jueves, 13 de mayo de 2010

Novedades sobre prescripción adquisitiva

PRESCRIPCION ADQUISITIVA (Usucapión). Novicia que testa sus bienes a favor de la Congregación y entrega un inmueble en comodato a una ex compañera de la citada asociación, quien pretende haber adquirido por usucapión. Votos de pobreza y ausencia de facultad para administrar bienes. Cuestión inoponible a quien alegue ser poseedor. Existencia de actos posesorios. INSCRIPCION DE LA DECLARATORIA DE HEREDEROS QUE NO INTERRUMPE LA PRESCRIPCION. DISIDENCIA: ausencia de pruebas idóneas - requisitos para la interversión de título - eficacia interruptiva de la inscripción de declaratoria de herederos

"C., M. I. c/ E. y L., S. A. y otros s/prescripción adquisitiva" - CNCIV - 15/03/2010

"El problema surge porque la actora pretende haber adquirido dicho inmueble por usucapión, mientras que la congregación lo reclama para sí, argumentando que la actora era comodataria, y que no puede aprovecharse de la situación en la que se encontraba la dueña, impedida de administrar y de disponer." (Del voto de la mayoría)

"Cabe advertir que todos los inmuebles que se encuentran en el comercio de derecho privado son susceptibles de ser adquiridos por prescripción (ver art. 3952 y su doctrina). Por lo tanto, el hecho de que la dueña hubiese testado, y que por su condición haya debido abstenerse de ocuparse, o lo haya descuidado, no es un obstáculo a la usucapión." (Del voto de la mayoría)

"Desde otro ángulo, si la prescripción corre contra los incapaces (art. 3966, Cód Civil), y contra los fallidos (art. 3979), obvio resulta que también puede correr contra quien no es incapaz pero ingresó como novicia en una congregación religiosa, a pesar de que se haya obligado internamente a votos de pobreza y a no administrar bienes, cuestión que es inoponible a quien alegue ser poseedor." (Del voto de la mayoría)

"A mayor abundamiento, dispone el Código que la prescripción adquisitiva corre aún contra la persona que se encontrase, por razón de una condición aún no cumplida o por un término aún no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos (art. 3961). La explicación es que cuando se trata de la usucapión, lo que interesa es la posesión del adquirente, no la del dueño quien, en el mejor de los supuestos, podría invocar la dispensa prevista en el art. 3980, pero no es lo que sucede en este caso." (Del voto de la mayoría)

"Lo cierto es que, a pesar de los esfuerzos de la apelante, ninguna norma impedía a la dueña del inmueble hacer valer sus derechos, ni defender su propiedad a través del ejercicio de acciones. Aun cuando se acepte que renunció a hacerlo, tal renuncia carece de efectos ni perjudica a terceros, quienes no se ven impedidos de adquirir por prescripción." (Del voto de la mayoría)

Por otro lado, está acreditado que la actora, a partir de mayo de 1981, ha sido quien pagó los impuestos, servicios y expensas del departamento. La ley toma en cuenta cuando otorga especial relevancia al pago de tributos por parte del poseedor, el "animus domini" que ellos denotan, el tiempo de la detentación material con el mismo y su permanencia en ella que la fecha de los primeros pagos hace presumir. A esto se suma que asistió a las reuniones de consorcio (asambleas) y se condujo como si fuera la titular; incluso, en alguna oportunidad le otorgó un mandato a una vecina para que la representara. Según el testigo B. la actora formuló reclamos sobre desperfectos en el departamento." (Del voto de la mayoría)

"Indudablemente, el acto posesorio más común es la "ocupación" del inmueble." (Del voto de la mayoría)

"El hecho de que la demandada, hubiese iniciado la sucesión de su madre, obtenido declaratoria de heredero a su favor, y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, no es una actividad idónea, en este caso, para interrumpir la prescripción que corría a favor de la poseedora, aquí actora." (Del voto de la mayoría)

"Como es sabido, la prescripción se interrumpe, entre otras causas, por "demanda contra el poseedor" (art. 3986, Cód Civil) y, agrego, en ocasiones contra el que posee para aquel (art. 2782)." (Del voto de la mayoría)

"Ocurre que el efecto interruptor de la demanda, cuando no hay privación de la posesión -lo que no ocurre por la obtención de la llamada posesión de la herencia, cuestión diferente-, tiene efectos relativos, no es oponible erga omnes, como sucede en el caso de la desposesión (art. 3990), también llamada interrupción natural. Por ende, tal juicio sucesorio, en el que la poseedora no fue citada, mal puede tener por efecto interrumpir el curso de la prescripción que corría a su favor." (Del voto de la mayoría)

"Para que ello fuera posible debía ocurrir algo más, como su citación al juicio, o bien mediante el libramiento de un mandamiento de posesión, que si bien no es estrictamente una demanda, pone de relieve la intención de recuperar el inmueble." (Del voto de la mayoría)

"Ya lo enseñaba Lafaille "los tribunales han sido -sobre todo en los últimos tiempos- muy exigentes en cuanto a la prueba. Si por tratarse de hechos, puede valerse el solicitante de todos los medios conocidos, teniendo en cuenta la gravedad de una declaración que priva de su dominio al actual titular, no es razonable que ella se funde en testimonios poco asertivos, máxime cuando no se trata de subsanar defectos de una transmisión preexistente" (Tratado de los Derechos Reales" ed. Ediar, Vol. I, pág. 607 nº 799)." (Del voto en disidencia del Dr. Mayo)

"La demanda no puede prosperar. Recordemos que, como bien se ha señalado "el juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente."

"Desde otro ángulo, tengo dicho que para que se produzca la interversión del título no basta el cambio interno de voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales. Se requiere, como lo ha resuelto la Corte Suprema de Justicia de la Nación, siguiendo las enseñanzas de Segovia, que el cambio se produzca mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho, lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458." (Del voto en disidencia del Dr. Mayo)

"El "a-quo" ha olvidado que, como lo enseña la doctrina unánime hoy en día y la jurisprudencia, la declaratoria de herederos importa el otorgamiento de la posesión de la herencia (conf. Goyena Copello, "Curso de procedimiento sucesorio" 8º edición, ed. La Ley, pág. 408 y sus citas en notas 84 a 88), solución abonada expresamente por lo dispuesto por el art. 702 del Código Procesal, que en su último párrafo dispone que "aún sin decisión expresa, la declaratoria de herederos otorgará la posesión de la herencia a quienes no la tuvieran por el sólo hecho de la muerte del causante"." (Del voto en disidencia del Dr. Mayo)





Dra. María Alejandra Pasquet

Delegada Superior

Sede Regional Rosario

Universidad Abierta Interamericana

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