada en los autos caratulados “Lloyds Bank c. Cano Liliana Esther” (véase fs. 124, fs. 125vta. y 127vta.), lo que per se supone, no la protección del derecho real a que se refieren los arts. 2506 y ss. Cód. Civil (materia propia de una tercería de dominio), sino la búsqueda por la tercerista -en su condición de poseedora- de una prioridad excluyente frente al banco acreedor (Lloyds Bank) de una de las titulares registrales (materia -ésta- propia de la tercería de mejor derecho)” (del voto de la Dra. Míguez).-

“… La tercería de mejor derecho procura el desplazamiento del embargante y su vocación no se limita al cobro de una suma de dinero, como ordinariamente se concibió a este tipo de tercería (cfr. Fassi, Santiago, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1970, p. 194). En ese línea de ideas cabe aludir a ‘tercerías de mejor derecho’, o simplemente ‘preferencias’ que no se limitan a la percepción de una suma dineraria, sino también a otras prioridades temporales que tienen por vocación inmediata posibilitar al poseedor una suerte de ‘apropiación’ del bien embargado, libre de trabas asentadas con posterioridad: lo relevante es que el objeto del reclamo se orienta al desembargo y que la causa petendi se ubica -en resumidas cuentas- en los derechos derivados del boleto de compraventa” (del voto de la Dra. Míguez).-

“…La expresión “ser pagado” contenida en el art. 97 CPCCN no debe limitarse al concepto habitual de pago (desembolso de una suma de dinero), sino a una más amplia y genuina, como es la de lograr hacer efectivo su derecho desembarazando el bien -tal como se refiriera supra- de la medida cautelar que lo afecta, y prevaleciendo -por las razones que habrán de especificarse más abajo- el ejercicio de la preferencia puesta en cabeza del poseedor” (del voto de la Dra. Míguez).-

“… Es indiscutible que los embargos deben trabarse sobre bienes propios del deudor o ejecutado. Si estos bienes han dejado de pertenecerle civilmente, aunque todavía en el registro continúen inscriptos a su nombre, es evidente que se estaría convalidando el embargo de algo que ya les es ajeno, que ya no está en su patrimonio. Se está ciertamente, en un caso de discrepancia entre registro y realidad jurídica; de inexactitud de aquél; pero resulta innegable que el título adquisitivo anterior al embargo, aunque no esté inscripto, debe prevalecer sobre éste, pues aparte de que la anotación del embargo no es una hipoteca, ni crea un verdadero derecho real, ni altera la naturaleza de las obligaciones que lo motivan, resultaría antijurídico que los bienes propios de un tercero civil puedan responder de obligaciones ajenas por el hecho de no haberse podido practicar todavía la inscripción de la transmisión en el registro” (del voto de la Dra. Míguez).-

“ Registros públicos como el inmobiliario, poseen -en nuestro país- carácter meramente declarativo, al reconocer en la inscripción del acto, la existencia de una realidad jurídica extrarregistral subyacente (art. 34, ley 17.801), existiendo -en tal sentido- oponibilidades extrarregistrales tales como las derivadas de una subasta pública (excepción del art. 1184 Cód. Civil) o de la aplicación de los artículos 1185 bis y 3135 del Cód. Civil y del art. 20 de la ley 17.801 (cfr. García Coni, Raúl, “Derecho Registral aplicado”, Ed. Librería Jurídica, La Plata, 1972, ps. 82/83)” (del voto de la Dra. Míguez).-

“… La posesión a la que alude al art. 2355 Cód. Civil implica cierto grado de publicidad (de allí que sea posible aludir al concepto de “publicidad posesoria”), por lo que encontrándose presentes los restantes recaudos del art. 1185 bis, Cód. Civil (existencia de boleto de compraventa con fecha cierta, buena fe del adquirente y pago de al menos el 25% del precio), la consecuencia derivada de dicha conjunción es -no sólo para los casos de concursos y quiebras, sino también para los de ejecuciones individuales- la consabida oponibilidad extrarregistral, consagrada en el último de los artículos citados” (del voto de la Dra. Míguez).-

“…la posesión del adquirente por boleto de compraventa, con las características de quieta, pública, pacífica e inequívoca, que hubiese implicado el pago de -al menos- el 25% del precio del bien, prevalece sobre la situación registral (‘contra tabulas’), lo que se justifica por el sistema de inscripción registral declarativa no convalidante adoptado en materia inmobiliaria en Argentina. Sustentar lo contrario, implicaría despojar virtualmente de contenido al último párrafo del art. 2355 Cód. Civil, norma -ésta- que al consagrar la noción de ‘legitimidad de la adquisición de la posesión’ de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa, trajo aparejada la necesidad de un cambio de mentalidad de ciento ochenta grados en torno a los tradicionales conceptos existentes en materia de oponibilidad a terceros” (del voto de la Dra. Míguez).-

“… Sobre la base del acierto del criterio de la Sra. Vocal preopinante -en punto a que es atribución del Tribunal calificar jurídicamente las pretensiones de las partes (iura novit curia), lo que a su vez habilitaría a recalificar la pretensión esgrimida de autos como una tercería de mejor derecho-, debe admitirse que la situación de un adquirente por boleto no es tan adversa cuando, en vez de analizársela desde el prisma de la tercería de dominio, se hace lo propio desde la perspectiva de la de mejor derecho, contexto en el cual la cuestión se traslada, desde el plano de establecer quién es el dueño o propietario de la cosa, a determinar quién tiene mejor derecho sobre el bien embargado, o dicho en otras palabras, si debe prevalecer el derecho del acreedor del vendedor que ha embargado el bien frente a la apariencia de que todavía pertenece a aquél o si debe preferirse el derecho del comprador por boleto…” (del voto del Dr. Kölliker Frers).-

“…en el presente caso concurre una circunstancia especial que resulta decisiva para inclinar la balanza a favor del tercerista (poseedor por boleto) y en perjuicio del acreedor embargante, cual es aquella a la que hace referencia la Doctora Miguez, en el considerando 5 de su voto, en el sentido de que media en el caso la anotación registral de un embargo sin monto a favor del tercerista aproximadamente dos (2) meses anterior a la obtenida por el acreedor embargante en este juicio (23.7.98 versus 28.9.98), anotación que –no es irrelevante descartarlo tampoco- fue ordenada por el juez interviniente en el juicio de escrituración promovido por el tercerista contra el vendedor demandado en los autos principales, juicio que a su vez habría sido promovido en el año 1995, o sea antes incluso de que fuera iniciado el proceso por el que se reclamó la deuda ventilada en dichos autos” (del voto del Dr. Kölliker Frers).-

“…fue la actora quién, en primer término, anotó un embargo en resguardo de sus derechos y no, el banco demandado y, en este marco fáctico, resulta aplicable el principio prior in tempore, potior in iure, contenido en el art. 218 CPCCN”. (del voto de la Dra. Uzal).-

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