viernes, 5 de febrero de 2010

División de condominio. Compra del 50% indiviso en subasta. Condómino que invoca derecho de habitación como cónyuge supérstite

López, Sergio L. v. Figueroa, Orlanda
Cámara Segunda de Apelaciones Civil y Comercial Minas Paz y Tributario Mendoza
2ª INSTANCIA.– San Rafael, diciembre 1 de 2009.
Primera: ¿Es justa la sentencia apelada?
Segunda: Costas y honorarios.
Sobre la primera cuestión la Dra. Arabe dijo:
I) Antecedentes:
A fs. 9/10 el Sr. Sergio Leoncio López incoa demanda por división de condominio contra la Sra. Orlanda Figueroa respecto del inmueble ubicado en Barcala Nº 2563 de esta ciudad de San Rafael, Mendoza, a fin de que se la condene al dividir el condominio del mismo (que es donde ella vive) inscripto en el Registro Público y Archivo Judicial de la Provincia al Tomo 126 C, fs. 312, asiento 21.535, Matrícula Nº 47.747/17.
Relata que compró el 50% indiviso del inmueble en remate público en los autos Nº 42.302, caratulados: “MUÑOZ, HÉCTOR p/ Quiebra”, originarios del Juzgado de Procesos Concursales de esta Segunda Circunscripción Judicial. Que esta situación fue comunicada fehacientemente a la demandada. Pero que, dado la falta de acuerdo sobre el uso y/o partición de la cosa común, su parte se vio en la necesidad de enviar dos cartas documentos (Nº 177412 del 31/8/2006 y Nº 177464 del 1/8/2007) en las que reclamó a la accionada el pago de compensación por el uso exclusivo de la vivienda, a razón de $ 200 mensuales a partir de la fecha del reclamo (31/8/2006) hasta el día del cese del condominio, en concepto de “alquiler” de la parte indivisa del actor, aclarando que los impuestos, tasas y servicios sean soportados en su totalidad por la Sra. Figueroa. Cartas documentos que fueran rechazadas por ésta, quien a su vez reclama a López el pago de los impuestos.
Reclama también la compensación por el uso exclusivo de la casa habitación por parte de la demandada.
A fs. 15/17 contesta la demanda la Sra. Figueroa, negando todos los hechos invocados por el demandante y alegando que su esposo falleció y, en consecuencia, hace valer su derecho de habitación como cónyuge supérstite a los términos del art. 3573 bis del Código Civil.
Destaca que en la causa se cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa legal citada.
Asimismo indica que, a su criterio, la pretensión esgrimida tiene por objeto el cobro de un canon locativo y no propiamente la división de condominio.
A fs. 93/95 se dicta sentencia en virtud de la cual se hace lugar a la demanda de división de condominio, declarando disuelto el mismo entre las partes de autos. Impone las costas a la demandada por resultar vencida. Difiere la regulación de los honorarios profesionales y ordena que, oportunamente, y a petición de parte, se soliciten las medidas pertinentes para proceder a la liquidación del bien inmueble objeto de la litis.
Es sus fundamentos el a quo entiende que la única defensa invocada por la demandada se reduce a la aplicación al caso del art. 3573 bis del C. Civil. Que del análisis del artículo citado se desprende que el causante debe haber dejado un inmueble que forme parte del haber hereditario. Que en autos se solicitó informe al Registro Público y Archivo Judicial de la Provincia y éste, a fs. 49 y 51 informó que a nombre del causante, Sr. Héctor Muñoz no figura inscripto ningún inmueble. Que a fs. 8 se acompañó Matrícula Nº 47.747/17 donde se detalla que a nombre de Sergio Leoncio López y de Orlanda Figueroa de Muñoz se encuentra inscripto en condominio y en la proporción del 50% para cada uno el inmueble motivo de la litis. Que de acuerdo a lo expuesto surge que el 50% que posee la demandada no forma parte del haber hereditario (aunque no existen pruebas relativas a la fecha en que adquirió el inmueble y si el mismo le corresponde a la Sra. Figueroa como bien ganancial o propio). Porque de todas maneras, si ese 50% fuere ganancial, no forma parte del haber hereditario por cuanto le corresponde como socia, y si fuera propio de la misma, tampoco integra el acervo hereditario.
Sigue afirmando el Iudex a quo que la invocación del derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita sólo es oponible respecto de personas que concurran a la sucesión hereditaria y/o contra legatarios, pero no es oponible al tercero que participa en el condominio, como lo es en el caso de autos. Tercero que es ajeno al sucesorio y a la relación jurídica con el causante. Por lo que concluye que el derecho real de habitación interpuesto en la presente causa por la cónyuge supérstite de Héctor Muñoz resulta inoponible al actor y, por lo tanto, corresponde admitir la demanda por división de condominio articulada.
Contra dicho fallo se alza la demandada y cuyas críticas son tratadas a continuación.
II) Los agravios.
Sintéticamente los embates resultan los siguientes:
Sostiene que el derecho de habitación es de carácter real, vale decir que su naturaleza es erga omnes.
Indica que la inscripción dominial a favor del actor se realiza cuando su esposo ya había fallecido, vale decir mediante un acto viciado por la imposibilidad de su parte de hacer valer el derecho sucesorio.
Alega que debe tenerse en cuenta que, por otro lado, el actor no se encuentra investido de los atributos del dominio ya que pasó más de un año sin que la posesión quieta, pública y pacífica que ejercía la apelante desde el momento de la toma de posesión, fuera interrumpida, por lo que el actor perdió su posesión, vale decir que tiene una inscripción dominial sin el contenido real del corpus, habiendo perdido el derecho de posesión, es decir el título (modo).
Insiste en que el cónyuge de la Sra. Figueroa, el Sr. Héctor Muñoz, a su muerte dejó un solo inmueble donde estaba asentado el hogar conyugal, como integrante del haber hereditario, teniendo por ello el derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita.
III) La cuestión traída por el recurso.
III-a) El derecho real de habitación del cónyuge supérstite:
Pauta el art. 3773 bis del Código Civil que: “Si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas como bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Éste derecho se perderá si el cónyuge supérstite contrajere nuevas nupcias”.
Dice la doctrina que la norma citada tiende a proteger la vivienda del cónyuge supérstite cuando se dan determinados presupuestos, otorgándole un derecho real de habitación vitalicio y gratuito.
Los requisitos son: a) acervo integrado por un único inmueble habitable: si existen otros inmuebles no habitables o bienes muebles de un valor tal que luego de efectuada la partición, el cónyuge supérstite pueda adquirir otra vivienda o serle adjudicada la vivienda que fue sede del hogar conyugal, el amparo de la norma no le resulta aplicable a la luz del art. 1071 del C. Civil. El bien puede ser propio o ganancial, pero si se encuentra afectado a un condominio entre el cónyuge y terceros, la norma deviene inaplicable. Tampoco el viudo podrá invocar el derecho real de habitación si es propietario de un bien habitable que no integra el acervo de su cónyuge.
b) Que el bien haya sido sede del hogar conyugal.
c) Que el valor del inmueble no sobrepase el límite fijado para la constitución de bien de familia.
d) Concurrencia con otros herederos o legatarios.
(Ver Santos Cifuentes y Santos E. Cifuentes, “Código Civil comentado y anotado”, ed. L.L., Bs. As., 2004, T. IV, p. 267).
La jurisprudencia ha dicho que: “No constituye desviación del derecho vigente con relación a las circunstancias de la causa, la denegación por el a quo del derecho de habitación vitalicio y gratuito previsto por el art. 3573 bis del C. Civil, fundado en que la petición es tardía porque “el inmueble había salido de la masa hereditaria, encontrándose la propiedad de una porción indivisa del fundo en cabeza de un tercero, extraño a las relaciones de comunidad propias de la sucesión universal”. (CS, 28/3/1985, L.L. 1985-C, p. 458).
También se ha sostenido que “No opera el derecho de habitación del art. 3573 bis del C. Civil en los supuestos en que el bien estuviese en condominio con terceros, fueren parientes o no, por lo que mal puede invocarse aquél frente a los hijos del primer matrimonio que ya eran dueños del cincuenta por ciento del inmueble”. (CNCiv., Sala A, 4/2/1982, L.L., 1982-C, p. 482).
Es decir que el derecho real de habitación previsto en el art. 3573 bis del código sustancial no opera en los casos en que el inmueble está en condominio con terceros. Y ello es así por cuanto de tal modo, es decir, de aplicar tal normativa legal en estos casos, se afectaría gravemente el derecho de propiedad del o de los restantes condóminos, lo que resulta inadmisible.
Entiendo que la finalidad tutelar contemplada en el art. 3573 bis del C. Civil no puede importar el ejercicio abusivo de los derechos según lo estatuido por el art. 1071 del mismo cuerpo legal.
“El amparo asistencial que surge del art. 3573 bis del C. Civil no puede exceder ciertos límites razonables”. (CNCiv., Sala I, 13/11/1997, L.L. 1998-F, p. 14).
“La necesidad de la invocación expresa del cónyuge supérstite del derecho conferido en el art. 3573 bis del C. Civil nace de la circunstancia de tratarse de un derecho que depende de circunstancias fácticas susceptibles de ser discutidas. En efecto, si el cónyuge guarda silencio, la invocación tardía de su derecho –no declarado ni registrado- no puede oponerse ante el comprador en pública subasta”. (CNCiv., Sala K, 23/6/1995, L.L., 1996-C, p. 2).
“El derecho real de habitación consagrado en el art. 3573 bis del C. Civil a favor del cónyuge supérstite no puede afectar bienes que no integren el haber relicto”. (CCiv. y Com., Rosario, Sala II, 3/7/2001, LL Litoral, 2002, p. 1406).
III-b) El caso de autos:
Analizadas que han sido todas y cada una de las constancias de autos y del Expte. Nº 117.215, caratulado: “Muñoz, Héctor Raúl p/ Sucesión”, originario del Primer Juzgado en lo Civil, Comercial y Minas de esta Segunda Circunscripción Judicial, que se tiene a la vista al resolver, surge sin hesitación que el inmueble motivo de la litis fue subastado en su mitad indivisa (50%) en los Autos Nº 42.302, caratulados: “Muñoz, Héctor p/ Quiebra” (ver acta de remate glosada a fs. 59/60); adquirido por el actor, Sr. Sergio López, con fecha 18/abril/2006. Remate que fuera aprobado el 8/junio/2006 (fs. 65); abonado por el actor el saldo del precio del bien subastado el 16/junio/2006 (fs. 66) y entregada la posesión del inmueble el día 29/agosto/2006, encontrándose presente en dicho acto la hoy demandada (fs. 68).
Es decir que se ha demostrado suficientemente el título y modo de adquisición del condominio, en su parte indivisa del 50%, del inmueble en litigio. Todo a la luz del art. 2505 del C. Civil, en concordancia con los arts. 2 y 20 de la Ley 17.801. Y, respecto de ésta última normativa, en cuanto a su oponibilidad a terceros, es dable consignar que lo expuesto se encuentra debidamente inscripto en el Registro Público y Archivo Judicial de la Provincia, tal como da cuenta la instrumental glosada a fs. 8, que no ha merecido impugnación alguna por parte de la demandada.
A lo cual debo agregar que el cuestionado inmueble no se encontraba en el haber hereditario al momento del fallecimiento del cónyuge de la accionada. Nótese al efecto que el dominio se perfeccionó para las partes el día de la entrega de la posesión al actor del 50% indiviso, ocurrido el 29/agosto/2006; mientras que el fallecimiento del cónyuge de la demandada se produjo el 8 de mayo de 2007 (fs. 2 del Expte. Sucesorio ya referido).
Por otro lado, la pérdida de la posesión por parte del demandante no tiene asidero jurídico, especialmente por lo expresamente dispuesto en el art. 2445 del C. Civil. Y en virtud, además, de los reclamos efectuados a la demandada mediante las Cartas Documento obrantes en copia a fs. 4 y 6.
Y, en definitiva, afirmo, tal como lo hace el Iudex a quo, que el derecho real de habitación de la cónyuge supérstite es una cuestión a debatir dentro del ámbito del derecho sucesorio y jamás puede afectar derechos de terceros.
Como se dijo precedentemente, el derecho real de habitación consagrado en el art. 3573 bis del C. Civil a favor del cónyuge supérstite no puede afectar bienes que no integren el haber relicto. Y, en el caso de autos, surge sin duda alguna que al tiempo del fallecimiento del causante no existía inmueble alguno registrado a su nombre (informe de fs. 49 y 51).
Señalando, una vez más, que la finalidad tutelar contemplada en el art. 3573 bis del C. Civil no puede importar el ejercicio abusivo de los derechos estatuido por el art. 1071 del mismo cuerpo legal, de modo que afecte derechos de terceros. O, como dije supra, el derecho real de habitación previsto en la normativa citada no opera en los casos en que el inmueble está en condominio con terceros. Y ello es así por cuanto de aplicar tal dispositivo legal en estos casos, se afectaría gravemente el derecho de propiedad del o de los restantes condóminos, lo que resulta inadmisible.
III-c) Conclusión: a mérito de todo lo expuesto y si mi opinión es compartida por mis colegas de Cámara, la sentencia en crisis debe ser confirmada, rechazándose, consecuentemente, el recurso en examen. Así voto.
Sobre la misma cuestión los Dres. Vásquez y Giménez dijeron:
Que se adhieren por sus fundamentos al voto precedente.
Sobre la segunda cuestión la Dra. Arabe dijo:
A) Costas.
Los gastos causídicos originados por la tramitación del presente recurso deben imponerse a la apelante vencida (art. 36, ap. I, del CPC).
b) Honorarios. Los aranceles de los profesionales que actuaron en la Alzada se difieren intertanto se pronuncie la instancia de origen.
Así voto.
Sobre la misma cuestión los Dres. Vásquez y Giménez dijeron:
Que se adhieren por sus fundamentos al voto precedente.
Con lo que se dio por terminado el acto, dictándosela sentencia que a continuación se inserta:
Por lo que resulta del acuerdo precedentemente celebrado, se resuelve:
1º) Confirmar en todas sus partes la sentencia de fojas noventa y tres barra noventa y cinco (fs. 93/95) en cuanto ha sido materia de recurso.
2º) Imponer las costas a la parte apelante, vencida.
3º) Diferir la regulación de los honorarios de los profesionales que actuaron en esta sede hasta que se pronuncie la instancia de origen.
Notifíquese por cédula y oportunamente bajen. María C. Arabe.– Esteban Vásquez.– Soaje.– Dante A. Giménez.

1 comentario:

Melina dijo...

Muy útil para mi toma de decisiones.