jueves, 22 de abril de 2010

CONDOMINIO FACULTADES DE LOS CÓNDOMINOS

Condominio. Facultades de los condóminos. Respecto de la cosa común. Goce exclusivo por un condómino. Canon locativo. Inicio de la deuda. División de condominio. Reconvención por simulación. Prescripción de la acción. Plazo. Cómputo
Saralegui, Marta C. v. Sustas, Miguel E.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los nueve días del mes de febrero de dos mil diez, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “SARALEGUI MARTA CATALINA C/ SUSTAS MIGUEL ERNESTO S/ DIVISIÓN DE CONDOMINIO”, respecto de la sentencia corriente a fs. 510, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CALATAYUD. DUPUIS. RACIMO.
El Señor Juez de Cámara Doctor CALATAYUD dijo:
1.- Inició esta demanda Saralegui tendiente a dividir el condominio existente con su esposo respecto del inmueble que habían adquirido por partes iguales antes de contraer matrimonio, sito en la calle Charcas 3748, piso 4?, letra “D” unidad funcional n? 20, de esta ciudad, en atención a que -según sostuvo- las conversaciones tendientes a dividirlo no llegaron a tener resultado positivo. Cuando contestó la demanda, Sustas adujo que si bien el departamento figura a nombre de ambos litigantes, en realidad es en su totalidad propiedad suya, quien puso el dinero necesario para la adquisición, habiéndose colocado la titularidad de la mitad en cabeza de la actora por razones que explica. Por tanto, reconvino por simulación.
Al contestar el traslado de esta última pretensión, la demandante opuso la prescripción de la acción por haber transcurrido el plazo bienal a que alude la norma del art. 4030 del Cód. Civil desde la celebración del acto escriturario e incluso de la finalización de la mediación privada a la que su contrario no concurrió. En subsidio, reclama el rechazo de la reconvención. A su turno, el demandado requirió se desestime la defensa opuesta por encontrarse las partes unidas en matrimonio y, además, porque el plazo no se encuentra cumplido, pues debe computarse desde que el aparente titular del derecho hubiese intentado desconocer el acto simulado, lo cual recién sucedió al llevarse a cabo la mediación privada cuya acta adjuntó.
En la sentencia de fs. 510/19, la a quo tras desechar el argumento referido al matrimonio de las partes pues la adquisición había sido anterior a su celebración, hizo lo propio con la excepción, fundada en que el plazo de la prescripción debe computarse a partir del desconocimiento de la supuesta titular aparente sucedido en la última de las audiencias de mediación -el 5 de diciembre de 2003 (ver actas de fs. 1 y 2)-, a las que el demandado no concurrió, en tanto que, además, no surge que haya sido debidamente notificado.
De esa decisión se agravia la actora, quien en su memorial aduce que su oponente reconoció expresamente haber recepcionado la carta-documento remitida por la mediadora a la audiencia convocada para el 11-8-03, fecha a partir de la cual debe computarse el plazo para oponer aquella defensa, por lo que su pretensión, esgrimida recién el 8-11-05, se encontraría prescripta. Cuando contesta la expresión de agravios, Sustas entiende que tales argumentos “no resisten el menor análisis”, pues resulta ilegítimo intentar ejercer un derecho “con fundamento en violación a la ley”, que es lo que aquélla pretende con su particular interpretación de la ley de mediación (ver fs. 542, ap. II, letra a).
Como bien se ha expresado, el art. 4030 del Cód. Civil establece que prescribe a los dos años la acción para dejar sin efecto entre las partes un acto simulado, sea la simulación absoluta o relativa. “El plazo se computará desde que el aparente titular del derecho hubiere intentado desconocer la simulación”. La doctrina y jurisprudencia han aplaudido esta disposición acerca de la forma de computar el término, pues si se lo empezara a contar desde la celebración del acto simulado se burlaría fácilmente -dejando transcurrir los dos años desde tal celebración sin intentar desconocer el carácter simulado del acto- la posibilidad del co-simulante perjudicado de plantear el rango insincero del negocio jurídico en cuestión (ver Saux en Bueres - Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, ed. Hammurabi, t. 6B pág. 835 y fallos citados en nota n? 11).
Es verdad, también, que la carga de la prueba del momento a partir del cual operó el hecho que pone en marcha el cómputo del plazo está en cabeza de quien invoca la prescripción (ver Saux en Bueres - Highton, op. y loc. cits., Salas y Trigo Represas, Código Civil y leyes complementarias anotados, ed. Depalma, 2a. ed., t. III pág. 358 n? 5, letra B ap. c).
Ahora bien, a mi juicio, Sustas -contrariamente a lo sostenido por la juez- tomó conocimiento de que su contraria quería prevalerse de su condición de condómina con la convocatoria realizada por la mediadora Raffi para la audiencia del día 11 de agosto de 2003, pues dicha citación era a los efectos de avenimiento entre las partes ante el reclamo de la actora de dividir el condominio existente y la fijación de un canon locativo (ver fs. 1), al igual que la segunda convocatoria para el 25 del mismo mes y año (ver fs. 2).
Y -también al contrario de lo que parece pensar la juzgadora- debe concluirse que el demandado tomó cabal conocimiento de dicha citación, a poco que se repare que -como bien aduce su contraria- así surge de la redacción del propio escrito de contestación de demanda. En efecto, en el capítulo II, cuando señala la para él anómala forma en que su oponente se condujera en la etapa de mediación, expresamente dice: “Es que, en violación a la normativa legal, por tratarse de una mediación privada, la carta-documento que abría la instancia debió ser firmada por la requirente y no por la mediadora...” (ver fs. 68 y vta.). Es decir, cuestiona un aspecto formal de la convocatoria, dando a entender que la recibió pero que no asistió porque no estaba debidamente cursada.
Empero, más allá de que la ley de mediación nada dispone en torno a quién debe ser el encargado de llevar a cabo la notificación, lo cierto es que si se lo citaba a efectos de dividir el condominio que detentaba con Saralegui respecto del inmueble común, era porque ésta estaba ejerciendo un derecho propio de dueño, o lo que es lo mismo, estaba desconociendo lo que para él había representado un negocio simulado. Por tanto y sin perjuicio del detalle formal aludido, a partir de ese momento debe considerarse que comienza a computarse el plazo legal del art. 4030.
Así las cosas y toda vez que el reconviniente recién dedujo la acción de simulación el 8 de noviembre de 2005 (ver cargo de fs. 73 vta.), resulta evidente que lo hizo extemporáneamente, cuando ya habían transcurrido con exceso los dos años desde aquella circunstancia que -recuerdo- data del 11 de agosto de 2003. Propicio, pues, se revoque este aspecto del pronunciamiento, haciéndose lugar, en consecuencia, a la defensa de prescripción articulada por la actora, con costas al demandado vencido, lo que sella la suerte adversa de los agravios formulados por éste.
2.- El segundo motivo de queja por parte de la actora esta referido al momento a partir del cual debe comenzar a devengarse el canon locativo por el uso exclusivo del inmueble por parte de su contrario, que la sentencia lo estableciera en la fecha de notificación de la demanda instaurada (18-10-05) y ella entiende que lo debe ser la de la primera citación a mediación (11-8-03).
Si bien es verdad que el condómino que usa y goza de la cosa con exclusividad está obligado a resarcir a los restantes por esa utilización y la indemnización se debe a partir del reclamo de estos últimos, pues hasta ese entonces debe suponerse que su silencio o inactividad importa conformidad con la situación existente (ver Llambías - Alterini, Código Civil Anotado. Doctrina - Jurisprudencia, ed. Abeledo - Perrot, t. IV-A pág. 520 n? 4 y jurisprudencia citada en pág. 521 n? 10), la doctrina de esta Sala es contraria al criterio expuesto por la recurrente, con lo que adelanto que la crítica no podrá ser atendida en esta instancia.
En efecto, al respecto ha señalado que en la etapa prejudicial prevista por la ley 24.573 el reclamante simplemente formaliza una pretensión que no constituye técnicamente una demanda, pues por ésta sólo debe entenderse la iniciación del proceso judicial (ver Dupuis, Mediación y conciliación, ed. Abeledo-Perrot, 2a. ed., pág. 137 n? 131; Lamberti, La ley de reforma al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, en E.D. 166-854;CNCiv. Sala “I”, causa 140.968 del 9-9-97; esta Sala, causas 227.860 del 14-4-98 y 252.216 del 1-10-98, entre otras).
3.- Por último y en lo que concierne a lo expresado por Sustas en el apartado VI de su memorial (fs. 540), sin lugar a dudas, expresar simplemente que en el hipotético caso de que no se admitieren sus agravios, la suma fijada es excesiva y no se compadece con el valor del inmueble, no representa la crítica concreta y razonada que exige el art. 265 del Cód. Procesal, de manera que ella no podrá ser considerada por este tribunal (art. 266, cód. cit.).
4.- En definitiva, voto para que se revoque la sentencia de fs. 510/17 en cuanto desestima la defensa articulada por la actora en el apartado IV del escrito de fs. 80/6 y, en consecuencia, deberá admitírsela, declarándose prescripta por el transcurso del tiempo la acción de simulación ejercida por el demandado, con costas al perdedor (art. 68 del Cód. Procesal). Asimismo, propicio se la confirme en todo lo demás que decide y fue materia de agravio, con costas de Alzada al demandado vencido (cit. art. 68).
Los Señores Jueces de Cámara Doctores Dupuis y Racimo por análogas razones a las expuestas por el Dr. Calatayud, votaron en el mismo sentido.
Buenos Aires, febrero nueve de 2010.-
Y VISTOS:
En atención a lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se revoca la sentencia de fs. 510/17 en cuanto desestima la defensa articulada en el escrito de fs. 80/6, punto IV y, en consecuencia, se la admite, declarándose prescripta por el transcurso del tiempo la acción por simulación ejercida por el demandado, con costas a su cargo. Asimismo, se la confirma en todo lo demás que decide y fue materia de agravio expreso, con costas de Alzada al vencido. Difiérese la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para una vez fijados los de la anterior instancia. Not. y dev.-FERNANDO M. RACIMO. MARIO P. CALATAYUD. JUAN CARLOS G. DUPUIS.

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