lunes, 9 de noviembre de 2009

Responsabilidad consorcio por filtraciones pared medianera

Propiedad Horizontal. Consorcio de copropietarios. Responsabilidad. Filtraciones provenientes de fisuras en medianeras. Reparaciones internas y externas a la unidad dañada



Castagnolo, Claudio O. v. Consorcio de Propietarios Virgilio

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 31 días del mes de agosto de dos mil nueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “Castagnolo Claudio Oscar c/ Cons. de Prop. Virgilio 354/356 s/ daños y perjuicios”, respecto de la sentencia de fs. 635/639 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces Doctores: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- GERONIMO SANSO - CLAUDIO RAMOS FEIJOO.-

A la cuestión planteada el Dr. Mizrahi, dijo:

I. Antecedentes

La sentencia de primera instancia, obrante a fs. 635/639, resolvió hacer lugar a la demanda promovida por Claudio Oscar Castagnolo y, en consecuencia, condenó al Consorcio de Propietarios de Virgilio 354/6 y a Telefónica Argentina S.A al pago de una suma de dinero, con más sus intereses y costas.

Destácase que la presente litis tuvo su origen en la demanda que luce agregada a fs. 145/152. En esa oportunidad, el accionante sostuvo haber sufrido diversos daños y perjuicios derivados de filtraciones provenientes de fisuras en la medianera de su vivienda.

II. Los agravios

Contra dicho pronunciamiento se alzó el consorcio demandado, expresando agravios a fs. 683/684, pieza que mereció la réplica obrante a fs. 692/693.

El encartado se agravió de que el juez de grado le haya atribuido el 50% de la responsabilidad. Adujo que la mayor parte de la humedad fue producida por el ingreso constante de agua por los anclajes de cables efectuados por Telefónica Argentina. De otro lado, cuestionó que el a quo haya incluido en el monto de condena la reparación de los muros externos, toda vez que se trata de una parte común; requiriendo que aquél se circunscriba -únicamente- a los arreglos relativos al interior de la vivienda del actor.

III. Estudio de los agravios

III.a. He de señalar que sólo realizando un particular esfuerzo se puede sostener que los agravios del recurrente -de apenas una foja- cumplen con los requisitos exigidos por el art. 265 del ritual. Sin embargo, no he de proponer que se declare desierto el recurso de apelación de autos en atención a la necesidad de salvaguardar el principio de defensa en juicio (art. 18 de la C.N.). Es este precepto, precisamente, el que para mi concepto impone utilizar la facultad que acuerda el art. 266 del C.P.C.C.N. con un criterio restrictivo; vale decir, acudir a ella cuando de una manera clara y acabada se opera una transgresión a la citada preceptiva legal; circunstancia que no se presenta en supuestos dudosos como los de autos. En tal sentido, este Tribunal viene declarando de modo concordante que en la sustanciación del recurso de apelación el cumplimiento de sus requisitos debe ponderarse con tolerancia, mediante una interpretación amplia que los tenga por cumplidos aun ante la precariedad de la crítica al fallo apelado. En otras palabras, si la fundamentación cumple en cierta medida con las exigencias del art. 265 del C.P.C.C.N., según un criterio de amplia flexibilidad, cabe estimar que se ha satisfecho la mentada carga procesal; situación que -diríamos con buena voluntad- es la que acontece en la presente causa (ver al respecto mis votos in re "Hinckelmann c/ Gutiérrez Guido Spano s/ liq. de soc. conyugal" del 28/10/2005, ED 217-327, JA 2006-I-845, LA LEY, 2006-A, 679; íd., en autos "Menéndez c/ Alberto Sargo S.R.L. s/ ds. y ps." del 23/11/2005; íd., in re "Berguer y otro c/ Periodismo Universitario S.A. s/ ds. y ps.", del 31/3/2006, RcyS 2007-II-109. Ver, también, CNCiv sala E, del 24/9/74, LA LEY, 1975-A, 573; íd., Sala G, del 10/4/85, LA LEY, 1985-C, 267; íd., Sala H, del 15/6/2005, JA 2005, III, Fascículo 12, del 21-9-2005, p.58; entre muchos otros).

A tenor de lo delineado, he de ingresar en el estudio de los agravios incoados.

III.b. Liminarmente, cabe destacar que no resulta objeto de debate ante esta Alzada la responsabilidad que compete a ambos condenados en el pleito. Es que, por un lado, ha quedado firme la sentencia de primera instancia en lo que refiere a Telefónica Argentina y, por el otro, los agravios del consorcio de propietarios apelante no estuvieron orientados a desligarse de la responsabilidad que se le endilga sino mas bien a cuestionar el porcentaje que de ella se le asignara, por considerarlo “exagerado”.

A fin de desentrañar esta cuestión, resulta menester remitirse a la experticia de ingeniería civil anejada en autos, en la cual la idónea fue concluyente al señalar que “el peso y movimiento de los cables en las paredes de la vivienda del actor han tenido sin duda influencia en el agrietamiento de las paredes y en el deterioro muy marcado de la saliente de la losa”; que “los anclajes han contribuido al agrietamiento de la pared, y por lo tanto, al ingreso de humedad, pero no es la única causa de la misma” (el resaltado me pertenece); que “como causas de humedad se enumeran las siguientes: en primer lugar, el revoque de la vivienda evidentemente ha perdido sus características hidrófugas por el paso del tiempo...la presencia de hongos en la medianera sur también facilita el ingreso de agua a la pared...En segundo lugar, las grietas que se observan en las paredes y las salientes de la losa en parte son producidas por los movimientos del cable, y son vías importantes de ingreso de agua...el peso de los cables y el movimiento de los mismos ha contribuido sin duda en el deterioro de las paredes de la actora...En tercer lugar, la membrana sobre el techo de la vivienda de la actora presenta defectos de colocación, no tiene superposición adecuada y los bordes de la misma está terminada de forma bastante desprolija” (v. fs. 422/435). En ocasión de efectuar ciertas aclaraciones, la experta destacó que “es evidente que la presencia de grietas y fisuras no selladas es un signo de falta de mantenimiento, pero no se considera la única causa de la humedad” (v. fs. 465/468).

De lo hasta aquí expuesto se colige -necesariamente- que tanto el consorcio como la empresa de telefonía resultan responsables de la presencia de graves problemas de humedad en la vivienda del actor.

Así las cosas, resta dilucidar si los porcentajes establecidos por el juez de grado (en partes iguales para el consorcio y la empresa telefónica) resultan ajustados a derecho. Sobre el punto, la idónea estimó que “la responsabilidad de Telefónica es un poco menor que la del consorcio, podría establecerse en forma orientativa en 25% al 30% del total” (v. fs. 610). Resáltase que el consorcio de propietarios no sólo no impugnó oportunamente la citada consideración de la experta, sino que tampoco arrimó al expediente elemento de juicio alguno que pudiera desvirtuarla.

Recuérdase que en materia de procesos de daños y perjuicios, la prueba pericial deviene relevante ya que el informe del experto no es una mera apreciación sobre la materia del litigio, sino un análisis razonado con bases científicas y conocimientos técnicos (CNCiv., Sala D., en autos “Yapura, Gregoria Erminda c/ Transporte Automotor Riachuelo S.A. s/ Ds. y Ps.”, expte. libre n° 77.257/98, del 8/10/02; íd., “Fiorito, José Luis c/ Petersen, José y otro s/ Ds. y Ps”, expte. libre n° 105.505/97, del 20/09/91). Por otro lado, deberá tenerse presente que la función de las experticias es de asesoramiento, pues se trata de cuestiones ajenas al derecho respecto de los cuales el Juez no tiene conocimientos específicos. La solvencia técnica que se desprende de cada profesión indica que los dictámenes de expertos es lo que resulta más adecuado; y ello es así porque es el fruto del examen objetivo de circunstancias de hecho, de aplicación a éstas de los principios científicos inherentes a la especialidad, y de los razonamientos que siguen para dar respuesta a los temas sometidos a su dictamen (CNCiv., Sala “D”, en autos "Quiros de Delgado, Nélida c/ Ferrocarriles Metropolitanos S.A. s/ Daños y Perjuicios", expte. libre nº 25.403/93 del 27/12/96). (cfr., además, mi anterior voto in re “Chomsky c/ Palavecino s/ ds. y ps.”, del 15/12/2005).

En este contexto, y toda vez que sólo se agravió sobre este aspecto el consorcio de propietarios -beneficiado por el criterio seguido por el a quo quien, apartándose de la estimación de la experta, disminuyó su porcentaje de responsabilidad-, es que propondré al Acuerdo que se confirme la sentencia de primera instancia en lo que a la atribución de responsabilidad se refiere.

III.c. Por último, cabe referirse al monto de condena establecido por el juez de grado que incluyó las siguientes sumas: a) $22.736,03 por daños materiales -comprensivo de las reparaciones interna y externa de la vivienda del actor-; b) $5.000 en concepto de daño moral.

Destácase que el importe concedido por la partida indemnizatoria de daño moral no ha sido materia de agravio del recurrente, por lo cual he de referirme únicamente al primero de los rubros mencionados.

Al respecto, diré que tampoco resulta objeto de reproche ante esta Alzada la liquidación que fuera practicada oportunamente por la experta, de la que se desprende que el total de las reparaciones en el interior de la vivienda del actor ascienden a $12.007,51; mientras que los arreglos en el exterior a $10.728,51 (v. fs. 597/598). He de atenerme al detalle precitado pues vale la pena reiterar que cuando la experticia está fundada en principios técnicos, y no existen argumentos científicos de mayor valor que logren desvirtuar el dictamen vertido en los informes técnicos cuestionados, ni obren pruebas que determinen que éstos fueron irrazonables, lo que resulta lógico y atinado es aceptar las mentadas conclusiones del idóneo (arg. art. 477 del ritual; Daray, Hernán,”Accidentes de Tránsito”, Ed. Astrea, tomo I, pág. 560).

Ahora bien, el apelante se agravia de la inclusión en el monto de condena de las reparaciones externas de la vivienda del actor, por considerar que esos muros constituyen una propiedad común. Vale decir, que lo que intenta decir el consorcio de propietarios -sin indicarlo de un modo explícito- es que la obligación de efectuar los arreglos de las partes comunes está a su cargo; sin que corresponda una suerte de delegación en el accionante para que se lleve a cabo esa tarea.

Sobre la cuestión he de señalar, por un parte, que carece de sentido limitar la condena a las sumas necesarias para proceder sólo a la reparación interna del departamento. Es que, de no realizarse la reparación exterior, las filtraciones volverían a aparecer dañando nuevamente la parte interior de la vivienda; con lo que el presente pleito se ha de reproducir inútilmente.

Empero, por otra parte, es verdad que -en principio- la labor exterior de reparación tiene que estar a cargo del consorcio y no del copropietario; situación que nos remite a la desidia que ha exhibido aquél ante los reiterados reclamos del actor.

En la inteligencia apuntada, teniendo en cuenta razones elementales de economía procesal, las particulares circunstancias de autos, el tiempo transcurrido, y con la finalidad de que no se desnaturalice el objeto que han tenido estos actuados, se ha de proponer al Acuerdo: a) confirmar la sentencia de primera instancia en cuanto condena al pago de $22.736,03 en concepto de daños materiales en el inmueble de autos, con más sus intereses; b) disponer que de la cantidad condenada, la suma de $10.728,51 -con más los intereses respectivos corridos hasta el pago por los encartados- deberá el actor destinarla exclusivamente a la reparación de la parte exterior del edificio, quedándole vedado darle otro destino. A este efecto, en la etapa de ejecución de sentencia, le competerá al pretensor requerir las medidas del caso para que el consorcio demandado proceda a encarar efectivamente las refacciones exteriores aquí reclamadas, quedando facultado el accionante para efectuar el pago directo a las personas o entidades que el consorcio contrate -de las sumas que tiene reservadas- el costo que demande las mentadas reparaciones.

III.d. En lo concerniente al escrito presentado por la parte actora a fs. 703/704, mediante el cual solicita la aplicación del plenario Samudio, destácase que la tasa de interés pasiva fijada por el juez de grado ha quedado firme, en tanto no ha sido apelada en el momento procesal oportuno. De manera, pues, que este tribunal nada puede disponer sobre el punto.

IV. Conclusión

A tenor de las consideraciones fácticas y jurídicas desplegadas a lo largo del presente voto, propongo al Acuerdo: a) confirmar la sentencia de primera instancia en cuanto condena al pago de $22.736,03 en concepto de daños materiales en el inmueble de autos, con más sus intereses; b) disponer que de la cantidad condenada, la suma de $10.728,51 -con más los intereses respectivos corridos hasta el pago por los encartados- deberá el actor destinarla exclusivamente a la reparación de la parte exterior del edificio, quedándole vedado darle otro destino. A este efecto, en la etapa de ejecución de sentencia, le competerá al pretensor requerir las medidas del caso para que el consorcio demandado proceda a encarar efectivamente las refacciones exteriores aquí reclamadas, quedando facultado el accionante para efectuar el pago directo a las personas o entidades que el consorcio contrate -de las sumas que tiene reservadas- el costo que demande las mentadas reparaciones. Las costas de Alzada se imponen de igual modo que en primera instancia (art. 68, 1era. parte, del CPCCN).

Los Dres. Sansó y Ramos Feijóo, por análogas razones a las aducidas por el Dr. Mizrahi, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Con lo que terminó el acto: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- GERONIMO SANSO - CLAUDIO RAMOS FEIJOO.-

Es fiel del Acuerdo.-

Buenos Aires, agosto de 2009.-

Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: a) confirmar la sentencia de primera instancia en cuanto condena al pago de $22.736,03 en concepto de daños materiales en el inmueble de autos, con más sus intereses; b) disponer que de la cantidad condenada, la suma de $10.728,51 -con más los intereses respectivos corridos hasta el pago por los encartados- deberá el actor destinarla exclusivamente a la reparación de la parte exterior del edificio, quedándole vedado darle otro destino. A este efecto, en la etapa de ejecución de sentencia, le competerá al pretensor requerir las medidas del caso para que el consorcio demandado proceda a encarar efectivamente las refacciones exteriores aquí reclamadas, quedando facultado el accionante para efectuar el pago directo a las personas o entidades que el consorcio contrate -de las sumas que tiene reservadas- el costo que demande las mentadas reparaciones. Las costas de Alzada se imponen de igual modo que en primera instancia (art. 68, 1era. parte, del CPCCN).

Notifíquese y devuélvase.-





Dra. María Alejandra Pasquet

Delegada Superior

Sede Regional Rosario

Universidad Abierta Interamericana

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